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Alphaprop an der IMMO25
Vom 15.-16. Januar fand die diesjährige Schweizer Immobilienmesse IMMO25 statt. Alphaprop war am Stand der Muttergesellschaft Novalytica mitvertreten und hatte so die Gelegenheit, den über 5’000 Besuchern das Datenportal rund um indirekte Immobilienanlagen näherzubringen. Ein Fokus wurde dieses Jahr auf das Thema ESG Reporting gesetzt. Neben Alphaprop und seinem ESG-Datenuniversum wurden die folgenden Angebote vorgestellt:
- Die von Novalytica entwickelte Applikation co₂lect zur smarten Erfassung und Verwaltung von Verbrauchsdaten: Mehr dazu
- Die umfassende Begleitung bei der Aufbereitung aller relevanter Daten für verschiedene ESG-Reportingstandards, Benchmarks und Zertifikate: Mehr dazu
Zwei Panelgespräche vor vollen Rängen und viele spannende Gespräche mit bekannten und neuen Gesichtern zeichneten die zwei Messetage aus.
Panelgespräch mit Wincasa und SSREI
Mit den neuen regulatorischen Vorschriften muss eine Fülle an ESG-Kennzahlen rapportiert werden. Wie entkommt man dieser Datenflut und generiert Insights mit Mehrwert, zum Beispiel einen Absenkpfad? An der Paneldiskussion diskutierten verschiedene Akteure die regulatorische Entwicklung, die Rolle von Standards zur Vergleichbarkeit und die Bedeutung einer Datenstrategie für die Erfassung und Verarbeitung von ESG-Daten.
Von Datenflut zu Insights – ESG-Reporting neu gedacht
Thomas Spycher von Novalytica und Alphaprop führte ins Thema ein und zeigte auf, dass praktisch alle Produkte im Bereich der indirekten Immobilienanlagen mittlerweile die von AMAS/KGAST definierten umweltrelevanten Kennzahlen publizieren. Er wies gleichzeitig darauf hin, dass es neben den Vorgaben von AMAS/KGAST eine Vielzahl an Benchmarks und Zertifikaten gibt, die deutlich breiter aufgestellt sind und mehr Daten verlangen. Zudem veränderten sich Benchmarks über die Zeit und mit ihnen die Anforderungen.
In der nachfolgenden Diskussion diskutierten Massimo Mannino, CEO der Novalytica, Niklas Naehrig, Leiter Consulting & Sustainability bei der Wincasa, sowie Elvira Bieri, CEO bei SSREI, das Thema.
Im Gespräch wurde hervorgehoben, wie schwierig es sei, an die Grundlagendaten wie Energieverbräuche zu gelangen. Es brauche dafür technische Innovation, da oftmals Verbrauchsabrechnungen die einzige Datenquelle seien. Novalytica hat dafür einen KI-basierten Algorithmus entwickelt, der Rechnungen als PDF oder PDF-Scans automatisiert auslesen und die Daten extrahieren kann. Dieser trägt auch der sehr breiten und vielfältigen Energiewerkelandschaft in der Schweiz Rechnung.
Eine weitere Herausforderung, die genannt wurde, war die Datenqualität, deren Anforderungen zunehmend steige. Hierfür benötige es ein Zusammenspiel aus intelligenten Algorithmen und menschlicher Fachexpertise, die die Vollständigkeit und Plausibilität der Daten sicherstellten. Die Datenerfassung sei der erste und gleichzeitig kritischste Schritt im ESG Datenmanagement. Nur wenn alle notwendigen Daten sauber erfasst seien und eine hohe Qualität auswiesen, könnten diese miteinander verknüpft und darauf basierend Kennzahlen, z.B. nach AMAS/KGAST berechnet werden.
Daten zu den Verbräuchen der Liegenschaften seien zwar die Basis vieler Benchmarks und Reporting-Standards, für ein umfassendes ESG Reporting brauche es aber noch weitere Dimensionen, wie die Biodiversität, Nutzungsdichte oder soziale und wirtschaftliche Themen. Diese decke der SSREI als umfassender Standard für die nachhaltige Immobilienbewertung ab.
Neben dem Berechnen von ESG-Kennzahlen für regulatorische Anforderungen und Investoren, ist auch der Vergleich mit einem Benchmark spannend. Durch die von Alphaprop erhobenen Daten aus den Geschäftsberichten der Immobilienfonds, Anlagestiftungen und börsenkotierten Immobiliengesellschaften, kann ein Portfolio mit einer Peer Group verglichen werden. Auch innerhalb des SSREI kann ein Eigentümer sich mit anderen SSREI-Teilnehmenden benchmarken. Für eine aussagekräftige Analyse sei jedoch die methodische Vergleichbarkeit primordial, so die Gesprächsteilnehmenden. Innerhalb des SSREI Benchmarks sei dies durch den eigenen Standard gegeben. Bei der Berechnung von umweltrelevanten Kennzahlen in den Geschäftsberichten habe sich die REIDA-Methodik als Standard durchgesetzt, was die methodische Vergleichbarkeit in der vergangenen Zeit stark verbessert habe. Es gebe aber noch Unterschiede in der Erfassung und Prozessierung von Rohdaten.
Als Trend schätzten die Experten, dass neben der transparenten Ausweisung des Status quo vermehrt konkrete Aktionspläne wie ein CO2-Absenkpfad in den Fokus rücken werden. Zudem wurde die noch stärkere Verbreitung einer standardisierten Methodik zur Erfassung, Prozessierung und Berechnung von Daten genannt. Dies auch im Hinblick, dass sich die Offenlegung von Freiwilligkeit verstärkt in Richtung regulatorischer Anforderung entwickle, wie dies in der EU mit der CSRD inzwischen der Fall sei.
ESG-Reporting-Angebot von Novalytica
Panelbeitrag zum Nachschauen

Panelgespräch mit H&B Real Estate, Baloise Asset Management und Helvetia
Die aktuelle Marktstudie der H&B Real Estate untersucht die Auswirkungen des Wohnraumfördergesetzes auf den Transaktionsmarkt in Basel-Stadt. Alphaprop durfte seine Expertise in der Erfassung und Analyse von Daten einfliessen lassen. Anlässlich der IMMO25 wurde die Studie und ihre zentralen Erkenntisse erstmals der Öffentlichkeit präsentiert.
Entwicklung Transaktionsmarkt in Basel-Stadt seit Annahme des Wohnraumfördergesetzes
Der Transaktionsmarkt im Kanton Basel-Stadt blieb von 2022 bis 2024, trotz veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen, aktiv. Die Mehrheit der in einer Umfrage befragten in Basel präsenten Immobilieneigentümer hat die Allokation in Basel über alle Nutzungsarten hinweg stabil gehalten. Allerdings haben überdurchschnittliche 36 % der Investoren ihre Wohnallokation seit Inkrafttreten des revidierten Wohnraumförderungsgesetzes reduziert. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen und börsenkotierte Immobiliengesellschaften treten zunehmend als Verkäufer und seltener als Käufer auf. Auf Käuferseite haben hingegen Stiftungen, Genossenschaften und Gesellschaften (AGs/GmbHs) ihren Anteil in den letzten zwei Jahren deutlich erhöht.
Diese Marktverschiebung könnte sowohl auf die neuen Regulierungen als auch auf die Zinswende zurückzuführen sein – eine klare Trennung der Einflussfaktoren ist jedoch schwierig. Der Rückgang der Marktaktivität bestimmter Akteure hat die Immobilienpreise bereits beeinflusst. Mehrfamilienhäuser in der Stadt Basel liegen ca. 50 bis 100 Basispunkte unter vergleichbaren Liegenschaften in anderen Städten. Diese Erkenntnis wurde in diversen getätigten Transaktionen bestätigt.
Für 2025 planen über ein Drittel der befragten Investoren eine weitere Reduktion der Wohnallokation in Basel-Stadt. Dieser Trend zeigt sich bei kommerziellen Objekten weniger stark. Nur eine kleine Minderheit der befragten Unternehmen plant, das Investitionsvolumen in Basel-Stadt zu erhöhen. Über zwei Drittel der Befragten erwarten für 2025 eine leicht (5 %) oder deutlich (10 %) tiefere Zahlungsbereitschaft für Wohnobjekte in Basel-Stadt. Auch für andere Nutzungsarten wird eine sinkende Preisbereitschaft prognostiziert, jedoch in geringerem Ausmass.
Die Umfrage unter relevanten Akteuren des Basler Immobilienmarkts zeigt, dass insbesondere im Bereich Wohnen die Stimmung, auch zwei Jahre nach der Gesetzesänderung, weiterhin getrübt bleibt und weniger Kapital in den Wohnungsmarkt Kanton Basel Stadt alloziert wird (Kauf und Bau).
Panelbeitrag zum Nachschauen
Januar 20, 2025
Kommissionen bei Schweizer Immobilienfonds
Zusammenfassung
- Der Fondsbetriebsaufwand enthält verschiedene Positionen und wird typischerweise über die Total Expense Ratio (TER) ausgedrückt.
- Zusätzlich gibt es weitere Kommissionen, die nicht in der TER berücksichtigt sind. Diese werden im Fondsvertrag mit einem maximal anwendbaren Satz festgelegt. Diese Kommissionen schaffen Anreize, ein Gefäss aktiv zu managen und weiterzuentwicklen.
