{"id":4203,"date":"2024-12-03T11:51:00","date_gmt":"2024-12-03T11:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/alphaprop.ch\/commissions-des-fonds-immobiliers-suisses\/"},"modified":"2025-07-21T09:41:25","modified_gmt":"2025-07-21T09:41:25","slug":"commissions-des-fonds-immobiliers-suisses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/commissions-des-fonds-immobiliers-suisses\/","title":{"rendered":"Commissions des fonds immobiliers suisses"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group has-black-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-fb7d3760f6c9551d63e13adfdda8f096 is-layout-constrained wp-container-core-group-is-layout-3bcd2578 wp-block-group-is-layout-constrained\" style=\"border-radius:24px;background-color:#ecf0f3;padding-top:24px;padding-right:24px;padding-bottom:24px;padding-left:24px\">\n<h3 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9sum\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les frais d\u2019exploitation du fonds comprennent diff\u00e9rents postes et sont typiquement exprim\u00e9s par le Total Expense Ratio (TER).<\/li>\n\n\n\n<li>Il existe en outre d\u2019autres commissions qui ne sont pas prises en compte dans le TER. Celles-ci sont fix\u00e9es dans le contrat de fonds avec un taux maximal applicable. Ces commissions incitent \u00e0 g\u00e9rer activement un fonds et \u00e0 le faire \u00e9voluer.  <\/li>\n\n\n\n<li>Alors que la CAFP est en train d\u2019initier une publication uniforme de ces commissions, les fonds publient d\u00e9j\u00e0 les informations relatives aux frais.<\/li>\n\n\n\n<li>Il existe des diff\u00e9rences significatives dans les commissions de transaction et de construction effectives des fonds. Celles-ci influencent en fin de compte le rendement des placements. <\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts des fonds immobiliers sont typiquement compar\u00e9s par le biais du Total Expense Ratio (TER). Conform\u00e9ment aux directives de la CAFP\/AMAS, le TER GAV comprend les charges d\u2019exploitation du fonds en pourcentage de la fortune totale moyenne du fonds. Les charges d\u2019exploitation du fonds comprennent notamment les postes suivants : la r\u00e9mun\u00e9ration r\u00e9glementaire de la direction du fonds et de la banque d\u00e9positaire, les \u00e9moluments de surveillance, les r\u00e9mun\u00e9rations des gestionnaires immobiliers, les charges d\u2019estimation et de contr\u00f4le ainsi que d\u2019autres d\u00e9penses (p. ex. frais de publication, conseil externe, conseil juridique et fiscal).  <\/p>\n\n\n\n<p>La direction du fonds re\u00e7oit donc pour la seule gestion des objets la r\u00e9mun\u00e9ration r\u00e9glementaire qui est \u00e9galement prise en compte dans le TER. Il existe en outre d\u2019autres commissions qui ne sont pas prises en compte dans le TER. Celles-ci sont d\u00e9finies dans le contrat de fonds avec un taux maximal applicable. Les principales sont :   <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Commission d\u2019\u00e9mission et de rachat : elle indemnise la direction du fonds pour les d\u00e9penses occasionn\u00e9es par les augmentations et les rachats de capital.<\/li>\n\n\n\n<li>Commission de transaction : pour l\u2019achat et la vente d\u2019objets, une commission maximale peut \u00eatre d\u00e9finie sur les transactions respectives.<\/li>\n\n\n\n<li>Commission de construction et de d\u00e9veloppement : une autre commission est d\u00e9finie pour les projets de construction et de d\u00e9veloppement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces commissions incitent \u00e0 g\u00e9rer et \u00e0 d\u00e9velopper activement un bien immobilier, car la simple d\u00e9tention du portefeuille ne rapporte que la r\u00e9mun\u00e9ration r\u00e9glementaire. Les transactions de construction, d\u2019achat et de vente peuvent \u00eatre d\u00e9bit\u00e9es directement du prix de revient du bien immobilier, tout comme d\u2019autres frais de transaction, par exemple pour les notaires, les conseils juridiques ou les \u00e9valuations externes. <\/p>\n\n\n\n<p>Une commission d\u2019achat de 2%, par exemple, r\u00e9duit donc le rendement non r\u00e9alis\u00e9 du capital de l\u2019objet du m\u00eame pourcentage. Ainsi, ces commissions influencent les rendements de placement obtenus par le r\u00e9cipient. Il en va de m\u00eame pour la commission de construction et de d\u00e9veloppement.<br>Alors que la CAFP est en train d\u2019initier une publication uniforme de ces commissions, les fonds publient d\u00e9j\u00e0 les informations relatives aux frais. Notre courte analyse compare les commissions d\u2019achat et de vente et les commissions de construction et de d\u00e9veloppement des fonds immobiliers selon le dernier rapport annuel.   <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Diff\u00e9rences significatives dans les commissions de transaction et de construction effectives<\/h2>\n\n\n\n<p>En 2024, pr\u00e8s de 3 milliards de CHF de nouveaux capitaux ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 collect\u00e9s par les fonds immobiliers. Une part importante devrait \u00eatre consacr\u00e9e \u00e0 l\u2019acquisition de nouveaux objets et projets de construction. Outre une \u00e9ventuelle commission d\u2019\u00e9mission, une autre commission est donc due lors de la r\u00e9alisation de l\u2019investissement.  <\/p>\n\n\n\n<p>Le graphique suivant montre la r\u00e9partition des commissions pour l\u2019achat et la vente et pour la construction et le d\u00e9veloppement. Pour les commissions effectives d\u2019achat et de vente, la r\u00e9partition varie de 0% \u00e0 3% sur le prix de la transaction. La m\u00e9diane des commissions effectives sur les transactions est de 1,5%. Les commissions maximales selon le contrat de fonds pr\u00e9sentent une fourchette plus large : Les valeurs vont de 0 % \u00e0 5 %, avec une m\u00e9diane de 2 %. Un tiers des fonds affiche effectivement la commission maximale selon le contrat de fonds. Au total, 65 fonds immobiliers ont \u00e9t\u00e9 pris en compte, 56 ont appliqu\u00e9 une commission d\u2019achat ou de vente effective.     <\/p>\n\n\n\n<figure data-wp-context=\"{&quot;imageId&quot;:&quot;69d4e9d03f18f&quot;}\" data-wp-interactive=\"core\/image\" data-wp-key=\"69d4e9d03f18f\" class=\"wp-block-image size-full wp-lightbox-container\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"768\" height=\"532\" data-wp-class--hide=\"state.isContentHidden\" data-wp-class--show=\"state.isContentVisible\" data-wp-init=\"callbacks.setButtonStyles\" data-wp-on--click=\"actions.showLightbox\" data-wp-on--load=\"callbacks.setButtonStyles\" data-wp-on-window--resize=\"callbacks.setButtonStyles\" src=\"https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/20241203_Kommissionen_FR-768x532.png.webp\" alt=\"\" class=\"wp-image-4205\" srcset=\"https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/20241203_Kommissionen_FR-768x532.png.webp 768w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/20241203_Kommissionen_FR-768x532.png-500x346.webp 500w\" sizes=\"(max-width: 768px) 100vw, 768px\" \/><button\n\t\t\tclass=\"lightbox-trigger\"\n\t\t\ttype=\"button\"\n\t\t\taria-haspopup=\"dialog\"\n\t\t\taria-label=\"Agrandir\"\n\t\t\tdata-wp-init=\"callbacks.initTriggerButton\"\n\t\t\tdata-wp-on--click=\"actions.showLightbox\"\n\t\t\tdata-wp-style--right=\"state.imageButtonRight\"\n\t\t\tdata-wp-style--top=\"state.imageButtonTop\"\n\t\t>\n\t\t\t<svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"12\" height=\"12\" fill=\"none\" viewBox=\"0 0 12 12\">\n\t\t\t\t<path fill=\"#fff\" d=\"M2 0a2 2 0 0 0-2 2v2h1.5V2a.5.5 0 0 1 .5-.5h2V0H2Zm2 10.5H2a.5.5 0 0 1-.5-.5V8H0v2a2 2 0 0 0 2 2h2v-1.5ZM8 12v-1.5h2a.5.5 0 0 0 .5-.5V8H12v2a2 2 0 0 1-2 2H8Zm2-12a2 2 0 0 1 2 2v2h-1.5V2a.5.5 0 0 0-.5-.5H8V0h2Z\" \/>\n\t\t\t<\/svg>\n\t\t<\/button><figcaption class=\"wp-element-caption\"><strong>Explication du graphique<\/strong><br>Le boxplot montre dans quelle fourchette se situent les donn\u00e9es et comment elles se r\u00e9partissent. La bo\u00eete correspond aux 50% moyens des donn\u00e9es, tandis que le trait indique la m\u00e9diane (la moiti\u00e9 de toutes les donn\u00e9es se situent au-dessus et en dessous de la m\u00e9diane). Les deux lignes au-dessus et en dessous de la bo\u00eete indiquent le minimum et le maximum des points de donn\u00e9es jusqu\u2019\u00e0 un maximum de 1,5 fois la longueur de la bo\u00eete. Les valeurs qui s\u2019en \u00e9loignent davantage sont repr\u00e9sent\u00e9es par des points dans le graphique.    <\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les commissions pour les projets de construction et de d\u00e9veloppement de grande ampleur, la m\u00e9diane des commissions effectives est de 3 %. Les valeurs vont de 0 % \u00e0 5,2 % maximum. En ce qui concerne les commissions maximales, on constate que la nette majorit\u00e9 des fonds pr\u00e9sentent des valeurs autour de 3 %, avec toutefois quelques exceptions vers le haut. Au total, des valeurs ont \u00e9t\u00e9 prises en compte pour 58 fonds immobiliers.   <\/p>\n\n\n\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, les diff\u00e9rences entre les commissions appliqu\u00e9es sont consid\u00e9rables et peuvent en fin de compte influencer le rendement des placements. Pour les investisseurs, il est recommand\u00e9, surtout pour les produits en croissance, de comparer non seulement le TER, les commissions d\u2019\u00e9mission et de rachat maximales, mais aussi les commissions sur les transactions et les projets de d\u00e9veloppement. Avec les efforts de transparence de la CAFP, la comparaison des groupes de placement devrait s\u2019av\u00e9rer passionnante. Les fondations de placement dont la gestion est assur\u00e9e par la fondation ou les gestionnaires d\u2019actifs appartenant aux caisses de pension devraient justement travailler avec des commissions proches de 0.   <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Plus d&rsquo;information<\/h2>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.am-switzerland.ch\/de\/selbstregulierung\/immobilienfonds\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">AMAS : Information professionnelle sur les ratios des fonds immobiliers<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/KampfansageKGASTKommissionen.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">IMMOBILIEN Business 11\/2024 : Une d\u00e9claration de guerre<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les co\u00fbts des fonds immobiliers sont typiquement compar\u00e9s via le Total Expense Ratio (TER). Il existe en outre d\u2019autres commissions qui ne sont pas prises en compte dans le TER. 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