{"id":4468,"date":"2022-11-02T06:17:00","date_gmt":"2022-11-02T06:17:00","guid":{"rendered":"https:\/\/alphaprop.ch\/evaluations-des-portefeuilles-de-placements-immobiliers-indirects\/"},"modified":"2025-07-21T09:43:49","modified_gmt":"2025-07-21T09:43:49","slug":"evaluations-des-portefeuilles-de-placements-immobiliers-indirects","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/evaluations-des-portefeuilles-de-placements-immobiliers-indirects\/","title":{"rendered":"Evaluations des portefeuilles de placements immobiliers indirects"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group has-black-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-8e23ecc53f15ca0f4d267cb042911146 is-layout-constrained wp-container-core-group-is-layout-3bcd2578 wp-block-group-is-layout-constrained\" style=\"border-radius:24px;background-color:#ecf0f3;padding-top:24px;padding-right:24px;padding-bottom:24px;padding-left:24px\">\n<h3 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9sum\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les taux d\u2019escompte ont continu\u00e9 \u00e0 baisser YOY, y compris pour les produits de placement dont la date de cl\u00f4ture est le 30 juin.<\/li>\n\n\n\n<li>Le rendement moyen de ces 16 produits de placement \u00e9tait de 5.9%, avec une large r\u00e9partition.<\/li>\n\n\n\n<li>La moiti\u00e9 du rendement des placements a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e par le biais d\u2019une revalorisation (gains sur investissements). Les objets r\u00e9sidentiels en particulier ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9\u00e9valu\u00e9s de 4.4% en moyenne. Sur la base des r\u00e9sulstats nets, le rendement du r\u00e9sultat op\u00e9rationnel \u00e9tait de 2.96%.  <\/li>\n\n\n\n<li>Bien que l\u2019incertitude concernant l\u2019inflation et les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat continue de r\u00e9gner en ce qui concerne l\u2019\u00e9valuation des objets, qui caract\u00e9rise actuellement fortement le march\u00e9 des fonds cot\u00e9s, les donn\u00e9es fondamentales concernant les revenus locatifs restent attrayantes malgr\u00e9 l\u2019incertitude \u00e9conomique accrue.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n\n\n\n<p>Le march\u00e9 des placements immobiliers indirects fait l\u2019objet d\u2019une observation plus attentive ces jours-ci en tant que \u00ab thermom\u00e8tre \u00bb du march\u00e9 immobilier. Apr\u00e8s des ann\u00e9es de boom et d\u2019afflux de capitaux, la situation s\u2019est invers\u00e9e. Des augmentations de capital de fonds immobiliers au T3\/T4 2022 ont \u00e9t\u00e9 annul\u00e9es et diff\u00e9rents produits sont menac\u00e9s de rachat de parts. Parfois, les agios ont compl\u00e8tement fondu, l\u2019indice des fonds immobiliers cot\u00e9s SWIIT a corrig\u00e9 de pr\u00e8s de 18% en 2022.   <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quand les taux d&rsquo;actualisation se d\u00e9placent-ils vers le haut ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Outre l\u2019\u00e9valuation parfois volatile des parts en bourse, les investisseurs orient\u00e9s vers le long terme et les investisseurs de v\u00e9hicules n\u00e9goci\u00e9s selon la valeur nette des actifs (VNI) s\u2019int\u00e9ressent justement \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des objets qui constituent la VNI. L\u2019indice \u00e9tabli par W\u00fcest Partner pour les immeubles de rendement r\u00e9sidentiels a l\u00e9g\u00e8rement recul\u00e9 de 1.3% au deuxi\u00e8me trimestre 2010. Sur l\u2019ann\u00e9e, la variation est toutefois toujours de +0.9%. Les \u00e9valuations de portefeuille \u00e0 la fin de I\u2019 ann\u00e9e d\u2019 activit\u00e9 donnent chaque trimestre un aper\u00e7u de l\u2019 \u00e9volution, toutefois avec 3-4 mois de retard. Le graphique suivant montre la variation m\u00e9diane des taux d\u2019actualisation en glissement annuel. Comme les v\u00e9hicules de placement ont des dates de bilan diff\u00e9rentes, le graphique peut \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 trimestriellement. Il faut tenir compte du fait que la composition des produits \u00e9volue.<br>Le graphique montre que, malgr\u00e9 le revirement des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, un taux d\u2019escompte moyen inf\u00e9rieur de 15 points de base \u00e0 celui de fin T2-2021 a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9 au portefeuille m\u00e9dian \u00e0 la fin du T2-2022.       <\/p>\n\n\n\n<figure data-wp-context=\"{&quot;imageId&quot;:&quot;69dc5dc0dac12&quot;}\" data-wp-interactive=\"core\/image\" data-wp-key=\"69dc5dc0dac12\" class=\"wp-block-image aligncenter size-full wp-lightbox-container\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"768\" height=\"532\" data-wp-class--hide=\"state.isContentHidden\" data-wp-class--show=\"state.isContentVisible\" data-wp-init=\"callbacks.setButtonStyles\" data-wp-on--click=\"actions.showLightbox\" data-wp-on--load=\"callbacks.setButtonStyles\" data-wp-on-window--resize=\"callbacks.setButtonStyles\" src=\"https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_diskontsatz_fr-1-768x532-1.webp\" alt=\"\" class=\"wp-image-4470\" srcset=\"https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_diskontsatz_fr-1-768x532-1.webp 768w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_diskontsatz_fr-1-768x532-1-500x346.webp 500w\" sizes=\"(max-width: 768px) 100vw, 768px\" \/><button\n\t\t\tclass=\"lightbox-trigger\"\n\t\t\ttype=\"button\"\n\t\t\taria-haspopup=\"dialog\"\n\t\t\taria-label=\"Agrandir\"\n\t\t\tdata-wp-init=\"callbacks.initTriggerButton\"\n\t\t\tdata-wp-on--click=\"actions.showLightbox\"\n\t\t\tdata-wp-style--right=\"state.imageButtonRight\"\n\t\t\tdata-wp-style--top=\"state.imageButtonTop\"\n\t\t>\n\t\t\t<svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"12\" height=\"12\" fill=\"none\" viewBox=\"0 0 12 12\">\n\t\t\t\t<path fill=\"#fff\" d=\"M2 0a2 2 0 0 0-2 2v2h1.5V2a.5.5 0 0 1 .5-.5h2V0H2Zm2 10.5H2a.5.5 0 0 1-.5-.5V8H0v2a2 2 0 0 0 2 2h2v-1.5ZM8 12v-1.5h2a.5.5 0 0 0 .5-.5V8H12v2a2 2 0 0 1-2 2H8Zm2-12a2 2 0 0 1 2 2v2h-1.5V2a.5.5 0 0 0-.5-.5H8V0h2Z\" \/>\n\t\t\t<\/svg>\n\t\t<\/button><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La valorisation pour le logement reste \u00e9lev\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n<p>Le graphique suivant montre le rendement des placements pour la p\u00e9riode 2021\/2022 pour les fonds et les groupes de placement des fondations de placement qui ont cl\u00f4tur\u00e9 leurs comptes \u00e0 la fin juin. Les produits affichent un rendement moyen des placements de 5.9% pour cette ann\u00e9e fiscale, avec une dispersion consid\u00e9rable (3.4% \u2013 12.2%). Nous utilisons la part du r\u00e9sultat net et des gains sur investissements r\u00e9alis\u00e9s\/non r\u00e9alis\u00e9s dans le r\u00e9sultat total pour r\u00e9partir le rendement des placements entre une partie qui a \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9e de mani\u00e8re op\u00e9rationnelle par les revenus locatifs et une partie qui repose sur des gains sur investissements (et potentiellement des pertes). En moyenne, le rendement des placements issus de l\u2019activit\u00e9 op\u00e9rationnelle \u00e9tait de 2.94%.   <\/p>\n\n\n\n<figure data-wp-context=\"{&quot;imageId&quot;:&quot;69dc5dc0db9ef&quot;}\" data-wp-interactive=\"core\/image\" data-wp-key=\"69dc5dc0db9ef\" class=\"wp-block-image aligncenter size-full wp-lightbox-container\"><img decoding=\"async\" width=\"2348\" height=\"1923\" data-wp-class--hide=\"state.isContentHidden\" data-wp-class--show=\"state.isContentVisible\" data-wp-init=\"callbacks.setButtonStyles\" data-wp-on--click=\"actions.showLightbox\" data-wp-on--load=\"callbacks.setButtonStyles\" data-wp-on-window--resize=\"callbacks.setButtonStyles\" src=\"https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3.webp\" alt=\"\" class=\"wp-image-4473\" title=\"image_anlagerendite\" srcset=\"https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3.webp 2348w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3-500x409.webp 500w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3-1024x839.webp 1024w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3-768x629.webp 768w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3-1536x1258.webp 1536w, https:\/\/alphaprop.