- Während KGAST derzeit eine einheitliche Publikation dieser Kommissionen anstösst, publizieren Fonds die Informationen zu den Gebühren bereits.
- Bei den effektiven Transaktions- und Baukommissionen der Fonds gibt es deutliche Unterschiede. Diese beeinflussen schlussendlich die Anlagerendite.
Die Kosten von Immobilienfonds werden typischerweise über die Total Expense Ratio (TER) verglichen. Gemäss den KGAST-/AMAS-Richtlinien umfasst die TER GAV den Fondsbetriebsaufwand in Prozent des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens. Im Fondsbetriebsaufwand sind unter anderem folgende Positionen enthalten: die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung und die Depotbank, Gebühren für die Aufsicht, Vergütungen an die Immobilienverwalter, Schätzungs- und Prüfaufwand sowie sonstige Ausgaben (z. B. Publikationsgebühren, externe Beratung, Rechts- und Steuerberatung).
Die Fondsleitung erhält somit für das reine Verwalten der Objekte die reglementarische Vergütung, die auch in die TER einfliesst. Zusätzlich gibt es weitere Kommissionen, die nicht in der TER berücksichtigt sind. Diese werden im Fondsvertrag mit einem maximal anwendbaren Satz festgelegt. Zentral sind dabei:
- Ausgabe- und Rücknahmekommission: Diese entschädigt die Fondsleitung für die Aufwände, die bei Kapitalerhöhungen und -rückgaben entstehen.
- Transaktionskommission: Für den Kauf und Verkauf von Objekten kann eine maximale Kommission auf die jeweiligen Transaktionen definiert werden.
- Bau- und Entwicklungskommission: Eine weitere Kommission wird für Bau- und Entwicklungsprojekte festgelegt.
Diese Kommissionen schaffen Anreize, ein Gefäss aktiv zu managen und weiterzuentwickeln, da durch das blosse Halten des Bestands nur die reglementarische Vergütung erzielt wird. Bau- sowie Kauf- und Verkaufstransaktionen können – ebenso wie andere Transaktionskosten, beispielsweise für Notariate, juristische Beratung oder externe Bewertungen – direkt den Gestehungskosten der Immobilie belastet werden.
Eine Kaufkommission von beispielsweise 2% reduziert somit den unrealisierten Kapitalertrag des Objekts um denselben Prozentsatz. Dadurch beeinflussen diese Kommissionen die erzielten Anlagerenditen des Gefässes. Gleiches gilt für die Bau- und Entwicklungskommission.
Während KGAST derzeit eine einheitliche Publikation dieser Kommissionen anstösst, publizieren Fonds die Informationen zu den Gebühren bereits. Unsere Kurzanalyse vergleicht die Kauf- und Verkaufskommissionen und die Bau- und Entwicklungskommissionen der Immobilienfonds gemäss dem letzten Jahresbericht.
Deutliche Unterschiede bei effektiven Transaktions- und Baukommissionen
Im Jahr 2024 wurden von Immobilienfonds bereits fast CHF 3 Mrd. an neuem Kapital eingesammelt. Ein bedeutender Teil dürfte in die Akquise neuer Objekte und Bauprojekte fliessen. Neben einer möglichen Ausgabekommission, fällt somit bei der Tätigung der Investition eine weitere Kommission an.
Die folgende Grafik zeigt die Verteilung der Kommissionen für Kauf und Verkauf und für Bau und Entwicklung. Bei effektiven Kauf- und Verkaufskommissionen geht die Verteilung von 0% bis 3% auf den Transaktionspreis. Der Median der effektiven Kommission auf Transaktionen liegt bei 1.5%. Die maximalen Kommissionen gemäss Fondsvertrag weisen eine grössere Spannweite auf: Die Werte reichen von 0 % bis 5 %, mit einem Median von 2 %. Ein Drittel der Fonds weist die maximale Kommission gemäss Fondsvertrag effektiv aus. Insgesamt wurden 65 Immobilienfonds berücksichtigt, 56 haben eine effektive Kauf- oder Verkaufskommission angewendet.
Erläuterung zur Grafik
Der Boxplot zeigt auf, in welchem Bereich die Daten liegen und wie sich diese verteilen. Die Box entspricht den mittleren 50% der Daten, während der Strich den Median kennzeichnet (je die Hälfte aller Daten liegen über und unter dem Median). Die beiden Linien ober- und unterhalb der Box zeigen das Minimum und Maximum der Datenpunkte bis zur maximal 1.5-fachen Länge der Box auf. Werte, die weiter davon entfernt sind, werden in der Grafik als Punkte dargestellt.
Bei den Kommissionen für umfassende Bau- und Entwicklungsprojekte liegt der Median der effektiven Kommissionen bei 3 %. Die Werte reichen von 0 % bis maximal 5,2 %. Bei den maximalen Kommissionen fällt auf, dass die klare Mehrheit der Fonds Werte um 3 % aufweisen, jedoch mit einigen Ausreissern nach oben. Insgesamt wurden Werte für 58 Immobilienfonds berücksichtigt.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass es beachtliche Unterschiede bei den angewendeten Kommissionen gibt, die schlussendlich auch die Anlagerendite beeinflussen können. Für Investoren empfiehlt es sich, gerade bei wachsenden Produkten neben TER, Ausgabe- und maximalen Rücknahmekommissionen auch Kommissionen auf Transaktionen und Entwicklungsprojekte zu vergleichen. Spannend dürften mit der Transparenzoffensive von KGAST der Vergleich der Anlagegruppen werden. Gerade Anlagestiftungen mit stiftungseigener Geschäftsführung bzw. Asset Manager im Eigentum der Pensionskassen dürften mit Kommissionen nahe bei 0 arbeiten.
Weitere Informationen
AMAS: Fachinformation Kennzahlen von Immobilienfonds
IMMOBILIEN Business 11/2024: Kampfansage
Dezember 3, 2024
UBS Fonds Zusammenlegung
Zusammenfassung
- Seit der Übernahme der Credit Suisse verwaltet die UBS 14 Immobilienfonds. Diese sollen auf 9 reduziert werden.
- Abgesehen von einer Ausnahme verbleiben ausschliesslich Fonds mit einem Nettovermögen von über einer Milliarde Franken.
- 2025 sollen die vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds fusioniert werden. Der Markt schätzt die Portfolios sehr unterschiedlich ein.
- 2025/26 sollen die beiden börsengehandelten, gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds fusioniert werden. Diese unterscheiden sich stark in ihrer Grösse.
- 2026/27 sollen die beiden börsengehandelten, kommerziellen Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz fusioniert werden. Beide Fonds weisen eine ähnliche Ausrichtung in der Nutzung auf.
- Unter der Annahme, dass sich die Bewertungen bis zur Fusion nicht wesentlich verändern, sollten sich die Agios in einem effizienten Markt angleichen. Dieser Prozess hat bereits begonnen.
Der vergangene Freitag dürfte als einer der interessantesten Handelstage in die Geschichte der kotierten Schweizer Immobilienfonds eingehen. Während der Gesamtindex SWIIT um 0,35 % zurückging, gab es erhebliche Verschiebungen zwischen den Fonds. Im Zuge der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS wurde eine Zusammenlegung von Immobilienfonds erwartet. Die Marktreaktion zeigt jedoch, dass es durchaus Überraschungen gab. In diesem Artikel geben wir eine kurze Übersicht über die aktuelle Ausgangslage. Die Berechnungen basieren auf den jüngsten Jahres- und Halbjahresberichten.¹ Seit der Übernahme der Credit Suisse verwaltet die UBS 14 Immobilienfonds. Diese Zahl soll auf 9 reduziert werden.
Welche Fonds bleiben (vorerst) unverändert?
Die grossen gemischten Fonds SIMA und SIAT mit indirektem Grundbesitz, der Wohnfonds UBS Anfos mit indirektem Grundbesitz, der Wohnfonds UBS Foncipars mit Fokus Westschweiz (indirekter Grundbesitz), der für steuerbefreite Anleger zum NAV-gehandelte Fonds CS1a Immo PK und der kommerzielle CS LogisticsPlus mit indirektem Grundbesitz bleiben unverändert. Abgesehen vom CS LogisticsPlus, der aufgrund des direkten Grundbesitzes wohl nicht ohne Weiteres mit den kommerziellen Fonds Interswiss und Swissreal zusammengeführt werden kann, verbleiben ausschliesslich Fonds mit einem Nettovermögen von deutlich über einer Milliarde Franken.
Welche Fonds werden verbunden?
Als erstes werden die vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds mit direktem Grundbesitz fusioniert. Im Jahr danach sollen die beiden börsengehandelten gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds mit direkten Grundbesitz, und schlussendlich die beiden börsengehandelten kommerziellen Fonds mit indirektem Grundbesitz gemerged werden.
