Novalytica bündelt sämtliche Immobilienkompetenz unter der Marke Alphaprop
Zum fünfjährigen Bestehen von Alphaprop fasst die Muttergesellschaft und Datenanalyse-Spezialistin Novalytica ihre gesamte Immobilienexpertise unter der etablierten Marke Alphaprop zusammen. Ziel ist es, den Fokus noch stärker auf die Bedürfnisse der Immobilienbranche zu richten. Gefeiert wird der Meilenstein mit einem exklusiven Kunden- und Partnerevent im FIFA Museum in Zürich.
In den vergangenen fünf Jahren hat sich Alphaprop als führender Datenanbieter für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz etabliert und fungiert als Datenpartner der Real Estate Investment Data Association (REIDA) im Bereich «Finanzdatenpooling». Nun wird das Angebot erweitert: Ab sofort vereint die Novalytica AG sämtliche Dienstleistungen und Produkte für die Immobilienwirtschaft unter der Marke Alphaprop.
Dieser Schritt schafft eine klare und fokussierte Anlaufstelle für Immobilieneigentümer, Asset Manager, Pensionskassen, die öffentliche Hand und weitere Immobilienakteure. Während Alphaprop künftig ausschliesslich auf datenbasierte Lösungen für die Immobilienbranche spezialisiert ist, bleibt Novalytica als Data & AI Partner in anderen Sektoren aktiv.
Gebündelte Kompetenz für datenbasierte Entscheidungen
Die neue Struktur ermöglicht es, Synergien besser zu nutzen und die Position im Immobiliensektor weiter zu stärken. Neben dem bekannten Datenportal für indirekte Immobilienanlagen bietet Alphaprop neu auch ein umfassendes Leistungsportfolio in den Bereichen Energiedatenerfassung & ESG-Reporting, Portfolioreporting, massgeschneiderte Analysen, Datentools sowie KI-gestützte Lösungen – alles aus einer Hand.
«In den letzten fünf Jahren ist Alphaprop zu einer starken und vertrauenswürdigen Marke im Schweizer Immobilienmarkt herangewachsen», sagt Thomas Spycher, Mitgründer und Partner von Novalytica & Alphaprop. «Die Bündelung unserer gesamten Immobilien-Expertise unter diesem Dach ist der logische nächste Schritt. Damit bieten wir unseren Kunden ein noch umfassenderes und integriertes Serviceportfolio.»
Kontinuität in Führung und Service
Für bestehende Kundinnen und Kunden bleibt der gewohnte Service unverändert. Sämtliche Ansprechpersonen bleiben dieselben, da sie bereits zuvor in einem dedizierten Immobilienteam vereint waren. Die Alphaprop AG, eine 100-prozentige Tochter der inhabergeführten Novalytica AG, wird weiterhin von den beiden Novalytica-Gründern und Hauptaktionären Massimo Mannino und Thomas Spycher geleitet.
«Unsere Kunden profitieren von der geballten Kompetenz unseres Teams, das tiefes Branchen-Know-how mit der technologischen Innovationskraft von Novalytica im Bereich Data & AI verbindet», ergänzt Massimo Mannino. «Damit schaffen wir die Grundlage für noch fundiertere, datenbasierte Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft.»
Über Alphaprop
Alphaprop wurde 2020 als Joint Venture gegründet und ist der führende Schweizer Anbieter von Daten und Analysen im Bereich indirekte Immobilienanlagen. Seit 2022 ist Alphaprop eine 100%ige Tochter der Datenanalysespezialistin Novalytica und bündelt die gesamte Immobilienkompetenz der Gruppe. Das Angebot richtet sich an Immobilieneigentümer, Asset Manager, Pensionskassen, die öffentliche Hand und weitere Immobilienakteure.
Über Novalytica
Novalytica unterstützt seit 2019 Organisationen als Data & AI Partner auf dem Weg zu daten- und KI-gestützten Entscheidungen. Das interdisziplinäre Team vereint Fachwissen aus Informatik, Data Science und Ökonomie. Novalytica ist offizieller Microsoft Data & AI Solutions Partner.
Starkes laufendes Jahr: Kotierte Schweizer Immobilienanlagen behaupten sich 2025 auf hohem Niveau; die SWIIT-Fonds liegen per 26. Mai 2025 YTD +4 %, KGAST +1.3 % und Immobilienaktien schiessen besonders kräftig in die Höhe.
Renditen erholen sich: Gesunkene Zinsen hieven die durchschnittliche Anlagerendite 2024 auf 3.24 %; Wohnobjekte wurden um 1.8 % (Region Zürich +3 %) aufgewertet, und Like-for-Like-Mieterträge stiegen dank Referenzzinserhöhungen und niedriger Leerstände deutlich.
Ambitionierte Bewertungen, positiver Ausblick: SWIIT-Fonds notieren mit Aufschlägen von 36%; ob das Niveau hält, hängt von der weiteren SNB-Zinspolitik ab. Die Nachfrage bleibt hoch – 2025 wurden bereits >2 Mrd. CHF frisches Kapital für Immobilienfonds und -anlagestiftungen eingesammelt.
Nach einem herausragenden Jahr 2024 halten sich kotierte Immobilienanlagen auch in 2025 positiv – im Falle der kotierten Immobilienaktien gar ausserordentlich gut. In Zeiten von erhöhter geopolitischer Unsicherheit und verstärkten Handelshemmnissen halten sich stabile Sachwerte gut: Neben Gold und dem Schweizer Franken gilt das auch für Schweizer Immobilienanlagen. Immobilienaktien, die auch für ausländische Investoren ohne Restriktionen investierbar sind, setzten gar zum Höhenflug an.
Die kotierten Fonds des SWIIT liegen YTD bei 4% im Plus (26.05.2025). Der NAV gehandelte KGAST hatte bis Ende April eine YTD Performance von 1.26%. Die kotierten Aktien im REAL haben YTD einen Höhenflug von 17.7% hingelegt.
Diskontierungssätze bereits wieder unverändert
Über das Geschäftsjahr 2024 (1. Januar – 31. Dezember 2024) hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins von 1.75 % auf 0.5 % gesenkt. Die Rendite der 10-jährigen Eidgenossen sank im selben Zeitraum von 65 Basispunkten auf 31.7 Basispunkte. Dies zeigt, dass sich das Zinsumfeld im Jahr 2024 – nach dem markanten Anstieg im Jahr 2022 – wieder deutlich entspannt hat.
Entsprechend hat sich auch das Umfeld für Immobilien verbessert. Der mediane reale Diskontierungssatz aller Portfolios mit Abschluss im vierten Quartal 2024 blieb im Vergleich zum Vorquartal unverändert. Zuvor hatten die Medianveränderungen in den Abschlüssen der Vorquartale leicht positive Tendenzen gezeigt. Insgesamt fiel die Anpassung der Diskontierungssätze nach der Phase negativer Zinsen und der starken Zinserhöhung im Jahr 2022 jedoch sehr moderat aus.
Spannend wird zu beobachten sein, ob die Diskontierungssätze künftig gar wieder sinken – auch wenn der Spielraum für Senkungen und die damit verbundenen Aufwertungen in vielen Portfolios begrenzt sein dürfte.
Anlagerenditen klar positiv
Nach den deutlich tieferen Anlagerenditen im Jahr 2023 bewegen sich die Renditen im Jahr 2024 dank gesunkener Zinsen bei der Mehrheit der Anlageprodukte mit Abschluss per Ende 2024 wieder klar im positiven Bereich. Fonds und Anlagestiftungen mit Bilanzstichtag 31. Dezember erzielten im Durchschnitt eine Anlagerendite von 3.24 %. Die Bandbreite war breit, mit Werten zwischen –18.9 % und beachtlichen +8.1 %.
Die Anlagerendite gemäss Erfolgsrechnung je Anteil unterteilen wir in drei Komponenten: den operativen Ertrag (Nettoertrag), Kapitalgewinne/-verluste sowie weitere Veränderungen, die beispielsweise aus dem Handel mit Anteilen resultieren. Nur vereinzelt kam es noch zu signifikanten Bewertungskorrekturen. Im Median lag die Anlagerendite aus Kapitalerträgen bei 1.06 %, während die durchschnittliche Rendite aus dem operativen Betrieb bei rund 3 % lag.
