Étiquette : ESG

Avec la circulaire AMAS sur les indices environnementaux, un cadre de reporting des indicateurs de durabilité pour les investissements immobiliers indirects suisses a été établi en mai 2022. L’objectif est de standardiser le reporting et d’augmenter la comparabilité entre les portefeuilles. Au cours des deux dernières années, la base de données et les processus pour la publication des chiffres-clés ont été développés. Dans ce contexte, nous analysons l’état actuel du reporting ESG avec un focus particulier sur la couverture des données des indices suisses. En plus des indices environnementaux, nous nous concentrons sur les trajectoires de réduction en CO2, qui deviendront un aspect central pour le suivi des progrès à l’avenir.

Progrès dans la couverture des données

Les directives définies dans le cadre de l’autorégulation de la circulaire AMAS exigent la publication de points de données dans quatre catégories : le taux de couverture, le mix énergétique, la consommation d’énergie et son intensité, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre et leur intensité. La disponibilité des données a été grandement améliorée avec la publication des rapports annuels pour l’année 2023. À l’été 2023, la couverture des données était de 89 % pour le SWIIT et de 75 % pour le CAFP. Depuis mai 2024, les chiffres-clés ESG sont disponibles pour l’ensemble du portefeuille SWIIT (42 produits d’investissement sur 42) et 94,9 % de l’Immo-Index CAFP pondéré (37 produits d’investissement sur 44). Cette couverture améliorée des données reflète strictement la disponibilité des informations et doit être clairement distinguée de l’indicateur clé AMAS pour le « taux de couverture ».

Il est important de noter que les méthodes de collecte des données ne sont souvent pas entièrement transparentes. Cela rend difficile pour les investisseurs de distinguer les mesures réelles des données modélisées. De plus, les produits ne peuvent être comparés que partiellement en raison des différences méthodologiques. Avec la circulaire AMAS sur les bonnes pratiques, qui s’appuie sur les directives de REIDA, une convergence méthodologique est susceptible de se produire. La consommation du scope 3 (émissions contrôlées par les locataires), qui n’était pas requise dans la circulaire AMAS et est également définie comme avancée dans la norme de reporting ESG de l’ASIP, reste un défi majeur pour la plupart des produits.

L’intensité des émissions de gaz à effet de serre diminue

L’intensité des émissions de gaz à effet de serre donne un aperçu de la quantité d’équivalents CO2 émis par mètre carré de surface de référence énergétique ou de surface locative. Pondéré par produit, le CAFP¹ enregistre une émission de 14,97 kg d’équivalents CO2 par mètre carré. La valeur de l’indice des fonds immobiliers cotés du SWIIT, est de 16,65 kg d’équivalents CO2 par mètre carré². Ces valeurs représentent une réduction par rapport à l’année précédente et se rapprochent du benchmark REIDA de 2023, qui a été déterminé sur la base de 5290 propriétés et est de 13,5 kg d’équivalents CO2 par mètre carré. Cependant, les changements au fil du temps ou les comparaisons avec REIDA ne sont que partiellement interprétables : les moments de mesure des valeurs rapportées varient selon le produit d’investissement et, dans certains cas, remontent à plus d’un an. De plus, l’usage des propriétés, en particulier commerciales, a un impact significatif. Si les propriétés sont en grande partie contrôlées par les locataires et qu’une part importante de l’énergie est gérée par le locataire, cette consommation énergétique relève du scope 3 et n’est pas incluse dans les émissions de gaz à effet de serre calculées ici. En outre, il existe probablement encore des différences méthodologiques considérables qui diminueront avec l’alignement sur les méthodologies REIDA. Actuellement, même pour les lecteurs avertis, il n’est pas clair pour de nombreux produits d’investissement quelle approche méthodologique a été choisie.

Le graphique suivant illustre la distribution de l’intensité des émissions de gaz à effet de serre pour les deux indices, répartis selon leur usages principale.

Les portefeuilles des fonds cotés (SWIIT) montrent une émission médiane plus élevée par rapport au CAFP. Cependant, il convient de noter que la couverture des données pour le CAFP n’est pas complète. Il est possible que les émetteurs les plus intensifs ne soient pas encore entièrement saisis, ce qui pourrait fausser l’ensemble du tableau. Le type d’utilisation des portefeuilles joue un rôle déterminant dans la comparabilité de l’intensité des émissions de gaz à effet de serre. Les produits d’investissement qui appartiennent principalement au secteur résidentiel présentent une intensité plus élevée des émissions de gaz à effet de serre. Cette observation est cohérente avec les résultats du benchmarking REIDA.

