Mit der Publikation des Jahresberichtes von Swiss Prime Site ist bereits ein erstes Resultat per 31.12.2024 bekannt. Gleichzeitig sind für alle Anlageprodukte, die im Herbst 2024 das Geschäftsjahr beendet haben, die Zahlen verfügbar. Wir geben einen kurzen Überblick über die Ergebnisse und die Entwicklung der Immobilienfonds und Anlagestiftungen.
Nach einem herausragenden Jahr für kotierte Immobilienanlagen haben sich kotierte Fonds im Januar stabilisiert bzw. leicht negativ entwickelt. Das marktwertgewichtete Agio von über 30 % bei kotierten Fonds lässt die Luft trotz der tiefen Zinsen dünn werden. Immobilienaktien zeigten über die letzten zwölf Monate weiterhin eine starke Performance – möglicherweise (mit-)getrieben von der generell positiven Entwicklung des Schweizer Aktienmarkts seit Jahresbeginn.
Über das Geschäftsjahr 2024 (1. Oktober – 30. September 2024) hat die SNB den Leitzins mehrfach gesenkt, während die Rendite des 10-jährigen Eidgenossen um 68 Basispunkte auf 0.41 % gefallen ist.
Der mediane Diskontierungssatz (real) aller Portfolios mit Abschluss im dritten Quartal 2024 hat sich in diesem Zeitraum leicht um 1.8 Basispunkte erhöht. Nach dem Ende der Negativzinsen und der deutlichen Zinserhöhung im Jahr 2022 wurden die Diskontierungssätze seither nur moderat angepasst. Entsprechend bleibt der Spielraum für Senkungen und die damit verbundenen Aufwertungen voraussichtlich begrenzt.
Nach den deutlich tieferen Anlagerenditen im Jahr 2023 bewegen sich die Anlagerenditen dank der gesunkenen Zinsen nun wieder klar im positiven Bereich. Fonds und Anlagestiftungen mit Abschluss per 30. September oder 31. Oktober erzielten im Durchschnitt eine Anlagerendite von 4.05 %, mit einer Bandbreite von 2.04 % bis beachtlichen 8.87 %.
Anlagestiftungen wiesen im Schnitt eine leicht höhere Anlagerendite auf als Immobilienfonds. Dieser Unterschied ist jedoch primär auf die starke Performance der HIG Anlagestiftung zurückzuführen, die seit Jahren den Markt bzw. die Anlagestiftungen der KGAST übertrifft.
Wir unterteilen die Anlagerendite gemäss Erfolgsrechnung je Anteil in drei Komponenten: den operativen Ertrag (Nettoertrag), Kapitalgewinne/-verluste sowie weitere Veränderungen, die beispielsweise aus dem Handel mit Anteilen resultieren.
Im Durchschnitt ergibt sich eine Rendite aus dem operativen Geschäft von 3.24% sowie Kapitalgewinne von 0.81%. Besonders kommerzielle Anlagegefässe verzeichnen dabei teilweise operative Renditen von deutlich über 4%.
Es ist zu beachten, dass die Anlagerendite auf das Nettovermögen berechnet wird und somit vom Leverage-Effekt profitiert. Dank der gesunkenen Hypothekarzinsen konnten insbesondere Produkte mit einer höheren Fremdfinanzierungsquote davon profitieren.
Per Bilanzstichtag im Herbst wurden Objekte mit einem Marktwert von knapp CHF 50 Mrd. bewertet. Für CHF 45 Mrd. liegen Daten zu den Gestehungskosten vor, wodurch eine grobe Abschätzung der Bewertungsveränderungen möglich ist.
Mehrfamilienhäuser (MFH) wurden asset-gewichtet um 1.6 % aufgewertet, während kommerzielle Objekte asset-gewichtet um 0.5 % an Wert verloren. Besonders auffällig ist die positive Entwicklung in der Grossregion Zürich, wo MFH um 2.6 % und kommerzielle Objekte um 0.2 % aufgewertet wurden.
Der Geschäftsbericht der Swiss Prime Site unterstreicht die positive Marktstimmung und zeigt, dass durch fokussiertes Management Kapitalgewinne auch ohne Veränderungen im Diskontierungssatz erzielt werden können. Auch im Jahr 2025 wird das positive Momentum für Kapitalerhöhungen genutzt: Derzeit streben Fonds und Anlagestiftungen insgesamt 1.8 Mrd. CHF an, wovon bereits 175 Mio. CHF gezeichnet wurden.
Die Immobilienfonds im SWIIT sind mit Agios von über 30 % bereits ambitioniert bewertet. Letztlich wird die Entwicklung der Zinserwartungen darüber entscheiden, ob dieses Niveau nachhaltig bleibt. In ihrer Prognose vom Dezember 2024 erwartet die SNB für die kommenden drei Jahre keine wesentliche Inflation in der Schweiz. Ob in einer Welt mit zusätzlichen Zöllen und erheblicher Unsicherheit die Inflation zumindest in den USA und im EU-Raum nicht doch wieder anzieht, bleibt abzuwarten.
Möchten Sie mehr zu Alphaprop und seinem Datenuniversum erfahren? Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Demo-Login oder eine unverbindliche Produkt-Präsentation:
