Dividendenrenditen von Schweizer Immobilienfonds

12.07.2022 | Dr. Thomas Spycher, Iryna Levytska

Zusammenfassung

  • Die Kurse der kotierten Schweizer Immobilienfonds haben in den ersten 6 Monaten des Jahres 2022 deutlich nachgegeben.
  • Die Dividendenrendite stiegen im Durchschnitt um 38 Basispunkte oder 15,2%.
  • Die Verschiebung verlief über alle Fonds und alle Nutzungen.
  • Die Dividendenrenditen haben im Durchschnitt ein ähnliches oder sogar höheres Niveau erreicht, als die Dividendenrendite von ausschüttenden Anlagestiftungen innerhalb des KGAST Immo-Index der gleichen Nutzung.

Mit der Veränderung des Zins­umfelds und der Erhöhung des Leit­zinses der SNB um 50 Basis­punkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilien­anlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsen­kotierten Immobilien­fonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilien­aktien ver­zeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungs­sätze und damit steigender Immobilien­bewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vorder­grund.

Starker Anstieg der Dividendenrenditen

Da sich die Dividenden­rendite (bei gleich­bleibender nominaler Aus­schüttung) umgekehrt proportional zum Aktien­kurs verhält, hat diese Kurs­veränderung zu einem Anstieg der Dividenden­rendite geführt. Die nominale Dividenden haben sich, abgesehen von einer Aus­nahme, nur leicht negativ oder positiv verändert.

Die nach­stehende Grafik zeigt die Dividenden­rendite für jeden kotierten Fonds mit Werten vom Jahres­anfang und vom letzten Montag (11.07.2022). Die durch­schnittliche Dividenden­rendite stieg um 38 Basis­punkte von 2,5% auf 2,88%. Die Grafik zeigt, dass die Renditen bei 39 von 40 Fonds gestiegen sind und sich das Niveau fast durch­gängig verändert hat.

Anstieg der Rendite über alle Objektarten

Die Ausschüttungs­renditen unter­scheiden sich deutlich nach Nutzungs­art. Gewerbe­immobilien weisen dabei höhere Renditen auf, die in der Regel mit einem höheren Risiko verbunden sind. Wir ordnen die Fonds nach dem Anteil der Gewerbe­immobilien im Fonds­portfolio ein. „Wohnen“, „Geschäft“ und „Gemischt“. Die Dividenden­renditen von Wohn­immobilien­fonds stiegen im Durch­schnitt um 28 Basis­punkte, gemischte Fonds um 28 Basis­punkte und gewerbliche Fonds um 50 Basis­punkte. Für jede Nutzung lag der relative Anstieg der Dividenden­rendite im Bereich von 13-18%.

Niveau der Dividendenrendite nun ähnlich wie KGAST Immo-Index

Anlages­tiftungen sind für viele Pensions­kassen das bevor­zugte Instrument für in­direkte Immobilien­anlagen. Der Kurs von Anlage­stiftungen ist in der Regel weniger volatil, da sie zum NAV gehandelt werden und somit keine Agios/Disagios auf­bauen. Die Dividenden­rendite von Anlage­stiftungen (nur aus­schüttende Anlage­gruppen) bietet einen groben Ver­gleich des aktuellen Niveaus der Dividenden­renditen. Im Allgemeinen liegen die Dividenden­renditen der Fonds inzwischen auf dem Niveau der Dividenden­renditen der Anlage­stiftungen oder sogar darüber. Eine Aussage über die Qualität der zugrunde­liegenden Anlagen und damit über das Risiko ist nicht möglich. Der Vergleich gibt aber einen groben Anhalts­punkt über das aktuelle Rendite­niveau.

Durch­schnittliche Dividenden­rendite 01.01.2022 Durch­schnittliche Dividenden­rendite 08.07.2022 Veränderung in Basispunkten (in %) Aus­schüttungs­renditen KGAST Sub-Indices 2021
Commercial 3.48% 3.99% 51bps (+15%) 2.82%
Mixed 2.09% 2.47% 38bps (+18%) 2.31%
Residential 2.08% 2.36% 28bps (+ 13%) 2.33%
Anmerkung: Fondsdaten per 11.07.2022. KGAST Ausschüttungsrenditen 2021 verwenden nur ausschüttende Anlagegruppen und sind mit dem jeweiligen KGAST-Index gewichtet. Da viele Anlagestiftungen thesaurierend sind, bietet der Wert nur einen groben Vergleich.

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