2025: Fusion der vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds mit direktem Grundbesitz (CS REF LivingPlus, UBS Direct Residential, Residentia und CS REF Hospitality)
Vier Fonds mit direktem Grundbesitz und Wohnfokus werden zusammengelegt. Die Fonds LivingPlus (61 % des Nettovermögens) und Direct Residential (18 %) sind Wohnfonds mit einem breit diversifizierten Portfolio in der ganzen Schweiz. Der Fonds CS Hospitality durchlief in den Jahren vor und während der Pandemie turbulente Zeiten, konnte sich jedoch in den letzten zwei Jahren stabilisieren. Neben dem namensgebenden Segment der Hotellerie erzielt er auch Mieterträge aus anderen kommerziellen Nutzungen sowie aus Wohnnutzungen (30 %). Residentia wurde 2021 von der UBS übernommen und hat einen regionalen Fokus auf das Tessin.
Residentia und CS Hospitality erzielten in den letzten Jahren, mit Ausnahme von Hospitality im Jahr 2022, im Vergleich zu den beiden Wohnfonds klar tiefere Anlagerenditen. Beide Fonds lagen unter der kritischen Schwelle von 1 Milliarde Franken Nettovermögen und hätten mit ihrem Profil wohl nur schwer neues Kapital anziehen können. Die Agios per Stichtag 7. November 2024 machen deutlich, wie unterschiedlich der Markt die Portfolios einschätzt. Besonders für Investoren, die sich kürzlich mit über 70 Millionen Franken an der Kapitalerhöhung des UBS Direct Residential beteiligt haben, dürfte die aktuelle Entwicklung wenig erfreulich sein.
2025/26: Fusion der beiden börsengehandelten gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz (CS REF Green Property und UBS Direct Urban)
Die beiden gemischten Fonds mit direktem Grundbesitz unterscheiden sich stark in ihrer Grösse, halten jedoch beide ein gemischtes Portfolio – Green Property konzentriert sich neben Wohnimmobilien vor allem auf Büroflächen, während Direct Urban neben Wohnflächen einen starken Fokus auf Einzelhandelsflächen hat. Beide Fonds weisen zudem ein geografisches Übergewicht im Raum Zürich auf (über 40 % des Portfolios). In Bezug auf die Anlagerenditen zeigten sich die Fonds ebenfalls vergleichbar, wobei Green Property in den fünf Jahren vor 2023 typischerweise eine rund 1 Prozentpunkt höhere Anlagerendite erzielte. Das Jahr 2023 war jedoch für beide Produkte schwierig.
Bis vergangenen Freitag bestand ein klarer Unterschied in der Bewertung: Während Green Property nach Jahren des Wachstums ab 2022 meist nahe dem Nettoinventarwert (NAV) gehandelt wurde, wurde Direct Urban mit einem deutlichen Aufschlag gehandelt.
2026/27: Fusion der beiden börsengehandelten kommerziellen Schweizer Immobilienfonds mit indirektem Grundbesitz (UBS «Swissreal» und CS REF Interswiss).
Die Fusion der beiden kommerziellen Gefässe ist wohl die am wenigsten überraschende Neuigkeit. Beide Fonds weisen eine ähnliche Ausrichtung in der Nutzung auf und sind schweizweit aktiv. Auch hinsichtlich der Anlagerendite verlief die Entwicklung der beiden Gefässe relativ parallel.
Wie war die Reaktion und wie wird die Zusammenführung vom Markt bewertet?
Fusionen von kotierten Fonds kommen gelegentlich vor. So hat Realstone im Jahr 2021 zwei kotierte Fonds zusammengelegt, und auch Procimmo fusionierte im letzten Jahr zwei Fonds. Soweit uns bekannt, erfolgt der Anteilstausch bei Fusionen in der Regel zum Nettoinventarwert (NAV)². Entsprechend reagierte der Markt am Freitag: Unter der Annahme, dass sich die Bewertungen bis zur Fusion nicht wesentlich verändern, sollten sich die Agios in einem effizienten Markt angleichen.
Die folgende Grafik zeigt die Agios jeweils nach Handelsschluss am Donnerstag, 7. November und Freitag, 8. November. Die graue Linie markiert das nettovermögensgewichtete Agio des zusammengelegten Fonds am Donnerstag (siehe obenstehende Tabellen). Die Grafik verdeutlicht, dass bereits eine deutliche Angleichung stattgefunden hat, die jedoch vermutlich noch nicht vollständig abgeschlossen ist.
Entsprechend verlief die Tagesperformance je nach Fondsgrösse und Bewertung sehr unterschiedlich. Während der Index insgesamt nur minimal um 0,35 % nachgab, kam es aufgrund der unterschiedlichen Agios zu deutlichen Verschiebungen. Alle Fonds mit Agios über dem gewichteten Durchschnittsagio verzeichneten eine negative Performance, während Fonds mit einer tieferen Bewertung aufholen konnten. Besonders hervorzuheben ist Residentia, der mit einer rekordverdächtigen Tagesperformance von fast 27 % herausstach. Dies liegt daran, dass der Fonds im zukünftigen Wohnfonds nur ein kleines Gewicht einnimmt, aber eine grosse Abweichung beim Agio aufwies.
Die kurze Analyse fasst die Ereignisse von Ende Woche zusammen. Das weitere Vorgehen der UBS Asset Management und die Reaktion des Marktes bleibt spannend.
Fussnoten
¹ Alle Berechnungen in diesem Artikel sind approximativ basierend auf den verfügbaren Daten in den Jahres- und Halbjahresberichten. Es ist möglich, dass seit der Publikation Transaktionen stattgefunden haben und sich die Zahlen entsprechend angepasst haben.
² Siehe beispielsweise die Pressemitteilung von Procimmo zur Fusion.
Weitere Informationen
Pressemitteilung UBS 7.11.2024
November 10, 2024
Alphaprop gewinnt den Real Estate Award 2024!
Der Real Estate Award zeichnet seit 2019 “herausragende Leistungen in der Immobilien- und Baubranche” aus. In diesem Jahr wurde Alphaprop in der Kategorie “Digital” für die innovative ESG Applikation co2lect mit diesem prestigeträchtigen Preis ausgezeichnet.
Prämierung für die Applikation co₂lect
Mit dem Real Estate Award werden wegweisende Projekte prämiert, die die Zukunft der Immobilienbranche gestalten. Jedes Unternehmen, das in einer der Kategorien eine besondere Leistung vorzuweisen hat, kann sich für die Auszeichnung bewerben. Eine Jury wählt je Kategorie drei Projekte aus, für die anschliessend in einem öffentlichen Voting abgestimmt werden kann.
Alphaprop hat sich dieses Jahr mit der hauseigenen ESG Applikation co₂lect beworben. co₂lect ist eine umfassende, smarte Applikation, die es Immobilieneigentümern ermöglicht, Energiedaten und weitere Verbrauchsdaten (Wasser, Abfall) an einem Ort zentral zu erfassen, zu verwalten und zu rapportieren. Für alle relevanten Liegenschaften wird ein Messkonzept hinterlegt, um die Verbrauchswerte mit den korrekten Liegenschaften und Messpunkten zu verknüpfen.
Sofern bereits strukturierte Energiedaten existieren, werden diese direkt via API-Schnittstelle oder über Excel-Uploads in die Applikation integriert. In vielen Fällen sind Energiedaten, aber noch nicht oder nur teilweise strukturiert vorhanden. Als Datenquelle werden dann die Abrechnungen herbeigezogen, deren manuelles Auslesen aber sehr zeitaufwändig und fehleranfällig ist. Aus diesem Grund kann der intelligente, KI-basierte Algorithmus von Alphaprop die Daten automatisiert aus Rechnungen auslesen, strukturiert sie und integriert sie in die Applikation co₂lect .
Ein zentraler Aspekt sind auch die Plausibilisierung der Daten und die Prüfung der Vollständigkeit. Dies geschieht mit einer Kombination aus menschlicher und künstlicher Intelligenz, zum Beispiel dem Abgleich mit nutzungsspezifischen Benchmarks oder historischen Daten. Der User kann innerhalb co₂lect die Ergebnisse des Datenqualitätschecks einsehen und mittels Filtern auf potenziell fehlerhafte Daten zugreifen, um sie zu beheben.
Der Höhepunkt in der bisherigen Existenz der Applikation war die feierliche Prämierung im Trafo Baden. Alphaprop ist geehrt, dass die unermüdlichen Anstrengungen, eine smarte Lösung für die drängenden Herausforderungen in der ESG-Datenerfassung bereitzustellen, mit einem Award belohnt wurden. Wir werden auch weiterhin bestrebt sein, die Applikation so weiterzuentwickeln, dass unsere Kunden den bestmöglichen Nutzen daraus ziehen können und die Erfassung von Energiedaten für das Nachhaltigkeitsreporting zu einem Kinderspiel macht.
Oktober 25, 2024
Release Alphaprop 1.10 – neu mit Halbjahresberichten
Die neue Alphaprop-Version 1.10 ist da! In dieser Version wurden Werte aus den Halbjahresberichten der Produkte integriert. Zudem erhalten die User neu eine Übersicht über die Gebühren der Produkte gemäss der letzten Jahresberichte.
Weiter wurden auf Kundenwunsch neue Performance-Kennzahlen integriert und die Berechnung einiger KPIs, die auf Finanzdaten basieren, leicht angepasst.
Übersicht über die Neuerungen
Kennzahlen aus Halbjahresberichten
Übersicht zu den Gebühren
Anpassungen von Kennzahlen aus Finanzdaten
Erweiterung der Performance-Kennzahlen
Erweiterung der ESG-Kennzahlen
Verknüpfung der Liegenschaftsdaten mit dem GWR
Kennzahlen aus Halbjahresberichten
Im vergangenen Jahr kam vermehrt der Wunsch auf, auch Halbjahreswerte von Kennzahlen in Alphaprop einsehen zu können, um Produkte noch genauer zu analysieren und Trends früher erkennen zu können. Aus diesem Grund enthält Alphaprop seit dem letzten Update das neue Sheet “8. Halbjahreswerte Kennzahlen”.
Welche Produkte sind enthalten?
Für alle Fonds des Alphaprop Universums, die Halbjahresberichte veröffentlichen, sind die entsprechenden Kennzahlen vorhanden. Die Mehrheit der Immobilienfonds und etwa die Hälfte der Immobiliengesellschaften publizieren Halbjahresberichte.
Welche Kennzahlen wurden integriert?
Es wurden alle AMAS-Kennzahlen analog dem Sheet “Kennzahlen-Übersicht” integriert. Nicht alle Produkte publizieren jedoch Halbjahreswerte zu allen Kennzahlen. Die einzelnen Werte werden in einer Zeitreihe nach Quartal dargestellt.
Wie werden die Kennzahlen integriert und wie wird die Vergleichbarkeit garantiert?
Es muss zwischen zeitpunktbezogenen und zeitraumbezogenen Kennzahlen unterschieden werden. Zeitpunktbezogene Kennzahlen beziehen sich auf Werte, die an einem definierten Stichtag erhoben werden, zum Beispiel die Fremdfinanzierungsquote. Diese Art von KPIs werden unverändert aus den publizierten Berichten übernommen. Bei zeitraumbezogenen Kennzahlen handelt es sich um Werte, die über eine Zeitspanne gemessen werden, zum Beispiel die Anlagerendite. Bei diesen Kennzahlen werden die Werte aus den Halbjahresberichten annualisiert, falls dies nicht bereits vom Produkt selbst gemacht wurde. So wird die Vergleichbarkeit in der Zeitreihe mit den Jahreswerten sichergestellt.
Wie werden die Kennzahlen dargestellt?
Alle Kennzahlen werden in einer Zeitreihe nach Quartal dargestellt. In der Standardansicht werden die Werte aus Halbjahres- und Geschäftsbericht gemeinsam in einer Linie dargestellt. So können verschiedene Produkte miteinander verglichen werden. Es ist zudem möglich, sich nur Werte aus den Geschäftsberichten anzeigen zu lassen (siehe untenstehende Grafik – jeder Punkt entspricht einem publizierten Jahresbericht). Dies erhöht die Vergleichbarkeit über ein Kalenderjahr, da ersichtlich ist, wenn zwei Produkte unterschiedliche Bilanzstichtage haben.
Neben der gemeinsamen Darstellung kann für ein einzelnes Produkt auch die getrennte Darstellung gewählt werden. Diese weist die Kennzahl separat in zwei Linien für Halbjahres- und Geschäftsberichte aus. Durch diese Darstellungsweise können beispielsweise saisonale Schwankungen abgefangen werden.
Wie werden Benchmarkwerte berechnet?
Es werden alle gängigen Benchmarks pro Quartal und Kennzahl berechnet, sofern alle im Benchmark enthaltenen Produkte einen Wert für die entsprechende Kennzahl im Halbjahr ausweisen. Für die Berechnung des Benchmarks wird jeweils der (annualisierte) Wert pro Produkt mit der aktuellen Gewichtung im entsprechenden Quartal verwendet.
Gegenüber den jährlichen Indizes haben die quartalsweise berechneten Indizes den Vorteil, dass schneller alle Werte verfügbar sind und somit rascher und früher allfällige Schwankungen erkannt werden können. In der obenstehenden Grafik kann zum Beispiel erkannt werden, dass die Anlagerendite des SXI RE Selected Equity Weight TR Index (blaue Linie) zwischen Q2 2023 und dem Q4 2023 stark gesunken ist, sich nun aber zumindest im ersten Halbjahr 2024 stabil entwickelt hat. Diese Entwicklung kann im jährlich berechneten Index noch nicht erkannt werden (untenstehende Grafik, Index = blaue Linie), da erst ca. im Mai 2025 die neuen Benchmarkwerte berechnet werden können, wenn alle Jahresberichte für 2024 veröffentlicht sein werden.
Übersicht zu den Gebühren
Im Sheet “Finanzdaten”, wo Informationen zu den Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Anlageprodukte integriert sind, können neu auch die verschiedenen Gebühren der Produkte eingesehen werden, die im Anhang der Jahresberichte publiziert wurden. Es werden neben den maximalen Sätzen auch die effektiven Sätze gemäss dem letzten Geschäftsbericht aufgeführt (sofern verfügbar).
Anpassungen von Kennzahlen aus Finanzdaten
Nettorendite der fertigen Bauten / Gesamtrendite der fertigen Bauten
Basierend auf der Erfolgsrechnung hat Alphaprop bis anhin die Kennzahl “Nettoertrag auf fertige Bauten” (Nettoertrag / alle fertig gebauten Liegenschaften) berechnet. Dies führte zu Missverständnissen mit der AMAS Kennzahl “Nettorendite der fertigen Bauten”, die allerdings nur von einer Minderheit der Produkte ausgewiesen wird. Aus diesem Grund wurde beschlossen, die Kennzahl in Alphaprop an die Definition von AMAS anzupassen. Da keine Transaktionskorrektur vorgenommen werden kann, weicht die in Alphaprop berechnete Kennzahl weiterhin von der AMAS-Kennzahl ab, nähert sich dieser jedoch stark an. Um dieser Logik zu folgen, wurde auch die Kennzahl “Gesamtrendite der fertigen Bauten” analog angepasst.
Beide Kennzahlen sind im Sheet “3. Finanzdaten & Gebühren” zu finden. Die alten Kennzahlen können weiterhin in der nutzerspezifischen Darstellung von Verhältnissen berechnet werden.
Aufteilung der Anlagerendite in Anteil Nettoertrag und Kapitalertrag
Bis anhin wurde die Anlagerendite in eine Netto- und Kapitalertragskomponente aufgeteilt. Neu werden auch andere NAV Veränderungen erfasst, die die Anlagerendite beeinflussen, aber nicht direkt mit dem Gesamtergebnis zusammenhängen. Die Position “Andere NAV Veränderungen” enthält meist nur sehr kleine Werte und wird in den PDF-Reports separat dargestellt (z.B. aufgrund von Veränderungen in den Rückstellungen oder bei Kapitalerhöhungen/-rücknahmen).
Erweiterung der Performance-Kennzahlen
Im Sheet “4. Preise & Performance” wurden einzelne Kennzahlen zur Performance ergänzt. Insbesondere ist das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen neu auch über 180 Tage einsehbar (bisher nur über 30 Tage). Zudem wurden das Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) und das Kurs/Cashflowverhältnis (P/CF ratio) ergänzt. Neben der bereits vorhandenen Fremdkapitalquote wurde die Fremdfinanzierungsquote hinzugefügt.
Ergänzt wurden die Analysen zur Performance um einen Benchmarkvergleich. Wird genau ein Produkt und ein Benchmark ausgewählt, kann in der indexierten Performancentwicklung die Ansicht Produkt vs. Benchmark ausgewählt werden.
Erweiterung der ESG-Kennzahlen
Die ESG-Berichterstattung ist noch im Wandel und Alphaprop ist stetig bestrebt, sich diesem anzupassen und neue Entwicklungen mitzutragen. Inzwischen weisen immer mehr Anlageprodukte einen CO2-Absenkpfad in ihren Geschäftsberichten aus (siehe auch unsere Analyse vom Mai 2024). Aufgrund der Datenverfügbarkeit ist es noch nicht möglich, komplette Absenkpfade der Produkte miteinander zu vergleichen. Neu ist jedoch ersichtlich, ob ein Absenkpfad im Bericht ausgewiesen wurde oder nicht. Entsprechend kann das Produkteuniversum auch danach gefiltert werden.
In den Portfolio- und Produkt-Reports wird neu der GRESB-Gesamtscore des Produktes ausgewiesen resp. für Benchmarks und hochgeladene Portfolios als gewichteter Durchschnitt berechnet. GRESB Bewertungen sind derzeit (Stand Oktober 2024) für 45% des KGAST Immo und 70% des SWIIT verfügbar.
Eine weitere Anpassung betrifft den Wert der fossilen Energien. Während dieser früher immer aus dem Energieträgermix berechnet wurde (Summe von Gas, Öl und nicht spezifizierten fossilen Energieträgern), wird neu der von den Produkten in den Geschäftsberichten ausgewiesene Wert berücksichtigt, sofern vorhanden. Dieser Wert kann leicht von der Berechnung durch Alphaprop abweichen, da Fernwärme und “Elektrizität Gemeinschaftsfläche” im Energieträgermix in Alphaprop als nicht-fossil klassiert werden, während sie einen fossilen Teil enthalten können (z.B. Fernwärme oder Strom aus einem Kohlekraftwerk).
Verknüpfung der Liegenschaftsdaten mit dem GWR
Seit kurzem ist es möglich, die einzelnen Liegenschaften der institutionellen Investoren mit zusätzlichen Informationen aus dem öffentlichen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) anzureichern. Wir haben allen Liegenschaften in Alphaprop eine oder mehrere EGRID-Nummern (Eidgenössischer Grundstücksidentifikationsnummer) zugewiesen. So können die Liegenschaften mit Daten aus dem GWR verknüpft werden, um beispielsweise die Bauperiode der Immobilie zu kennen, Information zur Anzahl Wohnungen oder zum Heizungstyp zu erhalten.
Die Herausforderung besteht darin, dass eine Liegenschaft im Portfolio eines Anlageprodukts mehrere Gebäude gemäss GWR umfassen kann. Somit kann eine Liegenschaft z.B. mehrere Baujahre aufweisen. Trotzdem gibt diese Neuerung spannende Möglichkeiten für detailliertere Analysen auf Ebene der Renditeliegenschaften.
Oktober 22, 2024
Universum indirekte Immobilienanlagen 2024
Zusammenfassung
- Mit einem Wachstum von CHF 5,1 Mrd. zwischen 2022 und 2023 erreicht das Nettovermögen von indirekten Schweizer Immobilienanlagen den niedrigsten Zuwachs innerhalb der letzten fünf Jahre. Dies ist hauptsächlich durch einen starken Rückgang im Gesamtergebnis aufgrund tieferer Kapitalerträge und deutlich tieferen Kapitalerhöhungen zurückzuführen.
- Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2023 bei CHF 165 Mrd. Das Universum setzt sich aus über 140 Anlageprodukten zusammen.
- Die grössten 20 Anlageprodukte machen mehr als die Hälfte des Nettovermögens aus.
- Für 2024 zeichnet sich u.a. durch bereits abgeschlossene Kapitalerhöhungen ein verstärktes Wachstum ab.
Nettovermögen von über CHF 165 Mrd.
Trotz erhöhter Finanzierungskosten und hohen Immobilienquoten wuchs das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen auch im Jahr 2023 weiter. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform für die Geschäftsberichte 2023¹ und repräsentiert somit das Eigenkapital von Anlagegruppen von Anlagestiftungen, Immobilienfonds und kotierten Immobiliengesellschaften. Das Nettovermögen von 144 Anlageprodukten im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz erreichte 2023 über CHF 165 Mrd. Dies entspricht einem Wachstum von 5.1 Mrd. gegenüber den Werten von 2022. Der Markt wird weiterhin vom Volumen weniger Produkte dominiert. Die 10 grössten Anlageprodukte (5 Anlagegruppen, 3 Fonds, 2 Immobiliengesellschaften) haben ein Nettovermögen von CHF 58.5 Mrd., was mehr als 35% des Gesamtwerts ausmacht. Die Top 20 machen über 51% des Nettovermögens des Marktes aus. Dies erklärt die Lücke zwischen dem Durchschnitts- und dem Medianwert des Nettovermögens, der bei 1,15 Mrd. bzw. 0.7 Mrd. liegt.
45% des Nettovermögens fallen auf Anlagestiftungen, 40% auf Immobilienfonds und 14.8% auf kotierte Immobiliengesellschaften. Die Verteilung nach Rechtsform hat sich somit seit dem vergangenen Jahr nur leicht verändert mit einer Zunahme des Anteils der Anlagestiftungen.
Rückgang im Gesamtergebnis und den Ausgaben von Ansprüchen
Nie ist das Nettovermögen in den letzten fünf Jahren weniger stark gewachsen als im Jahr 2023. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Veränderung des Nettovermögens bei Fonds und Anlagestiftungen enthüllt, dass eine starke Reduktion im Gesamtergebnis und den Ausgaben für Ansprüche die Haupttreiber hinter diesem Rückgang sind.
Das Gesamtergebnis fiel von 6.5 Milliarden auf 3.1 Milliarden, was einer Reduktion von 52% entspricht. Gleichzeitig sanken die Ausgaben für Ansprüche von 9.8 Milliarden auf 5.7 Milliarden, was ein Rückgang von 41% bedeutet. Die Rücknahmen lagen bei 1.3 Milliarden und waren somit um 0.2 Milliarden höher im Vergleich zu 2022. Bei nicht thesaurierenden Anlageprodukten wurden 2023 2.9 Milliarden (Vorjahr 2.7 Mrd) an die Investoren aus dem operativen Betrieb ausgeschüttet.
Zusammenfassend haben sich indirekte Immobilienanlagen auch im Jahr 2023 gut gehalten und die Rücknahmen fanden nur punktuell statt. Für 2024 wurden bereits mehr als CHF 1.4. Mrd. über Kapitalerhöhungen eingesammelt. Insbesondere Immobilienfonds sind aufgrund der Agios wieder aktiv und erfolgreich bei der Kapitalaufnahme. Somit dürfte das Universum der indirekten Immobilienanlagen auch 2024 weiter wachsen.
Fussnoten
¹ Die Geschäftsberichte enthalten unterschiedliche Bilanzstichtage. Der Wert per Ende 2023 wird somit in der Tendenz unterschätzt.
Juli 9, 2024
Alphaprop Insights: ESG-Reporting bei indirekten Immobilienanlagen
Alphaprop Insights
Mit Alphaprop Insights lassen wir regelmässig Akteure rund um die indirekten Schweizer Immobilienanlagen zu Wort kommen. Getreu unserem Slogan “Indirekte Immobilienanlagen transparent gemacht”, bieten wir Einblicke in die Trends und Entwicklungen rund um den Markt der indirekten Schweizer Immobilienanlagen.
An unserem letzten Alphaprop Insights Webinar vom 25.06. durften wir erneut eine Vielzahl an interessierten Teilnehmer und Teilnehmerinnen begrüssen. Diesmal zum Thema «ESG-Reporting bei indirekten Immobilienanlagen». Drei Fachexperten haben durch den kompletten Prozess des ESG Reportings geführt: Von der Datenerfassung und Berechnung von Kennzahlen nach AMAS, über das Reporting auf Ebene eines Immobilienportfolios, bis hin zum kompletten Reporting nach dem ASIP-Standard.
Erfassung und Berechnung von ESG Kennzahlen
Timothy Frei, Data Scientist und ESG Product Owner bei der Novalytica AG hat aufgezeigt, wie die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS berechnet werden.
Getrieben durch die steigenden Anforderungen im Bereich ESG, begegnen Immobilieneigentümer verschiedenen Herausforderungen bei der Erfassung von ESG-Daten und der Berichterstattung von umweltrelevanten Kennzahlen. Insbesondere erfordert die Berechnung von ESG-Kennzahlen häufig noch sehr viel manuelle Arbeit.
Die Erfassung des Energieverbrauchs ist ein zentraler Bestandteil der umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS. Während in Zukunft die Mehrheit der Liegenschaften mit Smart Meters ausgestattet sein wird und die Daten zum Energieverbrauch automatisiert übermittelt werden, sind heute noch immer oft Rechnungen die einzige verfügbare Datenquelle. Novalytica hat einen intelligenten KI-basierten Algorithmus entwickelt, der diese automatisiert ausliest. Neben den Energiedaten müssen zur Berechnung von AMAS-Kennzahlen auch Stamm- und Metadaten erfasst werden. Dazu gehören die Flächendaten (häufig Energiebezugsfläche EBF), die für die Berechnung der Intensitäten erforderlich sind. Ebenfalls werden die Emissionsfaktoren benötigt, um die Energiedaten in CO2-Emissionen umrechnen zu können. Um ausgehend vom Energieverbrauch die CO2-Emissionen berechnen zu können, wird pro Energieträger der Energieverbrauch mit den entsprechenden Emissionsfaktoren multipliziert. Der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen werden anschliessend durch die Energiebezugsfläche geteilt, um die jeweiligen Intensitäten zu erhalten.
Novalytica automatisiert den Prozess zur Berechnung von Kennzahlen nach verschiedenen Standards. Notwendige Daten werden erfasst, automatisiert prozessiert und auf die Qualität geprüft. Aus dieser einheitlichen, qualitativ hochwertigen Datengrundlage können schliesslich auditierbare Kennzahlen für verschiedene Standards automatisiert generiert werden.
Umweltrelevante Kennzahlen – Stand Q2-2024
Thomas Spycher, Mitgründer und Head Data bei Alphaprop, hat mit seiner Analyse gezeigt, dass die Mehrheit der Anlageprodukte inzwischen die von AMAS definierten umweltrelevanten Kennzahlen publiziert und prognostiziert als nächste grosse Herausforderung die Absenkpfade.
Mit der Schaffung eines Standards zur Publikation von umweltrelevanten Kennzahlen durch AMAS und der methodischen Vereinheitlichung durch REIDA konnte in den vergangenen zwei Jahren eine Vereinheitlichung und Vergleichbarkeit von ESG-Kennzahlen erreicht werden. Inzwischen publizieren alle kotierten Fonds und fast 95% des KGAST umweltrelevante Kennzahlen.