Premiers signes de trajectoires de réduction prometteuses

Conformément aux objectifs climatiques de la Suisse, de nombreux produits d’investissement ont fixé un objectif de neutralité carbone d’ici 2050. Cela est explicitement indiqué dans les rapports annuels de 31 fonds immobiliers du SWIIT et de 24 groupes d’investissement du CAFP. Les objectifs de CO2 pour 2030 sont légèrement plus courants, ayant été définis pour 33 et 24 produits respectivement. Sur la base de ces objectifs et d’autres données dans les rapports de durabilité, des premières estimations globales des trajectoires de réduction peuvent être faites. Ces estimations permettent aux investisseurs de comparer les progrès réels avec les trajectoires prévues.

Nous partons de la valeur actuelle ou de la valeur initiale de la trajectoire de réduction du produit et, pour simplifier, extrapolons linéairement de la valeur initiale à la valeur cible pour 2030 et à la neutralité carbone en 2050. Les trajectoires de réduction disponibles sont agrégées avec la pondération respective dans l’indice pour former une « trajectoire de réduction de l’indice ». Dans les deux graphiques suivants, ces trajectoires sont visualisées pour les deux indices.

Le graphique montre diverses trajectoires de réduction des émissions de CO2, mesurées en kilogrammes d’équivalents CO2 par mètre carré (kg CO2e/m²), sur la période de 2023 à 2050. Chaque trajectoire grise représente un produit de l’indice respectif. En général, les trajectoires de réduction montrent une tendance claire à la réduction des émissions de CO2 sur toute la période. La CAFP et le SWIIT sont en bonne position par rapport à la trajectoire de 1,5 degré du CRREM pour 2023. Cependant, il y a des écarts significatifs entre les produits individuels. De plus, il est à supposer que la trajectoire de réduction représente justement un grand défi pour les produits qui ne publient pas encore de trajectoire de réduction à ce jour.

Ainsi, les nouvelles données disponibles fournissent un bon aperçu de la situation initiale des investissements immobiliers indirects suisses. Le niveau des émissions est même légèrement inférieur à la valeur de référence de CRREM. Les prochaines années montreront si les mesures de construction nécessaires pour les trajectoires de réduction prévues pourront être mises en œuvre comme prévu et si ces coûts sont déjà entièrement reflétés dans les évaluations actuelles.

Notes de bas de page

¹ La valeur est disponible pour 39 produits d’investissement.

² Elle inclut la dernière valeur publiée (peut donc inclure différents moments de mesure).

Liens supplémentaires

• Circulaire AMAS
• REIDA CO2-Report 2024 (allemand)
• Novalytica: ESG Data Management (anglais)
• CRREM Absenkpfade: https://www.crrem.eu/tool/ (anglais)

Alors qu’une partie de l’univers des placements immobiliers indirects suisses suivait déjà depuis quelques années des notations telles que le GRESB, le rapport de données relatives à l’ESG était très hétérogène pour de nombreux produits.¹ Dans le but d’accroître la transparence pour les investisseurs et la comparabilité des produits de placement, l’Asset Management Association Switzerland (AMAS) a rédigé en mai 2022 une circulaire sur le rapportage d’indices environnementaux pour les fonds immobiliers suisses, ouvrant ainsi la voie à la comparabilité.² La CAFP s’est associée aux efforts de l’AMAS en publiant une recommandation.

Bien que le délai de mise en œuvre soit encore en cours, une grande partie des fonds immobiliers et des fondations de placement se sont déjà alignés sur les directives dans leurs rapports. Nous établissons ci-après une première comparaison entre les différents produits. Cette première analyse se concentre sur les fonds immobiliers cotés de SWIIT ainsi que sur les groupes de placement de l’indice CAFP Immo.

La couverture des données comprend déjà 89% de SWIIT

Le délai de mise en œuvre fixé par l’AMAS est fixé à la fin de l’année. Malgré cela, une majorité de produits de placement a déjà publié des indices environnementaux. Le graphique ci-dessous montre comment la couverture des données varie selon les indices pondérés par la capitalisation de marché. Les produits de placement qui publient les chiffres clés « Intensité énergétique » et « Intensité des émissions de gaz à effet de serre » sont comptés parmi les « chiffres clés disponibles ».

Les deux points de données sont disponibles pour 89% du SWIIT (34 produits de placement sur 41) et 75% de l’indice CAFP Immo (29 produits de placement sur 42).

La couverture des données décrite ici correspond purement à la disponibilité de l’information et doit être clairement distinguée de l’indicateur AMAS « taux de couverture ». Le taux de couverture renseigne, au niveau du portefeuille, sur la part de la surface des immeubles pour laquelle des données de consommation sont collectées.³ Pondéré en fonction de la capitalisation de marché, le taux de couverture moyen du SWIIT s’élève à 87,3% et celui de CAFP Immo-Index à 77,5%. Dans l’ensemble, le SWIIT dispose donc à la fois de plus de produits avec des informations disponibles sur la durabilité et d’une base de données plus détaillée au sein de ces chiffres-clés. Il convient de noter que la saisie méthodique n’est pas encore indiquée de manière transparente dans tous les cas. Il n’est donc pas toujours évident pour les investisseurs de savoir s’il s’agit de valeurs mesurées ou de pures modélisations et déductions à partir de benchmarks. Nous partons du principe que la tendance est à la saisie des données et à la mesure, afin que les succès des mesures puissent être effectivement enregistrés.

Outre la disponibilité des données, le niveau de détail des indicateurs présentés varie également. En ce qui concerne les intensités, les produits de placement présentent parfois une décomposition des émissions du scope 3 resp. de la consommation d’énergie contrôlée par le locataire. Pour faciliter la comparaison, les graphiques et analyses suivants se basent sur des intensités desquelles ont été déduites les émissions du scope 3 et la consommation d’énergie contrôlée par le locataire.

Part importante des énergies fossiles dans le mix énergétique

Le mix énergétique permet de décomposer les différents agents énergétiques et montre quelle est la part des combustibles fossiles dans la consommation totale d’énergie du portefeuille. Afin d’utiliser des valeurs comparables sur l’ensemble des produits, nous nous concentrons sur les scopes 1 et 2.

Le graphique ci-dessous décrit les parts pondérées des agents énergétiques selon les indices et permet, grâce au code couleur, de distinguer les agents énergétiques fossiles et non fossiles.

Le graphique montre que les deux indices présentent une répartition similaire des agents énergétiques. Dans les deux cas, les agents énergétiques fossiles représentent plus de 60% du mix énergétique total et la principale source d’énergie fossile est à chaque fois le gaz. A titre de comparaison, la valeur des bâtiments chauffés par des énergies fossiles pour l’ensemble du parc immobilier suisse était de près de 60% en 2021, selon l’OFS. Les données rapportées vont toutefois au-delà du chauffage.

Dans la perspective d’une future décarbonisation, cette part de 60% indique un potentiel d’action important. L’électricité et le chauffage à distance peuvent comporter une part d’énergie primaire fossile. Certains produits de placement indiquent déjà cette part dans le cadre des rapports de durabilité.

Les valeurs des indices sont pondérées en fonction de la capitalisation de marché. Avec un investissement dans le SWIIT, 60% des sources d’énergie de l’investissement sont donc aujourd’hui fossiles.

Intensité énergétique et intensité des émissions de gaz à effet de serre

Le calcul des intensités, c’est-à-dire la division de chiffres clés tels que la quantité totale d’émissions de gaz à effet de serre par la surface de référence énergétique, permet de comparer les indicateurs de durabilité sur l’ensemble du portefeuille.

L’intensité énergétique décrit l’importance de la consommation d’énergie en kilowattheures par mètre carré de surface de référence énergétique ou de surface louable. L’intensité des émissions de gaz à effet de serre renseigne sur la quantité d’équivalents CO2 émis en kilogrammes par mètre carré de surface de référence énergétique ou de surface louable. L’utilisation principale des portefeuilles est un aspect important des comparaisons, car les différentes utilisations n’ont pas la même intensité énergétique. En cas d’utilisation commerciale notamment, une grande partie de l’énergie est souvent gérée par le locataire (scope 3).

Le graphique ci-dessous présente la répartition des intensités indiquées selon l’utilisation principale et les indices à l’aide de boxplots. La répartition par utilisation principale dans le graphique se base, pour les produits de placement du SWIIT, sur la part des revenus locatifs provenant du logement et sur les sous-indices CAFP.

Les produits de placement à usage principal résidentiel présentent en moyenne des intensités plus élevées que les produits à usage commercial. Cette différence s’explique, en ce qui concerne l’intensité énergétique, par le fait que pour les immeubles commerciaux tels que les bureaux, les surfaces de vente ou les immeubles industriels, les locataires/locatrices ont généralement plus de contrôle sur la consommation d’énergie occasionnée que pour les immeubles résidentiels et sont donc couverts par le scope 3.

Les produits de placement présentant les intensités énergétiques les plus faibles se concentrent soit sur la location d’espaces de stockage – un secteur qui est globalement moins énergivore – soit sur le secteur de la logistique et de l’hospitalité, où une grande partie de la consommation d’énergie est liée à la consommation contrôlée par les locataires.

