Erträge und Aufwände bei Immobilienfonds im Detail

12.07.2022 | Dr. Thomas Spycher, Iryna Levytska

Zusammenfassung

  • Schweizer Immobilienfonds generieren jährlich Erträge von CHF 3.4 Mrd.
  • 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge bleiben nach dem Begleichen aller Aufwände als Nettoertrag übrig. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf.
  • Knapp 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte.
  • Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwandsposition aus (wobei teilweise die Vergütung der Depotbank mitenthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwandposten.

Mit der Zinswende verschiebt sich der Fokus vermehrt weg von der Auf­wertung, hin zu Cash Flows. Alle 62 Schweizer Immobilien­fonds generierten in ihrem letzten Geschäfts­jahr (2022 oder 2021 je nach Bilanz­stich­tag) in Summe Erträge von knapp CHF 3.4 Mrd. für ihre Anleger. In diesem Beitrag beleuchten wir die Zusammen­setzung der Erfolgs­rechnungen der Fonds. Die Information wird strukturiert erhoben und die Konten anhand eines ein­heitlichen Konten­plans zugewiesen, damit die Positionen der Erfolgs­rechnung vergleich­bar werden. Für alle Fonds wird der letzte verfüg­bare, ge­prüfte Geschäfts­bericht verwendet.

Die Ertrags­struktur ist, wenig überraschend, mit 96.1% deutlich von Miet­ein­nahmen dominiert. Der Rest besteht zu grossen Teilen aus Ein­käufen in laufende Erträge bei Kapital­erhöhungen.

Die Auf­wände sind deutlich frag­mentierter. Folgende Grafik zeigt die stan­dar­di­sierten Positionen der letzten Erfolgs­rechnung von allen 62 Fonds als Anteil der totalen Erträge von CHF 3.38 Mrd.

Folgendes fällt besonders auf:

  • 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge bleiben nach dem Begleichen aller Aufwände als Nettoertrag übrig. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf.
  • Der Nettoertrag lag im Durchschnitt über alle Gefässe bei 2.3% des Liegenschaftswertes der Bilanz Ende Jahr (die Mietzinseinnahmen lagen bei 4.1% des Bilanzwertes der Liegenschaften).
  • Gut 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte.
  • Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwandsposition aus (wobei teilweise die Vergütung der Depotbank mitenthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwandposten.

Deutliche Unterschiede nach Nutzung

Wir weisen jedem Fonds ent­sprechend des Anteils des Markt­werts am Liegenschafts­port­folio in kommerziellen Gebäuden einen Fokus zu. Gefässe mit unter 20% kommerziellem Markt­wert werden als Residential (31 Fonds), 20-60% als Mixed (16 Fonds) und >60% als Commercial (15 Fonds) ein­geordnet.

Bei kommerziellen Fonds bleibt mit 61.4% des Total Ertrags ein im Vergleich zu Gemischten (56.9%) und Wohn­fonds (52.9%) als Netto­ertrag übrig. Woher kommen diese Unter­schiede nach Nutzung? Die folgende Grafik zeigt die Aufwand­positionen als Anteil am Total Ertrag nach Fonds-Typ. Der klar höhere Wert ist primär auf 2 Aufwand­positionen zurückzuführen: Der Anteil der Erträge für Unterhalt und für Steuern und Abgaben ist wesentlich tiefer bei kommerziellen Gefässen. Bei den anderen Positionen gibt es keine wesentlichen Unter­schiede, die die Differenz wesentlich erklären könnten.

Die Kurzanalyse zeigt, dass der Teufel im Detail liegt. Es gibt grosse Unterschiede zwischen den Fonds. Die Analyse ist eine eindimensionale Betrachtung mit Fokus auf den Anteil am Ertrag und gibt erste Einblicke. Für abschliessende Vergleiche bedarf es aber weitere, mehrdimensionaler Vergleiche.

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