Etwa 60% der Energieträger in den Indizes SWIIT und KGAST basieren auf fossilen Energieträgern. Dies ist tiefer als der Gesamtgebäudeparks in der Schweiz, wo gemäss Bundesamt für Statistik 2022 ⅔ der Energieträger fossil waren.
Es können relativ grosse Unterschiede bei der Energieintensität zwischen den Produkten beobachtet werden. Im Median liegt der Energieverbrauch des SWIIT und KGAST bei etwas über 100 kwh/m2. Dieser Wert ist etwas höher als beim REIDA-Benchmark. Auch bei den Treibhausgasemissionen gibt es eine grosse Verteilung, wobei kommerzielle Produkte tendenziell tiefere Emissionen ausweisen. Beim Vergleich zwischen Produkten gilt es immer zu beachten, dass die Periode der Datenerfassung bei Publikation bis zu zwei Jahre zurückliegen kann.
Nur etwa die Hälfte der Produkte publiziert bereits einen Absenkpfad. Aus den bereits publizierten Daten lässt sich eine ungefähre Übereinstimmung mit dem für die Schweiz publizierten Absenkpfad von CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) für 2030 erkennen.
Wird die Höhe des CO2-Ausstosses mit der Grösse des Nettoertrags gegenübergestellt, kann eine Korrelation festgestellt werden. In Zukunft können vermehrt Analysen in den Fokus rücken, die untersuchen, welche Portfolios mit wenig CO2 einen hohen Nettoertrag erzielen.
ASIP Reportingstandard
Thomas Tscherrig ist in der Geschäftsleitung der bmpi, einem auf Finanzreporting spezialisierten Unternehmen. In seiner Präsentation hat der den freiwilligen ASIP Reporting-Standard für Pensionskassen vorgestellt.
Der ASIP Reportingstandard ist keine Pflicht, aber gibt Pensionskassen eine Orientierung. Er basiert auf der «Wahrnehmung der treuhänderischen Sorgfaltspflicht», die sich immer stärker in Richtung Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Der Prozess, um den quantitativen Teil des Reports herzustellen, ist relativ umfangreich und bedingt die Unterstützung verschiedener Teilnehmenden, um die notwendigen Daten für das Reporting zusammenfassen zu können.
Im Bereich Immobilien werden Daten zur Energieintensität, dem Verhältnis fossile vs. erneuerbare Energien, zum Energieträgermix und Wasserverbrauch verlangt. Über verschiedene Immobilienanlageklassen hinweg (Direktanlagen, Fonds und Anlagestiftungen, Fund of Funds) muss dabei jeweils die Kennzahl auf der tiefsten Ebene (Portfolio, einzelne Immobilie) erfasst und auf die Gesamtstufe «Immobilien» aggregiert werden.
Herausforderungen bei der Erstellung eines ASIP-Reportings betreffen insbesondere die Datenbeschaffung sowie die verwendete Methodik.
Juni 28, 2024
Performance indirekte Immobilienanlagen Q2-2024
Zusammenfassung
- Kotierte Immobilienfonds haben sich in den letzten 6 Monaten sehr positiv entwickelt. Generell stossen Immobilienanlagen auf erhöhtes Interesse. Kapitalerhöhungen von über CHF 2.4 Mrd. sind für 2024 angekündigt.
- Die Jahresberichte von Schweizer Immobilienanlagen mit Bilanzstichtag 31.12. zeigen eine leichte Bewertungskorrektur. Die Median-Veränderung des durchschnittlichen Diskontsatzes betrug + 9.5 Basispunkte.
- Die Anlagerenditen lagen mit 1.61% deutlich tiefer als in früheren Jahren. Diese setzt sich im Durchschnitt aus 3.15% aus dem operativen Betrieb und -1.49% aus Kapitalverlusten zusammen.
- Im Schnitt wiesen alle Nutzungen Abwertungen auf. Für die Anlageprodukte mit Bilanzstichtag Ende 2023 wurden Wohnobjekte mit 0.6% tiefer bewertet. Kommerzielle Objekte haben um 2.2% abgewertet.
Die Jahresberichte per 31.12. und die entsprechenden Bewertungen wurden auch dieses Jahr mit Spannung erwartet. So geben die Berichte immer einen Gradmesser, wie sich die Anlagegefässe der indirekten Schweizer Immobilienanlagen im Umfeld höherer Zinsen behaupten. Diese Kurzanalyse fasst die aktuelle Marktsituation und die Berichte für die Anlagegefässe mit Bilanzstichtag 31.12. zusammen.
Der Markt bleibt freundlich und Kapitalerhöhungen sind zurück
Der Markt der kotierten Immobilienanlagen hat sich in den ersten Monaten 2024 weiter erholt.
Per Ende April liegt der Index der kotierten Fonds SWIIT YTD bei 3.31%, die kotierten Aktien (REAL) liegen bei einem Plus von 0.90% und der KGAST Immo Index bei 0.93%. Im Vergleich über 10 Jahre liegen die kotierten Fonds leicht über der Performance des KGAST Immo Index.
Entsprechend der positiven Performance der kotierten Gefässe sind viele Akteure mit Kapitalerhöhungen aktiv. Für das Jahr 2024 wurden von Fonds und Anlagestiftungen bereits CHF 2.4 Mrd. an Kapitalerhöhungen angekündigt. Über CHF 500 Mio. wurden bisher gezeichnet und dank der deutlich positiven Agios dürften sich weitere Kapitalerhöhungen von kotierten Fonds quasi automatisch vollzeichnen.
Steigende reale Diskontierungssätze
Die lange erwartete Korrektur bei den Bewertungen hat sich bereits in den Abschlüssen in Q2 und Q3 2023 abgezeichnet. Die folgende Grafik zeigt die Median Veränderung im durchschnittlichen Diskontierungssatz je Portfolio. Die in der Bewertung angewendete Inflationserwartung, die sich im Unterschied zwischen dem realen und dem nominalen Diskontierungssatz abzeichnet, wurde über das Jahr 2023 erhöht. Um primär die Veränderung im realen Diskontierungssatz und nicht die reine Anpassung der Inflationserwartung abzugreifen, wurden nur Anlageprodukte berücksichtigt, die Angaben zum realen Diskontierungssatz machen.
In 2023 waren die ersten Quartale, die im Median eine Erhöhung der Diskontierungssätze zeigten. In 2023-Q4 lag der Wert im Median bei +9.5bp. Entsprechend hat eine klare Mehrheit der Anlageprodukte Kapitalverluste aufgrund von Abwertungen zu verzeichnen.
Anlagerenditen gehen weiter zurück
Nach Jahren mit hohen Anlagerenditen aufgrund von Kapitalgewinnen wirken sich die Kapitalverluste entsprechend negativ auf die Anlagerenditen aus. Für 53 Fonds und Anlagestiftungen von Anlagegruppen ergibt sich im Durchschnitt (ungewichtet) eine Anlagerendite von 1.61%. Bei einer Inflation von ca. 1.7% für den Durchschnittshaushalt¹ im gleichen Zeitraum, konnte real der Wert knapp gehalten werden.
Die folgende Grafik zeigt die Anlagerenditen von 53 Gefässen (Immobilienfonds und Anlagegruppen), welche per 31.12. das Geschäftsjahr abgeschlossen haben. Wir teilen entsprechend der Erfolgsrechnung die Anlagerendite in einen Teil aus dem Nettoertrag, einen Teil aus Kapitalgewinnen und -verlusten und einen Teil aus anderen Veränderungen auf.
Im Vergleich zu früheren Analysen wurde die Methode verfeinert, um Sondereffekte, beispielsweise aus grösseren Kapitalerhöhungen, besser abzubilden.
Die Anlagerendite stellt die Veränderung im Inventarwert unter Einbezug der Ausschüttung dar. Neben dem Gesamtergebnis bestehend aus dem Nettoertrag und Kapitalgewinnen/-verlusten, wird der Nettoinventarwert auch durch die Zuweisung/Entnahme von Rückstellungen, durch den gesetzten Preis im Verkehr von Anteilen und durch sonstige Erträgen aus dem Verkehr von Anteilen mitbeeinflusst. In den letzten Jahren mit hohen Anlagerenditen und Aufwertungen waren diese anderen Veränderungen im Vergleich sehr klein. Bei Abwertungen und Anlagerenditen nahe bei Null kann der Effekt wesentlich werden, daher wurde die Methode entsprechend auf eine Berechnung pro Anteil angepasst².
Insgesamt umfassen die Gefässe Objekte mit einem Marktwert von über CHF 65 Mrd. und ein Nettovermögen von über CHF 50 Mrd. Sie machen ca. 35% des Marktes der Fonds und Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien Schweiz aus.
Im Durchschnitt wurden 3.15% über den Nettoertrag erwirtschaftet. -1.49% stammen aus realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinnen und -verlusten. -0.05% der Rendite stammen aus anderen Quellen und betreffen primär Anlageprodukte mit wesentlichem Anteilsverkehr oder mit grösseren Zuweisung von Rückstellungen für Reparaturen.
