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Après une année 2024 exceptionnelle, les placements immobiliers cotés continuent de bien se comporter en 2025, voire même de manière exceptionnelle dans le cas des actions immobilières cotées. En ces temps d’incertitudes géopolitiques accrues et d’obstacles commerciaux renforcés, les valeurs réelles stables se maintiennent bien : outre l’or et le franc suisse, cela vaut également pour les placements immobiliers suisses. Les actions immobilières, qui peuvent également être investies sans restrictions par des investisseurs étrangers, ont même pris leur envol.

Les fonds cotés du SWIIT sont en hausse de 4% YTD (26/05/2025). La performance YTD de la SCPI négociée en VNI était de 1,26% à la fin avril. Les actions cotées dans le REAL se sont envolées de 17,7% à YTD.

Taux d’actualisation déjà à nouveau inchangés

Sur l’exercice 2024 (1er janvier – 31 décembre 2024), la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 1,75% à 0,5%. Sur la même période, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a baissé de 65 points de base à 31,7 points de base. Cela montre que l’environnement des taux d’intérêt s’est nettement détendu en 2024 – après la hausse marquée de 2022.

En conséquence, l’environnement de l’immobilier s’est également amélioré. Le taux d’actualisation réel médian de tous les portefeuilles clôturés au quatrième trimestre 2024 est resté inchangé par rapport au trimestre précédent. Auparavant, les changements médians dans les états financiers des trimestres précédents avaient montré des tendances légèrement positives. Dans l’ensemble, l’ajustement des taux d’actualisation a toutefois été très modéré après la période de taux négatifs et la forte hausse des taux en 2022.

Il sera intéressant de voir si les taux d’actualisation baissent à nouveau à l’avenir – même si la marge de manœuvre pour des baisses et les revalorisations qui en découlent devrait être limitée dans de nombreux portefeuilles.

Rendements des placements clairement positifs

Après la nette baisse des rendements des placements en 2023, les rendements en 2024 se situent à nouveau clairement dans la zone positive grâce à la baisse des taux d’intérêt pour la majorité des produits de placement dont la clôture a eu lieu fin 2024. Les fonds et les fondations de placement dont la date de clôture est le 31 décembre ont obtenu en moyenne un rendement de 3,24%. La fourchette était large, avec des valeurs allant de -18,9 % à un remarquable +8,1 %.

Nous divisons le rendement des placements selon le compte de résultat par part en trois composantes : le produit opérationnel (produit net), les gains/pertes en capital ainsi que d’autres variations résultant par exemple du négoce de parts. Seuls quelques cas isolés ont encore donné lieu à des corrections d’évaluation significatives. En médiane, le rendement des placements issus des revenus du capital s’est élevé à 1,06 %, tandis que le rendement moyen des opérations s’est établi à environ 3 %.

Au niveau des biens immobiliers, il apparaît que les biens résidentiels dans les portefeuilles dont la date de clôture est fin 2024 – en tenant compte des prix de revient – ont été réévalués de 1,8 % en 2024, en valeur de marché pondérée. En revanche, les biens commerciaux ont enregistré un léger recul de -0,2 %. On notera la forte évolution des biens résidentiels dans la grande région de Zurich, qui ont connu une revalorisation de 3 %.

Les revenus locatifs ont également connu une nette augmentation Like-for-Like – c’est-à-dire en comparant un bien à l’année précédente sans changement significatif du prix de revient -, ce qui correspond au positionnement de l’immobilier en tant que « Real Asset ». Pour les immeubles résidentiels, la variation médiane pour les objets dans les portefeuilles clôturés fin 2024 a été supérieure à 2,5 %. Cela s’explique par les ajustements des taux d’intérêt de référence ainsi que par le très faible taux de vacance dans les centres-villes, où de nombreux véhicules d’investissement sont actifs.

Les perspectives restent positives avec des valorisations ambitieuses

Avec des agios de plus de 36 %, les fonds immobiliers de SWIIT sont déjà évalués de manière ambitieuse. Avec un taux swap en CHF à 10 ans de 0,39 % (situation au 26.05.2025), cela correspond à une valeur moyenne à long terme tendanciellement élevée. En fin de compte, c’est l’évolution des attentes en matière de taux d’intérêt ou la poursuite de la politique de la BNS en la matière qui déterminera si ce niveau restera durable. Malgré les barrières commerciales supplémentaires dans le monde, la Suisse reste largement épargnée par l’inflation.