Auf Liegenschaftsebene zeigt sich, dass Wohnobjekte in Portfolios mit Bilanzstichtag Ende 2024 – unter Berücksichtigung der Gestehungskosten – im Jahr 2024 marktwertgewichtet um 1.8 % aufgewertet wurden. Kommerzielle Objekte verzeichneten hingegen einen leichten Rückgang von -0.2 %. Auffällig ist die starke Entwicklung von Wohnobjekten in der Grossregion Zürich, die eine Aufwertung von 3 % erzielten.
Auch die Mieteinnahmen konnten Like-for-Like – also im Vergleich eines Objekts zum Vorjahr ohne wesentliche Veränderungen bei den Gestehungskosten – klar gesteigert werden, was der Positionierung der Immobilie als „Real Asset“ gerecht wird. Bei Wohnliegenschaften lag die mediane Veränderung für Objekte in Portfolios mit Abschluss per Ende 2024 bei über 2.5 %. Dies ist auf Referenzzinsanpassungen sowie die sehr tiefen Leerstände in Zentrumslagen zurückzuführen, wo viele Anlagegefässe aktiv sind.
Ausblick bleibt positiv bei ambitionierten Bewertungen
Die Immobilienfonds im SWIIT sind mit Agios von über 36 % bereits ambitioniert bewertet. Bei einem 10-jährigen CHF-Swap-Satz von 0.39 % (Stand: 26.05.2025) entspricht dies im langjährigen Schnitt einem tendenziell erhöhten Wert. Letztlich wird die Entwicklung der Zinserwartungen bzw. die weitere Zinspolitik der SNB darüber entscheiden, ob dieses Niveau nachhaltig bleibt. Trotz zusätzlicher Handelshemmnisse in der Welt bleibt die Schweiz von Inflation weitgehend verschont.
Entsprechend ist auch der Appetit für Immobilieninvestitionen – direkt und indirekt über Anlagegefässe – weiterhin hoch. Bereits wurden bei Fonds und Anlagestiftungen über 2 Mrd. CHF gezeichnet, und weitere Milliarden werden gesucht. Das positive Momentum setzt sich fort.
Nach einer sehr positiven Performance der kotierten Immobilienanlagen im Jahr 2024 sind Fonds mit hohen Agios eher verhalten ins neue Jahr gestartet. Aktien hingegen profitieren weiterhin von der positiven Marktstimmung.
Die Diskontierungssätze der Portfolios mit Geschäftsabschluss im dritten Quartal 2024 blieben nahezu unverändert.
Die Anlagerenditen sind wieder im positiven Bereich: Alle Anlageprodukte mit Geschäftsabschluss im Herbst erzielten eine positive Rendite. Im Durchschnitt lag die Anlagerendite bei über 4.1 %.
Der Markt bleibt dynamisch: Bereits wurden Kapitalerhöhungen in Höhe von 1.8 Mrd. CHF angekündigt.
Mit der Publikation des Jahresberichtes von Swiss Prime Site ist bereits ein erstes Resultat per 31.12.2024 bekannt. Gleichzeitig sind für alle Anlageprodukte, die im Herbst 2024 das Geschäftsjahr beendet haben, die Zahlen verfügbar. Wir geben einen kurzen Überblick über die Ergebnisse und die Entwicklung der Immobilienfonds und Anlagestiftungen.
Leichte Korrektur bei Fonds, Aktien weiter im Aufschwung
Nach einem herausragenden Jahr für kotierte Immobilienanlagen haben sich kotierte Fonds im Januar stabilisiert bzw. leicht negativ entwickelt. Das marktwertgewichtete Agio von über 30 % bei kotierten Fonds lässt die Luft trotz der tiefen Zinsen dünn werden. Immobilienaktien zeigten über die letzten zwölf Monate weiterhin eine starke Performance – möglicherweise (mit-)getrieben von der generell positiven Entwicklung des Schweizer Aktienmarkts seit Jahresbeginn.
Diskontierungssätze fast unverändert
Über das Geschäftsjahr 2024 (1. Oktober – 30. September 2024) hat die SNB den Leitzins mehrfach gesenkt, während die Rendite des 10-jährigen Eidgenossen um 68 Basispunkte auf 0.41 % gefallen ist.
Der mediane Diskontierungssatz (real) aller Portfolios mit Abschluss im dritten Quartal 2024 hat sich in diesem Zeitraum leicht um 1.8 Basispunkte erhöht. Nach dem Ende der Negativzinsen und der deutlichen Zinserhöhung im Jahr 2022 wurden die Diskontierungssätze seither nur moderat angepasst. Entsprechend bleibt der Spielraum für Senkungen und die damit verbundenen Aufwertungen voraussichtlich begrenzt.
Anlagerenditen wieder klar positiv
Nach den deutlich tieferen Anlagerenditen im Jahr 2023 bewegen sich die Anlagerenditen dank der gesunkenen Zinsen nun wieder klar im positiven Bereich. Fonds und Anlagestiftungen mit Abschluss per 30. September oder 31. Oktober erzielten im Durchschnitt eine Anlagerendite von 4.05 %, mit einer Bandbreite von 2.04 % bis beachtlichen 8.87 %.
Anlagestiftungen wiesen im Schnitt eine leicht höhere Anlagerendite auf als Immobilienfonds. Dieser Unterschied ist jedoch primär auf die starke Performance der HIG Anlagestiftung zurückzuführen, die seit Jahren den Markt bzw. die Anlagestiftungen der KGAST übertrifft.
Wir unterteilen die Anlagerendite gemäss Erfolgsrechnung je Anteil in drei Komponenten: den operativen Ertrag (Nettoertrag), Kapitalgewinne/-verluste sowie weitere Veränderungen, die beispielsweise aus dem Handel mit Anteilen resultieren.
Im Durchschnitt ergibt sich eine Rendite aus dem operativen Geschäft von 3.24% sowie Kapitalgewinne von 0.81%. Besonders kommerzielle Anlagegefässe verzeichnen dabei teilweise operative Renditen von deutlich über 4%.
Es ist zu beachten, dass die Anlagerendite auf das Nettovermögen berechnet wird und somit vom Leverage-Effekt profitiert. Dank der gesunkenen Hypothekarzinsen konnten insbesondere Produkte mit einer höheren Fremdfinanzierungsquote davon profitieren.
Per Bilanzstichtag im Herbst wurden Objekte mit einem Marktwert von knapp CHF 50 Mrd. bewertet. Für CHF 45 Mrd. liegen Daten zu den Gestehungskosten vor, wodurch eine grobe Abschätzung der Bewertungsveränderungen möglich ist.
Mehrfamilienhäuser (MFH) wurden asset-gewichtet um 1.6 % aufgewertet, während kommerzielle Objekte asset-gewichtet um 0.5 % an Wert verloren. Besonders auffällig ist die positive Entwicklung in der Grossregion Zürich, wo MFH um 2.6 % und kommerzielle Objekte um 0.2 % aufgewertet wurden.
Ausblick bleibt positiv bei ambitionierten Marktpreisen
Der Geschäftsbericht der Swiss Prime Site unterstreicht die positive Marktstimmung und zeigt, dass durch fokussiertes Management Kapitalgewinne auch ohne Veränderungen im Diskontierungssatz erzielt werden können. Auch im Jahr 2025 wird das positive Momentum für Kapitalerhöhungen genutzt: Derzeit streben Fonds und Anlagestiftungen insgesamt 1.8 Mrd. CHF an, wovon bereits 175 Mio. CHF gezeichnet wurden.
Die Immobilienfonds im SWIIT sind mit Agios von über 30 % bereits ambitioniert bewertet. Letztlich wird die Entwicklung der Zinserwartungen darüber entscheiden, ob dieses Niveau nachhaltig bleibt. In ihrer Prognose vom Dezember 2024 erwartet die SNB für die kommenden drei Jahre keine wesentliche Inflation in der Schweiz. Ob in einer Welt mit zusätzlichen Zöllen und erheblicher Unsicherheit die Inflation zumindest in den USA und im EU-Raum nicht doch wieder anzieht, bleibt abzuwarten.
