Die neue Alphaprop-Version 1.9 ist da! In dieser Version steht unseren Kunden und Kundinnen ein neues Modul rund um die Hypothekardaten von Fonds zur Verfügung. Weitere Neuerungen betreffen die Integration von ESG-Daten in den Reports sowie die Möglichkeit, einen Peer-Vergleich mit bis zu 15 Produkten zu exportieren.
Weiter können in Alphaprop neu die aktuellen Steuerwerte gemäss eidgenössischer Steuerverwaltung eingesehen werden und es wurde eine Tagesübersicht für Agios und weitere KPIs mit den Gewichten der SIX-Indizes integriert.
Schweizerische Immobilienfonds halten Hypotheken im Umfang von knapp CHF 23 Mrd. Wie lange ist deren Laufzeit? Welches Volumen läuft in den nächsten 12 Monaten aus? Zu welchem Zinssatz wurde diese abgeschlossen?
Immobilienfonds weisen jede einzelne gehaltene Hypothek inklusive Laufzeit und Zinssatz aus. Neu erheben wir bei Alphaprop alle Daten zu diesen Hypotheken und bereiten sie übersichtlich auf. Die Datenbasis verhilft zu einem raschen Überblick über die Finanzierung des indirekten Immobilienmarkts und der Ausgangslage der einzelnen Produkte. Zudem können mehr Insights in den aktuellen Hypothekarmarkt sowie dessen Entwicklungen gewonnen werden
Die Hypothekardaten befinden sich im Sheet “7. Hypotheken”.
Ausgewiesene Kennzahlen
Übersicht Einzelhypotheken
Laufzeit von-bis
Laufzeit-Kategorie,
Start-Quartal
Volumen
Zinssatz
Übersicht pro Anlageprodukt
Durchschnittliche Restlaufzeit (gewichtet)
Durchschnittlicher Zins (gewichtet)
Fremdkapitalquote
Hypothekarvolumen total
Volumen fällig in 12/24 Monaten (in CHF, Zinssatz, Anteil Bilanzsumme)
Zinsabdeckungsgrad
Zinsaufwand
Anteil Zinsaufwand am Ertrag
Grafische Darstellungen
Fälliges Volumen nach End-Quartal
Verteilung Zinssatz
Median-Zinssätze nach Laufzeit und Start-Quartal
Analyse: Fällige Hypotheken 24 Monate
Peer Group Export
Auf vielseitigen Wunsch hin haben wir die Reporting-Möglichkeiten um eine weitere Variante ergänzt: Dem Peer Group Vergleich.
Bis zu 15 Anlageprodukte können selektiert und in einen übersichtlichen Excel-Export exportiert werden. Dies ermöglicht es, die wichtigsten Kennzahlen für eine relevante Peer Group zu vergleichen.
Der Peer Group Export befindet sich im Sheet “Produktreports” zuunterst. Über den Filter “Verfügbare Anlageprodukte” können bis zu 15 Produkte für den Vergleich ausgewählt werden und anschliessend mit dem Button “Generate Report” das Export-File generiert werden.
Ergänzung der bestehenden Reports um ESG
Unsere übersichtlichen Reports vergleichen die Performance und Struktur eines Produktes oder eines hochgeladenen Portfolios mit einem Benchmark. Reports können als PDF oder Excel exportiert werden.
Die beliebten PDF-Reports wurden um den Teil der umweltrelevanten Kennzahlen ergänzt. So können ESG-KPIs von Produkten und Portfolios nun in den Reports verglichen werden. Es wird der Energieträgermix ausgewiesen sowie die von AMAS/KGAST empfohlenen Kennzahlen.
Tagesübersicht zu Agios und gewissen KPIs der SIX Indizes
Im Sheet “4. Preise & Performance” befindet sich oberhalb der Tabelle ein neuer Reiter “Tagesübersicht Indizes”.
Diese Übersicht weist tagesaktuelle Agio-Daten zu den SIX-Indizes aus (u.a. SWIIT und REAL). Zudem werden einige KPIs zu den Indizes angezeigt.
Ausgewiesene Kennzahlen
Agio
Agio adjustiert
Agio adj. vor latenten Steuern
Dividendenrendite
Fremdkapitalquote
TER (GAV)
Ausschüttungsquote
Übersicht über die Steuerwerte
Zusätzlich zu den Index-Werten werden im Sheet “Preise & Performance» die letzten verfügbaren Steuerwerte der Produkte angezeigt. So können Produkte nach ihrem Steuerwert und Bruttoertrag verglichen werden. Die Daten stammen von der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV.
Vom 17.-18. Januar fand die diesjährige Schweizer Immobilienmesse IMMO24 statt. Alphaprop war mit der Muttergesellschaft Alphaprop mit einem Stand vertreten und hatte so die Gelegenheit, den über 4000 Besuchern neben dem Datenprodukt Alphaprop die Themen Portfolioreporting und ESG Data Management näherzubringen. Spannende Gespräche und interessante neue Kontakte sind das Ergebnis der zwei Messetage.
Sale & Lease Back: Risikomanagement und Renditeoptimierung
Gemeinsam mit H&B Real Estate hat Alphaprop an einer Panel-Diskussion einen Bericht zu Sale & Lease Back besprochen. Novalytica hat mit Hilfe des Alphaprop-Datenuniversum eine Marktanalyse vorgenommen.
Die Analyse untersuchte 39 Sale & Lease Back Transaktionen von indirekten Schweizer Immobilienanlagen im Zeitraum 2018 bis 2022 mit einem Gesamtvolumen von 1,35 Milliarden. Die Käufer waren hauptsächlich Immobilienfonds, Anlagegruppen von Anlagestiftungen und börsennotierte Immobiliengesellschaften. Die meisten Transaktionen konzentrierten sich auf kommerzielle Immobilien, wobei Industriegebäude den grössten Anteil ausmachten.
Die Branchen der Verkäufer spiegeln die Vielfalt von Sale & Lease Back Transaktionen wider, wobei die Industrie den Grossteil (53,8%) ausmachte. Regionale Unterschiede zeigten, dass Gebiete mit starker Industrie, wie die Nordwestschweiz, mehr Transaktionen verzeichneten. Der Grossteil der Transaktionen hatte ein Volumen von weniger als 40 Millionen CHF. Die Mietdauer spielte eine wichtige Rolle, wobei über 60% der Mietverträge über 10 Jahre liefen. Die meisten Transaktionen waren Triple-Net-Mietverträge, bei denen der Mieter alle Kosten übernimmt. Die Renditen lagen im Bereich von 2,5% bis 6%, wobei staatsnahe Mieter die niedrigsten Renditen aufwiesen.
Insgesamt zeigt die Analyse, dass Sale & Lease Back Transaktionen im Bereich kommerzieller Immobilien in der Schweiz beliebt sind, insbesondere in der Industrie. Die langfristige Bonität des Verkäufers ist entscheidend, um eine nachhaltige Rendite zu gewährleisten.
ESG Datenmanagement: Effiziente Verwaltung von Nachhaltigkeitsdaten für eine verlässliche Berichterstattung
Auf der Pitch-Bühne konnte einem interessierten Publikum die innovative Lösung zum ESG-Datenmanagement vorgestellt werden, die Novalytica gemeinsam mit Wincasa entwickelt hat. Am Beispiel von GRESB wurde aufgezeigt, dass eine sehr grosse Anzahl Daten pro Liegenschaft in eine Vorlage abgefüllt werden muss, um am Benchmark teilzunehmen. Eine effiziente Datenstruktur kann dies automatisieren. Mit dem Beispiel der Energiedaten wurde illustriert, dass jedoch bereits der erste Schritt, das Erfassen der Daten, mit den neuen Anforderungen zur Herausforderung werden kann. In diesem Fall ist die einzige Datenquelle in einem Unternehmen oftmals in Form von Rechnungen vorhanden – eine unstrukturierte Form der Daten, die bedingt, dass sie manuell aus allen Rechnungen ausgelesen und in ein einheitliches Format gebracht werden. Um diese zeitintensive und fehleranfällige Aufgabe zu automatisieren, hat Novalytica einen Algorithmus entwickelt, der Information aus Rechnungen der Energieversorger mittels KI auslesen kann.
Sind die Daten erfasst, werden sie gemeinsam mit anderen ESG-relevanten Quellen in eine zentrale Infrastruktur, ein sogenanntes “Data Warehouse” überführt. Dieses fungiert als zentrale Datenbank, wo die Daten bereinigt und einem KI-basierten Datenqualitätscheck unterzogen sowie historisiert werden. Aus diesem Data Warehouse können automatisiert verschiedene Kennzahlen berechnet, z.B. die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS, oder darauf basierend beispielsweise ein GRESB Asset Spreadsheet generiert werden.