En conséquence, l’appétit pour les investissements immobiliers – directs et indirects via des véhicules d’investissement – reste élevé. Plus de 2 milliards de CHF ont déjà été souscrits auprès de fonds et de fondations d’investissement, et d’autres milliards sont recherchés. L’élan positif se poursuit.

Avec la publication du rapport annuel de Swiss Prime Site, un premier résultat au 31.12.2024 est déjà disponible. Parallèlement, les chiffres sont disponibles pour tous les produits de placement qui ont terminé leur exercice en automne 2024. Nous présentons un résumé des résultats et de l’évolution des fonds immobiliers et des fondations de placement.

Légère correction pour les fonds, les actions poursuivent leur ascension

Après une année exceptionnelle pour les placements immobiliers cotés, les fonds cotés se sont stabilisés ou ont connu une évolution légèrement négative en janvier. L’agio pondéré à la valeur du marché de plus de 30 % pour les fonds cotés rend l’air plus léger malgré les taux d’intérêt bas. Les actions immobilières ont continué à afficher une forte performance au cours des douze derniers mois – peut-être (en partie) sous l’effet de l’évolution généralement positive du marché suisse des actions depuis le début de l’année.

Taux d’actualisation quasi inchangés

Sur l’exercice 2024 (1er octobre – 30 septembre 2024), la BNS a abaissé le taux directeur à plusieurs reprises, tandis que le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a baissé de 68 points de base pour atteindre 0,41 %.

Le taux d’actualisation médian (réel) de tous les portefeuilles clôturés au troisième trimestre 2024 a légèrement augmenté de 1,8 point de base durant cette période. Après la fin des taux d’intérêt négatifs et la nette augmentation des taux d’intérêt en 2022, les taux d’actualisation n’ont été que modérément adaptés depuis lors. En conséquence, la marge de manœuvre pour les baisses et les réévaluations qui en découlent reste probablement limitée.

Les rendements des placements à nouveau clairement positifs

Après la nette baisse des rendements des placements en 2023, les rendements des placements évoluent à nouveau clairement dans la zone positive grâce à la baisse des taux d’intérêt. Les fonds et les fondations de placement clôturés au 30 septembre ou au 31 octobre ont obtenu en moyenne un rendement de 4,05 %, avec une fourchette allant de 2,04 % à un remarquable 8,87 %.

Les fondations de placement ont affiché en moyenne un rendement de placement légèrement supérieur à celui des fonds immobiliers. Cette différence s’explique toutefois en premier lieu par la forte performance de la HIG Anlagestiftung, qui surclasse depuis des années le marché ou les fondations de placement de la CAFP.

Nous répartissons le rendement des placements selon le compte de résultat par part en trois composantes : le résultat opérationnel ( résultat net), les gains/pertes sur investissements ainsi que d’autres variations résultant par exemple du négoce de parts.

En moyenne, le rendement des activités opérationnelles s’élève à 3,24% et les gains en capital à 0,81%. Les véhicules de placement commerciaux en particulier affichent parfois des rendements opérationnels nettement supérieurs à 4%.

Il convient de noter que le rendement des placements est calculé sur la fortune nette et profite donc de l’effet de levier. Grâce à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, ce sont surtout les produits avec un taux de financement externe plus élevé qui ont pu en profiter.

A la date de clôture du bilan en automne, des objets d’une valeur vénale de près de 50 milliards de CHF ont été évalués. Des données sur les prix de revient sont disponibles pour 45 milliards de CHF, ce qui permet d’estimer grossièrement les variations d’évaluation.

Les immeubles résidentiels ont été réévalués de 1,6 % en valeur pondérée par les actifs, tandis que les immeubles commerciaux ont perdu 0,5 % de leur valeur pondérée par les actifs. L’évolution positive est particulièrement frappante dans la grande région de Zurich, où les immeubles résidentiels ont été revalorisés de 2,6 % et les objets commerciaux de 0,2 %.

Les perspectives restent positives avec des prix de marché ambitieux

Le rapport annuel de Swiss Prime Site souligne l’ambiance positive du marché et montre qu’une gestion ciblée permet de réaliser des gains en capital même sans modification du taux d’actualisation. En 2025 également, le dynamisme positif sera utilisé pour des augmentations de capital : Actuellement, les fonds et les fondations de placement visent un total de 1,8 milliard de CHF, dont 175 millions de CHF ont déjà été souscrits.