Interview mit Dr. Niklas Naehrig, Leiter Consulting & Sustainability, Wincasa
Die Berichterstattung zur Nachhaltigkeit wird immer komplexer. Verschiedene Benchmarks, Standards und Zertifikate verlangen eine Vielzahl an Daten und Kennzahlen. Wincasa, als führender Immobilien-Dienstleister der Schweiz, bewirtschaftet die Portfolios mehrerer grosser institutioneller Eigentümer, die direkt von diesen Herausforderungen betroffen sind. Als Bewirtschafter ist Wincasa an der Quelle der Liegenschaften der Kunden und somit am Kern der ESG-Performance der Liegenschaften. Das Nachhaltigkeitsteam von Wincasa rund um Niklas Naehrig kümmert sich um die Erfassung und Aufbereitung dieser Daten für das ESG-Reporting in den Geschäftsberichten der Kunden sowie für Zertifikate und Benchmarks. Dafür wird Wincasa von Novalytica im gesamten Prozess mit technischem Knowhow in der Erfassung und Prozessierung der Daten unterstützt, um die Datenflüsse möglichst automatisieren zu können.
Niklas Naehrig, wie haben sich die Anforderungen an euch als Bewirtschafter und an eure Kunden, die Eigentümer, im Zusammenhang mit dem ESG-Reporting verändert?
Ich sehe hier im Wesentlichen drei Trends: Während die Offenlegung der Nachhaltigkeit lange Zeit auf Freiwilligkeit basiert hat, wurde dies in den letzten beiden Jahren immer mehr zu einer Verpflichtung. In der Schweiz zum Beispiel sind AMAS-Mitglieder inzwischen angehalten, bestimmte umweltrelevante Kennzahlen zu veröffentlichen. Auch KGAST und ASIP publizieren Leitlinien für ihre Mitglieder, die sich stark an den Vorgaben der AMAS orientieren. Schaut man ins nahe Ausland, so verpflichtet in der EU die CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) resp. ESRS (European Sustainability Reporting Standards) Unternehmen zur Offenlegung ihrer Nachhaltigkeit.
Das zweite Thema findet innerhalb des Reportings statt. In der Vergangenheit war die Offenlegung bereits ein Wert an sich. Das widerspiegelt sich zum Beispiel in der AMAS Kennzahl des Abdeckungsgrades, wo angegeben wird, für welchen Anteil der Liegenschaften im Portfolio Energieverbrauchsdaten erhoben werden. In Zukunft sehe ich eine klare Entwicklung zu konkreten Aktions- und Transitionsplänen. Eigentümer werden offenlegen müssen, mit welchen Massnahmen sie ihre Strategien umsetzen.
Der wichtigste Punkt aber betrifft die Daten selbst. Die Anforderungen sowohl an die Qualität als auch die Quantität der rapportierten Daten sind massiv gestiegen. Hier spielt auch die Auditierung durch Dritte eine wichtige Rolle.
Die Erfassung von Verbrauchsdaten spielt eine zentrale Rolle im ESG-Reporting. Wie geht ihr bei Wincasa dabei vor?
Spricht man von Verbräuchen, muss man zunächst definieren, von welcher Art von Verbräuchen man spricht. Bei Wincasa befassen wir uns intensiv mit den Kategorien Energie, Wasser und Abfall. Eine grosse Herausforderung ist dabei insbesondere der Stromverbrauch. Um diesen automatisiert zu erfassen, kann man private Zählerinfrastrukturen implementieren. Dies ist aber eher eine Luxusvariante. Ein Grossteil der Erfassung läuft manuell über die Verbrauchsabrechnungen. Hier hat man dann unstrukturierte Daten in PDF-Dokumenten, die man zuerst strukturieren muss. Um diesen Prozess effizienter zu gestalten, haben wir gemeinsam mit Novalytica eine innovative Lösung entwickelt. Einerseits geht es darum, dass die Rechnungen mithilfe von künstlicher Intelligenz (KI) ausgelesen und strukturiert werden, aber auch um technologische Unterstützung bei der Plausibilisierung der Daten.
Wie nutzt ihr KI und moderne Technologien, um diese unstrukturierten Daten aus den Verbrauchsabrechnungen zu erfassen?
Energiewerke sind sehr oft noch nicht so weit, dass Daten direkt von dort bezogen werden können. Darum haben wir mit Novalytica eine alternative Lösung entwickelt. Dabei werden die vorhandenen PDF-Abrechnungen oder Scans von Abrechnungen eingelesen und die relevanten Daten daraus mittels modernen, KI-basierten Algorithmen extrahiert. Dieser Prozess wird für jede einzelne Abrechnung durchgeführt. Verschiedene Qualitätsprüfungen plausibilisieren die extrahierten Daten und stellen so eine hohe Qualität in der Datengrundlage sicher.
In der Schweiz gibt es hunderte verschiedener Energiewerke, deren Abrechnungen jeweils unterschiedlich formatiert sind. Das ist eine grosse Herausforderung, da die relevanten Datenpunkte nicht immer am gleichen Ort sind. Dafür braucht es eine Technologie, die einerseits flexibel und gleichzeitig akkurat ist. Neben intelligentem OCR-Scanning, das den Text in den Abrechnungen maschinenlesbar macht, helfen insbesondere moderne Sprachmodelle dabei, die relevanten Datenpunkte in den Abrechnungen automatisiert und in hoher Genauigkeit zu finden und zu extrahieren.
Wir haben nun viel über die Erfassung der Grundlagendaten gesprochen. Wie werden daraus Kennzahlen, wie sie von Standards wie AMAS verlangt werden, berechnet?
Der erste Schritt besteht in der Erfassung aller relevanter Grundlagendaten. Anschliessend müssen diese miteinander verknüpft werden. Für die Berechnung der CO2-Intensität werden beispielsweise neben den reinen Verbrauchsdaten auch Flächendaten und Emissionsfaktoren benötigt. Diese verschiedenen Datenquellen müssen kombiniert werden, um die verlangten KPIs zu berechnen. Im Hintergrund müssen alle Daten sauber erfasst sein, damit pro Energieträger der entsprechende Emissionsfaktor hinzugefügt werden kann und somit pro Energieträger CO2-Emissionen berechnet werden können. Schlussendlich wird mit den Flächenangaben die Intensität berechnet. Nun können die Daten so aufbereitet werden, dass sie bereit für die Veröffentlichung im Geschäftsbericht sind.
Wie stellt ihr in diesem Prozess die Qualität der Daten sicher?
Unser Erfolgsrezept ist eine Kombination aus Fachexpertise und modernen Technologien. Novalytica hat mithilfe von künstlicher Intelligenz und modernen Algorithmen verschiedene Datenqualitätsprüfungen implementiert, die zum Beispiel warnen, wenn ein Datenpunkt mehr als der definierte Schwellwert vom Wert der Vorjahresperiode abweicht oder wenn ein Datenwert fehlt. Kombiniert mit der Erfahrung des Nachhaltigkeitsteams von Wincasa, die solche Warnungen oder Fehler prüfen und bei Bedarf korrigieren, führt dies zu einer sehr hohen Datenqualität.
Um an einem Benchmark wie GRESB teilzunehmen, aber auch für andere Reportingstandards braucht es neben Verbräuchen noch weitere Daten. Diese sind oft in verschiedenen Systemen erfasst. Wie optimiert ihr die Datenflüsse für eure Kunden, sodass schlussendlich das benötigte Reporting möglichst automatisiert erstellt wird?
Das ist effektiv eine grosse Herausforderung. Ein zentrales Element ist dabei die Datenstrategie. In der Praxis fragen unsere Kunden oft sehr kurzfristig Daten an, zum Beispiel für GRESB. Diese so rasch und ohne Datenstrategie im Hintergrund liefern zu müssen, ist leider oft mit Qualitätseinbussen verbunden. Wir ermuntern unsere Kunden darum, schon in einem frühen Stadium eine zentrale Strategie zu erarbeiten. Dazu muss zuallererst definiert werden, an welchen Benchmarks/Zertifikaten teilgenommen und nach welchem Reportingformat berichtet werden soll. Auf dieser Basis wird dann evaluiert, welche Daten für die entsprechenden Benchmarks/Zertifikate erforderlich sind und wie man an diese Daten gelangt.
Nun können die Datenflüsse analysiert werden: Welche sind manuell zu bewerkstelligen, welche sind bereits (teil-)automatisiert? Wo können sie automatisiert und optimiert werden?
Wie unterstützt euch Novalytica dabei?