Abwertungen über alle Nutzungen
Vergleicht man bei Anlageprodukten mit Angaben zu den Gestehungskosten (primär Immobilienfonds) die Bewertungsveränderung nach Nutzung, zeigt sich, dass Wohnobjekte im Vergleich zum Vorjahr -0.6% tiefer bewertet wurden. Die Bewertungen von kommerziellen Objekten sind um 2.2% gefallen. Abwertungen gab es in allen Grossregionen. Die Leerstände in den Portfolios der Anlageprodukte mit Abschluss 31.12. (analysiert, sofern die Information verfügbar ist) gingen über alle Nutzungen leicht zurück. Für Wohnen liegt der Wert für die analysierten Anlagegefässe bei 2.7%. In 2020 lag der Wert noch bei 4.8%, was einen erheblichen Rückgang darstellt und die Situation auf dem Wohnungsmarkt verdeutlicht.
In Summe hält sich der Hauptteil der Anlageprodukte auch im Umfeld mit höheren Zinsen und steigenden Diskontierungssätzen solide. Leichte Abwertungen und tiefere Anlagerenditen waren zu erwarten. Die Bewertung von kotierten Immobilienfonds sind nach einer sehr guten Performance über die letzten Monate bereits wieder relativ hoch bewertet bzw. im langjährigen Vergleich zum 10-Jahres-CHF-Swapsatz liegen die Agios recht genau auf dem langjährigen Trend ³.
Fussnoten
¹ Bundesamt für Statistik: LIK-Rechner, https://lik-app.bfs.admin.ch/
² Wir bestimmen den Nettoertrag je Anteil in CHF, den Kapitalgewinn/-verlust je Anteil in CHF und die Anlagerendite je Anteil in CHF. Das weitere Einkommen je Anteil wird bestimmt als Anlagerendite in CHF – Nettoertrag in CHF – Kapitalgewinn/-verlust in CHF (immer je Anteil). Die Anlagerendite wird anschliessend auf die 3 Bestandteile aufgeteilt.
³ Siehe Folie 4 im Berich von Credit Suisse Asset Management: https://am.credit-suisse.com/content/dam/csam/docs/real-estate/key-facts/immobilienfonds-20240430-en.pdf
Mai 27, 2024
Indirekte Immobilienanlagen auf dem Absenkpfad: Update 2024
Zusammenfassung
- Seit der Publikation des AMAS-Zirkulares zu den umweltrelevanten Kennzahlen im Mai 2022 konnte die Datenverfügbarkeit massiv erhöht werden.
- Gewichtet nach der Marktkapitalisierung sind umweltrelevante Kennzahlen für 100% des SWIIT und 95% des KGAST verfügbar.
- Die Intensität der Treibhausgasemissionen für die Indizes SWIIT und KGAST sind mit den aktuellen REIDA-Benchmarks vergleichbar und liegen sogar leicht unter den CRREM-Zielwerten für die Schweiz.
- Etwa die Hälfte der Anlageprodukte in den beiden Indizes weisen einen Absenkpfad auf. Aggregiert stimmen diese Absenkpfade mit den CRREM-Zielpfaden für maximal 1,5 Grad Erderwärmung überein.
- Ob die für die geplanten Absenkpfade nötigen baulichen Massnahmen nach Plan umgesetzt werden können, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Mit dem AMAS-Zirkular zu umweltrelevanten Kennzahlen wurde im Mai 2022 ein Rahmen für das Reporting von Nachhaltigkeitskennzahlen für indirekte Schweizer Immobilienanlagen geschaffen. Dies, mit dem Ziel, das Reporting zu standardisieren und die Vergleichbarkeit zwischen den Portfolios zu erhöhen. Über die letzten 2 Jahre wurden die Datenbasis und die Prozesse für die Publikation von Kennzahlen aufgebaut. Vor diesem Hintergrund analysieren wir den aktuellen Stand der ESG-Berichterstattung mit besonderem Fokus auf die Datenabdeckung der Schweizer Indizes. Neben den umweltrelevanten Kennzahlen legen wir ein Augenmerk auf die CO2-Absenkpfade, die zukünftig als Soll-Ist-Abgleich der Fortschritte in den Fokus rücken werden.
Fortschritte bei der Datenabdeckung
Die im Rahmen der Selbstregulierung im AMAS-Zirkular definierten Vorgaben verlangen die Publikation von Datenpunkten in vier Kategorien: den Abdeckungsgrad, den Energiemix, den Energieverbrauch und dessen Intensität sowie die Treibhausgasemissionen und deren Intensität. Die Datenverfügbarkeit wurde mit der Publikation der Jahresberichte für das Jahr 2023 stark verbessert. Im Sommer 2023 lag die Datenabdeckung bei 89 % für den SWIIT und 75 % für den KGAST. Seit Mai 2024 sind ESG-Kennzahlen für das gesamte SWIIT-Portfolio (42 von 42 Anlageprodukten) und 94,9% des gewichteten KGAST Immo-Index (37 von 44 Anlageprodukten) verfügbar. Diese verbesserte Datenabdeckung spiegelt ausschliesslich die Verfügbarkeit von Informationen wider und ist strikt von der AMAS-Kennzahl für den «Abdeckungsgrad» zu trennen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Methoden der Datenerfassung oft nicht vollständig transparent sind. Das macht es für Investoren schwierig, echte Messungen von Modellierungen zu unterscheiden. Zudem können Produkte aufgrund methodischer Unterschiede nur teilweise verglichen werden. Gerade mit dem AMAS-Zirkular zu Best Practice Verhalten, das auf den Ausführungen von REIDA aufbaut, dürfte sich eine methodische Konvergenz einstellen. Der Scope-3-Verbrauch (mieterkontrollierte Emissionen), der im AMAS-Zirkular nicht verlangt und auch beim ASIP ESG-Reporting-Standard als fortgeschritten definiert wurde, stellt für die meisten Produkte weiterhin eine grosse Herausforderung dar.
Die Intensität der Treibhausgasemissionen nimmt ab
Die Intensität der Treibhausgasemissionen gibt Aufschluss über die Menge der ausgestossenen CO2-Äquivalente pro Quadratmeter der Energiebezugsfläche oder der vermietbaren Fläche. Gewichtet nach Produkt verzeichnet der KGAST¹ einen Ausstoss von 14.97 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Der Wert des Index der kotierten Immobilienfonds SWIIT liegt bei 16,65 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter². Diese Werte markieren eine Reduktion zum Vorjahr und nähern sich dem REIDA-Benchmark von 2023 an. Dieser wurde basierend auf 5290 Liegenschaften ermittelt und liegt bei 13,5 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Gerade die Veränderung über die Zeit bzw. auch der Vergleich mit REIDA ist nur begrenzt interpretierbar: Die Zeitpunkte der Messung der ausgewiesenen Werte sind je nach Anlageprodukt unterschiedlich und liegen teilweise über ein Jahr zurück. Zudem hat die Nutzung der Objekte gerade bei kommerziellen Objekten einen bedeutenden Einfluss. Wenn Objekte zu weiten Teilen mieterkontrolliert sind und ein grosser Teil der Energie vom Mieter gehandhabt wird, fallen diese Energieverbräuche in Scope 3 und sind entsprechend in den hier berechneten Treibhausgasemission nicht enthalten. Weiter dürfte es noch immer beachtliche methodische Unterschiede geben, die sich mit der methodischen Orientierung an REIDA verringern werden. Derzeit ist es auch für versierte Leser*innen bei vielen Anlageprodukten nicht klar ersichtlich, welches methodische Vorgehen gewählt wurde.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Verteilung der Intensität der Treibhausgasemissionen für die beiden Indizes, aufgeschlüsselt nach deren Hauptnutzung.
Die Portfolios der kotierten Fonds (SWIIT) weisen im Median im Vergleich zum KGAST einen höheren Ausstoss aus. Es ist jedoch zu beachten, dass die Datenabdeckung beim KGAST nicht vollständig ist. Es besteht die Möglichkeit, dass insbesondere die intensiveren Emittenten noch nicht vollständig erfasst sind, was das Gesamtbild verzerren könnte. Die Nutzungsart der Portfolios spielt eine entscheidende Rolle bei der Vergleichbarkeit der Intensität der Treibhausgasemissionen. Anlageprodukte, die hauptsächlich dem Wohnsektor angehören, weisen eine höhere Intensität der Treibhausgasemissionen auf. Diese Beobachtung deckt sich mit den Ergebnissen des REIDA Benchmarking.
Erste Anzeichen für vielversprechende Absenkpfade
Im Einklang mit den Klimazielen der Schweiz haben sich viele Anlageprodukte die CO2-Neutralität bis 2050 zum Ziel gesetzt. 31 Immobilienfonds des SWIIT und 24 Anlagegruppen im KGAST weisen dies im Geschäftsbericht ausdrücklich aus. Leicht verbreiteter sind CO2-Ziele für 2030. Diese wurden bei jeweils 33 und 24 Produkten definiert. Basierend auf den Zielen und weiteren Daten in den Nachhaltigkeitsberichten können erste übergreifende Abschätzungen zu Absenkpfaden gemacht werden. Diese Schätzungen ermöglichen es Investoren, die tatsächlichen Fortschritte mit geplanten Trajektorien zu vergleichen.
Wir gehen vom aktuellen Wert bzw. Startwert des Absenkpfades des Produktes aus und extrapolieren der Einfachheit halber linear vom Startwert auf den Zielwert 2030 und auf Netto-Null im Jahr 2050. Die verfügbaren Absenkpfade werden mit der jeweiligen Gewichtung im Index zu einem “Index-Absenkpfad” gebündelt. In den nächsten beiden Grafiken werden diese Pfade für die zwei Indizes visualisiert.