Avec des agios de plus de 30 %, les fonds immobiliers de SWIIT sont déjà évalués de manière ambitieuse. En fin de compte, c’est le développement des attentes en matière de taux d’intérêt qui déterminera si ce niveau restera durable. Dans ses prévisions de décembre 2024, la BNS ne prévoit pas d’inflation importante en Suisse pour les trois prochaines années. Reste à savoir si, dans un monde marqué par des droits de douane supplémentaires et une incertitude considérable, l’inflation ne repartira pas à la hausse, du moins aux États-Unis et dans l’espace européen.

Les coûts des fonds immobiliers sont typiquement comparés par le biais du Total Expense Ratio (TER). Conformément aux directives de la CAFP/AMAS, le TER GAV comprend les charges d’exploitation du fonds en pourcentage de la fortune totale moyenne du fonds. Les charges d’exploitation du fonds comprennent notamment les postes suivants : la rémunération réglementaire de la direction du fonds et de la banque dépositaire, les émoluments de surveillance, les rémunérations des gestionnaires immobiliers, les charges d’estimation et de contrôle ainsi que d’autres dépenses (p. ex. frais de publication, conseil externe, conseil juridique et fiscal).

La direction du fonds reçoit donc pour la seule gestion des objets la rémunération réglementaire qui est également prise en compte dans le TER. Il existe en outre d’autres commissions qui ne sont pas prises en compte dans le TER. Celles-ci sont définies dans le contrat de fonds avec un taux maximal applicable. Les principales sont :

• Commission d’émission et de rachat : elle indemnise la direction du fonds pour les dépenses occasionnées par les augmentations et les rachats de capital.
• Commission de transaction : pour l’achat et la vente d’objets, une commission maximale peut être définie sur les transactions respectives.
• Commission de construction et de développement : une autre commission est définie pour les projets de construction et de développement.

Ces commissions incitent à gérer et à développer activement un bien immobilier, car la simple détention du portefeuille ne rapporte que la rémunération réglementaire. Les transactions de construction, d’achat et de vente peuvent être débitées directement du prix de revient du bien immobilier, tout comme d’autres frais de transaction, par exemple pour les notaires, les conseils juridiques ou les évaluations externes.

Une commission d’achat de 2%, par exemple, réduit donc le rendement non réalisé du capital de l’objet du même pourcentage. Ainsi, ces commissions influencent les rendements de placement obtenus par le récipient. Il en va de même pour la commission de construction et de développement.
Alors que la CAFP est en train d’initier une publication uniforme de ces commissions, les fonds publient déjà les informations relatives aux frais. Notre courte analyse compare les commissions d’achat et de vente et les commissions de construction et de développement des fonds immobiliers selon le dernier rapport annuel.

Différences significatives dans les commissions de transaction et de construction effectives

En 2024, près de 3 milliards de CHF de nouveaux capitaux ont déjà été collectés par les fonds immobiliers. Une part importante devrait être consacrée à l’acquisition de nouveaux objets et projets de construction. Outre une éventuelle commission d’émission, une autre commission est donc due lors de la réalisation de l’investissement.

Le graphique suivant montre la répartition des commissions pour l’achat et la vente et pour la construction et le développement. Pour les commissions effectives d’achat et de vente, la répartition varie de 0% à 3% sur le prix de la transaction. La médiane des commissions effectives sur les transactions est de 1,5%. Les commissions maximales selon le contrat de fonds présentent une fourchette plus large : Les valeurs vont de 0 % à 5 %, avec une médiane de 2 %. Un tiers des fonds affiche effectivement la commission maximale selon le contrat de fonds. Au total, 65 fonds immobiliers ont été pris en compte, 56 ont appliqué une commission d’achat ou de vente effective.

En ce qui concerne les commissions pour les projets de construction et de développement de grande ampleur, la médiane des commissions effectives est de 3 %. Les valeurs vont de 0 % à 5,2 % maximum. En ce qui concerne les commissions maximales, on constate que la nette majorité des fonds présentent des valeurs autour de 3 %, avec toutefois quelques exceptions vers le haut. Au total, des valeurs ont été prises en compte pour 58 fonds immobiliers.

En résumé, les différences entre les commissions appliquées sont considérables et peuvent en fin de compte influencer le rendement des placements. Pour les investisseurs, il est recommandé, surtout pour les produits en croissance, de comparer non seulement le TER, les commissions d’émission et de rachat maximales, mais aussi les commissions sur les transactions et les projets de développement. Avec les efforts de transparence de la CAFP, la comparaison des groupes de placement devrait s’avérer passionnante. Les fondations de placement dont la gestion est assurée par la fondation ou les gestionnaires d’actifs appartenant aux caisses de pension devraient justement travailler avec des commissions proches de 0.

