Mit einem Wachstum von CHF 5,1 Mrd. zwischen 2022 und 2023 erreicht das Nettovermögen von indirekten Schweizer Immobilienanlagen den niedrigsten Zuwachs innerhalb der letzten fünf Jahre. Dies ist hauptsächlich durch einen starken Rückgang im Gesamtergebnis aufgrund tieferer Kapitalerträge und deutlich tieferen Kapitalerhöhungen zurückzuführen.
Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2023 bei CHF 165 Mrd. Das Universum setzt sich aus über 140 Anlageprodukten zusammen.
Die grössten 20 Anlageprodukte machen mehr als die Hälfte des Nettovermögens aus.
Für 2024 zeichnet sich u.a. durch bereits abgeschlossene Kapitalerhöhungen ein verstärktes Wachstum ab.
Nettovermögen von über CHF 165 Mrd.
Trotz erhöhter Finanzierungskosten und hohen Immobilienquoten wuchs das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen auch im Jahr 2023 weiter. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform für die Geschäftsberichte 20231 und repräsentiert somit das Eigenkapital von Anlagegruppen von Anlagestiftungen, Immobilienfonds und kotierten Immobiliengesellschaften. Das Nettovermögen von 144 Anlageprodukten im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz erreichte 2023 über CHF 165 Mrd. Dies entspricht einem Wachstum von 5.1 Mrd. gegenüber den Werten von 2022. Der Markt wird weiterhin vom Volumen weniger Produkte dominiert. Die 10 grössten Anlageprodukte (5 Anlagegruppen, 3 Fonds, 2 Immobiliengesellschaften) haben ein Nettovermögen von CHF 58.5 Mrd., was mehr als 35% des Gesamtwerts ausmacht. Die Top 20 machen über 51% des Nettovermögens des Marktes aus. Dies erklärt die Lücke zwischen dem Durchschnitts- und dem Medianwert des Nettovermögens, der bei 1,15 Mrd. bzw. 0.7 Mrd. liegt.
45% des Nettovermögens fallen auf Anlagestiftungen, 40% auf Immobilienfonds und 14.8% auf kotierte Immobiliengesellschaften. Die Verteilung nach Rechtsform hat sich somit seit dem vergangenen Jahr nur leicht verändert mit einer Zunahme des Anteils der Anlagestiftungen.
Rückgang im Gesamtergebnis und den Ausgaben von Ansprüchen
Nie ist das Nettovermögen in den letzten fünf Jahren weniger stark gewachsen als im Jahr 2023. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Veränderung des Nettovermögens bei Fonds und Anlagestiftungen enthüllt, dass eine starke Reduktion im Gesamtergebnis und den Ausgaben für Ansprüche die Haupttreiber hinter diesem Rückgang sind.
Das Gesamtergebnis fiel von 6.5 Milliarden auf 3.1 Milliarden, was einer Reduktion von 52% entspricht. Gleichzeitig sanken die Ausgaben für Ansprüche von 9.8 Milliarden auf 5.7 Milliarden, was ein Rückgang von 41% bedeutet. Die Rücknahmen lagen bei 1.3 Milliarden und waren somit um 0.2 Milliarden höher im Vergleich zu 2022. Bei nicht thesaurierenden Anlageprodukten wurden 2023 2.9 Milliarden (Vorjahr 2.7 Mrd) an die Investoren aus dem operativen Betrieb ausgeschüttet.
Zusammenfassend haben sich indirekte Immobilienanlagen auch im Jahr 2023 gut gehalten und die Rücknahmen fanden nur punktuell statt. Für 2024 wurden bereits mehr als CHF 1.4. Mrd. über Kapitalerhöhungen eingesammelt. Insbesondere Immobilienfonds sind aufgrund der Agios wieder aktiv und erfolgreich bei der Kapitalaufnahme. Somit dürfte das Universum der indirekten Immobilienanlagen auch 2024 weiter wachsen.
Fussnoten
1 Die Geschäftsberichte enthalten unterschiedliche Bilanzstichtage. Der Wert per Ende 2023 wird somit in der Tendenz unterschätzt.
Mit Alphaprop Insights lassen wir regelmässig Akteure rund um die indirekten Schweizer Immobilienanlagen zu Wort kommen. Getreu unserem Slogan “Indirekte Immobilienanlagen transparent gemacht”, bieten wir Einblicke in die Trends und Entwicklungen rund um den Markt der indirekten Schweizer Immobilienanlagen.
An unserem letzten Alphaprop Insights Webinar vom 25.06. durften wir erneut eine Vielzahl an interessierten Teilnehmer und Teilnehmerinnen begrüssen. Diesmal zum Thema «ESG-Reporting bei indirekten Immobilienanlagen». Drei Fachexperten haben durch den kompletten Prozess des ESG Reportings geführt: Von der Datenerfassung und Berechnung von Kennzahlen nach AMAS, über das Reporting auf Ebene eines Immobilienportfolios, bis hin zum kompletten Reporting nach dem ASIP-Standard.
Erfassung und Berechnung von ESG Kennzahlen
Timothy Frei, Data Scientist und ESG Product Owner bei der Novalytica AG hat aufgezeigt, wie die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS berechnet werden.
Getrieben durch die steigenden Anforderungen im Bereich ESG, begegnen Immobilieneigentümer verschiedenen Herausforderungen bei der Erfassung von ESG-Daten und der Berichterstattung von umweltrelevanten Kennzahlen. Insbesondere erfordert die Berechnung von ESG-Kennzahlen häufig noch sehr viel manuelle Arbeit.
Die Erfassung des Energieverbrauchs ist ein zentraler Bestandteil der umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS. Während in Zukunft die Mehrheit der Liegenschaften mit Smart Meters ausgestattet sein wird und die Daten zum Energieverbrauch automatisiert übermittelt werden, sind heute noch immer oft Rechnungen die einzige verfügbare Datenquelle. Novalytica hat einen intelligenten KI-basierten Algorithmus entwickelt, der diese automatisiert ausliest. Neben den Energiedaten müssen zur Berechnung von AMAS-Kennzahlen auch Stamm- und Metadaten erfasst werden. Dazu gehören die Flächendaten (häufig Energiebezugsfläche EBF), die für die Berechnung der Intensitäten erforderlich sind. Ebenfalls werden die Emissionsfaktoren benötigt, um die Energiedaten in CO2-Emissionen umrechnen zu können. Um ausgehend vom Energieverbrauch die CO2-Emissionen berechnen zu können, wird pro Energieträger der Energieverbrauch mit den entsprechenden Emissionsfaktoren multipliziert. Der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen werden anschliessend durch die Energiebezugsfläche geteilt, um die jeweiligen Intensitäten zu erhalten.
Novalytica automatisiert den Prozess zur Berechnung von Kennzahlen nach verschiedenen Standards. Notwendige Daten werden erfasst, automatisiert prozessiert und auf die Qualität geprüft. Aus dieser einheitlichen, qualitativ hochwertigen Datengrundlage können schliesslich auditierbare Kennzahlen für verschiedene Standards automatisiert generiert werden.
Umweltrelevante Kennzahlen – Stand Q2-2024
Thomas Spycher, Mitgründer und Head Data bei Alphaprop, hat mit seiner Analyse gezeigt, dass die Mehrheit der Anlageprodukte inzwischen die von AMAS definierten umweltrelevanten Kennzahlen publiziert und prognostiziert als nächste grosse Herausforderung die Absenkpfade.
Mit der Schaffung eines Standards zur Publikation von umweltrelevanten Kennzahlen durch AMAS und der methodischen Vereinheitlichung durch REIDA konnte in den vergangenen zwei Jahren eine Vereinheitlichung und Vergleichbarkeit von ESG-Kennzahlen erreicht werden. Inzwischen publizieren alle kotierten Fonds und fast 95% des KGAST umweltrelevante Kennzahlen.
Etwa 60% der Energieträger in den Indizes SWIIT und KGAST basieren auf fossilen Energieträgern. Dies ist tiefer als der Gesamtgebäudeparks in der Schweiz, wo gemäss Bundesamt für Statistik 2022 ⅔ der Energieträger fossil waren.
Es können relativ grosse Unterschiede bei der Energieintensität zwischen den Produkten beobachtet werden. Im Median liegt der Energieverbrauch des SWIIT und KGAST bei etwas über 100 kwh/m2. Dieser Wert ist etwas höher als beim REIDA-Benchmark. Auch bei den Treibhausgasemissionen gibt es eine grosse Verteilung, wobei kommerzielle Produkte tendenziell tiefere Emissionen ausweisen. Beim Vergleich zwischen Produkten gilt es immer zu beachten, dass die Periode der Datenerfassung bei Publikation bis zu zwei Jahre zurückliegen kann.