Gemeinsam mit Novalytica haben wir eine Lösung entwickelt, die die oben genannten Datenflüsse möglichst weit automatisiert. Relevante Daten aus verschiedenen Quellen werden in eine zentrale Plattform überführt, wo sie prozessiert und auf die Qualität geprüft werden. Alle relevanten Daten sind so an einem zentralen Ort, dem Data Lake, gespeichert. Aus dieser sauber aufbereiteten Datengrundlage können dann auf Knopfdruck verschiedene Endprodukte generiert werden, zum Beispiel ein GRESB Asset Spreadsheet oder ein interaktives Analyse-Dashboard. Gemeinsam vereinen wir Expertise und Knowhow aus der Bewirtschaftung und moderne Datentechnologien, um unseren Kunden die für das ESG-Reporting notwendigen Kennzahlen mit möglichst wenig Aufwand und in hoher Qualität liefern zu können.
Die Marktstudie der H&B Real Estate untersucht die Auswirkungen des Wohnraumfördergesetzes auf den Transaktionsmarkt in Basel-Stadt. Alphaprop durfte seine Expertise in der Erfassung und Analyse von Daten einfliessen lassen.
Zusammenfassung
Starker Rückgang des Bauvolumens seit Einführung des revidierten Wohnraumfördergesetzes (WRFG)
Weiterhin aktiver Transaktionsmarkt, jedoch haben viele Akteure ihre Strategien angepasst, zudem sind die Preise im Vergleich um 50–100 Basispunkte tiefer
Rückzug institutioneller Investoren: Versicherungen und Fonds treten vermehrt als Verkäufer auf und haben Einkaufsaktivitäten stark reduziert
Privat gehaltene Aktiengesellschaften, Stiftungen und Genossenschaften zunehmend aktiv auf Einkaufsseite
Fortführung der aktuellen Situation erwartet
Zusammen mit einer Datenanalyse von Alphaprop, hat H&B die aktuell sichtbaren Auswirkungen seit Einführung des revidierten Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG) und des Wohnraumschutzgesetzes (WRSchG) im Jahr 2022 bezüglich des Bau- und Transaktionsmarkts in Basel-Stadt analysiert. Es erfolgte eine Auswertung von statistischen Daten sowie eine Umfrage bei 27 Investoren, die signifikante Immobilieninvestitionen im Raum Basel halten. Dabei wurden Fragen zu ihrem Verhalten und zu ihren zukünftigen Absichten bezüglich Allokation ihrer Immobilienanlagen im Kanton Basel-Stadt gestellt.
Entwicklung Transaktionsmarkt in Basel-Stadt seit Annahme des Wohnraumfördergesetzes
Der Transaktionsmarkt im Kanton Basel-Stadt blieb von 2022 bis 2024, trotz veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen, aktiv. Die Mehrheit der in einer Umfrage befragten in Basel präsenten Immobilieneigentümer hat die Allokation in Basel über alle Nutzungsarten hinweg stabil gehalten. Allerdings haben überdurchschnittliche 36 % der Investoren ihre Wohnallokation seit Inkrafttreten des revidierten Wohnraumförderungsgesetzes reduziert. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen und börsenkotierte Immobiliengesellschaften treten zunehmend als Verkäufer und seltener als Käufer auf. Auf Käuferseite haben hingegen Stiftungen, Genossenschaften und Gesellschaften (AGs/GmbHs) ihren Anteil in den letzten zwei Jahren deutlich erhöht.
Diese Marktverschiebung könnte sowohl auf die neuen Regulierungen als auch auf die Zinswende zurückzuführen sein – eine klare Trennung der Einflussfaktoren ist jedoch schwierig. Der Rückgang der Marktaktivität bestimmter Akteure hat die Immobilienpreise bereits beeinflusst. Mehrfamilienhäuser in der Stadt Basel liegen ca. 50 bis 100 Basispunkte unter vergleichbaren Liegenschaften in anderen Städten. Diese Erkenntnis wurde in diversen getätigten Transaktionen bestätigt.
Für 2025 planen über ein Drittel der befragten Investoren eine weitere Reduktion der Wohnallokation in Basel-Stadt. Dieser Trend zeigt sich bei kommerziellen Objekten weniger stark. Nur eine kleine Minderheit der befragten Unternehmen plant, das Investitionsvolumen in Basel-Stadt zu erhöhen. Über zwei Drittel der Befragten erwarten für 2025 eine leicht (5 %) oder deutlich (10 %) tiefere Zahlungsbereitschaft für Wohnobjekte in Basel-Stadt. Auch für andere Nutzungsarten wird eine sinkende Preisbereitschaft prognostiziert, jedoch in geringerem Ausmass.
Die Umfrage unter relevanten Akteuren des Basler Immobilienmarkts zeigt, dass insbesondere im Bereich Wohnen die Stimmung, auch zwei Jahre nach der Gesetzesänderung, weiterhin getrübt bleibt und weniger Kapital in den Wohnungsmarkt Kanton Basel Stadt alloziert wird (Kauf und Bau).
Anlässlich eines Panelgesprächs an der IMMO25 wurde die Studie vorgestellt und die Ergebnisse mit Thomas Spycher (Alphaprop), Bruno Bächi (H&B Real Estate), Tom Cabane (Baloise Asset Management) Christian Braun (Helvetia Versicherungen) diskutiert.
Vom 15.-16. Januar fand die diesjährige Schweizer Immobilienmesse IMMO25 statt. Alphaprop war am Stand der Muttergesellschaft Novalytica mitvertreten und hatte so die Gelegenheit, den über 5’000 Besuchern das Datenportal rund um indirekte Immobilienanlagen näherzubringen. Ein Fokus wurde dieses Jahr auf das Thema ESG Reporting gesetzt. Neben Alphaprop und seinem ESG-Datenuniversum wurden die folgenden Angebote vorgestellt:
Die von Novalytica entwickelte Applikation co2lect zur smarten Erfassung und Verwaltung von Verbrauchsdaten: Mehr dazu
Die umfassende Begleitung bei der Aufbereitung aller relevanter Daten für verschiedene ESG-Reportingstandards, Benchmarks und Zertifikate: Mehr dazu
Zwei Panelgespräche vor vollen Rängen und viele spannende Gespräche mit bekannten und neuen Gesichtern zeichneten die zwei Messetage aus.
Panelgespräch mit Wincasa und SSREI
Mit den neuen regulatorischen Vorschriften muss eine Fülle an ESG-Kennzahlen rapportiert werden. Wie entkommt man dieser Datenflut und generiert Insights mit Mehrwert, zum Beispiel einen Absenkpfad? An der Paneldiskussion diskutierten verschiedene Akteure die regulatorische Entwicklung, die Rolle von Standards zur Vergleichbarkeit und die Bedeutung einer Datenstrategie für die Erfassung und Verarbeitung von ESG-Daten.
Von Datenflut zu Insights – ESG-Reporting neu gedacht
Thomas Spycher von Novalytica und Alphaprop führte ins Thema ein und zeigte auf, dass praktisch alle Produkte im Bereich der indirekten Immobilienanlagen mittlerweile die von AMAS/KGAST definierten umweltrelevanten Kennzahlen publizieren. Er wies gleichzeitig darauf hin, dass es neben den Vorgaben von AMAS/KGAST eine Vielzahl an Benchmarks und Zertifikaten gibt, die deutlich breiter aufgestellt sind und mehr Daten verlangen. Zudem veränderten sich Benchmarks über die Zeit und mit ihnen die Anforderungen.
In der nachfolgenden Diskussion diskutierten Massimo Mannino, CEO der Novalytica, Niklas Naehrig, Leiter Consulting & Sustainability bei der Wincasa, sowie Elvira Bieri, CEO bei SSREI, das Thema.
Im Gespräch wurde hervorgehoben, wie schwierig es sei, an die Grundlagendaten wie Energieverbräuche zu gelangen. Es brauche dafür technische Innovation, da oftmals Verbrauchsabrechnungen die einzige Datenquelle seien. Novalytica hat dafür einen KI-basierten Algorithmus entwickelt, der Rechnungen als PDF oder PDF-Scans automatisiert auslesen und die Daten extrahieren kann. Dieser trägt auch der sehr breiten und vielfältigen Energiewerkelandschaft in der Schweiz Rechnung.
