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L’ESG dans le placement immobilier : un regard sur les indices environnementaux
Résumé
- L’introduction des directives AMAS sur les indices environnementaux pour les fonds immobiliers et, en particulier, leur focalisation sur un petit nombre d’indices essentiels, a permis d’améliorer considérablement la comparabilité d’aspects centraux de la durabilité.
- Pondérés en fonction de la capitalisation de marché, des indicateurs de durabilité sont disponibles pour 89% de SWIIT et 75% du CAFP.
- Pour les deux indices, le mix énergétique se base à plus de 60% sur des agents énergétiques fossiles.
- Des différences d’intensité sont visibles selon les types d’utilisation. En raison de l’accent mis sur les scopes 1 et 2, c’est-à-dire sur les émissions et la consommation d’énergie directement ou indirectement attribuables aux propriétaires immobiliers, les produits de placement dont l’utilisation principale est commerciale présentent des intensités plus faibles.
- Nous nous attendons à un élargissement des normes de reporting au cours des prochaines années en ce qui concerne S (Social) et l’énergie grise.
Alors qu’une partie de l’univers des placements immobiliers indirects suisses suivait déjà depuis quelques années des notations telles que le GRESB, le rapport de données relatives à l’ESG était très hétérogène pour de nombreux produits.¹ Dans le but d’accroître la transparence pour les investisseurs et la comparabilité des produits de placement, l’Asset Management Association Switzerland (AMAS) a rédigé en mai 2022 une circulaire sur le rapportage d’indices environnementaux pour les fonds immobiliers suisses, ouvrant ainsi la voie à la comparabilité.² La CAFP s’est associée aux efforts de l’AMAS en publiant une recommandation.
Bien que le délai de mise en œuvre soit encore en cours, une grande partie des fonds immobiliers et des fondations de placement se sont déjà alignés sur les directives dans leurs rapports. Nous établissons ci-après une première comparaison entre les différents produits. Cette première analyse se concentre sur les fonds immobiliers cotés de SWIIT ainsi que sur les groupes de placement de l’indice CAFP Immo.
La couverture des données comprend déjà 89% de SWIIT
Le délai de mise en œuvre fixé par l’AMAS est fixé à la fin de l’année. Malgré cela, une majorité de produits de placement a déjà publié des indices environnementaux. Le graphique ci-dessous montre comment la couverture des données varie selon les indices pondérés par la capitalisation de marché. Les produits de placement qui publient les chiffres clés « Intensité énergétique » et « Intensité des émissions de gaz à effet de serre » sont comptés parmi les « chiffres clés disponibles ».
Les deux points de données sont disponibles pour 89% du SWIIT (34 produits de placement sur 41) et 75% de l’indice CAFP Immo (29 produits de placement sur 42).
La couverture des données décrite ici correspond purement à la disponibilité de l’information et doit être clairement distinguée de l’indicateur AMAS « taux de couverture ». Le taux de couverture renseigne, au niveau du portefeuille, sur la part de la surface des immeubles pour laquelle des données de consommation sont collectées.³ Pondéré en fonction de la capitalisation de marché, le taux de couverture moyen du SWIIT s’élève à 87,3% et celui de CAFP Immo-Index à 77,5%. Dans l’ensemble, le SWIIT dispose donc à la fois de plus de produits avec des informations disponibles sur la durabilité et d’une base de données plus détaillée au sein de ces chiffres-clés. Il convient de noter que la saisie méthodique n’est pas encore indiquée de manière transparente dans tous les cas. Il n’est donc pas toujours évident pour les investisseurs de savoir s’il s’agit de valeurs mesurées ou de pures modélisations et déductions à partir de benchmarks. Nous partons du principe que la tendance est à la saisie des données et à la mesure, afin que les succès des mesures puissent être effectivement enregistrés.
Outre la disponibilité des données, le niveau de détail des indicateurs présentés varie également. En ce qui concerne les intensités, les produits de placement présentent parfois une décomposition des émissions du scope 3 resp. de la consommation d’énergie contrôlée par le locataire. Pour faciliter la comparaison, les graphiques et analyses suivants se basent sur des intensités desquelles ont été déduites les émissions du scope 3 et la consommation d’énergie contrôlée par le locataire.
Part importante des énergies fossiles dans le mix énergétique
Le mix énergétique permet de décomposer les différents agents énergétiques et montre quelle est la part des combustibles fossiles dans la consommation totale d’énergie du portefeuille. Afin d’utiliser des valeurs comparables sur l’ensemble des produits, nous nous concentrons sur les scopes 1 et 2.