Die Präsentation zeigte auf, dass eine Datenstrategie und ein effizientes Datenmanagement unerlässlich geworden sind für Immobilienakteure. Durch die Automatisierung von Prozessen ist eine massive Zeitersparnis möglich, es entsteht eine Grundlage für datenbasierte Entscheidungen und ermöglicht die zukünftige Anwendung von künstlicher Intelligenz im Unternehmen. Nicht zuletzt schafft Data Management Transparenz und verhindert so Abhängigkeit von einzelnen Personen.
Mehr zu unseren Dienstleistungen für Immobilienprofis:
Die höheren Finanzierungskosten haben einen direkten Einfluss auf das operative Ergebnis der indirekten Immobilienanlagen.
Über alle Fonds hinweg kann der Effekt der höheren Finanzierungskosten durch höhere Mieteinnahmen zumindest teilweise kompensiert werden.
Einzelne Anlageprodukte sind jedoch stark von den höheren Finanzierungskosten betroffen und müssen potenziell ihre Ausschüttungen anpassen.
In der Schweiz ist der Einsatz von Fremdkapital, unter anderem aufgrund regulatorischer Vorgaben bei Fonds und Anlagestiftungen, relativ tief. Die Fremdkapitalquote, die auch allfällige latente Steuern als Fremdkapital mit einrechnet, liegt bei den kotierten Immobilienfonds im Median bei 28,9 %, bei Anlagestiftungen bei 14,6 % und bei SIX-kotierten Immobiliengesellschaften bei 49 %. Obwohl es einzelne Ausreisser gibt, zeigt dies, dass der Einsatz von Leverage bei indirekten Immobilienanlagen relativ tief ist. Trotzdem konnten Anlageprodukte und deren Investoren im Negativzinsumfeld über Jahre vom Leverage-Effekt profitieren. Während derzeit viel über die Portfoliobewertungen diskutiert wird, die bisher nur minimale Korrekturen erfahren haben, hat die Zinswende durch höhere Finanzierungskosten einen direkten Einfluss auf das operative Ergebnis der indirekten Anlagen.
Gut 40% der Hypotheken sind kurzfristig
Die Schweizer Immobilienfonds publizieren die gehaltenen Hypotheken einzeln, was spannende Analysen zum Zeitpunkt des Einflusses der höheren Finanzierungskosten ermöglicht. Die folgende Grafik visualisiert die Fälligkeit der Fremdfinanzierung von Schweizer Immobilienfonds. Das totale Hypothekarvolumen liegt bei CHF 20,5 Milliarden. Gut 8,5 Milliarden oder 41,4 % sind kurzfristig finanziert. Die restlichen 58,6 % verteilen sich über die nächsten 10 Jahre.
Abhängig vom Datum des Berichts wurden die kurzfristigen Hypotheken bereits mit einem Zinssatz von rund 2 % abgeschlossen. Die noch laufenden Finanzierungen zu tieferen Zinsen dürften im Bereich von 1,5 bis 2 % refinanziert werden. Rund die Hälfte der langfristigen Hypotheken, die ab 2023 fällig werden, hat eine Verzinsung unter 1 %. Es gilt zu berücksichtigen, dass ein Teil der erhöhten Finanzierungskosten bereits in den Daten berücksichtigt ist und der Medianzins von neuen Finanzierungen bereits ab dem 1. Quartal 2023 über 1,5 % lag.
Um die Auswirkungen auf das Universum der Fonds zu veranschaulichen, hier ein Rechenbeispiel: Knapp 50 % der Hypotheken von Schweizer Immobilienfonds müssen in den Jahren 2023 und 2024 erneuert werden. Diese haben einen gewichteten Zinssatz von 1,3 %. Ausgehend von einem Zinssatz von 1,75 % bei Finanzierungen bis Ende 2024 erhöht sich der durchschnittliche Zinssatz auf das gesamte Hypothekarvolumen von CHF 20 Milliarden von derzeit 1,14 % auf 1,35 %. Dies entspricht Zinsausgaben von CHF 276 Millionen.
Im letzten verfügbaren Geschäftsbericht, in dem abhängig vom Publikationsdatum die Zinswende bereits widerspiegelt ist, haben Fonds CHF 159 Millionen oder 4,4 % der Einnahmen für die Finanzierung ausgegeben. Dieser Wert würde bei gleichbleibenden Einnahmen auf 7,6 % der Erträge steigen. Somit wären 3,2 % der Einnahmen nicht mehr als Nettoertrag zur Ausschüttung verfügbar und der Nettoertrag läge 5,8 % tiefer.
Dank einem höheren Referenzzinssatz und inflationsindexierten Mieten kann im gleichen Zeitraum auch die Einnahmeseite gesteigert werden. Eine Steigerung der Mieteinnahmen um 3 % kann somit die höheren Finanzierungskosten grösstenteils neutralisieren. Über alle Fonds hinweg ist der noch zu erwartende Effekt von höheren Finanzierungskosten somit tragbar, solange sich die in den Swap-Sätzen widergespiegelten Erwartungen bewahrheiten.
Grosse Unterschiede zwischen Anlageprodukten
Obwohl der Gesamteffekt überschaubar ist, können die operativen Einnahmen von einzelnen Immobilienfonds stark von steigenden Finanzierungskosten beeinflusst werden. Halbjahresberichte per Mitte Jahr haben verdeutlicht, dass einzelne Produkte bis zu 20 % der Einnahmen für die Finanzierung ausgaben.
Die folgende Grafik zeigt auf, welcher Anteil des Gesamtvermögens in den 24 Monaten nach dem letzten Publikationsdatum als Hypothek erneuert werden muss und wie hoch die durchschnittliche Verzinsung dieser auslaufenden Hypotheken ist. Fonds, die sich im unteren rechten Quadranten der Grafik befinden, müssen mit stark steigenden Finanzierungskosten rechnen. Fonds im unteren linken Quadranten müssen zu höheren Kosten finanzieren, jedoch ist der Anteil am Gesamtvermögen klein und der Effekt somit tief. Fonds, die bereits im Bereich von 2 % finanziert sind, können zu gleichbleibenden Zinskosten refinanzieren. Der Median, als roter Punkt markiert, liegt bei 12,8 % des Gesamtvermögens und einem Zins der auslaufenden Hypotheken von 1,35 %.
Die Übersicht zeigt, dass grosse Unterschiede bestehen und für einen Teil der Produkte der Nettoertrag durch steigende Finanzierungskosten beachtlich beeinflusst werden kann. Wenn dies mit Nettorenditen einher geht, die nur minimal über oder gar unter den Finanzierungskosten liegen, kann dies die Aussichten für das Anlageprodukt deutlich trüben.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Anlageprodukte im Bereich der indirekten Immobilienanlagen solide finanziert sind. Über alle Immobilienfonds hinweg kann der Effekt der höheren Finanzierungskosten durch höhere Mieteinnahmen zumindest teilweise kompensiert werden. Einzelne Anlageprodukte sind jedoch stark von den höheren Finanzierungskosten betroffen und müssen potenziell ihre Ausschüttungen anpassen.
Stehen Bewertungen im aktuellen Umfeld unter Druck? Dieser Frage sind wir im Rahmen unseres ersten “Alphaprop Insights”-Webinar nachgegangen.
Das Webinar fand am Donnerstag, 19.10.2023 statt mit Referaten von Thomas Spycher (Alphaprop), Wieland Schwarz & Daniel Macht (JLL) sowie Sven Schaltegger (Credit Suisse Asset Management Schweiz AG).
Thomas Spycher von Alphaprop hat datengetrieben aufgezeigt, dass bisher nur eine leichte Bewertungskorrektur in den Portfolios stattfand und die Diskontierungssätze der Portfoliobewertungen nur langsam adjustieren.
Eine leichte Bewertungskorrektur in den Portfolios fand statt. Jedoch waren diese bisher sehr verhalten und v.a. bei jungen Produkten mit vielen Transaktionen in den Boomjahren.
Die Diskontierungssätze der Portfoliobewertungen adjustieren nur langsam.
Wirtschaftlicher Ausblick positiv: Aber um höhere Diskontierungssätze zu kompensieren, müssen Mieten klar gesteigert werden.
Steigende Finanzierungskosten belasten einen Teil der Produkte.
Daniel Macht und Wieland Schwarz von JLL haben beschrieben, dass eine deutlich reduzierte Liquidität bei Bieterverfahren zu beobachten ist und dies die Bewertung entsprechend erschwert. Der Effekt der gestiegenen Diskontierungssätze ist zu beobachten, jedoch ist die totale Wertveränderung sehr objektspezifisch, da auch Mieterträge gesteigert werden konnten.
