Alphaprop Insights : Les investissements immobiliers indirects entre réglementation et attractivité du marché

En Suisse, plusieurs initiatives en matière de politique du logement sont actuellement en discussion au niveau cantonal et communal – par exemple l’initiative pour la protection du logement à Zurich. Dans l’ensemble, ces développements indiquent un renforcement de la protection des locataires. Dans le cadre de notre webinaire, nous avons examiné avec des experts l’impact potentiel de ces tendances sur les investissements immobiliers indirects.

Un environnement de marché fort, des risques croissants : Où en est le secteur du logement aujourd’hui

Thomas Spycher d’Alphaprop a commencé par montrer que 2025 est jusqu’à présent une année forte pour les placements immobiliers indirects : des afflux de capitaux importants, une nouvelle phase de taux d’intérêt bas et une forte demande de placements immobiliers indirects assurent une performance stable.

Les fonds immobiliers et les fondations d’investissement ont déjà levé environ 4-5% de nouveaux capitaux. Ces capitaux sont principalement dirigés vers le secteur résidentiel, où les plus-values ont généré la majeure partie des rendements au cours des dix dernières années. Des centres comme Zurich, Genève et Lausanne ont été les principaux moteurs de cette croissance. Mais c’est précisément sur ces marchés que de nouvelles tentatives de réglementation se font jour, en particulier l’initiative zurichoise pour la protection du logement, qui sera soumise au peuple en 2026. Or, les plus-values des dernières années se sont basées sur des potentiels de location qui pourraient être beaucoup plus difficiles à réaliser à l’avenir. Ainsi, pour la première fois depuis longtemps, les risques politiques sont passés au premier plan.

Pression démographique, pénurie d’offre et hausse des loyers

Nena Winkler, d’Helvetia Asset Management, a présenté les moteurs structurels qui caractérisent aujourd’hui le marché suisse du logement. La Suisse connaît une forte croissance depuis des années. Dans le même temps, la construction de logements reste massivement en deçà des besoins. Les raisons sont connues : Coûts de construction élevés, augmentation des oppositions, procédures d’autorisation plus complexes, zones constructibles limitées et utilisation restrictive des sols. Il en résulte un taux de vacance d’environ 1% au niveau national, et même de 0,2% seulement à Zurich.

Dans un tel contexte, les prix des loyers ont inévitablement augmenté et, avec eux, la pression politique. De nombreuses réglementations actuelles ou prévues, allant d’initiatives nationales à des projets cantonaux, répondaient précisément à ces tensions.

Nena Winkler a également montré que, contrairement au récit fréquent, les investisseurs institutionnels ont une part considérable de logements à prix moyen dans leur portefeuille. En prenant l’exemple du fonds Helvetia Property Fund, il est apparu clairement que près de la moitié des appartements ont des loyers mensuels nets inférieurs à 1 500 CHF.

Réglementation : un regard sur Genève, Bâle et l’étranger

Nena Winkler a également mis en lumière la manière dont les réglementations existantes fonctionnent déjà aujourd’hui.

Genève : des décennies de réglementation et un marché profondément régulé

• Contrôle des loyers depuis les années 1980
• Réduction de l’activité de rénovation
• Effets de « lock-in » : Les locataires restent longtemps dans des logements bon marché
• répartition inefficace des logements et taux de déménagement très bas
• Grande différence entre les loyers existants et les loyers proposés

Bâle : la protection du logement est en vigueur depuis 2022

• Les demandes de permis de construire ont diminué de 31%
• Les rénovations sont reportées ou ne sont plus effectuées du tout
• Les rénovations énergétiques deviennent plus difficiles et moins attractives : impact sur les objectifs ESG

Berlin : encadrement des loyers depuis 2015

• Plafonnement des loyers introduit en 2020, puis annulé par le tribunal
• L’encadrement des loyers est maintenu
• Malgré la réglementation, les loyers continuent d’augmenter, le marché reste tendu