Eine weitere Herausforderung, die genannt wurde, war die Datenqualität, deren Anforderungen zunehmend steige. Hierfür benötige es ein Zusammenspiel aus intelligenten Algorithmen und menschlicher Fachexpertise, die die Vollständigkeit und Plausibilität der Daten sicherstellten. Die Datenerfassung sei der erste und gleichzeitig kritischste Schritt im ESG Datenmanagement. Nur wenn alle notwendigen Daten sauber erfasst seien und eine hohe Qualität auswiesen, könnten diese miteinander verknüpft und darauf basierend Kennzahlen, z.B. nach AMAS/KGAST berechnet werden.
Daten zu den Verbräuchen der Liegenschaften seien zwar die Basis vieler Benchmarks und Reporting-Standards, für ein umfassendes ESG Reporting brauche es aber noch weitere Dimensionen, wie die Biodiversität, Nutzungsdichte oder soziale und wirtschaftliche Themen. Diese decke der SSREI als umfassender Standard für die nachhaltige Immobilienbewertung ab.
Neben dem Berechnen von ESG-Kennzahlen für regulatorische Anforderungen und Investoren, ist auch der Vergleich mit einem Benchmark spannend. Durch die von Alphaprop erhobenen Daten aus den Geschäftsberichten der Immobilienfonds, Anlagestiftungen und börsenkotierten Immobiliengesellschaften, kann ein Portfolio mit einer Peer Group verglichen werden. Auch innerhalb des SSREI kann ein Eigentümer sich mit anderen SSREI-Teilnehmenden benchmarken. Für eine aussagekräftige Analyse sei jedoch die methodische Vergleichbarkeit primordial, so die Gesprächsteilnehmenden. Innerhalb des SSREI Benchmarks sei dies durch den eigenen Standard gegeben. Bei der Berechnung von umweltrelevanten Kennzahlen in den Geschäftsberichten habe sich die REIDA-Methodik als Standard durchgesetzt, was die methodische Vergleichbarkeit in der vergangenen Zeit stark verbessert habe. Es gebe aber noch Unterschiede in der Erfassung und Prozessierung von Rohdaten.
Als Trend schätzten die Experten, dass neben der transparenten Ausweisung des Status quo vermehrt konkrete Aktionspläne wie ein CO2-Absenkpfad in den Fokus rücken werden. Zudem wurde die noch stärkere Verbreitung einer standardisierten Methodik zur Erfassung, Prozessierung und Berechnung von Daten genannt. Dies auch im Hinblick, dass sich die Offenlegung von Freiwilligkeit verstärkt in Richtung regulatorischer Anforderung entwickle, wie dies in der EU mit der CSRD inzwischen der Fall sei.
Panelgespräch mit H&B Real Estate, Baloise Asset Management und Helvetia
Die aktuelle Marktstudie der H&B Real Estate untersucht die Auswirkungen des Wohnraumfördergesetzes auf den Transaktionsmarkt in Basel-Stadt. Alphaprop durfte seine Expertise in der Erfassung und Analyse von Daten einfliessen lassen. Anlässlich der IMMO25 wurde die Studie und ihre zentralen Erkenntisse erstmals der Öffentlichkeit präsentiert.
Entwicklung Transaktionsmarkt in Basel-Stadt seit Annahme des Wohnraumfördergesetzes
Der Transaktionsmarkt im Kanton Basel-Stadt blieb von 2022 bis 2024, trotz veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen, aktiv. Die Mehrheit der in einer Umfrage befragten in Basel präsenten Immobilieneigentümer hat die Allokation in Basel über alle Nutzungsarten hinweg stabil gehalten. Allerdings haben überdurchschnittliche 36 % der Investoren ihre Wohnallokation seit Inkrafttreten des revidierten Wohnraumförderungsgesetzes reduziert. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen und börsenkotierte Immobiliengesellschaften treten zunehmend als Verkäufer und seltener als Käufer auf. Auf Käuferseite haben hingegen Stiftungen, Genossenschaften und Gesellschaften (AGs/GmbHs) ihren Anteil in den letzten zwei Jahren deutlich erhöht.
Diese Marktverschiebung könnte sowohl auf die neuen Regulierungen als auch auf die Zinswende zurückzuführen sein – eine klare Trennung der Einflussfaktoren ist jedoch schwierig. Der Rückgang der Marktaktivität bestimmter Akteure hat die Immobilienpreise bereits beeinflusst. Mehrfamilienhäuser in der Stadt Basel liegen ca. 50 bis 100 Basispunkte unter vergleichbaren Liegenschaften in anderen Städten. Diese Erkenntnis wurde in diversen getätigten Transaktionen bestätigt.
Für 2025 planen über ein Drittel der befragten Investoren eine weitere Reduktion der Wohnallokation in Basel-Stadt. Dieser Trend zeigt sich bei kommerziellen Objekten weniger stark. Nur eine kleine Minderheit der befragten Unternehmen plant, das Investitionsvolumen in Basel-Stadt zu erhöhen. Über zwei Drittel der Befragten erwarten für 2025 eine leicht (5 %) oder deutlich (10 %) tiefere Zahlungsbereitschaft für Wohnobjekte in Basel-Stadt. Auch für andere Nutzungsarten wird eine sinkende Preisbereitschaft prognostiziert, jedoch in geringerem Ausmass.
Die Umfrage unter relevanten Akteuren des Basler Immobilienmarkts zeigt, dass insbesondere im Bereich Wohnen die Stimmung, auch zwei Jahre nach der Gesetzesänderung, weiterhin getrübt bleibt und weniger Kapital in den Wohnungsmarkt Kanton Basel Stadt alloziert wird (Kauf und Bau).
Der Fondsbetriebsaufwand enthält verschiedene Positionen und wird typischerweise über die Total Expense Ratio (TER) ausgedrückt.
Zusätzlich gibt es weitere Kommissionen, die nicht in der TER berücksichtigt sind. Diese werden im Fondsvertrag mit einem maximal anwendbaren Satz festgelegt. Diese Kommissionen schaffen Anreize, ein Gefäss aktiv zu managen und weiterzuentwicklen.
Während KGAST derzeit eine einheitliche Publikation dieser Kommissionen anstösst, publizieren Fonds die Informationen zu den Gebühren bereits.
Bei den effektiven Transaktions- und Baukommissionen der Fonds gibt es deutliche Unterschiede. Diese beeinflussen schlussendlich die Anlagerendite.
Die Kosten von Immobilienfonds werden typischerweise über die Total Expense Ratio (TER) verglichen. Gemäss den KGAST-/AMAS-Richtlinien umfasst die TER GAV den Fondsbetriebsaufwand in Prozent des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens. Im Fondsbetriebsaufwand sind unter anderem folgende Positionen enthalten: die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung und die Depotbank, Gebühren für die Aufsicht, Vergütungen an die Immobilienverwalter, Schätzungs- und Prüfaufwand sowie sonstige Ausgaben (z. B. Publikationsgebühren, externe Beratung, Rechts- und Steuerberatung).
Die Fondsleitung erhält somit für das reine Verwalten der Objekte die reglementarische Vergütung, die auch in die TER einfliesst. Zusätzlich gibt es weitere Kommissionen, die nicht in der TER berücksichtigt sind. Diese werden im Fondsvertrag mit einem maximal anwendbaren Satz festgelegt. Zentral sind dabei:
Ausgabe- und Rücknahmekommission: Diese entschädigt die Fondsleitung für die Aufwände, die bei Kapitalerhöhungen und -rückgaben entstehen.
Transaktionskommission: Für den Kauf und Verkauf von Objekten kann eine maximale Kommission auf die jeweiligen Transaktionen definiert werden.
Bau- und Entwicklungskommission: Eine weitere Kommission wird für Bau- und Entwicklungsprojekte festgelegt.
Diese Kommissionen schaffen Anreize, ein Gefäss aktiv zu managen und weiterzuentwickeln, da durch das blosse Halten des Bestands nur die reglementarische Vergütung erzielt wird. Bau- sowie Kauf- und Verkaufstransaktionen können – ebenso wie andere Transaktionskosten, beispielsweise für Notariate, juristische Beratung oder externe Bewertungen – direkt den Gestehungskosten der Immobilie belastet werden.
Eine Kaufkommission von beispielsweise 2% reduziert somit den unrealisierten Kapitalertrag des Objekts um denselben Prozentsatz. Dadurch beeinflussen diese Kommissionen die erzielten Anlagerenditen des Gefässes. Gleiches gilt für die Bau- und Entwicklungskommission. Während KGAST derzeit eine einheitliche Publikation dieser Kommissionen anstösst, publizieren Fonds die Informationen zu den Gebühren bereits. Unsere Kurzanalyse vergleicht die Kauf- und Verkaufskommissionen und die Bau- und Entwicklungskommissionen der Immobilienfonds gemäss dem letzten Jahresbericht.