Plus d’information

AMAS : Information professionnelle sur les ratios des fonds immobiliers

IMMOBILIEN Business 11/2024 : Une déclaration de guerre

Vendredi dernier pourrait bien entrer dans l’histoire des fonds immobiliers suisses cotés comme l’une des journées de négoce les plus intéressantes. Alors que l’indice global SWIIT a reculé de 0,35 %, des mouvements importants ont eu lieu entre les fonds. Dans le sillage du rachat du Credit Suisse par l’UBS, on s’attendait à un regroupement des fonds immobiliers. La réaction du marché montre toutefois qu’il y a bien eu des surprises. Dans cet article, nous donnons un bref aperçu de la situation actuelle. Les calculs se basent sur les derniers rapports annuels et semestriels.¹
Depuis la reprise de Credit Suisse, UBS gère 14 fonds immobiliers. Ce nombre devrait être réduit à 9.

Quels fonds restent (pour l’instant) inchangés ?

Regroupement de fonds UBS : un petit séisme dans le milieu. Les grands fonds mixtes SIMA et SIAT avec propriété foncière indirecte, le fonds d’habitation UBS Anfos avec propriété foncière indirecte, le fonds d’habitation UBS Foncipars avec focalisation sur la Suisse romande (propriété foncière indirecte), le fonds CS1a Immo PK négocié à la VNI pour les investisseurs exonérés d’impôts et le fonds commercial CS LogisticsPlus avec propriété foncière indirecte restent inchangés. Le fonds CS LogisticsPlus, qui ne pourra sans doute pas être fusionné facilement avec les fonds commerciaux Interswiss et Swissreal en raison de la propriété foncière directe, est le seul fonds dont la fortune nette n’est pas nettement supérieure à un milliard de francs.

Quels seront les fonds réunis ?

Dans un premier temps, les quatre fonds immobiliers résidentiels suisses cotés en bourse avec propriété foncière directe seront fusionnés. L’année suivante, les deux fonds immobiliers suisses à usage mixte cotés en bourse et à propriété foncière directe seront fusionnés, et enfin les deux fonds commerciaux cotés en bourse et à propriété foncière indirecte.

2025 : fusion des quatre fonds immobiliers résidentiels suisses cotés en bourse (CS REF LivingPlus, UBS Direct Residential, Residentia et CS REF Hospitality)

Quatre fonds avec propriété foncière directe et axés sur le logement sont fusionnés. Les fonds LivingPlus (61 % de la fortune nette) et Direct Residential (18 %) sont des fonds d’habitation avec un portefeuille largement diversifié dans toute la Suisse. Le fonds CS Hospitality a traversé des périodes de turbulences dans les années avant et pendant la pandémie, mais il a pu se stabiliser au cours des deux dernières années. Outre le segment de l’hôtellerie qui lui a donné son nom, il génère également des revenus locatifs provenant d’autres utilisations commerciales ainsi que d’utilisations résidentielles (30 %). Residentia a été racheté par l’UBS en 2021 et se concentre sur le Tessin.

Residentia et CS Hospitality ont obtenu ces dernières années, à l’exception de Hospitality en 2022, des rendements de placement clairement inférieurs à ceux des deux fonds de logement. Les deux fonds se situaient en dessous du seuil critique d’un milliard de francs d’actifs nets et auraient sans doute eu du mal à attirer de nouveaux capitaux avec leur profil. Les agios à la date de référence du 7 novembre 2024 montrent clairement la différence d’appréciation des portefeuilles par le marché. L’évolution actuelle ne devrait pas être très réjouissante, en particulier pour les investisseurs qui ont récemment participé à l’augmentation de capital d’UBS Direct Residential à hauteur de plus de 70 millions de francs.

2025/26 : Fusion des deux fonds immobiliers suisses à usage mixte et à propriété foncière directe (CS REF Green Property et UBS Direct Urban), cotés en bourse

Les deux fonds mixtes avec propriété foncière directe se distinguent fortement par leur taille, mais détiennent tous deux un portefeuille mixte – Green Property se concentre, outre l’immobilier résidentiel, surtout sur les surfaces de bureaux, tandis que Direct Urban a, en plus des surfaces résidentielles, une forte concentration sur les surfaces de commerce de détail. Les deux fonds présentent par ailleurs une surpondération géographique dans la région de Zurich (plus de 40 % du portefeuille). En ce qui concerne les rendements des placements, les fonds se sont également montrés comparables, Green Property ayant typiquement obtenu un rendement des placements supérieur d’environ 1 point de pourcentage au cours des cinq années précédant 2023. L’année 2023 a toutefois été difficile pour les deux produits.