Nur etwa die Hälfte der Produkte publiziert bereits einen Absenkpfad. Aus den bereits publizierten Daten lässt sich eine ungefähre Übereinstimmung mit dem für die Schweiz publizierten Absenkpfad von CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) für 2030 erkennen.
Wird die Höhe des CO2-Ausstosses mit der Grösse des Nettoertrags gegenübergestellt, kann eine Korrelation festgestellt werden. In Zukunft können vermehrt Analysen in den Fokus rücken, die untersuchen, welche Portfolios mit wenig CO2 einen hohen Nettoertrag erzielen.
ASIP Reportingstandard
Thomas Tscherrig ist in der Geschäftsleitung der bmpi, einem auf Finanzreporting spezialisierten Unternehmen. In seiner Präsentation hat der den freiwilligen ASIP Reporting-Standard für Pensionskassen vorgestellt.
Der ASIP Reportingstandard ist keine Pflicht, aber gibt Pensionskassen eine Orientierung. Er basiert auf der «Wahrnehmung der treuhänderischen Sorgfaltspflicht», die sich immer stärker in Richtung Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Der Prozess, um den quantitativen Teil des Reports herzustellen, ist relativ umfangreich und bedingt die Unterstützung verschiedener Teilnehmenden, um die notwendigen Daten für das Reporting zusammenfassen zu können.
Im Bereich Immobilien werden Daten zur Energieintensität, dem Verhältnis fossile vs. erneuerbare Energien, zum Energieträgermix und Wasserverbrauch verlangt. Über verschiedene Immobilienanlageklassen hinweg (Direktanlagen, Fonds und Anlagestiftungen, Fund of Funds) muss dabei jeweils die Kennzahl auf der tiefsten Ebene (Portfolio, einzelne Immobilie) erfasst und auf die Gesamtstufe «Immobilien» aggregiert werden.
Herausforderungen bei der Erstellung eines ASIP-Reportings betreffen insbesondere die Datenbeschaffung sowie die verwendete Methodik.
Kotierte Immobilienfonds haben sich in den letzten 6 Monaten sehr positiv entwickelt. Generell stossen Immobilienanlagen auf erhöhtes Interesse. Kapitalerhöhungen von über CHF 2.4 Mrd. sind für 2024 angekündigt.
Die Jahresberichte von Schweizer Immobilienanlagen mit Bilanzstichtag 31.12. zeigen eine leichte Bewertungskorrektur. Die Median-Veränderung des durchschnittlichen Diskontsatzes betrug + 9.5 Basispunkte.
Die Anlagerenditen lagen mit 1.61% deutlich tiefer als in früheren Jahren. Diese setzt sich im Durchschnitt aus 3.15% aus dem operativen Betrieb und -1.49% aus Kapitalverlusten zusammen.
Im Schnitt wiesen alle Nutzungen Abwertungen auf. Für die Anlageprodukte mit Bilanzstichtag Ende 2023 wurden Wohnobjekte mit 0.6% tiefer bewertet. Kommerzielle Objekte haben um 2.2% abgewertet.
Die Jahresberichte per 31.12. und die entsprechenden Bewertungen wurden auch dieses Jahr mit Spannung erwartet. So geben die Berichte immer einen Gradmesser, wie sich die Anlagegefässe der indirekten Schweizer Immobilienanlagen im Umfeld höherer Zinsen behaupten. Diese Kurzanalyse fasst die aktuelle Marktsituation und die Berichte für die Anlagegefässe mit Bilanzstichtag 31.12. zusammen.
Der Markt bleibt freundlich und Kapitalerhöhungen sind zurück
Der Markt der kotierten Immobilienanlagen hat sich in den ersten Monaten 2024 weiter erholt. Per Ende April liegt der Index der kotierten Fonds SWIIT YTD bei 3.31%, die kotierten Aktien (REAL) liegen bei einem Plus von 0.90% und der KGAST Immo Index bei 0.93%. Im Vergleich über 10 Jahre liegen die kotierten Fonds leicht über der Performance des KGAST Immo Index.
Entsprechend der positiven Performance der kotierten Gefässe sind viele Akteure mit Kapitalerhöhungen aktiv. Für das Jahr 2024 wurden von Fonds und Anlagestiftungen bereits CHF 2.4 Mrd. an Kapitalerhöhungen angekündigt. Über CHF 500 Mio. wurden bisher gezeichnet und dank der deutlich positiven Agios dürften sich weitere Kapitalerhöhungen von kotierten Fonds quasi automatisch vollzeichnen.
Steigende reale Diskontierungssätze
Die lange erwartete Korrektur bei den Bewertungen hat sich bereits in den Abschlüssen in Q2 und Q3 2023 abgezeichnet. Die folgende Grafik zeigt die Median Veränderung im durchschnittlichen Diskontierungssatz je Portfolio. Die in der Bewertung angewendete Inflationserwartung, die sich im Unterschied zwischen dem realen und dem nominalen Diskontierungssatz abzeichnet, wurde über das Jahr 2023 erhöht. Um primär die Veränderung im realen Diskontierungssatz und nicht die reine Anpassung der Inflationserwartung abzugreifen, wurden nur Anlageprodukte berücksichtigt, die Angaben zum realen Diskontierungssatz machen. In 2023 waren die ersten Quartale, die im Median eine Erhöhung der Diskontierungssätze zeigten. In 2023-Q4 lag der Wert im Median bei +9.5bp. Entsprechend hat eine klare Mehrheit der Anlageprodukte Kapitalverluste aufgrund von Abwertungen zu verzeichnen.
Anlagerenditen gehen weiter zurück
Nach Jahren mit hohen Anlagerenditen aufgrund von Kapitalgewinnen wirken sich die Kapitalverluste entsprechend negativ auf die Anlagerenditen aus. Für 53 Fonds und Anlagestiftungen von Anlagegruppen ergibt sich im Durchschnitt (ungewichtet) eine Anlagerendite von 1.61%. Bei einer Inflation von ca. 1.7% für den Durchschnittshaushalt1 im gleichen Zeitraum, konnte real der Wert knapp gehalten werden.
Die folgende Grafik zeigt die Anlagerenditen von 53 Gefässen (Immobilienfonds und Anlagegruppen), welche per 31.12. das Geschäftsjahr abgeschlossen haben. Wir teilen entsprechend der Erfolgsrechnung die Anlagerendite in einen Teil aus dem Nettoertrag, einen Teil aus Kapitalgewinnen und -verlusten und einen Teil aus anderen Veränderungen auf. Im Vergleich zu früheren Analysen wurde die Methode verfeinert, um Sondereffekte, beispielsweise aus grösseren Kapitalerhöhungen, besser abzubilden.
Die Anlagerendite stellt die Veränderung im Inventarwert unter Einbezug der Ausschüttung dar. Neben dem Gesamtergebnis bestehend aus dem Nettoertrag und Kapitalgewinnen/-verlusten, wird der Nettoinventarwert auch durch die Zuweisung/Entnahme von Rückstellungen, durch den gesetzten Preis im Verkehr von Anteilen und durch sonstige Erträgen aus dem Verkehr von Anteilen mitbeeinflusst. In den letzten Jahren mit hohen Anlagerenditen und Aufwertungen waren diese anderen Veränderungen im Vergleich sehr klein. Bei Abwertungen und Anlagerenditen nahe bei Null kann der Effekt wesentlich werden, daher wurde die Methode entsprechend auf eine Berechnung pro Anteil angepasst2.
Insgesamt umfassen die Gefässe Objekte mit einem Marktwert von über CHF 65 Mrd. und ein Nettovermögen von über CHF 50 Mrd. Sie machen ca. 35% des Marktes der Fonds und Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien Schweiz aus.
Im Durchschnitt wurden 3.15% über den Nettoertrag erwirtschaftet. -1.49% stammen aus realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinnen und -verlusten. -0.05% der Rendite stammen aus anderen Quellen und betreffen primär Anlageprodukte mit wesentlichem Anteilsverkehr oder mit grösseren Zuweisung von Rückstellungen für Reparaturen.
Abwertungen über alle Nutzungen
Vergleicht man bei Anlageprodukten mit Angaben zu den Gestehungskosten (primär Immobilienfonds) die Bewertungsveränderung nach Nutzung, zeigt sich, dass Wohnobjekte im Vergleich zum Vorjahr -0.6% tiefer bewertet wurden. Die Bewertungen von kommerziellen Objekten sind um 2.2% gefallen. Abwertungen gab es in allen Grossregionen. Die Leerstände in den Portfolios der Anlageprodukte mit Abschluss 31.12. (analysiert, sofern die Information verfügbar ist) gingen über alle Nutzungen leicht zurück. Für Wohnen liegt der Wert für die analysierten Anlagegefässe bei 2.7%. In 2020 lag der Wert noch bei 4.8%, was einen erheblichen Rückgang darstellt und die Situation auf dem Wohnungsmarkt verdeutlicht.