Deutliche Unterschiede bei effektiven Transaktions- und Baukommissionen
Im Jahr 2024 wurden von Immobilienfonds bereits fast CHF 3 Mrd. an neuem Kapital eingesammelt. Ein bedeutender Teil dürfte in die Akquise neuer Objekte und Bauprojekte fliessen. Neben einer möglichen Ausgabekommission, fällt somit bei der Tätigung der Investition eine weitere Kommission an.
Die folgende Grafik zeigt die Verteilung der Kommissionen für Kauf und Verkauf und für Bau und Entwicklung. Bei effektiven Kauf- und Verkaufskommissionen geht die Verteilung von 0% bis 3% auf den Transaktionspreis. Der Median der effektiven Kommission auf Transaktionen liegt bei 1.5%. Die maximalen Kommissionen gemäss Fondsvertrag weisen eine grössere Spannweite auf: Die Werte reichen von 0 % bis 5 %, mit einem Median von 2 %. Ein Drittel der Fonds weist die maximale Kommission gemäss Fondsvertrag effektiv aus. Insgesamt wurden 65 Immobilienfonds berücksichtigt, 56 haben eine effektive Kauf- oder Verkaufskommission angewendet.
Erläuterung zur Grafik Der Boxplot zeigt auf, in welchem Bereich die Daten liegen und wie sich diese verteilen. Die Box entspricht den mittleren 50% der Daten, während der Strich den Median kennzeichnet (je die Hälfte aller Daten liegen über und unter dem Median). Die beiden Linien ober- und unterhalb der Box zeigen das Minimum und Maximum der Datenpunkte bis zur maximal 1.5-fachen Länge der Box auf. Werte, die weiter davon entfernt sind, werden in der Grafik als Punkte dargestellt.
Bei den Kommissionen für umfassende Bau- und Entwicklungsprojekte liegt der Median der effektiven Kommissionen bei 3 %. Die Werte reichen von 0 % bis maximal 5,2 %. Bei den maximalen Kommissionen fällt auf, dass die klare Mehrheit der Fonds Werte um 3 % aufweisen, jedoch mit einigen Ausreissern nach oben. Insgesamt wurden Werte für 58 Immobilienfonds berücksichtigt.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass es beachtliche Unterschiede bei den angewendeten Kommissionen gibt, die schlussendlich auch die Anlagerendite beeinflussen können. Für Investoren empfiehlt es sich, gerade bei wachsenden Produkten neben TER, Ausgabe- und maximalen Rücknahmekommissionen auch Kommissionen auf Transaktionen und Entwicklungsprojekte zu vergleichen. Spannend dürften mit der Transparenzoffensive von KGAST der Vergleich der Anlagegruppen werden. Gerade Anlagestiftungen mit stiftungseigener Geschäftsführung bzw. Asset Manager im Eigentum der Pensionskassen dürften mit Kommissionen nahe bei 0 arbeiten.
Seit der Übernahme der Credit Suisse verwaltet die UBS 14 Immobilienfonds. Diese sollen auf 9 reduziert werden.
Abgesehen von einer Ausnahme verbleiben ausschliesslich Fonds mit einem Nettovermögen von über einer Milliarde Franken.
2025 sollen die vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds fusioniert werden. Der Markt schätzt die Portfolios sehr unterschiedlich ein.
2025/26 sollen die beiden börsengehandelten, gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds fusioniert werden. Diese unterscheiden sich stark in ihrer Grösse.
2026/27 sollen die beiden börsengehandelten, kommerziellen Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz fusioniert werden. Beide Fonds weisen eine ähnliche Ausrichtung in der Nutzung auf.
Unter der Annahme, dass sich die Bewertungen bis zur Fusion nicht wesentlich verändern, sollten sich die Agios in einem effizienten Markt angleichen. Dieser Prozess hat bereits begonnen.
Der vergangene Freitag dürfte als einer der interessantesten Handelstage in die Geschichte der kotierten Schweizer Immobilienfonds eingehen. Während der Gesamtindex SWIIT um 0,35 % zurückging, gab es erhebliche Verschiebungen zwischen den Fonds. Im Zuge der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS wurde eine Zusammenlegung von Immobilienfonds erwartet. Die Marktreaktion zeigt jedoch, dass es durchaus Überraschungen gab. In diesem Artikel geben wir eine kurze Übersicht über die aktuelle Ausgangslage. Die Berechnungen basieren auf den jüngsten Jahres- und Halbjahresberichten.1 Seit der Übernahme der Credit Suisse verwaltet die UBS 14 Immobilienfonds. Diese Zahl soll auf 9 reduziert werden.
Welche Fonds bleiben (vorerst) unverändert?
Die grossen gemischten Fonds SIMA und SIAT mit indirektem Grundbesitz, der Wohnfonds UBS Anfos mit indirektem Grundbesitz, der Wohnfonds UBS Foncipars mit Fokus Westschweiz (indirekter Grundbesitz), der für steuerbefreite Anleger zum NAV-gehandelte Fonds CS1a Immo PK und der kommerzielle CS LogisticsPlus mit indirektem Grundbesitz bleiben unverändert. Abgesehen vom CS LogisticsPlus, der aufgrund des direkten Grundbesitzes wohl nicht ohne Weiteres mit den kommerziellen Fonds Interswiss und Swissreal zusammengeführt werden kann, verbleiben ausschliesslich Fonds mit einem Nettovermögen von deutlich über einer Milliarde Franken.
Welche Fonds werden verbunden?
Als erstes werden die vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds mit direktem Grundbesitz fusioniert. Im Jahr danach sollen die beiden börsengehandelten gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds mit direkten Grundbesitz, und schlussendlich die beiden börsengehandelten kommerziellen Fonds mit indirektem Grundbesitz gemerged werden.
2025: Fusion der vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds mit direktem Grundbesitz (CS REF LivingPlus, UBS Direct Residential, Residentia und CS REF Hospitality)
Vier Fonds mit direktem Grundbesitz und Wohnfokus werden zusammengelegt. Die Fonds LivingPlus (61 % des Nettovermögens) und Direct Residential (18 %) sind Wohnfonds mit einem breit diversifizierten Portfolio in der ganzen Schweiz. Der Fonds CS Hospitality durchlief in den Jahren vor und während der Pandemie turbulente Zeiten, konnte sich jedoch in den letzten zwei Jahren stabilisieren. Neben dem namensgebenden Segment der Hotellerie erzielt er auch Mieterträge aus anderen kommerziellen Nutzungen sowie aus Wohnnutzungen (30 %). Residentia wurde 2021 von der UBS übernommen und hat einen regionalen Fokus auf das Tessin.
Residentia und CS Hospitality erzielten in den letzten Jahren, mit Ausnahme von Hospitality im Jahr 2022, im Vergleich zu den beiden Wohnfonds klar tiefere Anlagerenditen. Beide Fonds lagen unter der kritischen Schwelle von 1 Milliarde Franken Nettovermögen und hätten mit ihrem Profil wohl nur schwer neues Kapital anziehen können. Die Agios per Stichtag 7. November 2024 machen deutlich, wie unterschiedlich der Markt die Portfolios einschätzt. Besonders für Investoren, die sich kürzlich mit über 70 Millionen Franken an der Kapitalerhöhung des UBS Direct Residential beteiligt haben, dürfte die aktuelle Entwicklung wenig erfreulich sein.
2025/26: Fusion der beiden börsengehandelten gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz (CS REF Green Property und UBS Direct Urban)
Die beiden gemischten Fonds mit direktem Grundbesitz unterscheiden sich stark in ihrer Grösse, halten jedoch beide ein gemischtes Portfolio – Green Property konzentriert sich neben Wohnimmobilien vor allem auf Büroflächen, während Direct Urban neben Wohnflächen einen starken Fokus auf Einzelhandelsflächen hat. Beide Fonds weisen zudem ein geografisches Übergewicht im Raum Zürich auf (über 40 % des Portfolios). In Bezug auf die Anlagerenditen zeigten sich die Fonds ebenfalls vergleichbar, wobei Green Property in den fünf Jahren vor 2023 typischerweise eine rund 1 Prozentpunkt höhere Anlagerendite erzielte. Das Jahr 2023 war jedoch für beide Produkte schwierig.