Jusqu’à vendredi dernier, il existait une nette différence de valorisation : alors que Green Property se négociait généralement près de la valeur nette d’inventaire (VNI) après des années de croissance à partir de 2022, Direct Urban se négociait avec une nette prime.

2026/27 : Fusion des deux fonds immobiliers commerciaux suisses à propriété foncière indirecte cotés en bourse (UBS « Swissreal » et CS REF Interswiss)

La fusion des deux fonds commerciaux est sans doute la nouvelle la moins surprenante. Les deux fonds présentent une orientation similaire en termes d’utilisation et sont actifs dans toute la Suisse. En ce qui concerne le rendement des placements, l’évolution des deux fonds a également été relativement parallèle.

Quelle a été la réaction et comment le marché évalue-t-il la fusion ?

Les fusions de fonds cotés se produisent occasionnellement. Ainsi, Realstone a fusionné deux fonds cotés en 2021, et Procimmo a également fusionné deux fonds l’année dernière. A notre connaissance, l’échange de parts lors de fusions se fait généralement à la valeur nette d’inventaire (VNI)². Le marché a réagi en conséquence vendredi : en supposant que les valorisations ne changent pas de manière significative d’ici la fusion, les agios devraient s’égaliser dans un marché efficace.

Le graphique suivant montre les agios après la clôture du négoce le jeudi 7 novembre et le vendredi 8 novembre. La ligne grise indique la prime pondérée en fonction de l’actif net du fonds fusionné le jeudi (voir les tableaux ci-dessus). Le graphique montre qu’un net rapprochement a déjà eu lieu, mais qu’il n’est probablement pas encore totalement achevé.

En conséquence, la performance quotidienne a été très différente selon la taille du fonds et son évaluation. Alors que l’indice n’a globalement reculé que de 0,35 %, les différents agios ont entraîné des décalages importants. Tous les fonds dont les agios sont supérieurs à l’agio moyen pondéré ont enregistré une performance négative, tandis que les fonds dont la valorisation est inférieure ont pu se rattraper. Residentia se distingue particulièrement, avec une performance quotidienne record de près de 27 %. Cela s’explique par le fait que le fonds n’a qu’un faible poids dans le futur fonds de logement, mais qu’il a présenté un écart important au niveau de l’agio.

Cette brève analyse résume les événements de la fin de la semaine. La suite des événements chez UBS Asset Management et la réaction du marché restent intéressantes.

Notes de bas de page

¹ Tous les calculs de cet article sont approximatifs et se basent sur les données disponibles dans les rapports annuels et semestriels. Il est possible que des transactions aient eu lieu depuis la publication et que les chiffres aient été adaptés en conséquence.

² Voir par exemple le communiqué de presse de Procimmo sur la fusion.

Plus d’information

Communiqué de presse UBS 7.11.2024

Fortune nette de plus de 165 milliards de CHF

Malgré des coûts de financement accrus et des taux de biens immobiliers élevés, l’univers des placements immobiliers indirects en Suisse a continué de croître en 2023. Le graphique suivant visualise la répartition de la valeur nette par produit d’investissement et forme juridique pour les rapports annuels de 2023¹, représentant ainsi les fonds propres des fondations de placement, des fonds immobiliers et des sociétés immobilières cotées. La fortune nette de 144 produits d’investissement dans l’univers des placements immobiliers indirects axés sur la Suisse a atteint plus de CHF 165 milliards en 2023, soit une croissance de CHF 5,1 milliards par rapport aux chiffres de 2022. Le marché reste dominé par le volume d’un petit nombre de produits. Les 10 plus grands produits de placement (5 groupes de placement, 3 fonds, 2 sociétés immobilières) ont une fortune nette de CHF 58,5 milliards, représentant plus de 35 % de la valeur totale. Les 20 premiers représentent plus de 51 % de la fortune nette du marché. Cela explique l’écart entre la valeur moyenne et la valeur médiane de la fortune nette, qui sont respectivement de CHF 1,15 milliard et CHF 0,7 milliard.

45 % de la fortune nette sont attribués aux fondations de placement, 40 % aux fonds immobiliers et 14,8 % aux sociétés immobilières cotées. La répartition par forme juridique a donc peu changé par rapport à l’année précédente, avec une légère augmentation de la part des fondations de placement.