Ein Rückgang der Kaufangebote von durchschnittlich 50% konnte in Bieterverfahren beobachtet werden.
Die Projektentwicklung ist besonders stark von diesem Rückgang betroffen, der auf das Zinsveränderungsrisiko und das Risiko von Baukostenerhöhung zurückgeführt werden kann.
Wohnliegenschaften, insbesondere an Top-Lagen, bleiben beliebt und die Nachfrage konstant.
Man erkennt eine stärkere Beteiligung von vorher gering beteiligten Marktakteuren, wie zum Beispiel Genossenschaften, die an Wettbewerbsfähigkeit gewonnen haben.
Die Marktwertbestimmung wird durch die abnehmende Dichte der Kaufangebote und die breitere Verteilung der Angebote erschwert.
Es existieren unterschiedliche Werttreiber, derzeit wirkt sich vor allem der Druck des Marktes in Form von Diskontierungen negativ aus. Gleichzeitig können ja nach Objekt gesteigerte Mieterträge den Effekt ausgleichen.
Es wird erwartet, dass sich der Zinsspread zwischen der risikolosen 10-jährigen Bundesanleihe und den Immobilienrenditen mittel- bis langfristig zurück auf das langfristige Equilibrium bewegt. Dazu müssten die Renditen für Wohnliegenschaften in Top-Lagen und B-Lagen steigen.
Sven Schaltegger von der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG hat erläutert, dass sich die aktuelle Situation trotz den teilweise starken Bewertungskorrekturen vom Einbruch der Finanzkrise klar unterscheidet. Im inflationären Umfeld konnten in vielen Teilmärkten die Mieten über die letzten Quartale gesteigert werden, während die Bewertungen aufgrund der höheren Diskont- und Kapitalisierungssätzen gesunken sind.
In den letzten 3, 5 und 10 Jahren haben ausländische Immobilieninvestments eine positive Performance verzeichnet. Eine diversifizierte Anlagestrategie hat sich dabei als erfolgreich erwiesen.
Im Vergleich zur Schweiz wurden deutlich stärkere Abwertungen festgestellt.
Es existieren zwei grundlegende Ansätze zur Immobilienbewertung: Mark to Market, wie es typischerweise in den angelsächsischen Ländern praktiziert wird, und Mark to Model, wie es beispielsweise in der Schweiz angewendet wird. Dies führt im Fall von steigender Unsicherheit zu unterschiedlichen Resultaten.
Die Inflation hat in den letzten Quartalen und Jahren zu steigenden Mieten geführt, während die Kapitalwerte aufgrund höherer Diskont- und Kapitalisierungssätze gesunken sind.
Der wesentliche Unterschied zu früheren Krisen wie z.B. der Finanzkrise in 2008 besteht darin, dass die fundamentale Nachfrage nach Immobilienflächen vorhanden ist und das Angebot an neuen Flächen begrenzt ist. Zudem ist deutlich weniger Fremdkapital in den Märkten.
Auswirkungen der Zinsentwicklungen
Was im Ausland in entwickelten Märkten rund um die Welt beobachtet wird, ist nicht gänzlich anders zu dem, was in der Schweiz beobachtet wird, jedoch viel ausgeprägter. Die Zinsanpassungen der Nationalbanken führten sowohl in der Schweiz als auch weltweit zu einem rückläufigen Transaktionsvolumen.
In allen Präsentationen wurde betont, wie die jüngsten Zinsänderungen den Immobilienmarkt beeinflusst haben.
Die Datenanalyse von Alphaprop zeigte auf, dass neben dem Druck auf die Bewertungen, Kapitalerträge von indirekten Immobilienanlagen durch mit den Zinsentwicklungen steigenden Finanzierungskosten belastet werden. In der Präsentation von JLL zum Bewertungsumfeld in der Schweiz wurde zusätzlich das Zinsveränderungsrisiko hervorgehoben, das den Sektor der Projektentwicklung dem stärksten Liquiditätsrückgang unterworfen hat.
Diversifikation als sicherer Hafen
Die Bedeutung einer diversifizierten Anlagestrategie, die ein breites Spektrum an Sektoren und geografischen Standorten umfasst, wurde durch die Präsentationen bestätigt. In der Präsentation von JLL wurde aufgezeigt, wie sich verschiedene Immobiliensektoren in der Schweiz unterschiedlich entwickelt haben, während die Präsentation der Credit Suisse die Performance von Immobilieninvestitionen in verschiedenen Weltregionen in unterschiedlichen Marktsegmenten hervorhob.
Sektoren, die sich in der Schweiz weiterhin einer hohen Beliebtheit erfreuen, sind Wohnliegenschaften an Top-Lagen. Diese verzeichnen zwar wie andere Sektoren einen Rückgang der Kaufangebote, gleichzeitig bleibt die Nachfrage jedoch auf stabilem Niveau. Dies widerspiegelt sich auch in den Daten von indirekten Immobilienanlagen, wenn das adjustierte Agio als Indikator für die aktuelle Lage verwendet wird: Wohnfonds weisen adjustierte Agios mit einem historischen Tiefpunkt aus, der allerdings immer noch positiv ist. Hingegen weisen kommerzielle Fonds deutlich negative Werte auf.
Weltweit hat sich insbesondere der Logistiksektor aufgrund des starken Booms von E-Commerce in allen Märkten über alle Zeitperioden gut entwickelt. Weniger gut ist es den Büromarkt ergangen, der insbesondere in den USA durch veränderte Arbeitsgewohnheiten zusätzlich unter Druck gekommen ist.
Bewertung in Zeiten des Liquiditätsrückgangs
In verschiedenen Sektoren und Segmenten des Schweizer Immobilienmarktes wurde ein massiver Rückgang der Kaufangebote in Bieterverfahren beobachtet. Schätzungsexperten wurden dadurch vor die Herausforderung gestellt, mit mangelhafter Transaktionsevidenz umzugehen. Im Gegensatz zum Ausland ist man sich dies in der Schweiz grundsätzlich gewohnt, dennoch war es ein besonderer Zeitraum, da in Frage gestellt werden musste, wie weit die bislang vorliegenden Transaktionen überhaupt noch repräsentativ für das aktuelle Marktgeschehen sind. Auch weltweit sind Transaktionswerte und somit Vergleichswerte für Bewertungen im historischen Vergleich limitiert.
JLL hat beschrieben, wie vor der Zinswende ein Konsens zwischen Marktakteuren über den Marktpreis von Liegenschaften herrschte. Neben der rückläufigen Anzahl Investoren, die nun Angebote abgeben, unterscheiden sich die abgegebenen Angebote stark, was die Ermittlung des Marktwertes erschwert.
In der Präsentation von Sven Schaltegger wurden exemplarisch Bewertungshöchststände für Ende 2021/Anfang 2022 für Büro und Logistik und deren geschätzte Auswirkung auf den Kapitalwert verglichen. Deren Einfluss hängt stark von spezifischen Liegenschaftsfaktoren ab. Im Vergleich zur Schweiz können aber deutlich ausgeprägtere Abwertungen festgestellt werden.
Die Datenanalyse von Alphaprop untersuchte den Einfluss des Kaufzeitpunkts auf die Bewertungen. Es zeigte sich, dass Produkte, die jünger als 10 Jahre sind und die Mehrheit ihrer Objekte im Boom gekauft haben, stärkere Abwertungen zu verkraften haben, während ältere Produkte gar weiterhin leichte Aufwertungen aufweisen.
Veränderte Diskontierungssätze
Derzeit existiert ein starker Druck vonseiten des Marktes, der sich überwiegend in der Diskontierung niederschlägt. Im inflationären Umfeld konnten sowohl in der Schweiz als auch weltweit die Mieten über die letzten Quartale gesteigert werden, während die Bewertungen aufgrund der höheren Diskont- und Kapitalisierungssätzen gesunken sind. Die negativen Kräfte der Wertveränderung überwiegen derzeit noch, so dass die Mieten weiter gesteigert werden müssen, um die gestiegenen Diskontierungssätze zu kompensieren.
Portfoliobewertungen von indirekten Immobilienanlagen adjustieren nur langsam. Über 10 Jahre sanken die in den Jahresberichten publizierten Werte massiv. Zum ersten Mal steigen nun die Werte im 2.Quartal 2023, wenn auch nur sehr leicht. Dies scheint erst ein Anfang zu sein; bisher gab es wenige Abwertungen und die, die es gab, betrafen vor allem jüngere Produkte, wie die Datenbasis von Alphaprop zeigt.
