Eine ESG-Übersicht bei Immobilien-Anlagestiftungen

28.09.2021 | Dr. Thomas Spycher, Maria Stoelben

Zusammenfassung

  • ESG wurde zu einem Kernelement der Analyse von indirekten Immobilienanlagen. 96% der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index nehmen explizit dazu Stellung.

  • Eine Mehrheit im KGAST Immo-Index hat die UN Principles for Responsible Investment unterzeichnet und verpflichtet sich damit nachhaltigem Handeln.

  • Über ein Drittel der Anlagegruppen mit 61% der Assets nutzen einen spezifischen Benchmark wie GRESB oder SSREI.

  • Zwei Drittel der Anlagegruppen kommunizieren eine ESG-Strategie. Jedoch nur 9 definieren und kommunizieren klar messbare Ziele.

  • Das datenbasierte jährliche Reporting wird von mehr als der Hälfte der Anlagegruppen erstellt. Jedoch liegt der Fokus klar auf „Environment“. Datenbasierte Zeile und die datenbasierte Dokumentation der Zielerreichung fehlen für „Social“.

Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Die kürzlich publizierte Swiss Sustainable Investment Market Study 2021 zeigt, dass in 2020 bereits 52% des Schweizer Fondsmarktes Nachhaltigkeit im Investitionsprozess berücksichtigen. Gemäss dem Bundesamt für Energie sind Gebäude für rund 40% des Energieverbrauchs und rund einen Drittel der CO2-Emissionen in der Schweiz verantwortlich. Daher erstaunt es nicht, dass gerade Anlageprodukte im Segment Immobilien bei Anlageentscheidungen zum Thema ESG (Environmental, Social, Governance) zunehmend unter die Lupe genommen werden.

Obwohl Bestrebungen von verschiedenen Seiten bestehen, bleibt der Vergleich der Gefässe in Bezug auf ESG herausfordernd. Noch immer fehlt ein einheitliches, strukturiertes Vorgehen, welcher es erlaubt, die drei Teilbereiche von ESG zwischen Anlageprodukten zu vergleichen. Im Rahmen dieser Analyse vergleichen wir die Anlageprodukte des KGAST Immo-Index in Bezug auf die Teilbereiche von ESG.

Methodik

In dieser Analyse wurden die 37 Anlagegruppen des KGAST Immo-Index im Hinblick auf die verfügbaren Informationen zu ESG untersucht. Governance unter der ESG-Leitidee wurde als das Vorhandensein sowie die transparente Kommunikation bezüglich der Bemühungen in Richtung einer ökologisch und sozial nachhaltigen Immobilien-Anlagestiftung definiert. Darunter versteht sich beispielsweise die Veröffentlichung von ESG-Informationen, die Unterzeichnung der Principles for Responsible Investment, die Teilnahme an ESG-Benchmarks und die Transparenz hinsichtlich der ESG-Strategie. Letzteres wurde mittels zwei strategischer und zwei operativer Aspekte analysiert. Die strategische Ebene umfasst, ob die Anlagegruppe eine Strategie hat sowie über diese berichtet wird und ob dazu datenbasierte Ziele veröffentlicht werden. Ein Beispiel hierfür ist die Definition eines CO2-Absenkungspfades oder die Erhebung der Mieterzufriedenheit durch KPIs. Die operative Ebene untersucht, ob die Anlagestiftung über Fortschritte zu Bemühungen bezüglich Nachhaltigkeit berichtet und ob jährlich ein datenbasiertes Reporting veröffentlicht wird. Beispielsweise kann dies die Publikation von CO2-Emissionen, das datenbasierte Aufzeigen der Fortschritte in Bezug auf den CO2-Absenkungspfad oder die transparente Ausweisung der Energieträger für die Heizungen des Portfolios umfassen.

ESG Reporting - Kanäle und Medien

Die Governance-Ebene umfasst organisatorische wie auch normative Elemente und bildet die Basis für die Festlegung und Steuerung der ESG Strategie. So stellt auch die Entwicklung sowie Veröffentlichung von Informationen zur Nachhaltigkeit der Anlagestiftung einen integralen Bestandteil auf Stufe Governance dar. Ca. 96% der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index stellen Informationen zur Nachhaltigkeit in verschiedenen Kommunikationskanälen zur Verfügung. Das meistgebrauchte Medium ist der Jahresbericht, in welchem 15 Anlagegruppen des KGAST Immo-Index explizit ESG beleuchten. Die Gewichtung nach Marktkapitalisierung zeigt jedoch, dass vor allem grössere Anlagestiftungen auf zusätzliche Dokumente zurückgreifen, wie beispielsweise den Data Report oder den Immobilienbericht, um über Nachhaltigkeit zu berichten. Dies hängt auch damit zusammen, dass Anlagestiftungen mit Anlagegruppen in unterschiedlichen Assetklassen den Jahresbericht generell halten um die Übersichtlichkeit zu gewährleisten. Folgende Grafik zeigt die Übersicht des Reportings nach Anzahl Anlagegruppen und nach der Gewichtung im KGAST Immo-Index.