Bis vergangenen Freitag bestand ein klarer Unterschied in der Bewertung: Während Green Property nach Jahren des Wachstums ab 2022 meist nahe dem Nettoinventarwert (NAV) gehandelt wurde, wurde Direct Urban mit einem deutlichen Aufschlag gehandelt.
2026/27: Fusion der beiden börsengehandelten kommerziellen Schweizer Immobilienfonds mit indirektem Grundbesitz (UBS «Swissreal» und CS REF Interswiss).
Die Fusion der beiden kommerziellen Gefässe ist wohl die am wenigsten überraschende Neuigkeit. Beide Fonds weisen eine ähnliche Ausrichtung in der Nutzung auf und sind schweizweit aktiv. Auch hinsichtlich der Anlagerendite verlief die Entwicklung der beiden Gefässe relativ parallel.
Wie war die Reaktion und wie wird die Zusammenführung vom Markt bewertet?
Fusionen von kotierten Fonds kommen gelegentlich vor. So hat Realstone im Jahr 2021 zwei kotierte Fonds zusammengelegt, und auch Procimmo fusionierte im letzten Jahr zwei Fonds. Soweit uns bekannt, erfolgt der Anteilstausch bei Fusionen in der Regel zum Nettoinventarwert (NAV)2. Entsprechend reagierte der Markt am Freitag: Unter der Annahme, dass sich die Bewertungen bis zur Fusion nicht wesentlich verändern, sollten sich die Agios in einem effizienten Markt angleichen.
Die folgende Grafik zeigt die Agios jeweils nach Handelsschluss am Donnerstag, 7. November und Freitag, 8. November. Die graue Linie markiert das nettovermögensgewichtete Agio des zusammengelegten Fonds am Donnerstag (siehe obenstehende Tabellen). Die Grafik verdeutlicht, dass bereits eine deutliche Angleichung stattgefunden hat, die jedoch vermutlich noch nicht vollständig abgeschlossen ist.
Entsprechend verlief die Tagesperformance je nach Fondsgrösse und Bewertung sehr unterschiedlich. Während der Index insgesamt nur minimal um 0,35 % nachgab, kam es aufgrund der unterschiedlichen Agios zu deutlichen Verschiebungen. Alle Fonds mit Agios über dem gewichteten Durchschnittsagio verzeichneten eine negative Performance, während Fonds mit einer tieferen Bewertung aufholen konnten. Besonders hervorzuheben ist Residentia, der mit einer rekordverdächtigen Tagesperformance von fast 27 % herausstach. Dies liegt daran, dass der Fonds im zukünftigen Wohnfonds nur ein kleines Gewicht einnimmt, aber eine grosse Abweichung beim Agio aufwies.
Die kurze Analyse fasst die Ereignisse von Ende Woche zusammen. Das weitere Vorgehen der UBS Asset Management und die Reaktion des Marktes bleibt spannend.
Fussnoten
1 Alle Berechnungen in diesem Artikel sind approximativ basierend auf den verfügbaren Daten in den Jahres- und Halbjahresberichten. Es ist möglich, dass seit der Publikation Transaktionen stattgefunden haben und sich die Zahlen entsprechend angepasst haben.
Der Real Estate Award zeichnet seit 2019 “herausragende Leistungen in der Immobilien- und Baubranche” aus. In diesem Jahr wurde Alphaprop in der Kategorie “Digital” für die innovative ESG Applikation co2lect mit diesem prestigeträchtigen Preis ausgezeichnet.
Prämierung für die Applikation co2lect
Mit dem Real Estate Award werden wegweisende Projekte prämiert, die die Zukunft der Immobilienbranche gestalten. Jedes Unternehmen, das in einer der Kategorien eine besondere Leistung vorzuweisen hat, kann sich für die Auszeichnung bewerben. Eine Jury wählt je Kategorie drei Projekte aus, für die anschliessend in einem öffentlichen Voting abgestimmt werden kann.
Alphaprop hat sich dieses Jahr mit der hauseigenen ESG Applikation co2lect beworben. co2lect ist eine umfassende, smarte Applikation, die es Immobilieneigentümern ermöglicht, Energiedaten und weitere Verbrauchsdaten (Wasser, Abfall) an einem Ort zentral zu erfassen, zu verwalten und zu rapportieren. Für alle relevanten Liegenschaften wird ein Messkonzept hinterlegt, um die Verbrauchswerte mit den korrekten Liegenschaften und Messpunkten zu verknüpfen.
Sofern bereits strukturierte Energiedaten existieren, werden diese direkt via API-Schnittstelle oder über Excel-Uploads in die Applikation integriert. In vielen Fällen sind Energiedaten, aber noch nicht oder nur teilweise strukturiert vorhanden. Als Datenquelle werden dann die Abrechnungen herbeigezogen, deren manuelles Auslesen aber sehr zeitaufwändig und fehleranfällig ist. Aus diesem Grund kann der intelligente, KI-basierte Algorithmus von Alphaprop die Daten automatisiert aus Rechnungen auslesen, strukturiert sie und integriert sie in die Applikation co2lect .
Ein zentraler Aspekt sind auch die Plausibilisierung der Daten und die Prüfung der Vollständigkeit. Dies geschieht mit einer Kombination aus menschlicher und künstlicher Intelligenz, zum Beispiel dem Abgleich mit nutzungsspezifischen Benchmarks oder historischen Daten. Der User kann innerhalb co2lect die Ergebnisse des Datenqualitätschecks einsehen und mittels Filtern auf potenziell fehlerhafte Daten zugreifen, um sie zu beheben.
Der Höhepunkt in der bisherigen Existenz der Applikation war die feierliche Prämierung im Trafo Baden. Alphaprop ist geehrt, dass die unermüdlichen Anstrengungen, eine smarte Lösung für die drängenden Herausforderungen in der ESG-Datenerfassung bereitzustellen, mit einem Award belohnt wurden. Wir werden auch weiterhin bestrebt sein, die Applikation so weiterzuentwickeln, dass unsere Kunden den bestmöglichen Nutzen daraus ziehen können und die Erfassung von Energiedaten für das Nachhaltigkeitsreporting zu einem Kinderspiel macht.
Die neue Alphaprop-Version 1.10 ist da! In dieser Version wurden Werte aus den Halbjahresberichten der Produkte integriert. Zudem erhalten die User neu eine Übersicht über die Gebühren der Produkte gemäss der letzten Jahresberichte.
Weiter wurden auf Kundenwunsch neue Performance-Kennzahlen integriert und die Berechnung einiger KPIs, die auf Finanzdaten basieren, leicht angepasst.
Im vergangenen Jahr kam vermehrt der Wunsch auf, auch Halbjahreswerte von Kennzahlen in Alphaprop einsehen zu können, um Produkte noch genauer zu analysieren und Trends früher erkennen zu können. Aus diesem Grund enthält Alphaprop seit dem letzten Update das neue Sheet “8. Halbjahreswerte Kennzahlen”.
Welche Produkte sind enthalten?
Für alle Fonds des Alphaprop Universums, die Halbjahresberichte veröffentlichen, sind die entsprechenden Kennzahlen vorhanden. Die Mehrheit der Immobilienfonds und etwa die Hälfte der Immobiliengesellschaften publizieren Halbjahresberichte.
Welche Kennzahlen wurden integriert?
Es wurden alle AMAS-Kennzahlen analog dem Sheet “Kennzahlen-Übersicht” integriert. Nicht alle Produkte publizieren jedoch Halbjahreswerte zu allen Kennzahlen. Die einzelnen Werte werden in einer Zeitreihe nach Quartal dargestellt.
Wie werden die Kennzahlen integriert und wie wird die Vergleichbarkeit garantiert?
Es muss zwischen zeitpunktbezogenen und zeitraumbezogenen Kennzahlen unterschieden werden. Zeitpunktbezogene Kennzahlen beziehen sich auf Werte, die an einem definierten Stichtag erhoben werden, zum Beispiel die Fremdfinanzierungsquote. Diese Art von KPIs werden unverändert aus den publizierten Berichten übernommen. Bei zeitraumbezogenen Kennzahlen handelt es sich um Werte, die über eine Zeitspanne gemessen werden, zum Beispiel die Anlagerendite. Bei diesen Kennzahlen werden die Werte aus den Halbjahresberichten annualisiert, falls dies nicht bereits vom Produkt selbst gemacht wurde. So wird die Vergleichbarkeit in der Zeitreihe mit den Jahreswerten sichergestellt.