Ein Blick in die Zukunft
In der Schweiz werden steigende Renditen für Wohnen prognostiziert. Zu diesem Ergebnis fürht die Annahme, dass sich die Renditen parallel zur Bundesobligation entwickeln und dabei immer die gleiche durchschnittliche Differenz haben.
Die Attraktivität kotierter Immobilienfonds kann mittels dem Auslaufzeitpunkt langfristiger Hypotheken analysiert werden. Es zeigt sich, dass ein Grossteil der zu refinanzierenden Hypotheken mit höheren Finanzierungskosten aufgenommen werden muss und somit einen weiteren Teil des Nettoertrags absorbieren wird.
Weltweit bleiben Immobilien-Investments trotz der aktuellen Umstände attraktiv. Der wesentliche Unterschied zu früheren Krisen besteht darin, dass die fundamentale Nachfrage nach Immobilienflächen vorhanden ist und das Angebot an neuen Flächen begrenzt ist. Zudem ist weniger Fremdkapital in diesen Märkten vorhanden und die Nachfrage bleibt stabil, insbesondere bei Wohnen und Logistik. Das Risiko einer “Asset Price Deflationary Spiral” ist somit deutlich verringert.
Quelle: JLL ; Macht, D., & Schwarz, W. (19.10.2023). Entwicklungen aus Sicht eines Bewerters [Präsentation im Rahmen von „Alphaprop Insights“].
Das nächste Alphaprop Insights Webinar wird am 29.02.2023 stattfinden. Wir informieren zu gegebener Zeit über unseren Newsletter und auf unserem Linkedin-Kanal.
Die Halbjahresberichte per Ende Juni 2023 zeigen erstmals Abwertungen in der Breite. Die Abwertungen sind jedoch – mit im Schnitt unter einem Prozent – im Vergleich zu den Werten Ende 2022 auf tiefem Niveau.
Nach der Korrektur bei kotierten Produkten zeichnet sich nun auch bei NAV-gehandelten Fonds und Anlagestiftungen eine Korrektur ab.
Mit der Zinswende steigen die Aufwände für die Fremdfinanzierung. Der Anteil der Erträge, die für die Fremdfinanzierung aufgewendet werden muss, steigt bei einem Teil der Anlageprodukte deutlich an.
Mit dem Ende der ruhigen Sommerzeit kommt auch wieder Dynamik in den Markt der indirekten Immobilienanlagen. Das Ende des ersten Quartals markiert den Bilanzstichtag mit vergleichsweise wenigen Geschäftsberichten. 15 Anlageprodukte mit einem Objektvolumen von CHF 21.3 Mrd. haben im Verlauf des Frühjahrs den Geschäftsbericht publiziert. Gleichzeitig wurden verschiedene Halbjahresberichte (per 30. Juni) veröffentlicht, die den aktuellen Stand der indirekten Immobilienanlagen beleuchten. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Rein operativ sind die Abschlüsse ansprechend, aber die Bewertungen kommen unter Druck.
Marktstimmung weiterhin verhalten
Die Marktstimmung ist weiterhin eher verhalten, was sich insbesondere in der tiefen Kapitalmarktaktivität abzeichnet. Nur wenige Gefässe wagen eine Kapitalerhöhung und schaffen es, neues Kapital aufzunehmen. Die Performance der kotierten Fonds ist weiterhin negativ für 2023. Die Aktien entwickelten sich ansprechend. Mit dem Druck auf die Bewertungen gibt es historische Bewegungen bei den KGAST Teilindizes. Während der KGAST Gesamtindex weiterhin positive Monatsperformance aufweist, mussten die Teilindizes in den letzten Monaten erste negative Werte aufweisen, was ein historisches Novum ist (die Zeitreihe der Teilindizes existiert seit Ende 2011).
Leicht sinkende reale Diskontierungssätze
Die angewendeten realen Diskontierungssätze der publizierten Jahresberichte sind im Vergleich zum Vorjahr nochmal leicht gesunken. Die in der Bewertung angewendete Inflationserwartung, die sich im Unterschied zwischen dem realen und dem nominalen Diskontierungssatz widerspiegelt, wurde in vielen Fällen im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte erhöht. Daher beziehen wir nur Produkte in die Analyse mit ein, für die der reale Diskontierungsatz ausgewiesen wird oder dieser hergeleitet werden kann. Im Median ist der reale Diskontierungssatz per Stichtag 31.03. um weitere 6 Basispunkte gesunken – was wohl die letzte Abnahme sein dürfte, wie die Halbjahresberichte zeigen.
Halbjahresberichte zeigen Abwertungen im tiefen Prozentbereich
Die Halbjahresberichte der Immobilienfonds und kotierten Immobiliengesellschaften per 30.06. geben zeitnahere Einblicke, wie sich die Portfoliobewertungen entwickelt haben. In der Mehrheit der Portfolios gibt es leichte Abwertungen, jedoch sind diese im tiefen Prozentbereich. Die folgende Grafik zeigt die Verteilung für 26 Immobilienfonds auf (Stand: 07.09.2023). Im Durchschnitt lag die Summe der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste im Verhältnis zum Immobilienbestand Ende 2022 bei -53 Basispunkten je Portfolio. Es gibt klare Unterschiede: Jüngere Produkte haben weniger Reserven und sind exponierter. So lagen die Bewertungsveränderung bei Produkten, die vor 2010 gegründet wurden, im Schnitt bei -6bps, bei Produkten mit Start 2010-2015 bei -66bps und bei jüngeren Produkten bei -84bps. Diese Korrelation ist auch stärker als die Unterschiede nach Nutzung.
Die über die SNB publizierten Transaktionspreisindizes für Mehrfamilienhäuser von Wüest Partner (-4.4%) und Fahrländer Partner (-7.8%) weisen für die ersten 6 Monate 2023 stärkere Abnahmen aus. IAZI weist gar +2% aus und steht per Q2-2023 auf dem Hochpunkt. Dies widerspiegelt die Natur der Portfoliobewertungen, die sich im Auf- und im Abschwung nur langsam adjustieren.
Steigende Finanzierungskosten
Neben dem Druck auf Bewertungen, die die Kapitalerträge beeinflussen, haben sich auch die Finanzierungskosten deutlich verteuert. Dank dem Tiefzinsumfeld haben Anlageprodukte mit kurzfristiger Fremdfinanzierung stark vom Leverage-Effekt profitiert. Nun hat sich das Umfeld stark verändert. Neue Hypotheken werden bei Zinsen über 2% aufgenommen, was die Finanzierungskosten erhöht. Die folgende Grafik zeigt für die gleichen 26 Immobilienfonds den Anteil der Erträge, der für Zinszahlungen aufgewendet wird. Im Geschäftsjahr 2022 lag der Wert im Median bei 3.8%. Im ersten Halbjahr 2023 lag der Median neu bei 9%. Auffallend sind Produkte mit einer hohen Fremdfinanzierungsquote und kurzfristiger Finanzierung. Diese wenden neu bis zu 20% der Erträge für die Finanzierung auf. Die Werte zeigen, dass die steigenden Finanzierungskosten (noch) nicht über höhere Mieteinnahmen kompensiert werden konnten.
Als reines Gedankenspiel: Im Index der kotierten Fonds SWIIT lag der Anteil der Finanzierungskosten am Gesamtertrag in den letzten Jahresberichten bei 3.6%. Der Nettoertrag und somit als Dividende ausschüttende Ertrag lag bei 53.1% der Erträge. Wenn nun bei gleichbleibenden Mieteinnahmen (was nicht anzunehmen ist), der Aufwand für die Finanzierung am Gesamtertrag um 4 Prozentpunkte steigen und die anderen Aufwandspositionen gleich bleiben würde, dann sänke die Dividendenrendite bei unverändertem Marktpreis der Anteile von derzeit 2.9% auf 2.7%. Wie bei den Bewertungen, wo Mietpreissteigerungen höhere Diskontierungssätze kompensieren müssen, müssen auch im operativen Geschäft höhere Finanzierungskosten durch operative Verbesserungen kompensiert werden: Sei es durch höhere Mieteinnahmen oder über eine Reduktion der anderen Aufwände.
In Summe bleibt die Einkommensseite ansprechend: Leerstände sind tief und zumindest nominal können Mieten sowohl bei Gewerbe als auch Wohnen in den nächsten Monaten erhöht werden. Gleichzeitig werden die nächsten 12-24 Monate zeigen, wie sich Bewertungen verhalten und wie Anlageprodukte mit den höheren Finanzierungskosten umgehen können.
Mit der Einführung der AMAS-Richtlinien zu den umweltrelevanten Kennzahlen für Immobilienfonds und insbesondere deren Fokus auf wenige, aber wichtige Kennzahlen, hat sich die Vergleichbarkeit zentraler Aspekte der Nachhaltigkeit stark verbessert.