In Summe hält sich der Hauptteil der Anlageprodukte auch im Umfeld mit höheren Zinsen und steigenden Diskontierungssätzen solide. Leichte Abwertungen und tiefere Anlagerenditen waren zu erwarten. Die Bewertung von kotierten Immobilienfonds sind nach einer sehr guten Performance über die letzten Monate bereits wieder relativ hoch bewertet bzw. im langjährigen Vergleich zum 10-Jahres-CHF-Swapsatz liegen die Agios recht genau auf dem langjährigen Trend 3.
2 Wir bestimmen den Nettoertrag je Anteil in CHF, den Kapitalgewinn/-verlust je Anteil in CHF und die Anlagerendite je Anteil in CHF. Das weitere Einkommen je Anteil wird bestimmt als Anlagerendite in CHF – Nettoertrag in CHF – Kapitalgewinn/-verlust in CHF (immer je Anteil). Die Anlagerendite wird anschliessend auf die 3 Bestandteile aufgeteilt.
Seit der Publikation des AMAS-Zirkulares zu den umweltrelevanten Kennzahlen im Mai 2022 konnte die Datenverfügbarkeit massiv erhöht werden.
Gewichtet nach der Marktkapitalisierung sind umweltrelevante Kennzahlen für 100% des SWIIT und 95% des KGAST verfügbar.
Die Intensität der Treibhausgasemissionen für die Indizes SWIIT und KGAST sind mit den aktuellen REIDA-Benchmarks vergleichbar und liegen sogar leicht unter den CRREM-Zielwerten für die Schweiz.
Etwa die Hälfte der Anlageprodukte in den beiden Indizes weisen einen Absenkpfad auf. Aggregiert stimmen diese Absenkpfade mit den CRREM-Zielpfaden für maximal 1,5 Grad Erderwärmung überein.
Ob die für die geplanten Absenkpfade nötigen baulichen Massnahmen nach Plan umgesetzt werden können, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Mit dem AMAS-Zirkular zu umweltrelevanten Kennzahlen wurde im Mai 2022 ein Rahmen für das Reporting von Nachhaltigkeitskennzahlen für indirekte Schweizer Immobilienanlagen geschaffen. Dies, mit dem Ziel, das Reporting zu standardisieren und die Vergleichbarkeit zwischen den Portfolios zu erhöhen. Über die letzten 2 Jahre wurden die Datenbasis und die Prozesse für die Publikation von Kennzahlen aufgebaut. Vor diesem Hintergrund analysieren wir den aktuellen Stand der ESG-Berichterstattung mit besonderem Fokus auf die Datenabdeckung der Schweizer Indizes. Neben den umweltrelevanten Kennzahlen legen wir ein Augenmerk auf die CO2-Absenkpfade, die zukünftig als Soll-Ist-Abgleich der Fortschritte in den Fokus rücken werden.
Fortschritte bei der Datenabdeckung
Die im Rahmen der Selbstregulierung im AMAS-Zirkular definierten Vorgaben verlangen die Publikation von Datenpunkten in vier Kategorien: den Abdeckungsgrad, den Energiemix, den Energieverbrauch und dessen Intensität sowie die Treibhausgasemissionen und deren Intensität. Die Datenverfügbarkeit wurde mit der Publikation der Jahresberichte für das Jahr 2023 stark verbessert. Im Sommer 2023 lag die Datenabdeckung bei 89 % für den SWIIT und 75 % für den KGAST. Seit Mai 2024 sind ESG-Kennzahlen für das gesamte SWIIT-Portfolio (42 von 42 Anlageprodukten) und 94,9% des gewichteten KGAST Immo-Index (37 von 44 Anlageprodukten) verfügbar. Diese verbesserte Datenabdeckung spiegelt ausschliesslich die Verfügbarkeit von Informationen wider und ist strikt von der AMAS-Kennzahl für den «Abdeckungsgrad» zu trennen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Methoden der Datenerfassung oft nicht vollständig transparent sind. Das macht es für Investoren schwierig, echte Messungen von Modellierungen zu unterscheiden. Zudem können Produkte aufgrund methodischer Unterschiede nur teilweise verglichen werden. Gerade mit dem AMAS-Zirkular zu Best Practice Verhalten, das auf den Ausführungen von REIDA aufbaut, dürfte sich eine methodische Konvergenz einstellen. Der Scope-3-Verbrauch (mieterkontrollierte Emissionen), der im AMAS-Zirkular nicht verlangt und auch beim ASIP ESG-Reporting-Standard als fortgeschritten definiert wurde, stellt für die meisten Produkte weiterhin eine grosse Herausforderung dar.
Die Intensität der Treibhausgasemissionen nimmt ab
Die Intensität der Treibhausgasemissionen gibt Aufschluss über die Menge der ausgestossenen CO2-Äquivalente pro Quadratmeter der Energiebezugsfläche oder der vermietbaren Fläche. Gewichtet nach Produkt verzeichnet der KGAST1 einen Ausstoss von 14.97 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Der Wert des Index der kotierten Immobilienfonds SWIIT liegt bei 16,65 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter2. Diese Werte markieren eine Reduktion zum Vorjahr und nähern sich dem REIDA-Benchmark von 2023 an. Dieser wurde basierend auf 5290 Liegenschaften ermittelt und liegt bei 13,5 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Gerade die Veränderung über die Zeit bzw. auch der Vergleich mit REIDA ist nur begrenzt interpretierbar: Die Zeitpunkte der Messung der ausgewiesenen Werte sind je nach Anlageprodukt unterschiedlich und liegen teilweise über ein Jahr zurück. Zudem hat die Nutzung der Objekte gerade bei kommerziellen Objekten einen bedeutenden Einfluss. Wenn Objekte zu weiten Teilen mieterkontrolliert sind und ein grosser Teil der Energie vom Mieter gehandhabt wird, fallen diese Energieverbräuche in Scope 3 und sind entsprechend in den hier berechneten Treibhausgasemission nicht enthalten. Weiter dürfte es noch immer beachtliche methodische Unterschiede geben, die sich mit der methodischen Orientierung an REIDA verringern werden. Derzeit ist es auch für versierte Leser*innen bei vielen Anlageprodukten nicht klar ersichtlich, welches methodische Vorgehen gewählt wurde.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Verteilung der Intensität der Treibhausgasemissionen für die beiden Indizes, aufgeschlüsselt nach deren Hauptnutzung.
Die Portfolios der kotierten Fonds (SWIIT) weisen im Median im Vergleich zum KGAST einen höheren Ausstoss aus. Es ist jedoch zu beachten, dass die Datenabdeckung beim KGAST nicht vollständig ist. Es besteht die Möglichkeit, dass insbesondere die intensiveren Emittenten noch nicht vollständig erfasst sind, was das Gesamtbild verzerren könnte. Die Nutzungsart der Portfolios spielt eine entscheidende Rolle bei der Vergleichbarkeit der Intensität der Treibhausgasemissionen. Anlageprodukte, die hauptsächlich dem Wohnsektor angehören, weisen eine höhere Intensität der Treibhausgasemissionen auf. Diese Beobachtung deckt sich mit den Ergebnissen des REIDA Benchmarking.
Erste Anzeichen für vielversprechende Absenkpfade
Im Einklang mit den Klimazielen der Schweiz haben sich viele Anlageprodukte die CO2-Neutralität bis 2050 zum Ziel gesetzt. 31 Immobilienfonds des SWIIT und 24 Anlagegruppen im KGAST weisen dies im Geschäftsbericht ausdrücklich aus. Leicht verbreiteter sind CO2-Ziele für 2030. Diese wurden bei jeweils 33 und 24 Produkten definiert. Basierend auf den Zielen und weiteren Daten in den Nachhaltigkeitsberichten können erste übergreifende Abschätzungen zu Absenkpfaden gemacht werden. Diese Schätzungen ermöglichen es Investoren, die tatsächlichen Fortschritte mit geplanten Trajektorien zu vergleichen.
Wir gehen vom aktuellen Wert bzw. Startwert des Absenkpfades des Produktes aus und extrapolieren der Einfachheit halber linear vom Startwert auf den Zielwert 2030 und auf Netto-Null im Jahr 2050. Die verfügbaren Absenkpfade werden mit der jeweiligen Gewichtung im Index zu einem “Index-Absenkpfad” gebündelt. In den nächsten beiden Grafiken werden diese Pfade für die zwei Indizes visualisiert.
