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Mit Alphaprop Insights lassen wir regelmässig Akteure rund um die indirekten Schweizer Immobilienanlagen zu Wort kommen. Getreu unserem Slogan “Indirekte Immobilienanlagen transparent gemacht”, bieten wir Einblicke in die Trends und Entwicklungen rund um den Markt der indirekten Schweizer Immobilienanlagen.
An unserem letzten Alphaprop Insights Webinar vom 25.06. durften wir erneut eine Vielzahl an interessierten Teilnehmer und Teilnehmerinnen begrüssen. Diesmal zum Thema «ESG-Reporting bei indirekten Immobilienanlagen». Drei Fachexperten haben durch den kompletten Prozess des ESG Reportings geführt: Von der Datenerfassung und Berechnung von Kennzahlen nach AMAS, über das Reporting auf Ebene eines Immobilienportfolios, bis hin zum kompletten Reporting nach dem ASIP-Standard.
Timothy Frei, Data Scientist und ESG Product Owner bei der Novalytica AG hat aufgezeigt, wie die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS berechnet werden.
Getrieben durch die steigenden Anforderungen im Bereich ESG, begegnen Immobilieneigentümer verschiedenen Herausforderungen bei der Erfassung von ESG-Daten und der Berichterstattung von umweltrelevanten Kennzahlen. Insbesondere erfordert die Berechnung von ESG-Kennzahlen häufig noch sehr viel manuelle Arbeit.
Die Erfassung des Energieverbrauchs ist ein zentraler Bestandteil der umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS. Während in Zukunft die Mehrheit der Liegenschaften mit Smart Meters ausgestattet sein wird und die Daten zum Energieverbrauch automatisiert übermittelt werden, sind heute noch immer oft Rechnungen die einzige verfügbare Datenquelle. Novalytica hat einen intelligenten KI-basierten Algorithmus entwickelt, der diese automatisiert ausliest. Neben den Energiedaten müssen zur Berechnung von AMAS-Kennzahlen auch Stamm- und Metadaten erfasst werden. Dazu gehören die Flächendaten (häufig Energiebezugsfläche EBF), die für die Berechnung der Intensitäten erforderlich sind. Ebenfalls werden die Emissionsfaktoren benötigt, um die Energiedaten in CO2-Emissionen umrechnen zu können. Um ausgehend vom Energieverbrauch die CO2-Emissionen berechnen zu können, wird pro Energieträger der Energieverbrauch mit den entsprechenden Emissionsfaktoren multipliziert. Der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen werden anschliessend durch die Energiebezugsfläche geteilt, um die jeweiligen Intensitäten zu erhalten.
Novalytica automatisiert den Prozess zur Berechnung von Kennzahlen nach verschiedenen Standards. Notwendige Daten werden erfasst, automatisiert prozessiert und auf die Qualität geprüft. Aus dieser einheitlichen, qualitativ hochwertigen Datengrundlage können schliesslich auditierbare Kennzahlen für verschiedene Standards automatisiert generiert werden.
Thomas Spycher, Mitgründer und Head Data bei Alphaprop, hat mit seiner Analyse gezeigt, dass die Mehrheit der Anlageprodukte inzwischen die von AMAS definierten umweltrelevanten Kennzahlen publiziert und prognostiziert als nächste grosse Herausforderung die Absenkpfade.
Mit der Schaffung eines Standards zur Publikation von umweltrelevanten Kennzahlen durch AMAS und der methodischen Vereinheitlichung durch REIDA konnte in den vergangenen zwei Jahren eine Vereinheitlichung und Vergleichbarkeit von ESG-Kennzahlen erreicht werden. Inzwischen publizieren alle kotierten Fonds und fast 95% des KGAST umweltrelevante Kennzahlen.
Etwa 60% der Energieträger in den Indizes SWIIT und KGAST basieren auf fossilen Energieträgern. Dies ist tiefer als der Gesamtgebäudeparks in der Schweiz, wo gemäss Bundesamt für Statistik 2022 ⅔ der Energieträger fossil waren.
Es können relativ grosse Unterschiede bei der Energieintensität zwischen den Produkten beobachtet werden. Im Median liegt der Energieverbrauch des SWIIT und KGAST bei etwas über 100 kwh/m2. Dieser Wert ist etwas höher als beim REIDA-Benchmark. Auch bei den Treibhausgasemissionen gibt es eine grosse Verteilung, wobei kommerzielle Produkte tendenziell tiefere Emissionen ausweisen. Beim Vergleich zwischen Produkten gilt es immer zu beachten, dass die Periode der Datenerfassung bei Publikation bis zu zwei Jahre zurückliegen kann.
Nur etwa die Hälfte der Produkte publiziert bereits einen Absenkpfad. Aus den bereits publizierten Daten lässt sich eine ungefähre Übereinstimmung mit dem für die Schweiz publizierten Absenkpfad von CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) für 2030 erkennen.
Wird die Höhe des CO2-Ausstosses mit der Grösse des Nettoertrags gegenübergestellt, kann eine Korrelation festgestellt werden. In Zukunft können vermehrt Analysen in den Fokus rücken, die untersuchen, welche Portfolios mit wenig CO2 einen hohen Nettoertrag erzielen.
Thomas Tscherrig ist in der Geschäftsleitung der bmpi, einem auf Finanzreporting spezialisierten Unternehmen. In seiner Präsentation hat der den freiwilligen ASIP Reporting-Standard für Pensionskassen vorgestellt.
Der ASIP Reportingstandard ist keine Pflicht, aber gibt Pensionskassen eine Orientierung. Er basiert auf der «Wahrnehmung der treuhänderischen Sorgfaltspflicht», die sich immer stärker in Richtung Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Der Prozess, um den quantitativen Teil des Reports herzustellen, ist relativ umfangreich und bedingt die Unterstützung verschiedener Teilnehmenden, um die notwendigen Daten für das Reporting zusammenfassen zu können.
Im Bereich Immobilien werden Daten zur Energieintensität, dem Verhältnis fossile vs. erneuerbare Energien, zum Energieträgermix und Wasserverbrauch verlangt. Über verschiedene Immobilienanlageklassen hinweg (Direktanlagen, Fonds und Anlagestiftungen, Fund of Funds) muss dabei jeweils die Kennzahl auf der tiefsten Ebene (Portfolio, einzelne Immobilie) erfasst und auf die Gesamtstufe «Immobilien» aggregiert werden.
Herausforderungen bei der Erstellung eines ASIP-Reportings betreffen insbesondere die Datenbeschaffung sowie die verwendete Methodik.
