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Die neue Alphaprop-Version 1.10 ist da! In dieser Version wurden Werte aus den Halbjahresberichten der Produkte integriert. Zudem erhalten die User neu eine Übersicht über die Gebühren der Produkte gemäss der letzten Jahresberichte.
Weiter wurden auf Kundenwunsch neue Performance-Kennzahlen integriert und die Berechnung einiger KPIs, die auf Finanzdaten basieren, leicht angepasst.
Im vergangenen Jahr kam vermehrt der Wunsch auf, auch Halbjahreswerte von Kennzahlen in Alphaprop einsehen zu können, um Produkte noch genauer zu analysieren und Trends früher erkennen zu können. Aus diesem Grund enthält Alphaprop seit dem letzten Update das neue Sheet “8. Halbjahreswerte Kennzahlen”.
Für alle Fonds des Alphaprop Universums, die Halbjahresberichte veröffentlichen, sind die entsprechenden Kennzahlen vorhanden. Die Mehrheit der Immobilienfonds und etwa die Hälfte der Immobiliengesellschaften publizieren Halbjahresberichte.
Es wurden alle AMAS-Kennzahlen analog dem Sheet “Kennzahlen-Übersicht” integriert. Nicht alle Produkte publizieren jedoch Halbjahreswerte zu allen Kennzahlen. Die einzelnen Werte werden in einer Zeitreihe nach Quartal dargestellt.
Es muss zwischen zeitpunktbezogenen und zeitraumbezogenen Kennzahlen unterschieden werden. Zeitpunktbezogene Kennzahlen beziehen sich auf Werte, die an einem definierten Stichtag erhoben werden, zum Beispiel die Fremdfinanzierungsquote. Diese Art von KPIs werden unverändert aus den publizierten Berichten übernommen. Bei zeitraumbezogenen Kennzahlen handelt es sich um Werte, die über eine Zeitspanne gemessen werden, zum Beispiel die Anlagerendite. Bei diesen Kennzahlen werden die Werte aus den Halbjahresberichten annualisiert, falls dies nicht bereits vom Produkt selbst gemacht wurde. So wird die Vergleichbarkeit in der Zeitreihe mit den Jahreswerten sichergestellt.
Alle Kennzahlen werden in einer Zeitreihe nach Quartal dargestellt. In der Standardansicht werden die Werte aus Halbjahres- und Geschäftsbericht gemeinsam in einer Linie dargestellt. So können verschiedene Produkte miteinander verglichen werden. Es ist zudem möglich, sich nur Werte aus den Geschäftsberichten anzeigen zu lassen (siehe untenstehende Grafik – jeder Punkt entspricht einem publizierten Jahresbericht). Dies erhöht die Vergleichbarkeit über ein Kalenderjahr, da ersichtlich ist, wenn zwei Produkte unterschiedliche Bilanzstichtage haben.
Neben der gemeinsamen Darstellung kann für ein einzelnes Produkt auch die getrennte Darstellung gewählt werden. Diese weist die Kennzahl separat in zwei Linien für Halbjahres- und Geschäftsberichte aus. Durch diese Darstellungsweise können beispielsweise saisonale Schwankungen abgefangen werden.
Es werden alle gängigen Benchmarks pro Quartal und Kennzahl berechnet, sofern alle im Benchmark enthaltenen Produkte einen Wert für die entsprechende Kennzahl im Halbjahr ausweisen. Für die Berechnung des Benchmarks wird jeweils der (annualisierte) Wert pro Produkt mit der aktuellen Gewichtung im entsprechenden Quartal verwendet.
Gegenüber den jährlichen Indizes haben die quartalsweise berechneten Indizes den Vorteil, dass schneller alle Werte verfügbar sind und somit rascher und früher allfällige Schwankungen erkannt werden können. In der obenstehenden Grafik kann zum Beispiel erkannt werden, dass die Anlagerendite des SXI RE Selected Equity Weight TR Index (blaue Linie) zwischen Q2 2023 und dem Q4 2023 stark gesunken ist, sich nun aber zumindest im ersten Halbjahr 2024 stabil entwickelt hat. Diese Entwicklung kann im jährlich berechneten Index noch nicht erkannt werden (untenstehende Grafik, Index = blaue Linie), da erst ca. im Mai 2025 die neuen Benchmarkwerte berechnet werden können, wenn alle Jahresberichte für 2024 veröffentlicht sein werden.
Im Sheet “Finanzdaten”, wo Informationen zu den Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Anlageprodukte integriert sind, können neu auch die verschiedenen Gebühren der Produkte eingesehen werden, die im Anhang der Jahresberichte publiziert wurden. Es werden neben den maximalen Sätzen auch die effektiven Sätze gemäss dem letzten Geschäftsbericht aufgeführt (sofern verfügbar).