Die Grafik zeigt verschiedene Pfade zur Reduzierung von CO2-Emissionen, gemessen in Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter (kg CO2e/m²), über den Zeitraum von 2023 bis 2050. Jeder graue Pfad repräsentiert ein Produkt des jeweiligen Index. Grundsätzlich zeigen die Absenkpfade eine deutliche Tendenz zur Reduktion von CO2-Emissionen über den gesamten Zeitraum. Sowohl KGAST als auch SWIIT stehen im Vergleich zu den 1.5 Grad Zielpfaden von CRREM per 2023 gut da. Dennoch zeigen sich grosse Diskrepanzen zwischen einzelnen Produkten. Zudem ist anzunehmen, dass der Absenkpfad gerade für Produkte, die bis heute noch keinen Absenkpfad publizieren, eine grosse Herausforderung darstellt.
Somit geben die nun verfügbaren Daten einen guten Überblick über die Ausgangslage bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen. Das Niveau der Emissionen liegt gar leicht unter dem CRREM Referenzwert. Ob die für die geplanten Absenkpfade nötigen baulichen Massnahmen nach Plan umgesetzt werden können und ob diese Kosten in den heutigen Bewertungen bereits vollständig reflektiert sind, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Fussnoten
1 Die Kennzahl ist für 39 Anlageprodukte verfügbar
2 Beinhaltet den letzten veröffentlichten Wert (kann somit unterschiedliche Zeitpunkte der Messung beinhalten)
Wir leben in einer Ära, die geprägt ist durch rasanten technologischen Fortschritt. Die digitale Transformation hat zu einem tiefgreifenden Wandel in Wirtschaft und Gesellschaft geführt, der auch vor der Immobilienbranche nicht haltmacht. Die Immobilienbranche, lange als zurückhaltend geltend, erkennt zunehmend das Potenzial digitaler Lösungen, um Effizienz zu steigern, Kosten zu reduzieren und das Kundenerlebnis zu verbessern. Dieser Bericht beleuchtet, wo die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft steht und wohin sie sich entwickeln könnte.
Stand der Digitalisierung in der Immobilienbranche
Digitalisierung kann als umfassender Wandel verstanden werden, der die Methoden, wie Informationen erfasst, gespeichert, verarbeitet und genutzt werden, grundlegend revolutioniert. Im Wesentlichen geht es bei der Digitalisierung um die Transformation von traditioneller Information in ein digitales Format. Dieser Vorgang schafft zwei entscheidende Vorteile: Einerseits können repetitive Aufgaben automatisiert werden und andererseits werden eine bessere Vergleichbarkeit und ein rascherer Zugang zu Daten ermöglicht, was unabdingbar für effiziente Entscheidungsprozesse ist.
Im Gegensatz zu anderen Branchen war der Druck, den Geschäftsalltag zu digitalisieren, im Immobilienbereich weniger gross, da eine Immobilie verhältnismässig wenig Daten generiert. Die Immobilie als Gut ist zudem sehr träge und der kurzfristige Handlungsspielraum für Immobilienakteure eingeschränkt.
Inzwischen hat sich das Blatt gewendet. Wie die jüngste Digitalisierungsstudie von ZIA/EY Real Estate vom September 2023 zeigt, befindet sich die Mehrheit der Unternehmen in einer fortgeschrittenen Phase des Digitalisierungsprozesses. Immobilienunternehmen sind bereit, für die Digitalisierung Investitionen zu tätigen: Über ein Drittel der Unternehmen investiert gemäss der Studie bereits mehr als 5% des Jahresumsatzes in die Digitalisierung. Die Hälfte der Befragten plant, die Investitionen zu erhöhen.
Doch wo steht die Digitalisierung in der Immobilienbranche konkret? Im Bereich der Vermarktung von Immobilien ist sie bereits weit fortgeschritten. Die Online-Vermarktung ist allgegenwärtig und digitale Besichtigungen sind längst keine Seltenheit mehr. Seit der Veröffentlichung von ChatGPT sind auch das Generieren von Vermarktungstexten via Chatbots Realität.
Nicht mehr wegzudenken ist der Einsatz von digitalen Lösungen auch im Bereich des Property Managements und des Portfoliomanagements. Es gibt kaum eine Immobilien-Organisation, die keine digitale Lösung im Einsatz hat, obwohl die Arbeit mit Excel weiterhin stark verbreitet ist. Es scheint jedoch ein Wandel stattzufinden: Gemäss der ZIA/EY-Studie setzen 56% der Befragten den Investmentfokus auf die interne Implementierung digitaler Systeme.
Im Bereich ESG entstehen durch die steigenden Vorgaben und Empfehlungen viele neue digitale Lösungen. Die Digitalisierungsstudie bestätigt, dass dies ein Bedürfnis ist. Doch noch suchen viele Organisationen nach der optimalen ESG-Lösung. Trotz fortschreitender Digitalisierung gibt es in der Aufbereitung von ESG-Daten viele manuelle Schritte. Mit steigender Reporting-Komplexität durch verschiedene Standards und Benchmark, wird eine umfassende Digitalisierung unabdingbar.
Herausforderungen bei der Adaption digitaler Lösungen
Trotz dem Wissen um die Notwendigkeit und dem unbestrittenen Nutzen, stösst die Umsetzung von Digitalisierungsstrategien und die Einführung von digitalen Lösungen oftmals auf Hindernisse.
Im Rahmen der in der ZIA/EY-Studie durchgeführten Umfrage wurde deutlich, dass nahezu die Hälfte der befragten Unternehmen die Akzeptanz von technologischen Neuerungen als Herausforderung betrachtet. In solchen Situationen ist eine effektive Führungsrolle sowie ein professionelles Change Management von entscheidender Bedeutung.
Die Studie zeigt auch, dass intransparente Datenstrukturen und mangelnde Datenqualität bei einer grossen Mehrheit eine Schwierigkeit darstellen. Heute hat noch kaum eine Immobilienorganisation eine skalierbare Dateninfrastruktur im Einsatz. Die einzelnen Systeme der historisch gewachsenen IT-Landschaft kommunizieren nicht miteinander und für ein einfaches Portfolio-Reporting müssen Daten aus verschiedenen Systemen manuell zusammengetragen werden. Das ist nicht nur zeitintensiv, sondern auch fehleranfällig. Eine gute Datenqualität ist längerfristig jedoch zentral, um Prozesse zu automatisieren oder auf künstlicher Intelligenz basierende Anwendungen einzusetzen. Im ESG-Bereich fordern Investoren und Regulierungsbehörden zunehmend die Erhebung und Veröffentlichung von Nachhaltigkeitsdaten. Dies unterstreicht die Bedeutung einer umfassenden Digitalisierungs- und Datenstrategie, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.
Wohin steuert die Digitalisierung der Immobilienbranche?
Um in der sich dynamisch entwickelnden Immobilienbranche konkurrenzfähig zu bleiben, wird der effiziente Umgang mit Daten für Immobilienorganisationen immer bedeutender. Dazu gehört der Aufbau einer skalierbaren Dateninfrastruktur, die strategisch alle relevanten Informationen in einem sogenannten ‘Data Warehouse’ sammelt und historisiert. Besonders wichtig ist dabei die Sicherstellung der Datenqualität, vor allem in Bereichen wie der ESG-Berichterstattung, wo die Genauigkeit und Zuverlässigkeit der veröffentlichten Kennzahlen zunehmend strenger geprüft wird.
Eine robuste Dateninfrastruktur ermöglicht nicht nur die Automatisierung von Daten- und Geschäftsprozessen, sondern auch fundierte, datenbasierte Entscheidungen. Zudem schafft sie die Voraussetzungen für den Einsatz von KI-Systemen, die hochwertige Daten in grossen Mengen benötigen. Die Anwendung von Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) sowie weiteren digitalen Tools in der Besichtigung, Vermietung und beim Verkauf von Immobilien wird voraussichtlich an Bedeutung gewinnen.
Die Rolle von Blockchain-Technologien in der Immobilienbranche bleibt abzuwarten. Trotz vorhandener Initiativen und Pilotprojekte zögert der Markt noch, diese Technologien umfassend zu adaptieren. Besonders im Bereich der Smart Contracts und Immobilientransaktionen liegt jedoch ein erhebliches Potenzial.
In diesem Kontext gewinnt auch die Investition in die Weiterbildung und Sensibilisierung des Personals für den Umgang mit digitalen Systemen und Daten zunehmend an Bedeutung. Ein Fokus wird dabei auf der Entwicklung der Datenkompetenz liegen, um ein effizientes, datengesteuertes Wirtschaften im Unternehmen zu fördern. Trotz aller technologischen Fortschritte wird der Mensch zumindest mittelfristig weiterhin eine zentrale Rolle spielen.