Londres : pas de réglementation formelle des loyers, mais diverses initiatives

• faiblesse extrême de l’offre, prix élevés, hauteurs de construction restrictives
• désormais des quotas de logements à loyer modéré dans les nouveaux projets de construction

Initiatives de régulation dans le canton de Zurich

Daniel Macht de JLL a mis l’accent sur le point de vue des transactions et des évaluations et a montré à quel point les facteurs politiques interviennent actuellement dans la mécanique du marché. Il a présenté trois projets de loi du canton de Zurich qui pourraient influencer le marché.

Initiative logement
Demande d’une société cantonale de construction de logements avec un capital de départ de 500 millions de CHF. Elle interviendrait activement sur le marché et évincerait potentiellement les investisseurs privés. Le gouvernement et le Grand Conseil rejettent le projet.

Initiative sur le droit de préemption
Les communes doivent pouvoir acquérir en premier lieu des biens immobiliers aux conditions du marché. L’expérience du canton de Vaud le montre : Les transactions deviennent plus complexes, durent plus longtemps et la liquidité du marché diminue. Le gouvernement et le Parlement rejettent également cette initiative.

Initiative pour la protection du logement
Le projet le plus puissant. Il limite les augmentations de loyers après rénovation et crée des plafonds pour les nouvelles constructions. Etant donné que 92% des communes zurichoises sont considérées comme des « communes en pénurie de logements », une grande partie du parc immobilier institutionnel serait concernée. L’expérience bâloise montre que de telles réglementations entraînent une nette diminution des rénovations, une baisse de l’activité de construction et une moindre attractivité économique.

Déplacement du marché et impact sur les évaluations

Outre les projets politiques, Daniel Macht a également montré les conséquences économiques qui découlent déjà aujourd’hui des interventions réglementaires. Il a clairement montré que les investisseurs se tournent de plus en plus vers des sites moins réglementés. Dans de nombreuses communes d’agglomération, cela a entraîné une compression sensible des rendements. Cela montre que les capitaux sont de plus en plus investis là où les risques réglementaires sont considérés comme moindres.

Il a cité le canton de Bâle-Ville comme précédent : depuis l’introduction de la protection de l’habitat en 2022, non seulement les demandes de permis de construire et les rénovations ont diminué, mais les rendements de la plus-value dans le segment du logement ont aussi nettement baissé. Alors que des marchés comme Genève ou Lausanne ont réalisé des gains d’évaluation parfois supérieurs à la moyenne, Bâle se situe clairement en dessous depuis l’introduction de la réglementation. L’évolution bâloise montre ainsi à quel point les interventions politiques ont un impact direct sur les évaluations, l’attractivité des transactions et le comportement des investisseurs.

Renforcement de la Lex Koller

Daniel Macht a également abordé le débat sur l’extension de la Lex Koller. Cela signifierait de possibles restrictions pour les investisseurs étrangers dans le secteur commercial et pourrait s’appliquer aux véhicules immobiliers cotés. Aujourd’hui, les capitaux étrangers ne jouent pratiquement aucun rôle sur le marché suisse du logement. Un renforcement de la Lex Koller n’aiderait donc pas le marché du logement, mais pourrait avoir un impact considérable sur les liquidités dans le secteur commercial.

La discussion a clairement montré que le marché suisse de l’immobilier résidentiel, malgré sa forte performance, est de plus en plus influencé par des interventions politiques. Les réglementations visant à renforcer la protection des locataires modifient sensiblement les conditions cadres pour les investissements. Les exemples de Genève, de Bâle et de l’étranger montrent à quel point les mesures de protection des locataires peuvent influencer l’activité de construction, les rénovations et les évaluations. Il est donc plus important que jamais pour les investisseurs institutionnels d’intégrer soigneusement les différences régionales et les évolutions politiques dans leurs stratégies.