Gewichtet nach Marktkapitalisierung sind für 89% des SWIIT und 75% des KGAST Kennzahlen zur Nachhaltigkeit verfügbar.
Für beide Indizes basiert der Energieträgermix zu mehr als 60% auf fossilen Brennstoffen.
Unterschiede bei Intensitäten sind nach Nutzungstypen erkennbar. Durch den Fokus auf Scope 1 & 2, also auf Emissionen und Energieverbrauch, die direkt oder indirekt den Immobilienbesitzer*innen zuzuweisen sind, weisen Anlageprodukte mit kommerzieller Hauptnutzung tiefere Intensitäten auf.
Wir erwarten eine Erweiterung der Reporting-Standards über die nächsten Jahre in Bezug auf S (Social) und graue Energie.
Während ein Teil des Universums der indirekten Schweizer Immobilienanlagen bereits seit einigen Jahren Ratings wie GRESB folgte, war das Rapportieren von Daten rund um ESG bei vielen Produkten sehr heterogen.1 Mit dem Ziel, die Transparenz für Investoren und Investorinnen und die Vergleichbarkeit von Anlageprodukten zu erhöhen, hat die Asset Management Association Switzerland (AMAS) im Mai 2022 ein Zirkular zur Berichterstattung von umweltrelevanten Kennzahlen bei Schweizer Immobilienfonds verfasst und somit den Weg in Richtung Vergleichbarkeit vorgegeben.2 KGAST hat sich mit einer Empfehlung den Bemühungen der AMAS angeschlossen.
Obwohl die Umsetzungsfrist noch läuft, hat bereits ein grosser Teil der Immobilienfonds und Anlagestiftungen sich in der Berichterstattung an den Vorgaben orientiert. Folgend erstellen wir einen ersten Vergleich über die Produkte hinweg. Im Fokus dieser ersten Analyse stehen die kotierten Immobilienfonds des SWIIT sowie die Anlagegruppen im KGAST Immo-Index.
Die Datenabdeckung umfasst bereits 89% des SWIIT
Die von der AMAS vorgegebene Umsetzungsfrist läuft noch bis Ende Jahr. Trotzdem hat bereits eine Mehrheit der Anlageprodukte umweltrelevante Kennzahlen publiziert. Die nachfolgende Grafik zeigt auf, wie sich die Datenabdeckung nach Indizes gewichtet nach Marktkapitalisierung unterscheidet. Anlageprodukte, die die Kennzahlen «Energieintensität» und «Intensität der Treibhausgasemissionen» ausweisen, werden zu «Kennzahlen verfügbar» gezählt.
Für 89% des SWIIT (34 von 41 Anlageprodukte) und 75% des KGAST Immo-Index (29 von 42 Anlageprodukte) sind die beiden Datenpunkte vorhanden.
Die hier beschriebene Datenabdeckung entspricht rein der Verfügbarkeit der Information und ist von der AMAS-Kennzahl «Abdeckungsgrad» klar zu unterscheiden. Der Abdeckungsgrad gibt auf Portfolio-Ebene Auskunft über den Anteil der Fläche der Liegenschaften, für den Verbrauchsdaten erhoben werden.3 Gewichtet nach Marktkapitalisierung beläuft sich der durchschnittliche Abdeckungsgrad des SWIIT auf 87.3% und derjenige des KGAST Immo-Index auf 77.5%. Insgesamt verfügt der SWIIT somit sowohl über mehr Produkte mit verfügbarer Information zur Nachhaltigkeit, als auch über eine ausführlichere Datengrundlage innerhalb dieser ausgewiesenen Kennzahlen. Es gilt zu beachten, dass die methodische Erfassung noch nicht in allen Fällen transparent ausgewiesen wird. Somit ist es für Investoren und Investorinnen nicht immer klar, ob es sich um gemessene Werte oder reine Modellierungen und Ableitungen aus Benchmarks handelt. Wir gehen davon aus, dass der Trend in Richtung Datenerfassung und Messung geht, damit die Erfolge der Massnahmen auch effektiv erfasst werden können.
Neben der Datenverfügbarkeit unterscheidet sich auch der Detailgrad der ausgewiesenen Kennzahlen. Gerade bei den Intensitäten weisen Anlageprodukte teilweise eine Aufschlüsselung hinsichtlich Scope 3 Emissionen bzw. Mieter-kontrolliertem Energieverbrauch aus. Zur besseren Vergleichbarkeit basieren die nachfolgenden Grafiken und Analysen auf Intensitäten, von denen Scope 3 Emissionen und Mieter-kontrollierter Energieverbrauch abgezogen wurde.
Grosser Anteil von fossilen Energieträgern am Energieträgermix
Der Energieträgermix ermöglicht eine Aufschlüsselung nach den unterschiedlichen Arten von Energieträgern und zeigt auf, wie gross der Anteil an fossilen Brennstoffen am gesamten Energieverbrauch des Portfolios ist. Um über alle Produkte vergleichbare Werte zu nutzen, fokussieren wir auf Scope 1 und 2.
Die nachfolgende Grafik beschreibt die gewichteten Anteile der Energieträger gemäss den Indizes und erlaubt durch die Farbkodierung eine Unterteilung in fossile und nicht-fossile Energieträger.
Die Grafik zeigt auf, dass beide Indizes eine ähnliche Verteilung der Energieträger aufweisen. In beiden Fällen belaufen sich die fossilen Energieträger auf mehr als 60% des gesamten Energieträgermix und die Hauptquelle von fossilen Brennstoffen ist jeweils Gas. Zum Vergleich: Der Wert fossil beheizter Gebäude für den gesamten Gebäudepark der Schweiz lag gemäss dem BFS im Jahr 2021 bei knapp 60%. Die rapportierten Daten gehen jedoch über die Heizung hinaus.
Gerade im Hinblick auf zukünftige Dekarbonisierung deutet dieser Anteil von 60% auf viel Handlungspotential hin. Elektrizität und Fernwärme können einen fossilen Anteil in der Primärenergie beinhalten. Einzelne Anlageprodukte weisen diesen Anteil im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichte bereits aus.
Die Werte der Indizes sind nach Marktkapitalisierung gewichtet. Mit einer Investition in den SWIIT sind somit heute 60% der Energiequellen der Investition fossil.
Energieintensität und Intensität der Treibhausgasemissionen
Die Berechnung von Intensitäten, also die Division von Kennzahlen wie der totalen Menge an Treibhausgasemissionen durch die Energiebezugsfläche, ermöglicht einen portfolioübergreifenden Vergleich der Nachhaltigkeitskennzahlen.
Die Energieintensität beschreibt, wie gross der Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Energiebezugsfläche oder vermietbarer Fläche ist. Die Intensität der Treibhausgasemissionen gibt Auskunft über die Menge an ausgestossenen CO2-Äquivalenten in Kilogramm pro Quadratmeter Energiebezugsfläche oder vermietbarer Fläche. Die Hauptnutzung der Portfolios ist ein wichtiger Aspekt der Vergleiche, da unterschiedliche Nutzungen unterschiedlich energieintensiv sind. Gerade bei kommerzieller Nutzung wird oft ein grosser Teil der Energie vom Mieter (Scope 3) verwaltet.
In der nachfolgenden Grafik ist die Verteilung der ausgewiesenen Intensitäten nach Hauptnutzung und Indizes anhand von Boxplots ersichtlich. Die Aufteilung nach Hauptnutzungsarten in der Grafik basiert bei Anlageprodukten des SWIIT auf dem Anteil der Mieterträgen aus Wohnen und auf den KGAST Sub-Indizes.
Anlageprodukte mit Hauptnutzung Wohnen weisen im Durchschnitt höhere Intensitäten auf als Produkte mit kommerzieller Nutzung. Diese Unterscheidung ist bei der Energieintensität darauf zurückzuführen, dass bei kommerziellen Liegenschaften wie Büro, Verkaufsflächen oder industriellen Liegenschaften in der Regel die Mieter*innen mehr Kontrolle über den anfallenden Energieverbrauch haben als bei Wohnliegenschaften und somit in Scope 3 abgedeckt sind.
Die Anlageprodukte mit den tiefesten Energieintensitäten haben entweder einen Fokus auf Lagerplatz-Vermietung – eine Branche, die insgesamt weniger energieintensiv ist – oder auf den Bereich Logistik und Hospitalität, wo grosse Teile des Energieverbrauchs auf Mieter-kontrollierten Verbrauch entfallen.