Dieser Text wurde von Novalytica für den Geschäftsbericht 2023 der Fundamenta Group (Schweiz) AG verfasst.
Die neue Alphaprop-Version 1.9 ist da! In dieser Version steht unseren Kunden und Kundinnen ein neues Modul rund um die Hypothekardaten von Fonds zur Verfügung. Weitere Neuerungen betreffen die Integration von ESG-Daten in den Reports sowie die Möglichkeit, einen Peer-Vergleich mit bis zu 15 Produkten zu exportieren.
Weiter können in Alphaprop neu die aktuellen Steuerwerte gemäss eidgenössischer Steuerverwaltung eingesehen werden und es wurde eine Tagesübersicht für Agios und weitere KPIs mit den Gewichten der SIX-Indizes integriert.
Schweizerische Immobilienfonds halten Hypotheken im Umfang von knapp CHF 23 Mrd. Wie lange ist deren Laufzeit? Welches Volumen läuft in den nächsten 12 Monaten aus? Zu welchem Zinssatz wurde diese abgeschlossen?
Immobilienfonds weisen jede einzelne gehaltene Hypothek inklusive Laufzeit und Zinssatz aus. Neu erheben wir bei Alphaprop alle Daten zu diesen Hypotheken und bereiten sie übersichtlich auf. Die Datenbasis verhilft zu einem raschen Überblick über die Finanzierung des indirekten Immobilienmarkts und der Ausgangslage der einzelnen Produkte. Zudem können mehr Insights in den aktuellen Hypothekarmarkt sowie dessen Entwicklungen gewonnen werden
Die Hypothekardaten befinden sich im Sheet “7. Hypotheken”.
Ausgewiesene Kennzahlen
Übersicht Einzelhypotheken
Laufzeit von-bis
Laufzeit-Kategorie,
Start-Quartal
Volumen
Zinssatz
Übersicht pro Anlageprodukt
Durchschnittliche Restlaufzeit (gewichtet)
Durchschnittlicher Zins (gewichtet)
Fremdkapitalquote
Hypothekarvolumen total
Volumen fällig in 12/24 Monaten (in CHF, Zinssatz, Anteil Bilanzsumme)
Zinsabdeckungsgrad
Zinsaufwand
Anteil Zinsaufwand am Ertrag
Grafische Darstellungen
Fälliges Volumen nach End-Quartal
Verteilung Zinssatz
Median-Zinssätze nach Laufzeit und Start-Quartal
Analyse: Fällige Hypotheken 24 Monate
Peer Group Export
Auf vielseitigen Wunsch hin haben wir die Reporting-Möglichkeiten um eine weitere Variante ergänzt: Dem Peer Group Vergleich.
Bis zu 15 Anlageprodukte können selektiert und in einen übersichtlichen Excel-Export exportiert werden. Dies ermöglicht es, die wichtigsten Kennzahlen für eine relevante Peer Group zu vergleichen.
Der Peer Group Export befindet sich im Sheet “Produktreports” zuunterst. Über den Filter “Verfügbare Anlageprodukte” können bis zu 15 Produkte für den Vergleich ausgewählt werden und anschliessend mit dem Button “Generate Report” das Export-File generiert werden.
Ergänzung der bestehenden Reports um ESG
Unsere übersichtlichen Reports vergleichen die Performance und Struktur eines Produktes oder eines hochgeladenen Portfolios mit einem Benchmark. Reports können als PDF oder Excel exportiert werden.
Die beliebten PDF-Reports wurden um den Teil der umweltrelevanten Kennzahlen ergänzt. So können ESG-KPIs von Produkten und Portfolios nun in den Reports verglichen werden. Es wird der Energieträgermix ausgewiesen sowie die von AMAS/KGAST empfohlenen Kennzahlen.
Tagesübersicht zu Agios und gewissen KPIs der SIX Indizes
Im Sheet “4. Preise & Performance” befindet sich oberhalb der Tabelle ein neuer Reiter “Tagesübersicht Indizes”.
Diese Übersicht weist tagesaktuelle Agio-Daten zu den SIX-Indizes aus (u.a. SWIIT und REAL). Zudem werden einige KPIs zu den Indizes angezeigt.
Ausgewiesene Kennzahlen
Agio
Agio adjustiert
Agio adj. vor latenten Steuern
Dividendenrendite
Fremdkapitalquote
TER (GAV)
Ausschüttungsquote
Übersicht über die Steuerwerte
Zusätzlich zu den Index-Werten werden im Sheet “Preise & Performance» die letzten verfügbaren Steuerwerte der Produkte angezeigt. So können Produkte nach ihrem Steuerwert und Bruttoertrag verglichen werden. Die Daten stammen von der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV.
Vom 17.-18. Januar fand die diesjährige Schweizer Immobilienmesse IMMO24 statt. Alphaprop war mit der Muttergesellschaft Alphaprop mit einem Stand vertreten und hatte so die Gelegenheit, den über 4000 Besuchern neben dem Datenprodukt Alphaprop die Themen Portfolioreporting und ESG Data Management näherzubringen. Spannende Gespräche und interessante neue Kontakte sind das Ergebnis der zwei Messetage.
Sale & Lease Back: Risikomanagement und Renditeoptimierung
Gemeinsam mit H&B Real Estate hat Alphaprop an einer Panel-Diskussion einen Bericht zu Sale & Lease Back besprochen. Novalytica hat mit Hilfe des Alphaprop-Datenuniversum eine Marktanalyse vorgenommen.
Die Analyse untersuchte 39 Sale & Lease Back Transaktionen von indirekten Schweizer Immobilienanlagen im Zeitraum 2018 bis 2022 mit einem Gesamtvolumen von 1,35 Milliarden. Die Käufer waren hauptsächlich Immobilienfonds, Anlagegruppen von Anlagestiftungen und börsennotierte Immobiliengesellschaften. Die meisten Transaktionen konzentrierten sich auf kommerzielle Immobilien, wobei Industriegebäude den grössten Anteil ausmachten.
Die Branchen der Verkäufer spiegeln die Vielfalt von Sale & Lease Back Transaktionen wider, wobei die Industrie den Grossteil (53,8%) ausmachte. Regionale Unterschiede zeigten, dass Gebiete mit starker Industrie, wie die Nordwestschweiz, mehr Transaktionen verzeichneten. Der Grossteil der Transaktionen hatte ein Volumen von weniger als 40 Millionen CHF. Die Mietdauer spielte eine wichtige Rolle, wobei über 60% der Mietverträge über 10 Jahre liefen. Die meisten Transaktionen waren Triple-Net-Mietverträge, bei denen der Mieter alle Kosten übernimmt. Die Renditen lagen im Bereich von 2,5% bis 6%, wobei staatsnahe Mieter die niedrigsten Renditen aufwiesen.
Insgesamt zeigt die Analyse, dass Sale & Lease Back Transaktionen im Bereich kommerzieller Immobilien in der Schweiz beliebt sind, insbesondere in der Industrie. Die langfristige Bonität des Verkäufers ist entscheidend, um eine nachhaltige Rendite zu gewährleisten.
ESG Datenmanagement: Effiziente Verwaltung von Nachhaltigkeitsdaten für eine verlässliche Berichterstattung
Auf der Pitch-Bühne konnte einem interessierten Publikum die innovative Lösung zum ESG-Datenmanagement vorgestellt werden, die Novalytica gemeinsam mit Wincasa entwickelt hat. Am Beispiel von GRESB wurde aufgezeigt, dass eine sehr grosse Anzahl Daten pro Liegenschaft in eine Vorlage abgefüllt werden muss, um am Benchmark teilzunehmen. Eine effiziente Datenstruktur kann dies automatisieren. Mit dem Beispiel der Energiedaten wurde illustriert, dass jedoch bereits der erste Schritt, das Erfassen der Daten, mit den neuen Anforderungen zur Herausforderung werden kann. In diesem Fall ist die einzige Datenquelle in einem Unternehmen oftmals in Form von Rechnungen vorhanden – eine unstrukturierte Form der Daten, die bedingt, dass sie manuell aus allen Rechnungen ausgelesen und in ein einheitliches Format gebracht werden. Um diese zeitintensive und fehleranfällige Aufgabe zu automatisieren, hat Novalytica einen Algorithmus entwickelt, der Information aus Rechnungen der Energieversorger mittels KI auslesen kann.