Diminution du résultat total et des dépenses liées aux émissions de droits

En 2023, la fortune nette a enregistré la plus faible croissance des cinq dernières années. Une analyse détaillée de la variation de la fortune nette des fondations de placement et des fonds immobiliers révèle que la principale cause de ce déclin est une forte réduction du résultat total et des émissions de droits.

Le résultat global est passé de 6,5 milliards à 3,1 milliards, soit une réduction de 52 %. Parallèlement, les dépenses pour les revendications ont diminué de 9,8 milliards à 5,7 milliards, ce qui représente une baisse de 41 %. Les rachats de droits se sont élevés à 1,3 milliard, soit 0,2 milliard de plus qu’en 2022. Pour les produits d’investissement non capitalisés, 2,9 milliards (contre 2,7 milliards l’année précédente) ont été distribués aux investisseurs en 2023 à partir des opérations courantes.

En résumé, les placements immobiliers indirects se sont bien maintenus en 2023, avec des rachats limités et ponctuels. Pour 2024, plus de CHF 1,4 milliard ont déjà été levés grâce à des augmentations de capital. Les fonds immobiliers, en particulier, connaissent un regain d’activité et de succès dans la collecte de fonds en raison des agios. Par conséquent, l’univers des placements immobiliers indirects devrait continuer à croître en 2024.

Notes de bas de page

¹ Les rapports annuels contiennent différentes dates de clôture du bilan. La valeur à fin 2022 a donc tendance à être sous-estimée.

Cette année encore, les rapports annuels au 31 décembre et les évaluations correspondantes étaient très attendus. Ainsi, les rapports donnent toujours une indication sur la manière dont les véhicules de placement immobilier indirect suisse se portent dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés. Cette brève analyse résume la situation actuelle du marché et les rapports pour les véhicules de placement avec date de clôture du bilan au 31 décembre.

Le marché reste favorable et les augmentations de capital sont de retour

Le marché des placements immobiliers cotés a continué à se redresser au cours des premiers mois de 2024.
A la fin du mois d’avril, l’indice des fonds cotés SWIIT YTD est de 3,31%, les actions cotées (REAL) sont en hausse de 0,90% et l’indice CAFP Immo de 0,93%. En comparaison sur 10 ans, la performance des fonds cotés est légèrement supérieure à celle de l’indice CAFP Immo.

Conformément à la performance positive des récipients cotés, de nombreux acteurs sont actifs avec des augmentations de capital. Pour l’année 2024, les fonds et les fondations de placement ont déjà annoncé 2,4 milliards de CHF en augmentations de capital. Plus de 500 millions de CHF ont été souscrits jusqu’à présent et, grâce aux agios nettement positifs, d’autres augmentations de capital de fonds cotés devraient se réaliser quasi automatiquement.

Taux d’actualisation réels en hausse

La correction longtemps attendue des valorisations s’est déjà manifestée dans les clôtures du T2 et du T3 2023. Le graphique suivant montre la variation médiane du taux d’actualisation moyen par portefeuille. L’anticipation de l’inflation appliquée dans l’évaluation, qui se reflète dans la différence entre le taux d’actualisation réel et le taux d’actualisation nominal, a été augmentée sur l’année 2023. Afin de prendre en compte en premier lieu la variation du taux d’actualisation réel et non la simple adaptation de l’anticipation de l’inflation, seuls les produits d’investissement qui fournissent des informations sur le taux d’actualisation réel ont été pris en considération.
En 2023, ce sont les premiers trimestres qui ont montré une augmentation médiane des taux d’actualisation. En 2023-Q4, la valeur médiane était de +9,5bp. En conséquence, une nette majorité des produits d’investissement ont enregistré des pertes en capital dues à des dévaluations.

Les rendements des placements continuent de baisser

Après des années de rendements élevés des placements en raison de gains en capital, les pertes en capital ont un effet négatif correspondant sur les rendements des placements. Pour 53 fonds et fondations de placement de groupes de placement, on obtient en moyenne (non pondérée) un rendement des placements de 1,61%. Avec une inflation d’environ 1,7% pour le ménage moyen¹ durant la même période, la valeur réelle a pu être maintenue de justesse.