Principles for Responsible Investment (PRI)

Die UN „Principles for Responsible Investment“ (PRI) bieten ein Rahmenwerk, um über die ESG-Governance und Aktivitäten zu berichten. Durch die Unterzeichnung der PRI verpflichtet sich ein Asset Manager, dass ESG-Themen in Entscheidungsprozesse miteinfliessen und aktiv verfolgt werden, die Transparenz zu ESG-Themen gefördert wird, die Umsetzung der Prinzipien aktiv unterstützt wird und Fortschritte und Aktivitäten offengelegt werden. Im KGAST Immo-Index, welcher nach Marktkapitalisierung gewichtet wird, werden ca. 72% der Vermögen von PRI-Unterzeichnern investiert. Dies umfasst 23 von 37 Anlagegruppen. Somit verpflichtet sich eine Mehrheit der Anlagegruppen einer nachhaltigen Unternehmensführung und Anlagepolitik. Primär grössere Asset Manager, welche auch andere Assetklassen abdecken, sind Unterzeichner der PRI.

ESG-Benchmarks: GRESB & SSREI

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ist einer der führenden Marktstandards für die Nachhaltigkeitsbewertung (ESG) von Immobilienwerten und -finanzprodukten. Es handelt sich hierbei um einen standardisierten Benchmark, wobei zahlreiche Kriterien – messbar sowie nicht-messbar – berücksichtigt werden, um anschliessend ein Rating zu verteilen. Ca. 38% des KGAST (vertreten durch 11 Anlagestiftungen) nehmen am GRESB-Assessment teil und erhalten ein entsprechendes Rating. GRESB verlangt genaue Daten und was beachtliche interne Aufwände in der Datenaufbereitung erfordert. SSREI ist eine Schweizer Alternative, welche sich zum Ziel setzt eine Beurteilung der Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienbestands zu ermöglichen. Bisher haben 2 Anlagegruppen angekündigt, den SSREI-Benchmark zu nutzen.
Anlagestiftungen mit einem vergleichsweise überschaubaren Kreis von Pensionskassen als Anleger können das Thema ESG möglicherweise im direkten Austausch mit den Anlegern diskutieren und Fortschritte kommunizieren, ohne dass zwingend nach einem internationalen Standard rapportiert wird. Dennoch steigt auch hier das Bedürfnis nach Vergleichbarkeit und datengetriebenem Reporting.

ESG Governance und Transparenz

Ein erster Blick in die Veröffentlichung von ESG Informationen hat gezeigt, dass die meisten Anlagestiftungen im KGAST Immo-Index zu ihrer Nachhaltigkeit berichten. Doch welche Informationen werden genau zur Verfügung gestellt? Sofern Informationen veröffentlicht werden, haben diese einen starken Fokus auf Umweltthemen. Keine der Anlagestiftungen veröffentlicht Informationen zu sozialer Nachhaltigkeit in den vier Ebenen, wenn nicht auch Umweltaspekte genannt werden. Des Weiteren werden soziale Aspekte hauptsächlich qualitativ in der Strategie oder mit der Kommunikation von Aktivitäten behandlet. Datenbasierte Ziele oder ein datenbasiertes jährliches Reporting wird lediglich zu Umweltthemen mit Fokus auf CO2-Emissionen über alle Anlagestiftungen hinweg veröffentlicht. Insbesondere hervorzuheben ist, dass lediglich ca. 33% der Anlagestiftungen datenbasierte Ziele veröffentlichen. Dies macht einen quantitativen Vergleich der Ambitionen der Anlagestiftungen bezüglich Nachhaltigkeit für Stakeholder sehr schwierig.

Konzeptionelle Richtlinien ermöglichen Vergleiche

Der zunehmende Augenmerk auf den Nachhaltigkeitsgedanken zeigt sich somit auch bei indirekten Immobilienanlagen. Aus einer Analyseperspektive fehlt jedoch weiterhin ein definierter Datenstandart, welcher eine Vergleichbarkeit ermöglicht. Die einfache Analyse des KGAST Immo-Index verdeutlicht, dass Raum für Verbesserung besteht. Derzeit wird primär auf den Teil “Environment” fokussiert. Bei Immobilien liegt ein starkes Gewicht auf die Emissionen auf der Hand, dennoch enthält eine umfassende ESG-Strategie neben Governance gerade auch soziale Aspekte.