Wie werden die Kennzahlen dargestellt?
Alle Kennzahlen werden in einer Zeitreihe nach Quartal dargestellt. In der Standardansicht werden die Werte aus Halbjahres- und Geschäftsbericht gemeinsam in einer Linie dargestellt. So können verschiedene Produkte miteinander verglichen werden. Es ist zudem möglich, sich nur Werte aus den Geschäftsberichten anzeigen zu lassen (siehe untenstehende Grafik – jeder Punkt entspricht einem publizierten Jahresbericht). Dies erhöht die Vergleichbarkeit über ein Kalenderjahr, da ersichtlich ist, wenn zwei Produkte unterschiedliche Bilanzstichtage haben.
Neben der gemeinsamen Darstellung kann für ein einzelnes Produkt auch die getrennte Darstellung gewählt werden. Diese weist die Kennzahl separat in zwei Linien für Halbjahres- und Geschäftsberichte aus. Durch diese Darstellungsweise können beispielsweise saisonale Schwankungen abgefangen werden.
Wie werden Benchmarkwerte berechnet?
Es werden alle gängigen Benchmarks pro Quartal und Kennzahl berechnet, sofern alle im Benchmark enthaltenen Produkte einen Wert für die entsprechende Kennzahl im Halbjahr ausweisen. Für die Berechnung des Benchmarks wird jeweils der (annualisierte) Wert pro Produkt mit der aktuellen Gewichtung im entsprechenden Quartal verwendet.
Gegenüber den jährlichen Indizes haben die quartalsweise berechneten Indizes den Vorteil, dass schneller alle Werte verfügbar sind und somit rascher und früher allfällige Schwankungen erkannt werden können. In der obenstehenden Grafik kann zum Beispiel erkannt werden, dass die Anlagerendite des SXI RE Selected Equity Weight TR Index (blaue Linie) zwischen Q2 2023 und dem Q4 2023 stark gesunken ist, sich nun aber zumindest im ersten Halbjahr 2024 stabil entwickelt hat. Diese Entwicklung kann im jährlich berechneten Index noch nicht erkannt werden (untenstehende Grafik, Index = blaue Linie), da erst ca. im Mai 2025 die neuen Benchmarkwerte berechnet werden können, wenn alle Jahresberichte für 2024 veröffentlicht sein werden.
Übersicht zu den Gebühren
Im Sheet “Finanzdaten”, wo Informationen zu den Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Anlageprodukte integriert sind, können neu auch die verschiedenen Gebühren der Produkte eingesehen werden, die im Anhang der Jahresberichte publiziert wurden. Es werden neben den maximalen Sätzen auch die effektiven Sätze gemäss dem letzten Geschäftsbericht aufgeführt (sofern verfügbar).
Anpassungen von Kennzahlen aus Finanzdaten
Nettorendite der fertigen Bauten / Gesamtrendite der fertigen Bauten
Basierend auf der Erfolgsrechnung hat Alphaprop bis anhin die Kennzahl “Nettoertrag auf fertige Bauten” (Nettoertrag / alle fertig gebauten Liegenschaften) berechnet. Dies führte zu Missverständnissen mit der AMAS Kennzahl “Nettorendite der fertigen Bauten”, die allerdings nur von einer Minderheit der Produkte ausgewiesen wird. Aus diesem Grund wurde beschlossen, die Kennzahl in Alphaprop an die Definition von AMAS anzupassen. Da keine Transaktionskorrektur vorgenommen werden kann, weicht die in Alphaprop berechnete Kennzahl weiterhin von der AMAS-Kennzahl ab, nähert sich dieser jedoch stark an. Um dieser Logik zu folgen, wurde auch die Kennzahl “Gesamtrendite der fertigen Bauten” analog angepasst. Beide Kennzahlen sind im Sheet “3. Finanzdaten & Gebühren” zu finden. Die alten Kennzahlen können weiterhin in der nutzerspezifischen Darstellung von Verhältnissen berechnet werden.
Aufteilung der Anlagerendite in Anteil Nettoertrag und Kapitalertrag
Bis anhin wurde die Anlagerendite in eine Netto- und Kapitalertragskomponente aufgeteilt. Neu werden auch andere NAV Veränderungen erfasst, die die Anlagerendite beeinflussen, aber nicht direkt mit dem Gesamtergebnis zusammenhängen. Die Position “Andere NAV Veränderungen” enthält meist nur sehr kleine Werte und wird in den PDF-Reports separat dargestellt (z.B. aufgrund von Veränderungen in den Rückstellungen oder bei Kapitalerhöhungen/-rücknahmen).
Erweiterung der Performance-Kennzahlen
Im Sheet “4. Preise & Performance” wurden einzelne Kennzahlen zur Performance ergänzt. Insbesondere ist das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen neu auch über 180 Tage einsehbar (bisher nur über 30 Tage). Zudem wurden das Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) und das Kurs/Cashflowverhältnis (P/CF ratio) ergänzt. Neben der bereits vorhandenen Fremdkapitalquote wurde die Fremdfinanzierungsquote hinzugefügt.
Ergänzt wurden die Analysen zur Performance um einen Benchmarkvergleich. Wird genau ein Produkt und ein Benchmark ausgewählt, kann in der indexierten Performancentwicklung die Ansicht Produkt vs. Benchmark ausgewählt werden.
Erweiterung der ESG-Kennzahlen
Die ESG-Berichterstattung ist noch im Wandel und Alphaprop ist stetig bestrebt, sich diesem anzupassen und neue Entwicklungen mitzutragen. Inzwischen weisen immer mehr Anlageprodukte einen CO2-Absenkpfad in ihren Geschäftsberichten aus (siehe auch unsere Analyse vom Mai 2024). Aufgrund der Datenverfügbarkeit ist es noch nicht möglich, komplette Absenkpfade der Produkte miteinander zu vergleichen. Neu ist jedoch ersichtlich, ob ein Absenkpfad im Bericht ausgewiesen wurde oder nicht. Entsprechend kann das Produkteuniversum auch danach gefiltert werden.
In den Portfolio- und Produkt-Reports wird neu der GRESB-Gesamtscore des Produktes ausgewiesen resp. für Benchmarks und hochgeladene Portfolios als gewichteter Durchschnitt berechnet. GRESB Bewertungen sind derzeit (Stand Oktober 2024) für 45% des KGAST Immo und 70% des SWIIT verfügbar.
Eine weitere Anpassung betrifft den Wert der fossilen Energien. Während dieser früher immer aus dem Energieträgermix berechnet wurde (Summe von Gas, Öl und nicht spezifizierten fossilen Energieträgern), wird neu der von den Produkten in den Geschäftsberichten ausgewiesene Wert berücksichtigt, sofern vorhanden. Dieser Wert kann leicht von der Berechnung durch Alphaprop abweichen, da Fernwärme und “Elektrizität Gemeinschaftsfläche” im Energieträgermix in Alphaprop als nicht-fossil klassiert werden, während sie einen fossilen Teil enthalten können (z.B. Fernwärme oder Strom aus einem Kohlekraftwerk).
Verknüpfung der Liegenschaftsdaten mit dem GWR
Seit kurzem ist es möglich, die einzelnen Liegenschaften der institutionellen Investoren mit zusätzlichen Informationen aus dem öffentlichen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) anzureichern. Wir haben allen Liegenschaften in Alphaprop eine oder mehrere EGRID-Nummern (Eidgenössischer Grundstücksidentifikationsnummer) zugewiesen. So können die Liegenschaften mit Daten aus dem GWR verknüpft werden, um beispielsweise die Bauperiode der Immobilie zu kennen, Information zur Anzahl Wohnungen oder zum Heizungstyp zu erhalten.
Die Herausforderung besteht darin, dass eine Liegenschaft im Portfolio eines Anlageprodukts mehrere Gebäude gemäss GWR umfassen kann. Somit kann eine Liegenschaft z.B. mehrere Baujahre aufweisen. Trotzdem gibt diese Neuerung spannende Möglichkeiten für detailliertere Analysen auf Ebene der Renditeliegenschaften.