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/image_anlagerendite_FR-3-2048x1677.webp 2048w\" sizes=\"(max-width: 2348px) 100vw, 2348px\" \/><button\n\t\t\tclass=\"lightbox-trigger\"\n\t\t\ttype=\"button\"\n\t\t\taria-haspopup=\"dialog\"\n\t\t\taria-label=\"Agrandir\"\n\t\t\tdata-wp-init=\"callbacks.initTriggerButton\"\n\t\t\tdata-wp-on--click=\"actions.showLightbox\"\n\t\t\tdata-wp-style--right=\"state.imageButtonRight\"\n\t\t\tdata-wp-style--top=\"state.imageButtonTop\"\n\t\t>\n\t\t\t<svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"12\" height=\"12\" fill=\"none\" viewBox=\"0 0 12 12\">\n\t\t\t\t<path fill=\"#fff\" d=\"M2 0a2 2 0 0 0-2 2v2h1.5V2a.5.5 0 0 1 .5-.5h2V0H2Zm2 10.5H2a.5.5 0 0 1-.5-.5V8H0v2a2 2 0 0 0 2 2h2v-1.5ZM8 12v-1.5h2a.5.5 0 0 0 .5-.5V8H12v2a2 2 0 0 1-2 2H8Zm2-12a2 2 0 0 1 2 2v2h-1.5V2a.5.5 0 0 0-.5-.5H8V0h2Z\" \/>\n\t\t\t<\/svg>\n\t\t<\/button><\/figure>\n\n\n\n<p>Pour les fonds immobiliers, on ne conna\u00eet pas seulement les valeurs de march\u00e9, mais aussi les co\u00fbts de production des objets. En tenant compte de la variation des co\u00fbts de production, les \u00e9valuations des objets r\u00e9sidentiels (573 objets, \u00e9valu\u00e9s \u00e0 7,8 milliards de CHF) ont augment\u00e9 de 4,4%. Les immeubles commerciaux (92 objets, \u00e9valu\u00e9s \u00e0 1,9 milliard de CHF) ont vu leur valeur augmenter de 1%. Comme le montre le graphique du rendement des placements, l\u2019utilisation ne peut expliquer qu\u2019une partie des diff\u00e9rences. Les portefeuilles plus anciens, en particulier, contiennent souvent des r\u00e9serves d\u2019\u00e9valuation.    <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les fondamentaux restent int\u00e9ressants<\/h2>\n\n\n\n<p>Hormis la hausse des co\u00fbts des capitaux \u00e9trangers, les fondamentaux restent bons, notamment dans le domaine du logement. Les chiffres de vacance publi\u00e9s par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique en septembre (\u00e0 la fin juin 2022) sont tr\u00e8s bas, \u00e0 1,31%. Dans et autour des centres, o\u00f9 les v\u00e9hicules de placement sont investis en premier lieu, les valeurs sont parfois inf\u00e9rieures \u00e0 1%. Les informations publi\u00e9es par le SEM sur l\u2019immigration nette montrent que celle-ci reste \u00e9lev\u00e9e, ou m\u00eame augmente. W\u00fcest Partner, de loin le plus important \u00e9valuateur de portefeuilles d\u2019immobilier indirect, indique d\u00e9j\u00e0 dans de nouvelles analyses qu\u2019il y aura \u00e0 l\u2019avenir une p\u00e9nurie de logements. Une augmentation du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence devrait suivre dans un avenir proche. Les futurs cash-flows des immeubles d\u2019habitation ne sont donc pas remis en question et devraient m\u00eame en partie augmenter. Il reste toutefois la question de l\u2019actualisation appropri\u00e9e. Le march\u00e9 de l\u2019immobilier commercial se maintient \u00e9galement malgr\u00e9 un ralentissement de l\u2019\u00e9conomie mondiale, \u00e0 l\u2019exception de certains march\u00e9s partiels sp\u00e9cifiques. Les loyers sont dans de nombreux cas index\u00e9s sur l\u2019inflation et donc plus faciles \u00e0 augmenter dans un environnement inflationniste. La \u00ab Yield compression \u00bb ou le boom g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9, pr\u00e9cis\u00e9ment des institutions de pr\u00e9voyance dans l\u2019immobilier, a \u00e9t\u00e9 moins prononc\u00e9 dans le segment commercial ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ce qui r\u00e9duit la sensibilit\u00e9 \u00e0 la variation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.          <\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les revenus locatifs et donc les dividendes vers\u00e9s, la situation reste int\u00e9ressante malgr\u00e9 un climat \u00e9conomique de plus en plus difficile. Le point d\u2019interrogation reste derri\u00e8re les valorisations. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Liens suppl\u00e9mentaires<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.nzz.ch\/wirtschaft\/teures-wohnen-nach-den-nebenkosten-steigen-bald-auch-die-mieten-ld.1708684\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">NZZ, 28.10.2022: Ungem\u00fctliche Aussichten f\u00fcr Miete<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.jll.ch\/fr\/etudes-recherche\/recherche\/rapport-de-marche-zurich\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">JLL rapport de march\u00e9 Zurich T2<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.jll.ch\/fr\/etudes-recherche\/recherche\/rapport-de-marche-geneve\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">JLL rapport de march\u00e9 Gen\u00e8ve T2<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Vous souhaitez en savoir plus sur Alphaprop et son univers de donn\u00e9es ? 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