Die Grafik zeigt verschiedene Pfade zur Reduzierung von CO2-Emissionen, gemessen in Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter (kg CO2e/m²), über den Zeitraum von 2023 bis 2050. Jeder graue Pfad repräsentiert ein Produkt des jeweiligen Index. Grundsätzlich zeigen die Absenkpfade eine deutliche Tendenz zur Reduktion von CO2-Emissionen über den gesamten Zeitraum. Sowohl KGAST als auch SWIIT stehen im Vergleich zu den 1.5 Grad Zielpfaden von CRREM per 2023 gut da. Dennoch zeigen sich grosse Diskrepanzen zwischen einzelnen Produkten. Zudem ist anzunehmen, dass der Absenkpfad gerade für Produkte, die bis heute noch keinen Absenkpfad publizieren, eine grosse Herausforderung darstellt.
Somit geben die nun verfügbaren Daten einen guten Überblick über die Ausgangslage bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen. Das Niveau der Emissionen liegt gar leicht unter dem CRREM Referenzwert. Ob die für die geplanten Absenkpfade nötigen baulichen Massnahmen nach Plan umgesetzt werden können und ob diese Kosten in den heutigen Bewertungen bereits vollständig reflektiert sind, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Fussnoten
¹ Die Kennzahl ist für 39 Anlageprodukte verfügbar
² Beinhaltet den letzten veröffentlichten Wert (kann somit unterschiedliche Zeitpunkte der Messung beinhalten)
Weiterführende Links
Mai 14, 2024
Digitale Evolution in der Immobilienbranche
Wir leben in einer Ära, die geprägt ist durch rasanten technologischen Fortschritt. Die digitale Transformation hat zu einem tiefgreifenden Wandel in Wirtschaft und Gesellschaft geführt, der auch vor der Immobilienbranche nicht haltmacht.
Die Immobilienbranche, lange als zurückhaltend geltend, erkennt zunehmend das Potenzial digitaler Lösungen, um Effizienz zu steigern, Kosten zu reduzieren und das Kundenerlebnis zu verbessern. Dieser Bericht beleuchtet, wo die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft steht und wohin sie sich entwickeln könnte.
Stand der Digitalisierung in der Immobilienbranche
Digitalisierung kann als umfassender Wandel verstanden werden, der die Methoden, wie Informationen erfasst, gespeichert, verarbeitet und genutzt werden, grundlegend revolutioniert. Im Wesentlichen geht es bei der Digitalisierung um die Transformation von traditioneller Information in ein digitales Format. Dieser Vorgang schafft zwei entscheidende Vorteile: Einerseits können repetitive Aufgaben automatisiert werden und andererseits werden eine bessere Vergleichbarkeit und ein rascherer Zugang zu Daten ermöglicht, was unabdingbar für effiziente Entscheidungsprozesse ist.
Im Gegensatz zu anderen Branchen war der Druck, den Geschäftsalltag zu digitalisieren, im Immobilienbereich weniger gross, da eine Immobilie verhältnismässig wenig Daten generiert. Die Immobilie als Gut ist zudem sehr träge und der kurzfristige Handlungsspielraum für Immobilienakteure eingeschränkt.
Inzwischen hat sich das Blatt gewendet. Wie die jüngste Digitalisierungsstudie von ZIA/EY Real Estate vom September 2023 zeigt, befindet sich die Mehrheit der Unternehmen in einer fortgeschrittenen Phase des Digitalisierungsprozesses. Immobilienunternehmen sind bereit, für die Digitalisierung Investitionen zu tätigen: Über ein Drittel der Unternehmen investiert gemäss der Studie bereits mehr als 5% des Jahresumsatzes in die Digitalisierung. Die Hälfte der Befragten plant, die Investitionen zu erhöhen.
Doch wo steht die Digitalisierung in der Immobilienbranche konkret? Im Bereich der Vermarktung von Immobilien ist sie bereits weit fortgeschritten. Die Online-Vermarktung ist allgegenwärtig und digitale Besichtigungen sind längst keine Seltenheit mehr. Seit der Veröffentlichung von ChatGPT sind auch das Generieren von Vermarktungstexten via Chatbots Realität.
Nicht mehr wegzudenken ist der Einsatz von digitalen Lösungen auch im Bereich des Property Managements und des Portfoliomanagements. Es gibt kaum eine Immobilien-Organisation, die keine digitale Lösung im Einsatz hat, obwohl die Arbeit mit Excel weiterhin stark verbreitet ist. Es scheint jedoch ein Wandel stattzufinden: Gemäss der ZIA/EY-Studie setzen 56% der Befragten den Investmentfokus auf die interne Implementierung digitaler Systeme.
Im Bereich ESG entstehen durch die steigenden Vorgaben und Empfehlungen viele neue digitale Lösungen. Die Digitalisierungsstudie bestätigt, dass dies ein Bedürfnis ist. Doch noch suchen viele Organisationen nach der optimalen ESG-Lösung. Trotz fortschreitender Digitalisierung gibt es in der Aufbereitung von ESG-Daten viele manuelle Schritte. Mit steigender Reporting-Komplexität durch verschiedene Standards und Benchmark, wird eine umfassende Digitalisierung unabdingbar.
Herausforderungen bei der Adaption digitaler Lösungen
Trotz dem Wissen um die Notwendigkeit und dem unbestrittenen Nutzen, stösst die Umsetzung von Digitalisierungsstrategien und die Einführung von digitalen Lösungen oftmals auf Hindernisse.
Im Rahmen der in der ZIA/EY-Studie durchgeführten Umfrage wurde deutlich, dass nahezu die Hälfte der befragten Unternehmen die Akzeptanz von technologischen Neuerungen als Herausforderung betrachtet. In solchen Situationen ist eine effektive Führungsrolle sowie ein professionelles Change Management von entscheidender Bedeutung.
Die Studie zeigt auch, dass intransparente Datenstrukturen und mangelnde Datenqualität bei einer grossen Mehrheit eine Schwierigkeit darstellen. Heute hat noch kaum eine Immobilienorganisation eine skalierbare Dateninfrastruktur im Einsatz. Die einzelnen Systeme der historisch gewachsenen IT-Landschaft kommunizieren nicht miteinander und für ein einfaches Portfolio-Reporting müssen Daten aus verschiedenen Systemen manuell zusammengetragen werden. Das ist nicht nur zeitintensiv, sondern auch fehleranfällig. Eine gute Datenqualität ist längerfristig jedoch zentral, um Prozesse zu automatisieren oder auf künstlicher Intelligenz basierende Anwendungen einzusetzen. Im ESG-Bereich fordern Investoren und Regulierungsbehörden zunehmend die Erhebung und Veröffentlichung von Nachhaltigkeitsdaten. Dies unterstreicht die Bedeutung einer umfassenden Digitalisierungs- und Datenstrategie, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.
Wohin steuert die Digitalisierung der Immobilienbranche?
Um in der sich dynamisch entwickelnden Immobilienbranche konkurrenzfähig zu bleiben, wird der effiziente Umgang mit Daten für Immobilienorganisationen immer bedeutender. Dazu gehört der Aufbau einer skalierbaren Dateninfrastruktur, die strategisch alle relevanten Informationen in einem sogenannten ‘Data Warehouse’ sammelt und historisiert. Besonders wichtig ist dabei die Sicherstellung der Datenqualität, vor allem in Bereichen wie der ESG-Berichterstattung, wo die Genauigkeit und Zuverlässigkeit der veröffentlichten Kennzahlen zunehmend strenger geprüft wird.
Eine robuste Dateninfrastruktur ermöglicht nicht nur die Automatisierung von Daten- und Geschäftsprozessen, sondern auch fundierte, datenbasierte Entscheidungen. Zudem schafft sie die Voraussetzungen für den Einsatz von KI-Systemen, die hochwertige Daten in grossen Mengen benötigen. Die Anwendung von Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) sowie weiteren digitalen Tools in der Besichtigung, Vermietung und beim Verkauf von Immobilien wird voraussichtlich an Bedeutung gewinnen.
Die Rolle von Blockchain-Technologien in der Immobilienbranche bleibt abzuwarten. Trotz vorhandener Initiativen und Pilotprojekte zögert der Markt noch, diese Technologien umfassend zu adaptieren. Besonders im Bereich der Smart Contracts und Immobilientransaktionen liegt jedoch ein erhebliches Potenzial.
In diesem Kontext gewinnt auch die Investition in die Weiterbildung und Sensibilisierung des Personals für den Umgang mit digitalen Systemen und Daten zunehmend an Bedeutung. Ein Fokus wird dabei auf der Entwicklung der Datenkompetenz liegen, um ein effizientes, datengesteuertes Wirtschaften im Unternehmen zu fördern. Trotz aller technologischen Fortschritte wird der Mensch zumindest mittelfristig weiterhin eine zentrale Rolle spielen.
Dieser Text wurde von Novalytica für den Geschäftsbericht 2023 der Fundamenta Group (Schweiz) AG verfasst.
April 11, 2024