Le graphique ci-dessous décrit les parts pondérées des agents énergétiques selon les indices et permet, grâce au code couleur, de distinguer les agents énergétiques fossiles et non fossiles.
Le graphique montre que les deux indices présentent une répartition similaire des agents énergétiques. Dans les deux cas, les agents énergétiques fossiles représentent plus de 60% du mix énergétique total et la principale source d’énergie fossile est à chaque fois le gaz. A titre de comparaison, la valeur des bâtiments chauffés par des énergies fossiles pour l’ensemble du parc immobilier suisse était de près de 60% en 2021, selon l’OFS. Les données rapportées vont toutefois au-delà du chauffage.
Dans la perspective d’une future décarbonisation, cette part de 60% indique un potentiel d’action important. L’électricité et le chauffage à distance peuvent comporter une part d’énergie primaire fossile. Certains produits de placement indiquent déjà cette part dans le cadre des rapports de durabilité.
Les valeurs des indices sont pondérées en fonction de la capitalisation de marché. Avec un investissement dans le SWIIT, 60% des sources d’énergie de l’investissement sont donc aujourd’hui fossiles.
Intensité énergétique et intensité des émissions de gaz à effet de serre
Le calcul des intensités, c’est-à-dire la division de chiffres clés tels que la quantité totale d’émissions de gaz à effet de serre par la surface de référence énergétique, permet de comparer les indicateurs de durabilité sur l’ensemble du portefeuille.
L’intensité énergétique décrit l’importance de la consommation d’énergie en kilowattheures par mètre carré de surface de référence énergétique ou de surface louable. L’intensité des émissions de gaz à effet de serre renseigne sur la quantité d’équivalents CO2 émis en kilogrammes par mètre carré de surface de référence énergétique ou de surface louable. L’utilisation principale des portefeuilles est un aspect important des comparaisons, car les différentes utilisations n’ont pas la même intensité énergétique. En cas d’utilisation commerciale notamment, une grande partie de l’énergie est souvent gérée par le locataire (scope 3).
Le graphique ci-dessous présente la répartition des intensités indiquées selon l’utilisation principale et les indices à l’aide de boxplots. La répartition par utilisation principale dans le graphique se base, pour les produits de placement du SWIIT, sur la part des revenus locatifs provenant du logement et sur les sous-indices CAFP.
Les produits de placement à usage principal résidentiel présentent en moyenne des intensités plus élevées que les produits à usage commercial. Cette différence s’explique, en ce qui concerne l’intensité énergétique, par le fait que pour les immeubles commerciaux tels que les bureaux, les surfaces de vente ou les immeubles industriels, les locataires/locatrices ont généralement plus de contrôle sur la consommation d’énergie occasionnée que pour les immeubles résidentiels et sont donc couverts par le scope 3.
Les produits de placement présentant les intensités énergétiques les plus faibles se concentrent soit sur la location d’espaces de stockage – un secteur qui est globalement moins énergivore – soit sur le secteur de la logistique et de l’hospitalité, où une grande partie de la consommation d’énergie est liée à la consommation contrôlée par les locataires.
Pour mettre en relation les intensités indiquées avec les collectes de données passées, il est utile de faire une comparaison avec le portefeuille de benchmarking REIDA de 2022.⁴ Le portefeuille analysé par REIDA comprend 36 portefeuilles immobiliers avec un total de 3984 immeubles existants. REIDA rapporte une intensité énergétique moyenne de 97,4 kWh/m², légèrement inférieure aux valeurs médianes du SWIIT (102,8 kWh/m²) et de l’indice KGAST Immo (99,9 kWh/m²). L’intensité moyenne des émissions de gaz à effet de serre des portefeuilles REIDA est de 13.1 kg CO2eq/m², ce qui est également inférieur aux valeurs médianes du graphique ci-dessus (SWIIT 19.7 kg CO2eq/m², KGAST Immo Index 16.5 kg CO2eq/m²).
Es ist wichtig anzumerken, dass die Berechnung der oben ausgewiesenen Energieintensitäten derzeit auf der operativen Betriebsenergie der Immobilien basiert. Also die Energie, die für Raumwärme, Raumkühlung, Warmwasser und Allgemeinstrom gebraucht wird. Ein beachtlicher Teil des anfallenden Energieverbrauchs einer Immobilie ist jedoch auf die sogenannte «graue Energie» zurückzuführen, die im Bauprozess oder in Renovationen entsteht. Diese graue Energie beinhaltet nicht-erneuerbare Primärenergie, die für die Erstellung einer Liegenschaft benötigt wird.⁵ Im Sinne einer ganzheitlichen Beurteilung und Vergleichbarkeit der Klimafreundlichkeit eines Portfolios, wäre eine zusätzliche Ausweisung dieser grauen Energie wünschenswert. Ansonsten können Anlageprodukte mit Neubauprojekten ihre operativen Intensitäten senken, ohne die damit verbundene graue Energie zu deklarieren.
La part des énergies fossiles et l’intensité en CO2 sont corrélées
Le graphique suivant montre la corrélation entre les deux intensités. Sans surprise, il existe une nette corrélation positive. De plus, la répartition par utilisation est clairement visible.
De nombreux portefeuilles ont communiqué une trajectoire de réduction dans le cadre de leur stratégie de décarbonisation. Cela permettra à l’avenir de comparer l’évolution avec les valeurs prévues.
Dans le cadre de leur stratégie de décarbonisation, de nombreux produits de placement se sont fixé pour objectif de réduire progressivement la part des énergies fossiles dans leur mix énergétique. Afin de mieux comprendre l’influence des agents énergétiques fossiles sur les indices d’intensité pertinents pour l’environnement, les graphiques suivants montrent la corrélation de manière purement descriptive.
On constate que la part des énergies fossiles est positivement corrélée aux deux intensités. Parallèlement, les coefficients de corrélation montrent que le lien entre l’intensité des émissions de gaz à effet de serre et les sources d’énergie fossiles est plus fort.
Les indices environnementaux d’AMAS ne sont qu’une première étape
En résumé, l’introduction des directives AMAS sur les indices environnementaux pour les fonds immobiliers a nettement amélioré la comparabilité des principaux indicateurs de durabilité. Il est à espérer que ceux-ci seront encore plus uniformisés dans les années à venir. Certains aspects continuent d’entraîner des différences dans l’approche méthodologique. Les valeurs estimées et modélisées, qui constituent encore la majorité pour certains produits, devraient disparaître. Chaque fournisseur de produits a l’obligation de mettre en place une gestion des données qui permette de mesurer efficacement les progrès.
Dans la perspective de normes plus complètes comme le GRESB, la partie Social (S), qui n’est pas (encore) couverte par les indices environnementaux, devrait continuer à se développer.
Les indices environnementaux selon l’AMAS se concentrent sur la consommation d’énergie des bâtiments en exploitation. Or, selon l’OFEN, jusqu’à un quart de l’énergie consommée l’est lors de la construction des bâtiments. Différents rapports de recherche (p. ex. Priore et. al 2022) indiquent en outre que des améliorations sont également nécessaires, en particulier dans le domaine de l’énergie grise, pour atteindre les objectifs climatiques. En conséquence, nous nous attendons à ce que les objectifs soient adaptés et développés.
Liens supplémentaires
- Novalytica : Gestion de données ESG (en allemand)
- Suisse énergie : L’énergie grise dans les nouveaux bâtiments
- REIDA Portfolio Benchmark 2022
- Miriam Kittinger: ESG-Ratings: Den Durchblick bewahren
- Priore et al.: Exploring long-term building stock strategies in Switzerland in line with IPCC carbon budgets
Notes de bas de page
¹ Notre analyse pour les fonds de 2022 et fondations de placementnlagestiftungen de 2021 (en allemand)
² AMAS : Indices environnementaux pour les fonds immobiliers
³ Circulaire AMAS (04/2022), page 4
⁴ REIDA : Communiqué de presse 28.02.2023
⁵ Suisse énergie : L’énergie grise dans les nouveaux bâtiments(06.2017)
Indicateurs ESG chez Alphaprop
Alphaprop collecte désormais tous les indices environnementaux et comprendra bientôt un module avec tous les chiffres clés pertinents pour l’environnement selon AMAS/KGAST. Cela permet une analyse et une comparaison transparentes des critères ESG des produits de placement immobilier indirect. Tous les benchmarks courants sont également inclus.
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juin 30, 2023
L’univers des placements immobiliers indirects en 2022
Résumé
- Selon les rapports de gestion, la somme des actifs nets des produits de placement axés sur l’immobilier en Suisse s’élevait à 160 milliards de CHF en 2022. L’univers se compose de plus de 140 produits de placement.
