{"id":9100,"date":"2025-11-26T11:01:34","date_gmt":"2025-11-26T11:01:34","guid":{"rendered":"https:\/\/alphaprop.ch\/alphaprop-insights-les-investissements-immobiliers-indirects-entre-reglementation-et-attractivite-du-marche\/"},"modified":"2025-12-03T10:36:46","modified_gmt":"2025-12-03T10:36:46","slug":"alphaprop-insights-les-investissements-immobiliers-indirects-entre-reglementation-et-attractivite-du-marche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/alphaprop-insights-les-investissements-immobiliers-indirects-entre-reglementation-et-attractivite-du-marche\/","title":{"rendered":"Alphaprop Insights : Les investissements immobiliers indirects entre r\u00e9glementation et attractivit\u00e9 du march\u00e9"},"content":{"rendered":"\n
\n

Alphaprop Insights<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Avec Alphaprop Insights, nous donnons r\u00e9guli\u00e8rement la parole aux acteurs des placements immobiliers indirects suisses. Fid\u00e8les \u00e0 notre slogan \u00ab\u00a0Placements immobiliers indirects rendus transparents\u00a0\u00bb, nous proposons un aper\u00e7u des tendances et des \u00e9volutions du march\u00e9 des placements immobiliers indirects suisses. <\/p>\n<\/div>\n\n

En Suisse, plusieurs initiatives en mati\u00e8re de politique du logement sont actuellement en discussion au niveau cantonal et communal – par exemple l’initiative pour la protection du logement \u00e0 Zurich. Dans l’ensemble, ces d\u00e9veloppements indiquent un renforcement de la protection des locataires. Dans le cadre de notre webinaire, nous avons examin\u00e9 avec des experts l’impact potentiel de ces tendances sur les investissements immobiliers indirects. <\/p>\n\n

Un environnement de march\u00e9 fort, des risques croissants : O\u00f9 en est le secteur du logement aujourd’hui<\/h2>\n\n

Thomas Spycher<\/strong> d’Alphaprop<\/strong> a commenc\u00e9 par montrer que 2025 est jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent une ann\u00e9e forte pour les placements immobiliers indirects : des afflux de capitaux importants, une nouvelle phase de taux d’int\u00e9r\u00eat bas et une forte demande de placements immobiliers indirects assurent une performance stable.<\/p>\n\n

Les fonds immobiliers et les fondations d’investissement ont d\u00e9j\u00e0 lev\u00e9 environ 4-5% de nouveaux capitaux. Ces capitaux sont principalement dirig\u00e9s vers le secteur r\u00e9sidentiel, o\u00f9 les plus-values ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 la majeure partie des rendements au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es. Des centres comme Zurich, Gen\u00e8ve et Lausanne ont \u00e9t\u00e9 les principaux moteurs de cette croissance. Mais c’est pr\u00e9cis\u00e9ment sur ces march\u00e9s que de nouvelles tentatives de r\u00e9glementation se font jour, en particulier l’initiative zurichoise pour la protection du logement, qui sera soumise au peuple en 2026. Or, les plus-values des derni\u00e8res ann\u00e9es se sont bas\u00e9es sur des potentiels de location qui pourraient \u00eatre beaucoup plus difficiles \u00e0 r\u00e9aliser \u00e0 l’avenir. Ainsi, pour la premi\u00e8re fois depuis longtemps, les risques politiques sont pass\u00e9s au premier plan. <\/p>\n\n

Pression d\u00e9mographique, p\u00e9nurie d’offre et hausse des loyers<\/h2>\n\n

Nena Winkler, d’Helvetia<\/strong> Asset Management<\/strong>, a pr\u00e9sent\u00e9 les moteurs structurels qui caract\u00e9risent aujourd’hui le march\u00e9 suisse du logement. La Suisse conna\u00eet une forte croissance depuis des ann\u00e9es. Dans le m\u00eame temps, la construction de logements reste massivement en de\u00e7\u00e0 des besoins. Les raisons sont connues : Co\u00fbts de construction \u00e9lev\u00e9s, augmentation des oppositions, proc\u00e9dures d’autorisation plus complexes, zones constructibles limit\u00e9es et utilisation restrictive des sols. Il en r\u00e9sulte un taux de vacance d’environ 1% au niveau national, et m\u00eame de 0,2% seulement \u00e0 Zurich. <\/p>\n\n

Dans un tel contexte, les prix des loyers ont in\u00e9vitablement augment\u00e9 et, avec eux, la pression politique. De nombreuses r\u00e9glementations actuelles ou pr\u00e9vues, allant d’initiatives nationales<\/strong> \u00e0 des projets cantonaux<\/strong>, r\u00e9pondaient pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 ces tensions. <\/p>\n\n