Sind die Daten erfasst, werden sie gemeinsam mit anderen ESG-relevanten Quellen in eine zentrale Infrastruktur, ein sogenanntes “Data Warehouse” überführt. Dieses fungiert als zentrale Datenbank, wo die Daten bereinigt und einem KI-basierten Datenqualitätscheck unterzogen sowie historisiert werden. Aus diesem Data Warehouse können automatisiert verschiedene Kennzahlen berechnet, z.B. die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS, oder darauf basierend beispielsweise ein GRESB Asset Spreadsheet generiert werden.
Die Präsentation zeigte auf, dass eine Datenstrategie und ein effizientes Datenmanagement unerlässlich geworden sind für Immobilienakteure. Durch die Automatisierung von Prozessen ist eine massive Zeitersparnis möglich, es entsteht eine Grundlage für datenbasierte Entscheidungen und ermöglicht die zukünftige Anwendung von künstlicher Intelligenz im Unternehmen. Nicht zuletzt schafft Data Management Transparenz und verhindert so Abhängigkeit von einzelnen Personen.
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Die höheren Finanzierungskosten haben einen direkten Einfluss auf das operative Ergebnis der indirekten Immobilienanlagen.
Über alle Fonds hinweg kann der Effekt der höheren Finanzierungskosten durch höhere Mieteinnahmen zumindest teilweise kompensiert werden.
Einzelne Anlageprodukte sind jedoch stark von den höheren Finanzierungskosten betroffen und müssen potenziell ihre Ausschüttungen anpassen.
In der Schweiz ist der Einsatz von Fremdkapital, unter anderem aufgrund regulatorischer Vorgaben bei Fonds und Anlagestiftungen, relativ tief. Die Fremdkapitalquote, die auch allfällige latente Steuern als Fremdkapital mit einrechnet, liegt bei den kotierten Immobilienfonds im Median bei 28,9 %, bei Anlagestiftungen bei 14,6 % und bei SIX-kotierten Immobiliengesellschaften bei 49 %. Obwohl es einzelne Ausreisser gibt, zeigt dies, dass der Einsatz von Leverage bei indirekten Immobilienanlagen relativ tief ist. Trotzdem konnten Anlageprodukte und deren Investoren im Negativzinsumfeld über Jahre vom Leverage-Effekt profitieren. Während derzeit viel über die Portfoliobewertungen diskutiert wird, die bisher nur minimale Korrekturen erfahren haben, hat die Zinswende durch höhere Finanzierungskosten einen direkten Einfluss auf das operative Ergebnis der indirekten Anlagen.
Gut 40% der Hypotheken sind kurzfristig
Die Schweizer Immobilienfonds publizieren die gehaltenen Hypotheken einzeln, was spannende Analysen zum Zeitpunkt des Einflusses der höheren Finanzierungskosten ermöglicht. Die folgende Grafik visualisiert die Fälligkeit der Fremdfinanzierung von Schweizer Immobilienfonds. Das totale Hypothekarvolumen liegt bei CHF 20,5 Milliarden. Gut 8,5 Milliarden oder 41,4 % sind kurzfristig finanziert. Die restlichen 58,6 % verteilen sich über die nächsten 10 Jahre.
Abhängig vom Datum des Berichts wurden die kurzfristigen Hypotheken bereits mit einem Zinssatz von rund 2 % abgeschlossen. Die noch laufenden Finanzierungen zu tieferen Zinsen dürften im Bereich von 1,5 bis 2 % refinanziert werden. Rund die Hälfte der langfristigen Hypotheken, die ab 2023 fällig werden, hat eine Verzinsung unter 1 %. Es gilt zu berücksichtigen, dass ein Teil der erhöhten Finanzierungskosten bereits in den Daten berücksichtigt ist und der Medianzins von neuen Finanzierungen bereits ab dem 1. Quartal 2023 über 1,5 % lag.
Um die Auswirkungen auf das Universum der Fonds zu veranschaulichen, hier ein Rechenbeispiel: Knapp 50 % der Hypotheken von Schweizer Immobilienfonds müssen in den Jahren 2023 und 2024 erneuert werden. Diese haben einen gewichteten Zinssatz von 1,3 %. Ausgehend von einem Zinssatz von 1,75 % bei Finanzierungen bis Ende 2024 erhöht sich der durchschnittliche Zinssatz auf das gesamte Hypothekarvolumen von CHF 20 Milliarden von derzeit 1,14 % auf 1,35 %. Dies entspricht Zinsausgaben von CHF 276 Millionen.
Im letzten verfügbaren Geschäftsbericht, in dem abhängig vom Publikationsdatum die Zinswende bereits widerspiegelt ist, haben Fonds CHF 159 Millionen oder 4,4 % der Einnahmen für die Finanzierung ausgegeben. Dieser Wert würde bei gleichbleibenden Einnahmen auf 7,6 % der Erträge steigen. Somit wären 3,2 % der Einnahmen nicht mehr als Nettoertrag zur Ausschüttung verfügbar und der Nettoertrag läge 5,8 % tiefer.
Dank einem höheren Referenzzinssatz und inflationsindexierten Mieten kann im gleichen Zeitraum auch die Einnahmeseite gesteigert werden. Eine Steigerung der Mieteinnahmen um 3 % kann somit die höheren Finanzierungskosten grösstenteils neutralisieren. Über alle Fonds hinweg ist der noch zu erwartende Effekt von höheren Finanzierungskosten somit tragbar, solange sich die in den Swap-Sätzen widergespiegelten Erwartungen bewahrheiten.
Grosse Unterschiede zwischen Anlageprodukten
Obwohl der Gesamteffekt überschaubar ist, können die operativen Einnahmen von einzelnen Immobilienfonds stark von steigenden Finanzierungskosten beeinflusst werden. Halbjahresberichte per Mitte Jahr haben verdeutlicht, dass einzelne Produkte bis zu 20 % der Einnahmen für die Finanzierung ausgaben.
Die folgende Grafik zeigt auf, welcher Anteil des Gesamtvermögens in den 24 Monaten nach dem letzten Publikationsdatum als Hypothek erneuert werden muss und wie hoch die durchschnittliche Verzinsung dieser auslaufenden Hypotheken ist. Fonds, die sich im unteren rechten Quadranten der Grafik befinden, müssen mit stark steigenden Finanzierungskosten rechnen. Fonds im unteren linken Quadranten müssen zu höheren Kosten finanzieren, jedoch ist der Anteil am Gesamtvermögen klein und der Effekt somit tief. Fonds, die bereits im Bereich von 2 % finanziert sind, können zu gleichbleibenden Zinskosten refinanzieren. Der Median, als roter Punkt markiert, liegt bei 12,8 % des Gesamtvermögens und einem Zins der auslaufenden Hypotheken von 1,35 %.
Die Übersicht zeigt, dass grosse Unterschiede bestehen und für einen Teil der Produkte der Nettoertrag durch steigende Finanzierungskosten beachtlich beeinflusst werden kann. Wenn dies mit Nettorenditen einher geht, die nur minimal über oder gar unter den Finanzierungskosten liegen, kann dies die Aussichten für das Anlageprodukt deutlich trüben.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Anlageprodukte im Bereich der indirekten Immobilienanlagen solide finanziert sind. Über alle Immobilienfonds hinweg kann der Effekt der höheren Finanzierungskosten durch höhere Mieteinnahmen zumindest teilweise kompensiert werden. Einzelne Anlageprodukte sind jedoch stark von den höheren Finanzierungskosten betroffen und müssen potenziell ihre Ausschüttungen anpassen.
Stehen Bewertungen im aktuellen Umfeld unter Druck? Dieser Frage sind wir im Rahmen unseres ersten “Alphaprop Insights”-Webinar nachgegangen.
Das Webinar fand am Donnerstag, 19.10.2023 statt mit Referaten von Thomas Spycher (Alphaprop), Wieland Schwarz & Daniel Macht (JLL) sowie Sven Schaltegger (Credit Suisse Asset Management Schweiz AG).
Thomas Spycher von Alphaprop hat datengetrieben aufgezeigt, dass bisher nur eine leichte Bewertungskorrektur in den Portfolios stattfand und die Diskontierungssätze der Portfoliobewertungen nur langsam adjustieren.
Eine leichte Bewertungskorrektur in den Portfolios fand statt. Jedoch waren diese bisher sehr verhalten und v.a. bei jungen Produkten mit vielen Transaktionen in den Boomjahren.
Die Diskontierungssätze der Portfoliobewertungen adjustieren nur langsam.
Wirtschaftlicher Ausblick positiv: Aber um höhere Diskontierungssätze zu kompensieren, müssen Mieten klar gesteigert werden.
Steigende Finanzierungskosten belasten einen Teil der Produkte.