Basierend auf der Erfolgsrechnung hat Alphaprop bis anhin die Kennzahl “Nettoertrag auf fertige Bauten” (Nettoertrag / alle fertig gebauten Liegenschaften) berechnet. Dies führte zu Missverständnissen mit der AMAS Kennzahl “Nettorendite der fertigen Bauten”, die allerdings nur von einer Minderheit der Produkte ausgewiesen wird. Aus diesem Grund wurde beschlossen, die Kennzahl in Alphaprop an die Definition von AMAS anzupassen. Da keine Transaktionskorrektur vorgenommen werden kann, weicht die in Alphaprop berechnete Kennzahl weiterhin von der AMAS-Kennzahl ab, nähert sich dieser jedoch stark an. Um dieser Logik zu folgen, wurde auch die Kennzahl “Gesamtrendite der fertigen Bauten” analog angepasst.
Beide Kennzahlen sind im Sheet “3. Finanzdaten & Gebühren” zu finden. Die alten Kennzahlen können weiterhin in der nutzerspezifischen Darstellung von Verhältnissen berechnet werden.
Bis anhin wurde die Anlagerendite in eine Netto- und Kapitalertragskomponente aufgeteilt. Neu werden auch andere NAV Veränderungen erfasst, die die Anlagerendite beeinflussen, aber nicht direkt mit dem Gesamtergebnis zusammenhängen. Die Position “Andere NAV Veränderungen” enthält meist nur sehr kleine Werte und wird in den PDF-Reports separat dargestellt (z.B. aufgrund von Veränderungen in den Rückstellungen oder bei Kapitalerhöhungen/-rücknahmen).
Im Sheet “4. Preise & Performance” wurden einzelne Kennzahlen zur Performance ergänzt. Insbesondere ist das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen neu auch über 180 Tage einsehbar (bisher nur über 30 Tage). Zudem wurden das Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) und das Kurs/Cashflowverhältnis (P/CF ratio) ergänzt. Neben der bereits vorhandenen Fremdkapitalquote wurde die Fremdfinanzierungsquote hinzugefügt.
Ergänzt wurden die Analysen zur Performance um einen Benchmarkvergleich. Wird genau ein Produkt und ein Benchmark ausgewählt, kann in der indexierten Performancentwicklung die Ansicht Produkt vs. Benchmark ausgewählt werden.
Die ESG-Berichterstattung ist noch im Wandel und Alphaprop ist stetig bestrebt, sich diesem anzupassen und neue Entwicklungen mitzutragen. Inzwischen weisen immer mehr Anlageprodukte einen CO2-Absenkpfad in ihren Geschäftsberichten aus (siehe auch unsere Analyse vom Mai 2024). Aufgrund der Datenverfügbarkeit ist es noch nicht möglich, komplette Absenkpfade der Produkte miteinander zu vergleichen. Neu ist jedoch ersichtlich, ob ein Absenkpfad im Bericht ausgewiesen wurde oder nicht. Entsprechend kann das Produkteuniversum auch danach gefiltert werden.
In den Portfolio- und Produkt-Reports wird neu der GRESB-Gesamtscore des Produktes ausgewiesen resp. für Benchmarks und hochgeladene Portfolios als gewichteter Durchschnitt berechnet. GRESB Bewertungen sind derzeit (Stand Oktober 2024) für 45% des KGAST Immo und 70% des SWIIT verfügbar.
Eine weitere Anpassung betrifft den Wert der fossilen Energien. Während dieser früher immer aus dem Energieträgermix berechnet wurde (Summe von Gas, Öl und nicht spezifizierten fossilen Energieträgern), wird neu der von den Produkten in den Geschäftsberichten ausgewiesene Wert berücksichtigt, sofern vorhanden. Dieser Wert kann leicht von der Berechnung durch Alphaprop abweichen, da Fernwärme und “Elektrizität Gemeinschaftsfläche” im Energieträgermix in Alphaprop als nicht-fossil klassiert werden, während sie einen fossilen Teil enthalten können (z.B. Fernwärme oder Strom aus einem Kohlekraftwerk).
Seit kurzem ist es möglich, die einzelnen Liegenschaften der institutionellen Investoren mit zusätzlichen Informationen aus dem öffentlichen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) anzureichern. Wir haben allen Liegenschaften in Alphaprop eine oder mehrere EGRID-Nummern (Eidgenössischer Grundstücksidentifikationsnummer) zugewiesen. So können die Liegenschaften mit Daten aus dem GWR verknüpft werden, um beispielsweise die Bauperiode der Immobilie zu kennen, Information zur Anzahl Wohnungen oder zum Heizungstyp zu erhalten.
Die Herausforderung besteht darin, dass eine Liegenschaft im Portfolio eines Anlageprodukts mehrere Gebäude gemäss GWR umfassen kann. Somit kann eine Liegenschaft z.B. mehrere Baujahre aufweisen. Trotzdem gibt diese Neuerung spannende Möglichkeiten für detailliertere Analysen auf Ebene der Renditeliegenschaften.
Möchten Sie mehr zu Alphaprop und seinem Datenuniversum erfahren? Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Demo-Login oder eine unverbindliche Produkt-Präsentation:
