{"id":9883,"date":"2026-03-30T07:23:44","date_gmt":"2026-03-30T07:23:44","guid":{"rendered":"https:\/\/alphaprop.ch\/?p=9883"},"modified":"2026-04-21T08:51:14","modified_gmt":"2026-04-21T08:51:14","slug":"webinaire-alphaprop-insights-differences-fiscales-entre-les-fonds-avec-propriete-fonciere-directe-et-indirecte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/webinaire-alphaprop-insights-differences-fiscales-entre-les-fonds-avec-propriete-fonciere-directe-et-indirecte\/","title":{"rendered":"Webinaire Alphaprop Insights : Diff\u00e9rences fiscales entre les fonds avec propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe et indirecte"},"content":{"rendered":"\n<p>L&rsquo;environnement fiscal des fonds immobiliers est souvent per\u00e7u comme un sujet aride. Pourtant, la diff\u00e9rence de traitement fiscal entre les fonds immobiliers avec propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe et indirecte a un impact important sur la performance nette des investisseurs priv\u00e9s. Dans notre dernier webinaire Alphaprop Insights, des experts ont analys\u00e9 les diff\u00e9rences structurelles entre la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe et indirecte et ont montr\u00e9 pourquoi le choix du v\u00e9hicule peut repr\u00e9senter un \u00ab\u00a0booster de rendement\u00a0\u00bb significatif pour certains groupes d&rsquo;investisseurs.   <\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L&rsquo;architecture fiscale<\/h2>\n\n<p><strong>Maxim Dolder (Taxpartner AG)<\/strong> a introduit les diff\u00e9rentes diff\u00e9rences entre les placements collectifs de capitaux selon le droit suisse. Selon le type de fonds immobilier, celui-ci peut \u00eatre lui-m\u00eame un sujet fiscal ou non. La situation juridique fiscale d\u00e9pend du fait que le fonds d\u00e9tient ses immeubles en propri\u00e9t\u00e9 directe ou indirecte.  <\/p>\n\n<p><strong>D\u00e9tention indirecte de<\/strong> biens immobiliers<br\/>Le fonds d\u00e9tient des biens immobiliers indirectement par le biais de soci\u00e9t\u00e9s anonymes (souvent des SPV). Ces soci\u00e9t\u00e9s sont r\u00e9guli\u00e8rement impos\u00e9es sur leurs b\u00e9n\u00e9fices et revenus avant que les dividendes ne soient vers\u00e9s au fonds. Le fonds immobilier indirect n&rsquo;est pas lui-m\u00eame soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices ou le capital, mais les revenus ne sont \u00e0 nouveau impos\u00e9s qu&rsquo;au niveau de l&rsquo;investisseur.  <\/p>\n\n<p><br\/><strong>Propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe<\/strong><br\/>Dans ce cas, la direction du fonds est elle-m\u00eame propri\u00e9taire des biens immobiliers du portefeuille et le fonds est donc directement un sujet fiscal. Les revenus sont directement soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t au niveau du fonds immobilier. Pour les particuliers, la structure avec propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe est attrayante, car les revenus qui ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 impos\u00e9s au niveau du fonds ne sont plus soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu au niveau de l&rsquo;investisseur. Il en va de m\u00eame pour l&rsquo;imp\u00f4t sur la fortune, puisque le fonds lui-m\u00eame est d\u00e9j\u00e0 soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le capital.   <\/p>\n\n<p>Les personnes juridiques sont soumises \u00e0 des r\u00e8gles diff\u00e9rentes selon les cantons en ce qui concerne leur traitement fiscal.<\/p>\n\n<p>Si un fonds avec propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe investit des liquidit\u00e9s dans des actions ou autres et g\u00e9n\u00e8re des revenus, il est impos\u00e9 pour cela de mani\u00e8re analogue au mod\u00e8le pour la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re indirecte. Ces revenus seraient \u00e9galement soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu au niveau de l&rsquo;investisseur, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse d&rsquo;une personne priv\u00e9e ou morale.<\/p>\n\n<p><br\/>Conclusion : la forme finalement la plus efficace sur le plan fiscal d\u00e9pend fortement du type d&rsquo;investisseur.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Analyse du march\u00e9 : o\u00f9 l&rsquo;efficacit\u00e9 fiscale devient une performance<\/h2>\n\n<p><strong>Thomas Spycher (Alphaprop)<\/strong> a donn\u00e9 un aper\u00e7u du paysage actuel des fonds suisses, qui comptait 71 fonds immobiliers actifs en mars 2026. Parmi eux, 44 fonds d\u00e9tiennent leurs immeubles en propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe. Avec environ 41,5 milliards de CHF, cela correspond \u00e0 la moiti\u00e9 du volume des fonds.  <\/p>\n\n<p>La th\u00e9orie fiscale de Maxim Dolder a \u00e9t\u00e9 illustr\u00e9e par un <a href=\"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/fonds-immobiliers-avec-propriete-fonciere-directe\/\" type=\"link\" id=\"https:\/\/alphaprop.ch\/immobilienfonds-mit-direktem-Grundbesitz\/\">exemple de calcul pratique<\/a><strong>.<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En raison de la suppression de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et de la r\u00e9duction de l&rsquo;imp\u00f4t sur la fortune, la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe entra\u00eene une performance apr\u00e8s imp\u00f4t plus \u00e9lev\u00e9e pour les particuliers.