Daniel Macht und Wieland Schwarz von JLL haben beschrieben, dass eine deutlich reduzierte Liquidität bei Bieterverfahren zu beobachten ist und dies die Bewertung entsprechend erschwert. Der Effekt der gestiegenen Diskontierungssätze ist zu beobachten, jedoch ist die totale Wertveränderung sehr objektspezifisch, da auch Mieterträge gesteigert werden konnten.
Ein Rückgang der Kaufangebote von durchschnittlich 50% konnte in Bieterverfahren beobachtet werden.
Die Projektentwicklung ist besonders stark von diesem Rückgang betroffen, der auf das Zinsveränderungsrisiko und das Risiko von Baukostenerhöhung zurückgeführt werden kann.
Wohnliegenschaften, insbesondere an Top-Lagen, bleiben beliebt und die Nachfrage konstant.
Man erkennt eine stärkere Beteiligung von vorher gering beteiligten Marktakteuren, wie zum Beispiel Genossenschaften, die an Wettbewerbsfähigkeit gewonnen haben.
Die Marktwertbestimmung wird durch die abnehmende Dichte der Kaufangebote und die breitere Verteilung der Angebote erschwert.
Es existieren unterschiedliche Werttreiber, derzeit wirkt sich vor allem der Druck des Marktes in Form von Diskontierungen negativ aus. Gleichzeitig können ja nach Objekt gesteigerte Mieterträge den Effekt ausgleichen.
Es wird erwartet, dass sich der Zinsspread zwischen der risikolosen 10-jährigen Bundesanleihe und den Immobilienrenditen mittel- bis langfristig zurück auf das langfristige Equilibrium bewegt. Dazu müssten die Renditen für Wohnliegenschaften in Top-Lagen und B-Lagen steigen.
Sven Schaltegger von der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG hat erläutert, dass sich die aktuelle Situation trotz den teilweise starken Bewertungskorrekturen vom Einbruch der Finanzkrise klar unterscheidet. Im inflationären Umfeld konnten in vielen Teilmärkten die Mieten über die letzten Quartale gesteigert werden, während die Bewertungen aufgrund der höheren Diskont- und Kapitalisierungssätzen gesunken sind.
In den letzten 3, 5 und 10 Jahren haben ausländische Immobilieninvestments eine positive Performance verzeichnet. Eine diversifizierte Anlagestrategie hat sich dabei als erfolgreich erwiesen.
Im Vergleich zur Schweiz wurden deutlich stärkere Abwertungen festgestellt.
Es existieren zwei grundlegende Ansätze zur Immobilienbewertung: Mark to Market, wie es typischerweise in den angelsächsischen Ländern praktiziert wird, und Mark to Model, wie es beispielsweise in der Schweiz angewendet wird. Dies führt im Fall von steigender Unsicherheit zu unterschiedlichen Resultaten.
Die Inflation hat in den letzten Quartalen und Jahren zu steigenden Mieten geführt, während die Kapitalwerte aufgrund höherer Diskont- und Kapitalisierungssätze gesunken sind.
Der wesentliche Unterschied zu früheren Krisen wie z.B. der Finanzkrise in 2008 besteht darin, dass die fundamentale Nachfrage nach Immobilienflächen vorhanden ist und das Angebot an neuen Flächen begrenzt ist. Zudem ist deutlich weniger Fremdkapital in den Märkten.
Auswirkungen der Zinsentwicklungen
Was im Ausland in entwickelten Märkten rund um die Welt beobachtet wird, ist nicht gänzlich anders zu dem, was in der Schweiz beobachtet wird, jedoch viel ausgeprägter. Die Zinsanpassungen der Nationalbanken führten sowohl in der Schweiz als auch weltweit zu einem rückläufigen Transaktionsvolumen.
In allen Präsentationen wurde betont, wie die jüngsten Zinsänderungen den Immobilienmarkt beeinflusst haben.
Die Datenanalyse von Alphaprop zeigte auf, dass neben dem Druck auf die Bewertungen, Kapitalerträge von indirekten Immobilienanlagen durch mit den Zinsentwicklungen steigenden Finanzierungskosten belastet werden. In der Präsentation von JLL zum Bewertungsumfeld in der Schweiz wurde zusätzlich das Zinsveränderungsrisiko hervorgehoben, das den Sektor der Projektentwicklung dem stärksten Liquiditätsrückgang unterworfen hat.
Diversifikation als sicherer Hafen
Die Bedeutung einer diversifizierten Anlagestrategie, die ein breites Spektrum an Sektoren und geografischen Standorten umfasst, wurde durch die Präsentationen bestätigt. In der Präsentation von JLL wurde aufgezeigt, wie sich verschiedene Immobiliensektoren in der Schweiz unterschiedlich entwickelt haben, während die Präsentation der Credit Suisse die Performance von Immobilieninvestitionen in verschiedenen Weltregionen in unterschiedlichen Marktsegmenten hervorhob.
Sektoren, die sich in der Schweiz weiterhin einer hohen Beliebtheit erfreuen, sind Wohnliegenschaften an Top-Lagen. Diese verzeichnen zwar wie andere Sektoren einen Rückgang der Kaufangebote, gleichzeitig bleibt die Nachfrage jedoch auf stabilem Niveau. Dies widerspiegelt sich auch in den Daten von indirekten Immobilienanlagen, wenn das adjustierte Agio als Indikator für die aktuelle Lage verwendet wird: Wohnfonds weisen adjustierte Agios mit einem historischen Tiefpunkt aus, der allerdings immer noch positiv ist. Hingegen weisen kommerzielle Fonds deutlich negative Werte auf.
Weltweit hat sich insbesondere der Logistiksektor aufgrund des starken Booms von E-Commerce in allen Märkten über alle Zeitperioden gut entwickelt. Weniger gut ist es den Büromarkt ergangen, der insbesondere in den USA durch veränderte Arbeitsgewohnheiten zusätzlich unter Druck gekommen ist.
Bewertung in Zeiten des Liquiditätsrückgangs
In verschiedenen Sektoren und Segmenten des Schweizer Immobilienmarktes wurde ein massiver Rückgang der Kaufangebote in Bieterverfahren beobachtet. Schätzungsexperten wurden dadurch vor die Herausforderung gestellt, mit mangelhafter Transaktionsevidenz umzugehen. Im Gegensatz zum Ausland ist man sich dies in der Schweiz grundsätzlich gewohnt, dennoch war es ein besonderer Zeitraum, da in Frage gestellt werden musste, wie weit die bislang vorliegenden Transaktionen überhaupt noch repräsentativ für das aktuelle Marktgeschehen sind. Auch weltweit sind Transaktionswerte und somit Vergleichswerte für Bewertungen im historischen Vergleich limitiert.
JLL hat beschrieben, wie vor der Zinswende ein Konsens zwischen Marktakteuren über den Marktpreis von Liegenschaften herrschte. Neben der rückläufigen Anzahl Investoren, die nun Angebote abgeben, unterscheiden sich die abgegebenen Angebote stark, was die Ermittlung des Marktwertes erschwert.
In der Präsentation von Sven Schaltegger wurden exemplarisch Bewertungshöchststände für Ende 2021/Anfang 2022 für Büro und Logistik und deren geschätzte Auswirkung auf den Kapitalwert verglichen. Deren Einfluss hängt stark von spezifischen Liegenschaftsfaktoren ab. Im Vergleich zur Schweiz können aber deutlich ausgeprägtere Abwertungen festgestellt werden.
Die Datenanalyse von Alphaprop untersuchte den Einfluss des Kaufzeitpunkts auf die Bewertungen. Es zeigte sich, dass Produkte, die jünger als 10 Jahre sind und die Mehrheit ihrer Objekte im Boom gekauft haben, stärkere Abwertungen zu verkraften haben, während ältere Produkte gar weiterhin leichte Aufwertungen aufweisen.
Veränderte Diskontierungssätze
Derzeit existiert ein starker Druck vonseiten des Marktes, der sich überwiegend in der Diskontierung niederschlägt. Im inflationären Umfeld konnten sowohl in der Schweiz als auch weltweit die Mieten über die letzten Quartale gesteigert werden, während die Bewertungen aufgrund der höheren Diskont- und Kapitalisierungssätzen gesunken sind. Die negativen Kräfte der Wertveränderung überwiegen derzeit noch, so dass die Mieten weiter gesteigert werden müssen, um die gestiegenen Diskontierungssätze zu kompensieren.
Portfoliobewertungen von indirekten Immobilienanlagen adjustieren nur langsam. Über 10 Jahre sanken die in den Jahresberichten publizierten Werte massiv. Zum ersten Mal steigen nun die Werte im 2.Quartal 2023, wenn auch nur sehr leicht. Dies scheint erst ein Anfang zu sein; bisher gab es wenige Abwertungen und die, die es gab, betrafen vor allem jüngere Produkte, wie die Datenbasis von Alphaprop zeigt.