Pour mettre en relation les intensités indiquées avec les collectes de données passées, il est utile de faire une comparaison avec le portefeuille de benchmarking REIDA de 2022.⁴ Le portefeuille analysé par REIDA comprend 36 portefeuilles immobiliers avec un total de 3984 immeubles existants. REIDA rapporte une intensité énergétique moyenne de 97,4 kWh/m², légèrement inférieure aux valeurs médianes du SWIIT (102,8 kWh/m²) et de l’indice KGAST Immo (99,9 kWh/m²). L’intensité moyenne des émissions de gaz à effet de serre des portefeuilles REIDA est de 13.1 kg CO2eq/m², ce qui est également inférieur aux valeurs médianes du graphique ci-dessus (SWIIT 19.7 kg CO2eq/m², KGAST Immo Index 16.5 kg CO2eq/m²).

Es ist wichtig anzumerken, dass die Berechnung der oben ausgewiesenen Energieintensitäten derzeit auf der operativen Betriebsenergie der Immobilien basiert. Also die Energie, die für Raumwärme, Raumkühlung, Warmwasser und Allgemeinstrom gebraucht wird. Ein beachtlicher Teil des anfallenden Energieverbrauchs einer Immobilie ist jedoch auf die sogenannte «graue Energie» zurückzuführen, die im Bauprozess oder in Renovationen entsteht. Diese graue Energie beinhaltet nicht-erneuerbare Primärenergie, die für die Erstellung einer Liegenschaft benötigt wird.⁵ Im Sinne einer ganzheitlichen Beurteilung und Vergleichbarkeit der Klimafreundlichkeit eines Portfolios, wäre eine zusätzliche Ausweisung dieser grauen Energie wünschenswert. Ansonsten können Anlageprodukte mit Neubauprojekten ihre operativen Intensitäten senken, ohne die damit verbundene graue Energie zu deklarieren.

La part des énergies fossiles et l’intensité en CO2 sont corrélées

Le graphique suivant montre la corrélation entre les deux intensités. Sans surprise, il existe une nette corrélation positive. De plus, la répartition par utilisation est clairement visible.

De nombreux portefeuilles ont communiqué une trajectoire de réduction dans le cadre de leur stratégie de décarbonisation. Cela permettra à l’avenir de comparer l’évolution avec les valeurs prévues.

Dans le cadre de leur stratégie de décarbonisation, de nombreux produits de placement se sont fixé pour objectif de réduire progressivement la part des énergies fossiles dans leur mix énergétique. Afin de mieux comprendre l’influence des agents énergétiques fossiles sur les indices d’intensité pertinents pour l’environnement, les graphiques suivants montrent la corrélation de manière purement descriptive.

On constate que la part des énergies fossiles est positivement corrélée aux deux intensités. Parallèlement, les coefficients de corrélation montrent que le lien entre l’intensité des émissions de gaz à effet de serre et les sources d’énergie fossiles est plus fort.

Les indices environnementaux d’AMAS ne sont qu’une première étape

En résumé, l’introduction des directives AMAS sur les indices environnementaux pour les fonds immobiliers a nettement amélioré la comparabilité des principaux indicateurs de durabilité. Il est à espérer que ceux-ci seront encore plus uniformisés dans les années à venir. Certains aspects continuent d’entraîner des différences dans l’approche méthodologique. Les valeurs estimées et modélisées, qui constituent encore la majorité pour certains produits, devraient disparaître. Chaque fournisseur de produits a l’obligation de mettre en place une gestion des données qui permette de mesurer efficacement les progrès.

Dans la perspective de normes plus complètes comme le GRESB, la partie Social (S), qui n’est pas (encore) couverte par les indices environnementaux, devrait continuer à se développer.

Les indices environnementaux selon l’AMAS se concentrent sur la consommation d’énergie des bâtiments en exploitation. Or, selon l’OFEN, jusqu’à un quart de l’énergie consommée l’est lors de la construction des bâtiments. Différents rapports de recherche (p. ex. Priore et. al 2022) indiquent en outre que des améliorations sont également nécessaires, en particulier dans le domaine de l’énergie grise, pour atteindre les objectifs climatiques. En conséquence, nous nous attendons à ce que les objectifs soient adaptés et développés.

Liens supplémentaires

• Novalytica : Gestion de données ESG (en allemand)
• Suisse énergie : L’énergie grise dans les nouveaux bâtiments
• REIDA Portfolio Benchmark 2022
• Miriam Kittinger: ESG-Ratings: Den Durchblick bewahren
• Priore et al.: Exploring long-term building stock strategies in Switzerland in line with IPCC carbon budgets

Notes de bas de page

¹ Notre analyse pour les fonds de 2022 et fondations de placementnlagestiftungen de 2021 (en allemand)

² AMAS : Indices environnementaux pour les fonds immobiliers

³ Circulaire AMAS (04/2022), page 4

⁴ REIDA : Communiqué de presse 28.02.2023

⁵ Suisse énergie : L’énergie grise dans les nouveaux bâtiments(06.2017)

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