Um die ausgewiesenen Intensitäten in Bezug zu vergangenen Datenerfassungen zu setzen, lohnt sich ein Vergleich mit dem REIDA-Benchmarking-Portfolio von 2022.4 Das von REIDA untersuchte Portfolio umfasst 36 Immobilienportfolios mit insgesamt 3984 Bestandesliegenschaften. REIDA rapportiert eine durchschnittliche Energieintensität von 97.4 kWh/m², die leicht tiefer ist als die Medianwerte des SWIIT (102.8 kWh/m²) und des KGAST Immo Index (99.9 kWh/m²). Die durchschnittliche Intensität der Treibhausgasemissionen des REIDA-Portfolios beträgt 13.1 kg CO2eq/m² und ist somit ebenfalls niedriger als die Medianwerte aus der obigen Grafik (SWIIT 19.7 kg CO2eq/m², KGAST Immo Index 16.5 kg CO2eq/m²).
Es ist wichtig anzumerken, dass die Berechnung der oben ausgewiesenen Energieintensitäten derzeit auf der operativen Betriebsenergie der Immobilien basiert. Also die Energie, die für Raumwärme, Raumkühlung, Warmwasser und Allgemeinstrom gebraucht wird. Ein beachtlicher Teil des anfallenden Energieverbrauchs einer Immobilie ist jedoch auf die sogenannte «graue Energie» zurückzuführen, die im Bauprozess oder in Renovationen entsteht. Diese graue Energie beinhaltet nicht-erneuerbare Primärenergie, die für die Erstellung einer Liegenschaft benötigt wird.5 Im Sinne einer ganzheitlichen Beurteilung und Vergleichbarkeit der Klimafreundlichkeit eines Portfolios, wäre eine zusätzliche Ausweisung dieser grauen Energie wünschenswert. Ansonsten können Anlageprodukte mit Neubauprojekten ihre operativen Intensitäten senken, ohne die damit verbundene graue Energie zu deklarieren.
Anteil fossiler Energiequellen und CO2-Intensität sind korreliert
Die folgende Grafik zeigt die Korrelation der beiden Intensitäten auf. Nicht überraschend besteht eine deutliche positive Korrelation. Zudem ist die Aufteilung nach Nutzung klar ersichtlich.
Viele Portfolios haben im Rahmen ihrer Dekarbonisierungsstrategie einen Absenkpfad kommuniziert. Dies erlaubt zukünftig den Abgleich der Entwicklung mit den geplanten Werten.
Im Rahmen ihrer Dekarbonisierungsstrategie haben sich viele Anlageprodukte zum Ziel gesetzt, den Anteil fossiler Energieträger im Energieträgermix sukzessive zu reduzieren. Um besser zu verstehen, welchen Einfluss fossile Energieträger auf die umweltrelevanten Intensitätskennzahlen hat, zeigen die folgenden Grafiken rein deskriptiv die Korrelation auf.
Es ist ersichtlich, dass der Anteil fossiler Energieträger positiv mit beiden Intensitäten korreliert. Gleichzeitig zeigen die Korrelationskoeffizienten auf, dass der Zusammenhang zwischen der Intensität der Treibhausgasemissionen und den fossilen Energieträgern stärker ist.
Umweltrelevante Kennzahlen von AMAS nur ein erster Schritt
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Einführung der AMAS-Richtlinien zu den umweltrelevanten Kennzahlen für Immobilienfonds die Vergleichbarkeit zentraler Nachhaltigkeitskennzahlen deutlich verbessert hat. In den kommenden Jahren werden diese hoffentlich weiter vereinheitlicht. Es gibt weiterhin Aspekte, die dazu führen, dass es Unterschiede im methodischen Vorgehen gibt (Mehr dazu hier). Geschätzte und modellierte Werte, die bei manchen Produkten noch die Mehrheit ausmachen, dürften verschwinden. Jede*r Produktanbieter*in steht in der Pflicht, ein Datenmanagement aufzubauen, das die effiziente Messung der Fortschritte erlaubt.
Mit Blick auf umfassendere Standards wie GRESB dürfte sich der Teil Social (S) weiterentwickeln, der in den umweltrelevanten Kennzahlen (noch) nicht abgedeckt wird.
Die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS fokussieren auf den Energieverbrauch der Gebäude im Betrieb. Gemäss BFE fällt jedoch bis zu einem Viertel des Energiebedarfs in der Erstellung von Gebäuden an. Verschiedene Forschungspapiere (z.B. Priore et. al 2022) weisen zudem darauf hin, dass auch insbesondere im Bereich der grauen Energie Verbesserungen nötig sind, um die Klimaziele zu erreichen. Entsprechend erwarten wir, dass sich die Vorgaben anpassen und weiterentwickeln werden.
Alphaprop beinhaltet neu ein Modul mit allen umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS/KGAST. Dies ermöglicht transparente Analyse und Vergleich von ESG-Kriterien von indirekten Immobilienanlageprodukten. Alle gängigen Benchmarks sind ebenfalls enthalten.
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Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2022 bei CHF 160 Mrd. Das Universum setzt sich aus über 140 Anlageprodukten zusammen.
Die grössten 20 Anlageprodukte machen knapp die Hälfte des Nettovermögens aus.
Das Wachstum lag im Vergleich zu 2021 bei CHF 14.4 Mrd. oder +9.8%, wobei knapp die Hälfte der Zunahme durch Anlagegruppen von Anlagestiftungen erzielt wurde.
Nettovermögen von über CHF 160 Mrd.
Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform für die Geschäftsberichte 20221 und repräsentiert somit das Eigenkapital von Anlagegruppen von Anlagestiftungen, Immobilienfonds und kotierten Immobiliengesellschaften. Das Nettovermögen von 141 Anlageprodukten im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz erreichte 2022 über CHF 160 Mrd. Dabei konnte ein Wachstum von 14.4 Mrd. gegenüber den Werten von 2021 verzeichnet werden. Der Markt wird weiterhin vom Volumen weniger Produkte dominiert. Die 10 grössten Anlageprodukte (6 Anlagegruppen, 2 Fonds, 2 Immobiliengesellschaften) haben ein Nettovermögen von CHF 55 Mrd., was mehr als 34% des Gesamtwerts ausmacht. Die Top 20 machen knapp 50% des Nettovermögens des Marktes aus. Dies erklärt die Lücke zwischen dem Durchschnitts- und dem Medianwert des Nettovermögens, der bei 1,1 Mrd. bzw. 0.69 Mrd. liegt.
44% des Nettovermögens fallen auf Anlagestiftungen, 41% auf Immobilienfonds und 15.3% auf kotierte Immobiliengesellschaften.
Anlagestiftungen weisen das grösste Wachstum auf
Neben der Gesamtentwicklung ist insbesondere die Entwicklung nach Rechtsform und von einzelnen Anlageprodukten spannend. Der Markt hat im Jahr 2022 gedreht, und gerade bei den Immobilienfonds ging das Volumen der Kapitalerhöhungen im Vergleich zum Vorjahr markant zurück. Anlagestiftungen weisen mit + CHF 7.1 Mrd. Nettovermögen das grösste Wachstum auf. Das Nettovermögen von Immobilienfonds wuchs in Summe um + CHF 6 Mrd.
Die folgende Grafik zeigt die Anlageprodukte mit dem grössten Wachstum. Neben einzelnen Fonds mit Kapitalerhöhungen, handelt es sich primär um Anlagegruppen, die neue Anteile herausgegeben haben. Zudem thesauriert ein Teil der Anlagegruppen die Erträge, was automatisch zu einem Zuwachs des Nettovermögens führt.
5 Anlageprodukte hatten ein tieferes Nettovermögen/Eigenkapital als im Vorjahr. Bei 4 Produkten gab es leichte Kapitalverluste. Nur eine Anlagegruppe hatte wesentliche Rücknahmen (120 Mio.) zu verzeichnen, die das Volumen des Nettovermögens trotz Thesaurierung der Erträge und nicht realisierten Kapitalgewinnen reduzierte.
Das Wachstum des Nettovermögens kann durch nicht realisierte Kapitalgewinne (Aufwertung der Objekte), durch nicht ausgeschüttete, thesaurierte realisierte Erträge, oder durch Kapitalerhöhungen ausgelöst werden. Fonds und Anlagestiftungen wiesen 2022 nicht realisierte Kapitalgewinne von CHF 2.3 Mrd auf. Erträge von ca. CHF 1.1 Mrd. wurden bei Anlagegruppen thesauriert und CHF 9.2 Mrd. sind neu zugeflossen.2
Zusammenfassend war 2022 trotz des im Rahmen der Zinswende sich abschwächenden Interesses für indirekte Immobilienanlagen für Asset Manager ein erfolgreiches Jahr.Das Universum wuchs weiter, sowohl in Summe als auch in Bezug auf die Anzahl Anlageprodukte.