- Les 20 plus grands produits de placement représentent près de la moitié de la fortune nette.
- Par rapport à 2021, la croissance a été de 14,4 milliards de CHF, soit +9,8%, près de la moitié de l’augmentation ayant été réalisée par des groupes de placement de fondations de placement.
Fortune nette de plus de 160 milliards de CHF
L’univers des placements immobiliers indirects suisses est en constante augmentation. Le graphique suivant visualise la répartition de la fortune nette par produit de placement et forme juridique pour les rapports annuels 2022¹ et représente ainsi le capital propre des groupes de placement des fondations de placement, des fonds immobiliers et des sociétés immobilières cotées. La fortune nette de 141 produits de placement dans l’univers des placements immobiliers indirects axés sur la Suisse a atteint plus de 160 milliards de CHF en 2022, avec une croissance de 14,4 milliards par rapport aux valeurs de 2021. Le marché reste dominé par le volume d’un petit nombre de produits. Les 10 plus grands produits de placement (6 groupes de placement, 2 fonds, 2 sociétés immobilières) ont une fortune nette de CHF 55 milliards, ce qui représente plus de 34% de la valeur totale. Les 20 premiers représentent près de 50% de la fortune nette du marché. Cela explique l’écart entre la valeur moyenne et la valeur médiane de l’actif net, qui sont respectivement de 1,1 milliard et 0,69 milliard.

44% de la fortune nette reviennent aux fondations de placement, 41% aux fonds immobiliers et 15,3% aux sociétés immobilières cotées.
Les fondations de placement avec la plus forte croissance
Outre l’évolution globale, l’évolution par forme juridique et de certains produits de placement est particulièrement intéressante. Le marché s’est retourné en 2022 et le volume des augmentations de capital a nettement diminué par rapport à l’année précédente, en particulier pour les fonds immobiliers. Les fondations de placement affichent la plus forte croissance avec + 7,1 milliards de CHF de fortune nette. La fortune nette des fonds immobiliers a augmenté au total de + CHF 6 milliards.
Le graphique suivant montre les produits de placement qui ont connu la plus forte croissance. Outre les fonds individuels avec des augmentations de capital, il s’agit en premier lieu de groupes de placement qui ont émis de nouvelles parts. En outre, une partie des groupes de placement thésaurise les revenus, ce qui entraîne automatiquement une augmentation de la fortune nette.
5 produits de placement ont connu une baisse de la fortune nette/des capitaux propres par rapport à l’année précédente. Quatre produits ont subi de légères pertes en capital. Seul un groupe de placement a connu des rachats importants (120 millions), ce qui a réduit le volume des actifs nets malgré la thésaurisation des revenus et les gains en capital non réalisés.
La croissance de la fortune nette peut être déclenchée par des gains en capital non réalisés (revalorisation des objets), par des revenus réalisés non distribués et thésaurisés, ou par des augmentations de capital. En 2022, les fonds et les fondations de placement ont enregistré des gains en capital non réalisés de 2,3 milliards de CHF. Des revenus d’environ 1,1 milliard de CHF ont été thésaurisés dans des groupes de placement et 9,2 milliards de CHF ont été nouvellement acquis.²
En résumé, 2022 a été une année réussie pour les gestionnaires d’actifs, malgré le ralentissement de l’intérêt pour les placements immobiliers indirects dans le cadre du retournement des taux d’intérêt. L’univers a continué de croître, tant en termes de total que de nombre de produits de placement.
Notes de bas de page
- ¹ Les rapports annuels contiennent différentes dates de clôture du bilan. La valeur à fin 2022 a donc tendance à être sous-estimée.
- ² Il s’agit de la variation selon le rapport annuel des produits publié en 2022. Le total ne représente pas le total en 2022 ; les augmentations de capital ont donc en partie également eu lieu en 2021 (p. ex. année commerciale 30.06.2021 – 30.06.2022).
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juin 12, 2023
Version Alphaprop 1.8 – pour plus de transparence dans la durabilité
La nouvelle version 1.8 d’Alphaprop est arrivée ! Elle propose notamment un nouveau module autour des indices environnementaux. En outre, les rapports PDF comparant deux produits, un produit avec un benchmark et un portefeuille avec un benchmark ont été révisés, et le rendement des placements a été divisé en une part de rendement net et une part de rendement du capital.