Nena Winkler a \u00e9galement montr\u00e9 que, contrairement au r\u00e9cit fr\u00e9quent, les investisseurs institutionnels ont une part consid\u00e9rable de logements \u00e0 prix moyen<\/strong> dans leur portefeuille. En prenant l’exemple du fonds Helvetia Property Fund, il est apparu clairement que pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des appartements ont des loyers mensuels nets inf\u00e9rieurs \u00e0 1 500 CHF. <\/p>\n\n

R\u00e9glementation : un regard sur Gen\u00e8ve, B\u00e2le et l’\u00e9tranger<\/h2>\n\n

Nena Winkler a \u00e9galement mis en lumi\u00e8re la mani\u00e8re dont les r\u00e9glementations existantes fonctionnent d\u00e9j\u00e0 aujourd’hui.<\/p>\n\n

Gen\u00e8ve : des d\u00e9cennies de r\u00e9glementation et un march\u00e9 profond\u00e9ment r\u00e9gul\u00e9<\/strong><\/p>\n\n

    \n
  • Contr\u00f4le des loyers depuis les ann\u00e9es 1980<\/li>\n\n\n\n
  • R\u00e9duction de l’activit\u00e9 de r\u00e9novation<\/li>\n\n\n\n
  • Effets de \u00ab\u00a0lock-in\u00a0\u00bb : Les locataires restent longtemps dans des logements bon march\u00e9<\/li>\n\n\n\n
  • r\u00e9partition inefficace des logements et taux de d\u00e9m\u00e9nagement tr\u00e8s bas<\/li>\n\n\n\n
  • Grande diff\u00e9rence entre les loyers existants et les loyers propos\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n\n

    B\u00e2le : la protection du logement est en vigueur depuis 2022<\/strong><\/p>\n\n

      \n
    • Les demandes de permis de construire ont diminu\u00e9 de 31%<\/strong><\/li>\n\n\n\n
    • Les r\u00e9novations sont report\u00e9es ou ne sont plus effectu\u00e9es du tout<\/li>\n\n\n\n
    • Les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques deviennent plus difficiles et moins attractives : impact sur les objectifs ESG<\/li>\n<\/ul>\n\n

      Berlin : encadrement des loyers depuis 2015<\/strong><\/p>\n\n

        \n
      • Plafonnement des loyers introduit en 2020, puis annul\u00e9 par le tribunal<\/li>\n\n\n\n
      • L’encadrement des loyers est maintenu<\/li>\n\n\n\n
      • Malgr\u00e9 la r\u00e9glementation, les loyers continuent d’augmenter, le march\u00e9 reste tendu<\/li>\n<\/ul>\n\n

        Londres : pas de r\u00e9glementation formelle des loyers, mais diverses initiatives<\/strong><\/p>\n\n

          \n
        • faiblesse extr\u00eame de l’offre, prix \u00e9lev\u00e9s, hauteurs de construction restrictives<\/li>\n\n\n\n
        • d\u00e9sormais des quotas de logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 dans les nouveaux projets de construction<\/li>\n<\/ul>\n\n

          Initiatives de r\u00e9gulation dans le canton de Zurich<\/h2>\n\n

          Daniel Macht de JLL<\/strong> a mis l’accent sur le point de vue des transactions et des \u00e9valuations et a montr\u00e9 \u00e0 quel point les facteurs politiques interviennent actuellement dans la m\u00e9canique du march\u00e9. Il a pr\u00e9sent\u00e9 trois projets de loi du canton de Zurich qui pourraient influencer le march\u00e9. <\/p>\n\n

          Initiative logement<\/strong>Demande d’une soci\u00e9t\u00e9 cantonale de construction de logements avec un capital de d\u00e9part de 500 millions de CHF. Elle interviendrait activement sur le march\u00e9 et \u00e9vincerait potentiellement les investisseurs priv\u00e9s. Le gouvernement et le Grand Conseil rejettent le projet. <\/p>\n\n

          Initiative sur le droit de pr\u00e9emption<\/strong>Les communes doivent pouvoir acqu\u00e9rir en premier lieu des biens immobiliers aux conditions du march\u00e9. L’exp\u00e9rience du canton de Vaud le montre : Les transactions deviennent plus complexes, durent plus longtemps et la liquidit\u00e9 du march\u00e9 diminue. Le gouvernement et le Parlement rejettent \u00e9galement cette initiative. <\/p>\n\n

          Initiative pour la protection du logement<\/strong>Le projet le plus puissant. Il limite les augmentations de loyers apr\u00e8s r\u00e9novation et cr\u00e9e des plafonds pour les nouvelles constructions. Etant donn\u00e9 que 92% des communes zurichoises sont consid\u00e9r\u00e9es comme des \u00ab\u00a0communes en p\u00e9nurie de logements\u00a0\u00bb, une grande partie du parc immobilier institutionnel serait concern\u00e9e. L’exp\u00e9rience b\u00e2loise montre que de telles r\u00e9glementations entra\u00eenent une nette diminution des r\u00e9novations, une baisse de l’activit\u00e9 de construction et une moindre attractivit\u00e9 \u00e9conomique. <\/p>\n\n