<\/li>\n\n\n\n<li>A B\u00e2le, o\u00f9 les taux d&rsquo;imposition sont plus \u00e9lev\u00e9s qu&rsquo;\u00e0 Zurich, la performance apr\u00e8s imp\u00f4ts peut \u00eatre presque deux fois sup\u00e9rieure \u00e0 celle d&rsquo;une structure indirecte, gr\u00e2ce \u00e0 la structure directe.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Thomas Spycher a toutefois mis en garde contre toute conclusion h\u00e2tive : \u00ab\u00a0Il s&rsquo;agit de bien plus que de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re\u00a0\u00bb. Des facteurs tels que le type d&rsquo;utilisation et la situation r\u00e9gionale restent des moteurs d\u00e9cisifs du rendement global. <\/p>\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n<div class=\"wp-block-group has-background is-layout-constrained wp-container-core-group-is-layout-3bcd2578 wp-block-group-is-layout-constrained\" style=\"border-radius:24px;background-color:#ecf0f3;padding-top:24px;padding-right:24px;padding-bottom:24px;padding-left:24px\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le portail de donn\u00e9es Alphaprop aide \u00e0 analyser et \u00e0 comparer les placements immobiliers indirects<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tableau de bord clair et intuitif sur l&rsquo;ensemble de l&rsquo;univers des placements immobiliers indirects suisses<\/li>\n\n\n\n<li>Utilis\u00e9 par les principaux gestionnaires d&rsquo;actifs, caisses de pension, conseillers et fournisseurs de produits<\/li>\n\n\n\n<li>Plus de 170 produits avec plus de 180 milliards d&rsquo;actifs nets<\/li>\n\n\n\n<li>Possibilit\u00e9 d&rsquo;analyse jusqu&rsquo;au niveau de l&rsquo;immeuble individuel (plus de 9 500 objets)<\/li>\n\n\n\n<li>Cr\u00e9ation de comparaisons de produits et de rapports d&rsquo;analyse comparative clairs au format PDF<\/li>\n\n\n\n<li>T\u00e9l\u00e9chargement de votre propre portefeuille indirect ou direct et repr\u00e9sentation pond\u00e9r\u00e9e par l&rsquo;actif<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-a89b3969 wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--1\"><a class=\"wp-block-button__link has-text-align-center wp-element-button\" href=\"https:\/\/alphaprop.ch\/fr\/des-placements-immobiliers-indirects-transparents\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">En savoir plus<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cas pratique : Lancement d&rsquo;un fonds direct commercial cot\u00e9<\/h2>\n\n<p><strong>Fabian Linke (Swiss Life Asset Managers)<\/strong> a montr\u00e9 l&rsquo;exemple du nouveau fonds \u00ab\u00a0Diversified Commercial Switzerland\u00a0\u00bb, qui sera directement introduit en bourse le 1er avril 2026. Il a expliqu\u00e9 que le nouveau fonds recherchait une proximit\u00e9 maximale avec le march\u00e9 en \u00e9tant imm\u00e9diatement int\u00e9gr\u00e9 dans l&rsquo;indice SXI Real Estate et qu&rsquo;en se concentrant sur les asset deals, il garantissait syst\u00e9matiquement aux investisseurs les privil\u00e8ges fiscaux de la propri\u00e9t\u00e9 directe. <\/p>\n\n<p>Le choix d&rsquo;une structure directe a \u00e9t\u00e9 motiv\u00e9 par des consid\u00e9rations strat\u00e9giques claires :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Gagnant-gagnant pour tous :<\/strong> les caisses de pension exon\u00e9r\u00e9es d&rsquo;imp\u00f4t et les investisseurs priv\u00e9s imposables profitent de la charge fiscale optimis\u00e9e au sein du fonds.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Large base d&rsquo;investisseurs :<\/strong> gr\u00e2ce \u00e0 sa cotation directe et \u00e0 son attractivit\u00e9 fiscale, le fonds attire des investisseurs actifs et passifs ainsi que le segment wholesale (banques, family offices).<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>La discussion a clairement montr\u00e9 qu&rsquo;il n&rsquo;existe pas \u00ab\u00a0une\u00a0\u00bb structure parfaite pour tous. Alors que les caisses de pension pr\u00e9f\u00e8rent souvent les fondations d&rsquo;investissement exon\u00e9r\u00e9es d&rsquo;imp\u00f4t, les particuliers imposables et de nombreux investisseurs institutionnels pr\u00e9f\u00e8rent souvent la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe en raison de la charge fiscale plus faible au niveau du fonds et des privil\u00e8ges au niveau de l&rsquo;investisseur. Dans un environnement de march\u00e9 o\u00f9 chaque point de base de rendement compte, la structuration fiscale devient un avantage concurrentiel d\u00e9cisif.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Focus sur le cadre fiscal des fonds immobiliers directs et indirects.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":9916,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[51],"class_list":["post-9883","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-categorise","tag-placements-immobiliers-indirects"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.3 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Webinaire Alphaprop Insights : Diff\u00e9rences fiscales entre les fonds avec propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re directe et indirecte - 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