Le graphique suivant montre les rendements de placement de 53 véhicules (fonds immobiliers et groupes de placement) qui ont clôturé l’exercice au 31 décembre. Conformément au compte de résultat, nous répartissons le rendement des placements en une partie provenant du revenu net, une partie provenant des gains et des pertes sur investissements et une partie provenant d’autres variations.
Par rapport aux analyses précédentes, la méthode a été affinée afin de mieux refléter les effets spéciaux, par exemple ceux résultant d’augmentations de capital importantes.

Le rendement des placements représente la variation de la valeur d’inventaire en tenant compte de la distribution. Outre le résultat global composé du revenu net et des gains/pertes sur investissements, la valeur d’inventaire nette est également influencée par l’attribution/le retrait de provisions, par le prix fixé dans la circulation des parts et par d’autres revenus issus de la circulation des parts. Ces dernières années, lorsque les rendements des placements et les revalorisations étaient élevés, ces autres variations étaient très faibles en comparaison. En cas de dévaluations et de rendements de placement proches de 0, l’effet peut devenir important, c’est pourquoi la méthode a été adaptée en conséquence pour un calcul par part.²

Au total, les récipients comprennent des objets d’une valeur de marché de plus de 65 milliards de CHF et une fortune nette de plus de 50 milliards de CHF. Ils représentent environ 35% du marché des fonds et des fondations de placement axés sur l’immobilier en Suisse.

En moyenne, 3.15% ont été générés par les revenus nets. -1.49% proviennent de gains et de pertes sur investissements réalisés et non réalisés. -0.05% du rendement provient d’autres sources et concerne en premier lieu des produits de placement avec des mouvements de parts importants ou avec des affectations importantes de provisions pour réparations.

Dévalorisations sur toutes les utilisations

Si l’on compare la variation de l’évaluation des produits de placement avec des indications sur le prix de revient (en premier lieu les fonds immobiliers) en fonction de l’utilisation, il peut être constaté que les objets d’habitation ont été évalués à un niveau inférieur de -0,6% par rapport à l’année précédente. Les évaluations des objets commerciaux ont baissé de 2,2%. Des dévaluations ont eu lieu dans toutes les grandes régions. Les taux de vacance dans les portefeuilles des produits de placement clôturés au 31.12 (analysés lorsque l’information est disponible) ont légèrement diminué pour toutes les utilisations. Pour le logement, la valeur pour les véhicules de placement analysés est de 2,7%. En 2020, la valeur était encore de 4,8%, ce qui représente un recul considérable et illustre la situation sur le marché du logement.

Au total, la majeure partie des produits de placement se maintient solidement, même dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et d’augmentation des taux d’actualisation. De légères dévalorisations et des rendements de placement plus faibles étaient à prévoir. Après une très bonne performance au cours des derniers mois, la valorisation des fonds immobiliers cotés est déjà à nouveau relativement élevée ou, en comparaison à long terme avec le taux swap CHF à 10 ans, les agios sont assez proches de la tendance à long terme.³

Notes de bas de page

¹ Office fédéral de la statistique : calculatrice de l’IPC, https://lik-app.bfs.admin.ch/

² Nous déterminons le revenu net par part en CHF, le gain/la perte sur investissements par part en CHF et le rendement de placement par part en CHF. Le revenu supplémentaire par part est déterminé comme suit : rendement des placements en CHF – revenu net en CHF – gain/perte sur investissements en CHF (toujours par part). Le rendement des placements est ensuite réparti entre les 3 éléments.

³ Voir la diapositive 4 dans le rapport de Credit Suisse Asset Management (en allemand) : https://am.credit-suisse.com/content/dam/csam/docs/real-estate/key-facts/immobilienfonds-20240430-en.pdf

En Suisse, l’utilisation de fonds étrangers est relativement faible, notamment en raison des prescriptions réglementaires pour les fonds et les fondations de placement. La quote-part des fonds étrangers, qui inclut également les éventuels impôts latents en tant que fonds étrangers, s’élève en moyenne à 28,9 % pour les fonds immobiliers cotés, à 14,6 % pour les fondations de placement et à 49 % pour les sociétés immobilières cotées à la SIX. Bien qu’il existe quelques cas aberrants, cela montre que l’utilisation de l’effet de levier dans les placements immobiliers indirects est relativement faible. Malgré cela, les produits de placement et leurs investisseurs ont pu profiter de l’effet de levier pendant des années dans un environnement de taux d’intérêt négatifs. Alors que l’on discute actuellement beaucoup de l’évaluation des portefeuilles, qui n’ont jusqu’à présent subi que des corrections minimes, le changement des taux d’intérêt a une influence directe sur le résultat opérationnel des placements indirects en raison de l’augmentation des coûts de financement.