Ein Blick in die Zukunft
In der Schweiz werden steigende Renditen für Wohnen prognostiziert. Zu diesem Ergebnis fürht die Annahme, dass sich die Renditen parallel zur Bundesobligation entwickeln und dabei immer die gleiche durchschnittliche Differenz haben.
Die Attraktivität kotierter Immobilienfonds kann mittels dem Auslaufzeitpunkt langfristiger Hypotheken analysiert werden. Es zeigt sich, dass ein Grossteil der zu refinanzierenden Hypotheken mit höheren Finanzierungskosten aufgenommen werden muss und somit einen weiteren Teil des Nettoertrags absorbieren wird.
Weltweit bleiben Immobilien-Investments trotz der aktuellen Umstände attraktiv. Der wesentliche Unterschied zu früheren Krisen besteht darin, dass die fundamentale Nachfrage nach Immobilienflächen vorhanden ist und das Angebot an neuen Flächen begrenzt ist. Zudem ist weniger Fremdkapital in diesen Märkten vorhanden und die Nachfrage bleibt stabil, insbesondere bei Wohnen und Logistik. Das Risiko einer “Asset Price Deflationary Spiral” ist somit deutlich verringert.
Quelle: JLL ; Macht, D., & Schwarz, W. (19.10.2023). Entwicklungen aus Sicht eines Bewerters [Präsentation im Rahmen von „Alphaprop Insights“].
Das nächste Alphaprop Insights Webinar wird am 29.02.2023 stattfinden. Wir informieren zu gegebener Zeit über unseren Newsletter und auf unserem Linkedin-Kanal.
Die Halbjahresberichte per Ende Juni 2023 zeigen erstmals Abwertungen in der Breite. Die Abwertungen sind jedoch – mit im Schnitt unter einem Prozent – im Vergleich zu den Werten Ende 2022 auf tiefem Niveau.
Nach der Korrektur bei kotierten Produkten zeichnet sich nun auch bei NAV-gehandelten Fonds und Anlagestiftungen eine Korrektur ab.
Mit der Zinswende steigen die Aufwände für die Fremdfinanzierung. Der Anteil der Erträge, die für die Fremdfinanzierung aufgewendet werden muss, steigt bei einem Teil der Anlageprodukte deutlich an.
Mit dem Ende der ruhigen Sommerzeit kommt auch wieder Dynamik in den Markt der indirekten Immobilienanlagen. Das Ende des ersten Quartals markiert den Bilanzstichtag mit vergleichsweise wenigen Geschäftsberichten. 15 Anlageprodukte mit einem Objektvolumen von CHF 21.3 Mrd. haben im Verlauf des Frühjahrs den Geschäftsbericht publiziert. Gleichzeitig wurden verschiedene Halbjahresberichte (per 30. Juni) veröffentlicht, die den aktuellen Stand der indirekten Immobilienanlagen beleuchten. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Rein operativ sind die Abschlüsse ansprechend, aber die Bewertungen kommen unter Druck.
Marktstimmung weiterhin verhalten
Die Marktstimmung ist weiterhin eher verhalten, was sich insbesondere in der tiefen Kapitalmarktaktivität abzeichnet. Nur wenige Gefässe wagen eine Kapitalerhöhung und schaffen es, neues Kapital aufzunehmen. Die Performance der kotierten Fonds ist weiterhin negativ für 2023. Die Aktien entwickelten sich ansprechend. Mit dem Druck auf die Bewertungen gibt es historische Bewegungen bei den KGAST Teilindizes. Während der KGAST Gesamtindex weiterhin positive Monatsperformance aufweist, mussten die Teilindizes in den letzten Monaten erste negative Werte aufweisen, was ein historisches Novum ist (die Zeitreihe der Teilindizes existiert seit Ende 2011).
Leicht sinkende reale Diskontierungssätze
Die angewendeten realen Diskontierungssätze der publizierten Jahresberichte sind im Vergleich zum Vorjahr nochmal leicht gesunken. Die in der Bewertung angewendete Inflationserwartung, die sich im Unterschied zwischen dem realen und dem nominalen Diskontierungssatz widerspiegelt, wurde in vielen Fällen im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte erhöht. Daher beziehen wir nur Produkte in die Analyse mit ein, für die der reale Diskontierungsatz ausgewiesen wird oder dieser hergeleitet werden kann. Im Median ist der reale Diskontierungssatz per Stichtag 31.03. um weitere 6 Basispunkte gesunken – was wohl die letzte Abnahme sein dürfte, wie die Halbjahresberichte zeigen.
Halbjahresberichte zeigen Abwertungen im tiefen Prozentbereich
Die Halbjahresberichte der Immobilienfonds und kotierten Immobiliengesellschaften per 30.06. geben zeitnahere Einblicke, wie sich die Portfoliobewertungen entwickelt haben. In der Mehrheit der Portfolios gibt es leichte Abwertungen, jedoch sind diese im tiefen Prozentbereich. Die folgende Grafik zeigt die Verteilung für 26 Immobilienfonds auf (Stand: 07.09.2023). Im Durchschnitt lag die Summe der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste im Verhältnis zum Immobilienbestand Ende 2022 bei -53 Basispunkten je Portfolio. Es gibt klare Unterschiede: Jüngere Produkte haben weniger Reserven und sind exponierter. So lagen die Bewertungsveränderung bei Produkten, die vor 2010 gegründet wurden, im Schnitt bei -6bps, bei Produkten mit Start 2010-2015 bei -66bps und bei jüngeren Produkten bei -84bps. Diese Korrelation ist auch stärker als die Unterschiede nach Nutzung.
Die über die SNB publizierten Transaktionspreisindizes für Mehrfamilienhäuser von Wüest Partner (-4.4%) und Fahrländer Partner (-7.8%) weisen für die ersten 6 Monate 2023 stärkere Abnahmen aus. IAZI weist gar +2% aus und steht per Q2-2023 auf dem Hochpunkt. Dies widerspiegelt die Natur der Portfoliobewertungen, die sich im Auf- und im Abschwung nur langsam adjustieren.
Steigende Finanzierungskosten
Neben dem Druck auf Bewertungen, die die Kapitalerträge beeinflussen, haben sich auch die Finanzierungskosten deutlich verteuert. Dank dem Tiefzinsumfeld haben Anlageprodukte mit kurzfristiger Fremdfinanzierung stark vom Leverage-Effekt profitiert. Nun hat sich das Umfeld stark verändert. Neue Hypotheken werden bei Zinsen über 2% aufgenommen, was die Finanzierungskosten erhöht. Die folgende Grafik zeigt für die gleichen 26 Immobilienfonds den Anteil der Erträge, der für Zinszahlungen aufgewendet wird. Im Geschäftsjahr 2022 lag der Wert im Median bei 3.8%. Im ersten Halbjahr 2023 lag der Median neu bei 9%. Auffallend sind Produkte mit einer hohen Fremdfinanzierungsquote und kurzfristiger Finanzierung. Diese wenden neu bis zu 20% der Erträge für die Finanzierung auf. Die Werte zeigen, dass die steigenden Finanzierungskosten (noch) nicht über höhere Mieteinnahmen kompensiert werden konnten.
Als reines Gedankenspiel: Im Index der kotierten Fonds SWIIT lag der Anteil der Finanzierungskosten am Gesamtertrag in den letzten Jahresberichten bei 3.6%. Der Nettoertrag und somit als Dividende ausschüttende Ertrag lag bei 53.1% der Erträge. Wenn nun bei gleichbleibenden Mieteinnahmen (was nicht anzunehmen ist), der Aufwand für die Finanzierung am Gesamtertrag um 4 Prozentpunkte steigen und die anderen Aufwandspositionen gleich bleiben würde, dann sänke die Dividendenrendite bei unverändertem Marktpreis der Anteile von derzeit 2.9% auf 2.7%. Wie bei den Bewertungen, wo Mietpreissteigerungen höhere Diskontierungssätze kompensieren müssen, müssen auch im operativen Geschäft höhere Finanzierungskosten durch operative Verbesserungen kompensiert werden: Sei es durch höhere Mieteinnahmen oder über eine Reduktion der anderen Aufwände.
In Summe bleibt die Einkommensseite ansprechend: Leerstände sind tief und zumindest nominal können Mieten sowohl bei Gewerbe als auch Wohnen in den nächsten Monaten erhöht werden. Gleichzeitig werden die nächsten 12-24 Monate zeigen, wie sich Bewertungen verhalten und wie Anlageprodukte mit den höheren Finanzierungskosten umgehen können.
