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Mit der Veränderung des Zinsumfelds und der Erhöhung des Leitzinses der SNB um 50 Basispunkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsenkotierten Immobilienfonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilienaktien verzeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungssätze und damit steigender Immobilienbewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vordergrund.
Da sich die Dividendenrendite (bei gleichbleibender nominaler Ausschüttung) umgekehrt proportional zum Aktienkurs verhält, hat diese Kursveränderung zu einem Anstieg der Dividendenrendite geführt. Die nominale Dividenden haben sich, abgesehen von einer Ausnahme, nur leicht negativ oder positiv verändert.
Die nachstehende Grafik zeigt die Dividendenrendite für jeden kotierten Fonds mit Werten vom Jahresanfang und vom letzten Montag (11.07.2022). Die durchschnittliche Dividendenrendite stieg um 38 Basispunkte von 2,5% auf 2,88%. Die Grafik zeigt, dass die Renditen bei 39 von 40 Fonds gestiegen sind und sich das Niveau fast durchgängig verändert hat.
Die Ausschüttungsrenditen unterscheiden sich deutlich nach Nutzungsart. Gewerbeimmobilien weisen dabei höhere Renditen auf, die in der Regel mit einem höheren Risiko verbunden sind. Wir ordnen die Fonds nach dem Anteil der Gewerbeimmobilien im Fondsportfolio ein. «Wohnen», «Geschäft» und «Gemischt». Die Dividendenrenditen von Wohnimmobilienfonds stiegen im Durchschnitt um 28 Basispunkte, gemischte Fonds um 28 Basispunkte und gewerbliche Fonds um 50 Basispunkte. Für jede Nutzung lag der relative Anstieg der Dividendenrendite im Bereich von 13-18%.
Anlagestiftungen sind für viele Pensionskassen das bevorzugte Instrument für indirekte Immobilienanlagen. Der Kurs von Anlagestiftungen ist in der Regel weniger volatil, da sie zum NAV gehandelt werden und somit keine Agios/Disagios aufbauen. Die Dividendenrendite von Anlagestiftungen (nur ausschüttende Anlagegruppen) bietet einen groben Vergleich des aktuellen Niveaus der Dividendenrenditen. Im Allgemeinen liegen die Dividendenrenditen der Fonds inzwischen auf dem Niveau der Dividendenrenditen der Anlagestiftungen oder sogar darüber. Eine Aussage über die Qualität der zugrundeliegenden Anlagen und damit über das Risiko ist nicht möglich. Der Vergleich gibt aber einen groben Anhaltspunkt über das aktuelle Renditeniveau.
| Durchschnittliche Dividendenrendite 01.01.2022 | Durchschnittliche Dividendenrendite 08.07.2022 | Veränderung in Basispunkten (in %) | Ausschüttungsrenditen KGAST Sub-Indices 2021 | |
| Commercial | 3.48% | 3.99% | 51bps (+15%) | 2.82% |
| Mixed | 2.09% | 2.47% | 38bps (+18%) | 2.31% |
| Residential | 2.08% | 2.36% | 28bps (+ 13%) | 2.33% |
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