Fussnoten
1 Die Geschäftsberichte enthalten unterschiedliche Bilanzstichtage. Der Wert per Ende 2022 wird somit in der Tendenz unterschätzt.
2 Es handelt sich um die Veränderung gemäss des in 2022 publizierten Jahresberichts der Produkte. Die Summe repräsentiert nicht die Summe im Jahr 2022.; Kapitalerhöhungen sind daher teilweise auch im Jahr 2021 (z.B. Geschäftsjahr 30.06.2021 – 30.06.2022) erfolgt.
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Die neue Alphaprop-Version 1.8 ist da! Sie wartet insbesondere mit einem neuen Modul rund um “umweltrelevante Kennzahlen” auf. Daneben wurden die PDF-Reports zum Vergleich von 2 Produkten, dem Vergleich eines Produkts mit dem Benchmark und eines Portfolios mit dem Benchmark überarbeitet und die Anlagerendite in einen Anteil aus Nettoertrag und Kapitalertrag aufgeteilt ausgewiesen.
Modul ESG-Analyse
Die AMAS hat über einen Fachausschuss mit der Festlegung der umweltrelevanten Kennzahlen erste Richtlinien vorgegeben und ab Ende 2023 sind die Kennzahlen für alle Fonds zu publizieren. KGAST empfiehlt ihren Mitgliedern die Übernahme der AMAS-Kennzahlen. Dies schafft erstmals Vergleichsmöglichkeiten, auch wenn diese nicht perfekt sind.1
Wie sieht der Energieträgermix eines Produktes aus? Wie unterscheidet sich die Intensität von Treibhausgasemissionen im Vergleich mit dem Benchmark (z.B. SWIIT und KGAST)? Welches der ausgewählten Produkte hat die höchste GRESB-Bewertung? Mit dem neuen Modul können alle ESG-Kennzahlen nach AMAS/KGAST miteinander verglichen werden. Alle üblichen Benchmarks sind für einen Vergleich enthalten.
Ausgewiesene Kennzahlen:
Abdeckungsgrad
Energieträgermix
Intensität von Treibhausgasemissionen
Energieintensität
Energie- und Treibhausgasemissionen Intensitäten im Vergleich
GRESB Bewertung
Wie alle Daten in Alphaprop können auch die Daten zur Nachhaltigkeit als Excel exportiert werden. Derzeit erlauben die Daten Vergleiche und eine Standortbestimmung. Zukünftig werden insbesondere die Fortschritte auf dem Absenkpfad von Interesse sein.
Aufteilung der Anlagerendite in Anteil aus Nettoertrag und Kapitalertrag
Wie sieht die aus dem Nettoertrag erwirtschaftete Anlagerendite eines Produktes im Vergleich mit anderen aus? Diese Frage kann nun neu direkt in Alphaprop beantwortet werden. Anhand der Anlagerendite sowie mittels Werten aus der Erfolgsrechnung werden der Anteil Nettoertrag und Kapitalertrag an der Anlagerendite berechnet und grafisch dargestellt. Diese abgeleiteten Kennzahlen werden ebenfalls in den automatisch generierten PDF-Reports ausgewiesen.
Erweiterung Produktreports
Neben dem Vergleich eines Produktes mit einem Benchmark kann es spannend sein, zwei Produkte einander gegenüberzustellen und eine datengetriebene Zusammenfassung als PDF in wenigen Klicks zu erhalten.
Seit der Version 1.8 können in den automatisierten PDF-Reports zwei gewählte Produkte miteinander verglichen werden.
Inhaltlich wurden die Reports zudem erweitert. Neben der bisherigen Information zu Performance und Struktur sind neu zu finden:
10 grösste Liegenschaften nach Marktwert
Entwicklung Anlagerendite nach Ertragsart (aus Kapitalertrag oder aus Nettoertrag)
Übrigens: Unsere Produktreports können auch einzeln oder im Abo bezogen werden.
Erweiterung Portfolioreports
Unsere Portfolioreports stellen die Performance und Struktur eines hochgeladenen Portfolios im Vergleich mit einem gewählten Benchmark dar. Analog zu den Produktreports wurden sie um die Entwicklung der Anlagerendite nach Ertragsart erweitert.
Zudem können die Portfolioreports neu auch als Excel heruntergeladen werden, um die Daten weiterzuverwenden oder den Report mit zusätzlichen, eigenen Informationen zu ergänzen.
Übrigens: Unsere Portfolioreports können auch im Abo bezogen werden (z.B. quartalsweise oder halbjährlich).
Fussnoten
1 Im Bereich der Datenerfassung, Messung und Berechnung wird es auch mit den AMAS-Kennzahlen Unterschiede geben. Diese Präsentation weist auf diese Problematik hin.
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Solide Performance in einem herausfordernden Umfeld
Per Ende April liegt der Index der kotierten Fonds SWIIT YTD bei 1.24%, die kotierten Aktien (REAL) liegen bei einem Plus von 4.07%.
Die angewendeten realen Diskontierungssätze sind im Vergleich zum Vorjahr nochmal leicht gesunken.
Nach Jahren mit sehr hohen Anlagerenditen sind die Werte für Ende 2022 tiefer. Über 50 Fonds und Anlagestiftungen von Anlagegruppen lag die Anlagerendite im Schnitt bei 4.09%. Unter Berücksichtigung der Inflation liegt noch eine reale Anlagerendite von 1% vor.
Im Durchschnitt setzt sich die Anlagerendite von 4.09% zusammen aus 3.22% aus dem Nettoertrag und 0.87% aus realisierten und nicht-realisierten Kapitalgewinnen. Dabei fällt eine grosse Streuung zwischen den Produkten auf.
Die Jahresberichte und die entsprechenden Bewertungen wurden dieses Jahr mit Spannung erwartet. Ein grosser Teil der Jahresberichte der Fonds, Anlagestiftungen und Immobiliengesellschaften, welche das Jahr per 31. Dezember abschliessen, wurden inzwischen publiziert. Entsprechend kann eine Übersicht erstellt werden.
Der Markt der kotierten Immobilienanlagen hat sich in den ersten 4 Monaten 2023 nach klaren Abschlägen im Jahr 2022 gut gehalten. Per Ende April liegt der Index der kotierten Fonds SWIIT YTD bei 1.24%, die kotierten Aktien (REAL) liegen bei einem Plus von 4.07%. Im Vergleich über 10 Jahre liegen die kotierten Fonds unter der Performance des KGAST Immo Index.
Leicht sinkende reale Diskontierungssätze
Die angewendeten realen Diskontierungssätze sind im Vergleich zum Vorjahr nochmal leicht gesunken. Die in der Bewertung angewendete Inflationserwartung, die sich im Unterschied zwischen dem realen und dem nominalen Diskontierungssatz widerspiegelt, wurde in vielen Fällen im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte erhöht. Daher beziehen wir nur Produkte in die Analyse mit ein, für die der reale Diskontierungsatz ausgewiesen wird oder dieser hergeleitet werden kann. 51 Anlageprodukte sind im Wert für Q4 2022 enthalten. Im Median ist der reale Disktontierungssatz um weitere 9 Basispunkte gesunken.
Anlagerenditen gehen zurück
Nach Jahren mit sehr hohen Anlagerenditen aufgrund von Kapitalgewinnen, sind die Werte für Ende 2022 tiefer. Über 50 Fonds und Anlagestiftungen von Anlagegruppen ergibt sich im Durchschnitt (ungewichtet) eine Anlagerendite von 4.09%. Bedenkt man eine Inflation von ca. 3%, bleibt im Schnitt noch eine reale Anlagerendite von 1%. Die folgende Grafik zeigt die Anlagerenditen der 50 Gefässe (Immobilienfonds und Anlagegruppen), welche per 31.12. Das Geschäftsjahr abgeschlossen haben. Wir teilen entsprechend der Erfolgsrechnung die Anlagerendite in einen Teil aus dem Nettoertrag und einen Teil aus Kapitalgewinnen und -verlusten auf. Total umfassen die Gefässe Objekte mit einem Marktwert von über CHF 63 Mrd. und ein Nettovermögen von über CHF 50 Mrd. Sie machen ca. 38% des Marktes der Fonds und Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien Schweiz aus.
Im Durchschnitt wurden 3.22% über den Nettoertrag erwirtschaftet. 0.87% kommen aus realisierten und nicht-realisierten Kapitalgewinnen. Auffallend ist die grosse Streuung. 50% der Anlageprodukte bewegen sich zwischen 3.6% und 5.1% Anlagerendite. Neben den typischerweise kleinen Gefässen am oberen Rand fallen nun auch verschiedene Anlageprodukte mit Abwertungen und einer negativen Anlagerendite auf. Neben einem Fonds mit Fokus Tessin sind es vor allem Produkte mit kommerziellen Objekten, welche Abwertungen verzeichneten.