          D\u00e9placement du march\u00e9 et impact sur les \u00e9valuations<\/h2>\n\n

          Outre les projets politiques, Daniel Macht a \u00e9galement montr\u00e9 les cons\u00e9quences \u00e9conomiques qui d\u00e9coulent d\u00e9j\u00e0 aujourd’hui des interventions r\u00e9glementaires. Il a clairement montr\u00e9 que les investisseurs se tournent de plus en plus vers des sites moins r\u00e9glement\u00e9s. Dans de nombreuses communes d’agglom\u00e9ration, cela a entra\u00een\u00e9 une compression sensible des rendements<\/g>. Cela montre que les capitaux sont de plus en plus investis l\u00e0 o\u00f9 les risques r\u00e9glementaires sont consid\u00e9r\u00e9s comme moindres. <\/p>\n\n

          Il a cit\u00e9 le canton de B\u00e2le-Ville comme pr\u00e9c\u00e9dent : depuis l’introduction de la protection de l’habitat en 2022, non seulement les demandes de permis de construire et les r\u00e9novations ont diminu\u00e9<\/strong>, mais les rendements de la plus-value dans le segment du logement ont<\/strong> aussi nettement baiss\u00e9<\/strong>. Alors que des march\u00e9s comme Gen\u00e8ve ou Lausanne ont r\u00e9alis\u00e9 des gains d’\u00e9valuation parfois sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne, B\u00e2le se situe clairement en dessous depuis l’introduction de la r\u00e9glementation. L’\u00e9volution b\u00e2loise montre ainsi \u00e0 quel point les interventions politiques ont un impact direct sur les \u00e9valuations, l’attractivit\u00e9 des transactions et le comportement des investisseurs. <\/p>\n\n

          Renforcement de la Lex Koller<\/h2>\n\n

          Daniel Macht a \u00e9galement abord\u00e9 le d\u00e9bat sur l’extension de la Lex Koller. Cela signifierait de possibles restrictions pour les investisseurs \u00e9trangers dans le secteur commercial et pourrait s’appliquer aux v\u00e9hicules immobiliers cot\u00e9s. Aujourd’hui, les capitaux \u00e9trangers ne jouent pratiquement aucun r\u00f4le sur le march\u00e9 suisse du logement. Un renforcement de la Lex Koller n’aiderait<\/strong> donc pas<\/strong> le march\u00e9 du logement, mais pourrait avoir un impact consid\u00e9rable<\/strong> sur les liquidit\u00e9s dans le secteur commercial. <\/p>\n\n

          <\/div>\n\n

          La discussion a clairement montr\u00e9 que le march\u00e9 suisse de l’immobilier r\u00e9sidentiel, malgr\u00e9 sa forte performance, est de plus en plus influenc\u00e9 par des interventions politiques. Les r\u00e9glementations visant \u00e0 renforcer la protection des locataires modifient sensiblement les conditions cadres pour les investissements. Les exemples de Gen\u00e8ve, de B\u00e2le et de l’\u00e9tranger montrent \u00e0 quel point les mesures de protection des locataires peuvent influencer l’activit\u00e9 de construction, les r\u00e9novations et les \u00e9valuations. Il est donc plus important que jamais pour les investisseurs institutionnels d’int\u00e9grer soigneusement les diff\u00e9rences r\u00e9gionales et les \u00e9volutions politiques dans leurs strat\u00e9gies. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          En Suisse, les initiatives en mati\u00e8re de politique du logement, telles que l’initiative zurichoise pour la protection du logement, gagnent en importance. Dans le webinaire Alphaprop Insights, Thomas Spycher, Nena Winkler et Daniel Macht montrent comment les r\u00e9glementations, la pression du march\u00e9 et les \u00e9volutions d\u00e9mographiques fa\u00e7onnent le march\u00e9 de l’immobilier r\u00e9sidentiel et les placements indirects. <\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":9048,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[52,51],"class_list":["post-9100","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-categorise","tag-marche","tag-placements-immobiliers-indirects"],"acf":[],"yoast_head":"\nAlphaprop Insights : Les investissements immobiliers indirects entre r\u00e9glementation et attractivit\u00e9 du march\u00e9 - alphaprop<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Dans ce webinaire, des experts expliquent comment la r\u00e9glementation visant \u00e0 renforcer la co-protection influence les investissements immobiliers indirects.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/alphaprop-insights-les-investissements-immobiliers-indirects-entre-reglementation-et-attractivite-du-marche\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Alphaprop Insights : Les investissements immobiliers indirects entre r\u00e9glementation et attractivit\u00e9 du march\u00e9 - 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