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Mit der Zinswende verschiebt sich der Fokus vermehrt weg von der Aufwertung, hin zu Cash Flows. Alle 62 Schweizer Immobilienfonds generierten in ihrem letzten Geschäftsjahr (2022 oder 2021 je nach Bilanzstichtag) in Summe Erträge von knapp CHF 3.4 Mrd. für ihre Anleger. In diesem Beitrag beleuchten wir die Zusammensetzung der Erfolgsrechnungen der Fonds. Die Information wird strukturiert erhoben und die Konten anhand eines einheitlichen Kontenplans zugewiesen, damit die Positionen der Erfolgsrechnung vergleichbar werden. Für alle Fonds wird der letzte verfügbare, geprüfte Geschäftsbericht verwendet.
Die Ertragsstruktur ist, wenig überraschend, mit 96.1% deutlich von Mieteinnahmen dominiert. Der Rest besteht zu grossen Teilen aus Einkäufen in laufende Erträge bei Kapitalerhöhungen.
Die Aufwände sind deutlich fragmentierter. Folgende Grafik zeigt die standardisierten Positionen der letzten Erfolgsrechnung von allen 62 Fonds als Anteil der totalen Erträge von CHF 3.38 Mrd.
Folgendes fällt besonders auf:
Wir weisen jedem Fonds entsprechend des Anteils des Marktwerts am Liegenschaftsportfolio in kommerziellen Gebäuden einen Fokus zu. Gefässe mit unter 20% kommerziellem Marktwert werden als Residential (31 Fonds), 20-60% als Mixed (16 Fonds) und >60% als Commercial (15 Fonds) eingeordnet.
Bei kommerziellen Fonds bleibt mit 61.4% des Total Ertrags ein im Vergleich zu Gemischten (56.9%) und Wohnfonds (52.9%) als Nettoertrag übrig. Woher kommen diese Unterschiede nach Nutzung? Die folgende Grafik zeigt die Aufwandpositionen als Anteil am Total Ertrag nach Fonds-Typ. Der klar höhere Wert ist primär auf 2 Aufwandpositionen zurückzuführen: Der Anteil der Erträge für Unterhalt und für Steuern und Abgaben ist wesentlich tiefer bei kommerziellen Gefässen. Bei den anderen Positionen gibt es keine wesentlichen Unterschiede, die die Differenz wesentlich erklären könnten.
Die Kurzanalyse zeigt, dass der Teufel im Detail liegt. Es gibt grosse Unterschiede zwischen den Fonds. Die Analyse ist eine eindimensionale Betrachtung mit Fokus auf den Anteil am Ertrag und gibt erste Einblicke. Für abschliessende Vergleiche bedarf es aber weitere, mehrdimensionaler Vergleiche.
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