Leichte Aufwertungen bei Wohnen, Kommerz konstant
Werden bei Anlageprodukten mit Angaben zu den Gestehungskosten (primär Immobilienfonds) die Bewertungsveränderung nach Nutzung verglichen, zeigt sich, dass Wohnobjekte im Vergleich zum Vorjahr mit 1.8% höher bewertet wurden. Die Bewertungen von kommerziellen Objekten blieben marktwertgewichtet unverändert. Nach Region fällt auf, dass Objekte im Tessin, wenn auch nur in tiefer Zahl in den Daten vertreten, im Schnitt über alle Nutzungen abgewertet wurden. Leerstände in den Portfolios gingen über alle Nutzungen zurück. Entsprechend konnten über alle Gefässe Mieteinnahmen auch Like-for-Like gesteigert werden.
In Summe hält sich der Hauptteil der Anlageprodukte auch im Umfeld mit höheren Zinsen gut. Es wird interessant sein zu verfolgen, wie die steigenden Finanzierungskosten die Anlagerendite beeinflussen und ob und in welchem Umfang die inflationsbedingt zu erwartenden höheren Mieten erzielt werden können.
Quellen
Alphaprop Datenuniversum
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Erträge aus Fonds mit direktem Grundbesitz sind für private AnlegerInnen steuerfrei und die Vermögenssteuer kommt nur stark reduziert zur Anwendung.
Im Universum der 41 kotierten Fonds halten 24 Fonds die Liegenschaften hauptsächlich direkt.
Die Analyse zeigt beispielhaft auf, dass durch die Steuerbefreiung Unterschiede zwischen der Dividendenrendite und der um Vermögens- und Einkommenssteuer bereinigten Dividendenrendite von bis zu 2 Prozentpunkte auftreten können.
Neben den steuerlichen Aspekten bleibt die Analyse der Portfolios der Fonds zentral.
Im ersten Quartal macht man sich gerade als private Investorin Gedanken zur alljährlichen Steuererklärung. Die steuerlich ungleiche Behandlung von Immobilienfonds mit direktem oder indirektem Grundbesitz ist eine von privaten Investoren oft unterschätzte Eigenheit des Marktes. In dieser Kurzanalyse zeigen wir auf, wieso es sich für private Investoren mit Wohnsitz in der Schweiz lohnt, den direkten Grundbesitz in die Analyse von Anlageprodukten einfliessen zu lassen. Im Universum der 41 kotierten Fonds halten 24 Fonds die Liegenschaften hauptsächlich direkt. Gerade jüngere Gefässe wurden mit direktem Grundbesitz aufgesetzt, während ältere Fonds typischerweise die Immobilien über Immobiliengesellschaften halten.
Direkter versus indirekter Grundbesitz
Immobilienfonds können die Liegenschaften entweder über Immobiliengesellschaften indirekt oder als direkten Grundbesitz halten. Dies hat unterschiedliche Steuerfolgen für Privatanleger. Die folgende Grafik zeigt die Unterschiede in der steuerlichen Behandlung exemplarisch auf. Die Unterschiede in der Besteuerung innerhalb des Fonds beeinflussen die Steuerbelastung und den Nettoertrag. Die Auswirkungen sind komplex und abhängig von verschiedenen Faktoren, wie den Standort-Kantonen.1 Im Rahmen dieser Analyse fokussieren wir nur auf die Unterschiede für private Investoren. Diese bezahlen auf die Dividende bei direktem Grundbesitz keine Einkommensteuer, beziehungsweise nur auf die Erträge, die die Erträge aus direktem Grundbesitz übersteigen. Zudem kommt eine reduzierte Vermögenssteuer zur Anwendung.
Besteuerung bei Immobilienfonds mit indirektem und direktem Grundbesitz (angepasst von KPMG 2018)
Steuerliche Folgen sind beachtlich
Die folgende Analyse vergleicht beispielhaft und vereinfacht die Situation eines privaten, verheirateten Ehepaars ohne Kinder, das privat in Immobilienfonds investiert. Wir rechnen mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 200’000 und einem steuerbaren Vermögen von CHF 1 Mio. wohnhaft in der Stadt Zürich. Die marginale Einkommensteuer liegt bei ca. 35% d.h. ein zusätzlicher Einkommensfranken wird zu 35% versteuert. Die marginale Vermögenssteuer liegt bei ca. 0.33%, d.h. auf zusätzliche CHF 10’000 werden 33 Franken fällig. Der Grenzsteuersatz steigt mit höheren Werten gemäss dem Rechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) beim Einkommen auf maximal 39.8% und beim Vermögen auf 0.64%.
Wir vergleichen nun die Dividendenrendite der Anlageprodukte mit der Dividendenrendite korrigiert für die steuerlichen Aspekte2. Wir gehen davon aus, dass 35% des Steuerwerts der Dividende, die dem Ehepaar ausgeschüttet werden, als Einkommenssteuer abfliessen. Wir erachten die Vermögenssteuer als gegeben. Wenn der Steuerwert der Anteile bei 0 liegen würde, erachten wir dies als zusätzliche Performance von 33 Basispunkten durch die gesparte Vermögenssteuer.
Die folgende Grafik zeigt die Unterschiede nach Nutzung für kotierte Fonds exemplarisch auf. Wir zeigen kommerzielle Fonds3 mit direktem Grundbesitz im Vergleich zu kommerziellen Fonds mit indirektem Grundbesitz, welche in 2022 kein Kapital im Rahmen des Kapitaleinlageprinzips (KEP) steuerbefreit ausbezahlt haben. Da kommerzielle Fonds die höchsten Dividendenrenditen aufweisen, ist der Einfluss der Besteuerung absolut am grössten und geht von -1.6 Prozentpunkten (volle Besteuerung) bis +0.33 Prozentpunkte (Steuerbefreite Dividende, Steuerwert nahe 0). Aber auch bei gemischten Fonds und Wohnfonds sind die Unterschiede zwischen der Dividendenrendite und der Dividendenrendite unter Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte beachtlich.
Dieser beispielhafte Vergleich ist auch für Fonds mit Fokus auf andere Nutzungsarten möglich. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Interesse an den entsprechenden Grafiken haben: contact@alphaprop.ch.
Ist der Aspekt bereits im Preis enthalten und daher irrelevant?
Bieten Fonds mit direktem Grundbesitz eine Überperformance für private Investoren im Vergleich zu einer Investition in den Gesamtmarkt? Fonds unterscheiden sich nicht nur in der steuerlichen Behandlung, sondern auch im Portfolio oder der operationellen Effizienz. In der Tendenz sind es eher die älteren Anlageprodukte, welche die Objekte indirekt halten. Diese verfügen oft über Objekte an hervorragenden Lagen und konnten gerade in den letzten Jahren von beachtlichen Kapitalgewinnen profitieren. Daher ist eine abschliessende Aussage schwierig und die Analyse der Anlageprodukte zentral. Eine um 1-2 Prozentpunkte höhere steuerbereinigte Dividendenrendite ist beachtlich. Der Index aller kotierten Schweizer Immobilienfonds SWIIT hatte im Schnitt über die letzten 20 Jahre eine jährliche Performance von 5%.
Der nach Volumen grösste Teil der Marktakteure im Markt der indirekten Immobilien, institutionelle Investoren und Vorsorgeinstitutionen, profitiert nicht vom steuerlichen Vorteil und über ein Drittel der Investoren sind rein passiv orientiert. Wenn man davon ausgeht, dass der Markt von diesen institutionellen Akteuren wesentlich beeinflusst wird, dürfte der Steueraspekt nicht vollständig im Preis reflektiert sein. Somit ist davon auszugehen, dass es sich für private Investoren lohnt, den Aspekt des direkten Grundbesitzes zumindest in die Beurteilung von Anlageprodukten mit einzubeziehen.
Zusammenfassend zeigt unsere Kurzanalyse, dass die steuerlichen Aspekte in Bezug auf den direkten Grundbesitz bei Immobilienfonds für private Investorinnen und Investoren einen erheblichen Einfluss auf die Rendite nach Steuern haben und es sich lohnt, diesen Aspekt zu beachten.
2 Die Möglichkeit zur steuerbefreiten Rückzahlung von Fondskapital als Ausschüttung wird als Vereinfachung ignoriert.
3Dieser beispielhafte Vergleich ist auch für Fonds mit Fokus auf andere Nutzungsarten möglich. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Interesse an den entsprechenden Grafiken haben: contact@alphaprop.ch.
Hinweis: Die in diesem Artikel aufgeführten Informationen stellen keine Anlageberatung oder Kaufempfehlung dar.
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