Un peu plus de 40% des hypothèques sont à court terme

Les fonds immobiliers suisses publient les hypothèques détenues individuellement, ce qui permet des analyses passionnantes sur le moment où l’augmentation des coûts de financement a une influence. Le graphique suivant permet de visualiser l’échéance du financement externe des fonds immobiliers suisses. Le volume total des hypothèques s’élève à CHF 20,5 milliards. Un peu plus de 8,5 milliards, soit 41,4 %, sont financés à court terme. Les 58,6 % restants se répartissent sur les dix prochaines années.

En fonction de la date du rapport, les hypothèques à court terme ont déjà été conclues à un taux d’intérêt d’environ 2 %. Les financements encore en cours à des taux plus bas devraient être refinancés dans une fourchette de 1,5 à 2 %. Environ la moitié des hypothèques à long terme arrivant à échéance à partir de 2023 ont un taux d’intérêt inférieur à 1 %. Il faut tenir compte du fait qu’une partie de l’augmentation des coûts de financement est déjà prise en compte dans les données et que le taux médian des nouveaux financements était déjà supérieur à 1,5 % à partir du 1er trimestre 2023.

Pour illustrer l’impact sur l’univers des fonds, voici un exemple de calcul : près de 50 % des hypothèques des fonds immobiliers suisses doivent être renouvelées en 2023 et 2024. Celles-ci ont un taux d’intérêt pondéré de 1,3 %. En partant d’un taux d’intérêt de 1,75 % pour les financements jusqu’à fin 2024, le taux d’intérêt moyen sur l’ensemble du volume hypothécaire de CHF 20 milliards passe de 1,14 % actuellement à 1,35 %. Cela correspond à des dépenses d’intérêts de CHF 276 millions.

Dans le dernier rapport annuel disponible, qui, en fonction de la date de publication, reflète déjà le changement des taux d’intérêt, les fonds ont dépensé 159 millions de CHF, soit 4,4 % des recettes, pour le financement. Ce chiffre passerait à 7,6 % des revenus si les recettes restaient inchangées. Par conséquent, 3,2 % des revenus ne seraient plus disponibles en tant que revenu net à distribuer et le revenu net serait inférieur de 5,8 %.

Grâce à un taux d’intérêt de référence plus élevé et à des loyers indexés sur l’inflation, il est également possible d’augmenter les revenus sur la même période. Une augmentation des revenus locatifs de 3 % peut donc neutraliser en grande partie la hausse des coûts de financement. Pour l’ensemble des fonds, l’effet encore attendu de la hausse des coûts de financement est donc supportable, tant que les attentes reflétées dans les taux de swap se réalisent.

De grandes différences entre les produits d’investissement

Bien que l’effet global soit gérable, les revenus opérationnels de certains fonds immobiliers peuvent être fortement influencés par la hausse des coûts de financement. Les rapports semestriels de mi-année ont montré que certains produits ont dépensé jusqu’à 20 % de leurs revenus pour le financement.

Le graphique suivant montre quelle part de la fortune totale doit être renouvelée sous forme d’hypothèque dans les 24 mois suivant la dernière date de publication et quel est le taux d’intérêt moyen de ces hypothèques arrivant à échéance. Les fonds qui se trouvent dans le quadrant inférieur droit du graphique doivent s’attendre à une forte augmentation des coûts de financement. Les fonds situés dans le quadrant inférieur gauche doivent financer à des coûts plus élevés, mais la part de la fortune totale est faible et l’effet est donc faible. Les fonds qui sont déjà financés à hauteur de 2 % peuvent se refinancer à des coûts d’intérêt inchangés. La médiane, marquée par un point rouge, se situe à 12,8 % de la fortune totale et un taux d’intérêt des hypothèques arrivant à échéance de 1,35 %.

L’aperçu montre qu’il existe de grandes différences et que, pour une partie des produits, le rendement net peut être considérablement influencé par l’augmentation des coûts de financement. Si cela s’accompagne de rendements nets à peine supérieurs ou inférieurs aux coûts de financement, les perspectives du produit d’investissement peuvent s’en trouver nettement assombries.

En résumé, les produits de placement dans le domaine des placements immobiliers indirects sont solidement financés. Pour l’ensemble des fonds immobiliers, l’effet des coûts de financement plus élevés peut être compensé, du moins en partie, par des revenus locatifs plus élevés. Certains produits de placement sont toutefois fortement touchés par la hausse des coûts de financement et doivent potentiellement adapter leurs distributions.