Module chiffres-clés ESG
L’AMAS, par le biais d’un comité d’experts, a donné les premières directives en définissant les indices environnementaux et, à partir de fin 2023, les chiffres clés devront être publiés par tous les fonds. La CAFP recommande à ses membres d’adopter les chiffres-clés de l’AMAS. Cela crée pour la première fois des possibilités de comparaison, même si celles-ci ne sont pas parfaites. ¹
Quel est le mix énergétique d’un produit ? En quoi l’intensité des émissions de gaz à effet de serre diffère-t-elle par rapport au benchmark (par ex. SWIIT et CAFP) ? Parmi les produits sélectionnés, lequel a la meilleure évaluation GRESB ?
Le nouveau module permet de comparer tous les chiffres clés ESG selon AMAS/CAFP. Tous les benchmarks habituels sont inclus pour permettre une comparaison.
Chiffres clés couverts:
- Taux de couverture
- Mix énérgetique
- Émissions de gaz à effet de serre
- Intensité énérgetique
- Intensités énergétiques et de gaz à effet de serre en comparaison
- Évaluation GRESB
Comme toutes les données d’Alphaprop, les données sur la durabilité peuvent être exportées au format Excel.
Actuellement, les données permettent d’effectuer des comparaisons et de faire le point sur la situation. A l’avenir, il sera particulièrement intéressant de connaître les progrès réalisés sur la trajectoire de réduction.
Répartition du rendement des placements en part du revenu net et du revenu du capital
Quel est le rendement des placements généré par le revenu net d’un produit par rapport à d’autres ? Il est désormais possible de répondre à cette question directement dans Alphaprop.
La part du rendement net et du rendement du capital dans le rendement des placements est calculée et représentée graphiquement à l’aide du rendement des placements et des valeurs du compte de résultat. Ces chiffres clés dérivés sont également présentés dans les rapports PDF générés automatiquement.
Élargissement rapports portefeuille
Outre la comparaison d’un produit avec un benchmark, il peut être intéressant de confronter deux produits et d’obtenir en quelques clics un récapitulatif basé sur des données sous forme de PDF.
Depuis la version 1.8, il est possible de comparer deux produits sélectionnés dans les rapports PDF automatisés.
Le contenu des rapports a en outre été élargi. En plus des informations actuelles sur la performance et la structure, il est désormais possible de trouver :
les 10 plus grands immeubles par valeur de marché
Evolution du rendement des placements par type de rendement (sur le revenu du capital ou sur le revenu net)
A propos : nos rapports sur les produits peuvent également être obtenus individuellement ou en abonnement.
Élargissement rapports portefeuille
Nos rapports de portefeuille présentent la performance et la structure d’un portefeuille téléchargé en comparaison avec un benchmark choisi. Comme pour les rapports sur les produits, ils ont été complétés par l’évolution du rendement des placements par type de rendement.
En outre, les rapports de portefeuille peuvent désormais être téléchargés sous forme d’Excel afin de réutiliser les données ou de compléter le rapport avec des informations personnelles supplémentaires.
A propos : nos rapports sur les produits peuvent également être obtenus en abonnement (p.ex. semestriel ou annuel).
Notes de bas de page
¹ Dans la collecte des données, la mesure et le calcul, il y aura aussi des différences avec les indicateurs AMAS. Cette présentation (en allemand) souligne cette problématique.
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juin 1, 2023
Performance des placements immobiliers indirects au T4 2022
Des performances solides dans un environnement exigeant
- Fin avril, l’indice des fonds cotés SWIIT se situait à 1,24% YTD et les actions cotées (REAL) affichaient une hausse de 4,07%.
- Les taux d’actualisation réels appliqués ont encore légèrement baissé par rapport à l’année précédente.
- Après des années de rendements de placement très élevés, les valeurs pour fin 2022 sont plus basses. Sur 50 fonds et fondations de placement de groupes de placement, le rendement des placements était en moyenne de 4,09%. En tenant compte de l’inflation, le rendement réel des placements est encore de 1%.
- En moyenne, le rendement des placements de 4,09% se compose de 3,22% de rendement net et de 0,87% de gains en capital réalisés et non réalisés. Une grande dispersion entre les produits se fait remarquer.
Les rapports annuels et les évaluations correspondantes étaient très attendus cette année. Une grande partie des rapports annuels des fonds, fondations de placement et sociétés immobilières qui clôturent l’année au 31 décembre ont été publiés entre-temps. Un aperçu peut donc être établi.
Le marché des placements immobiliers cotés a bien résisté au cours des 4 premiers mois de 2023, après de nettes baisses en 2022. A la fin du mois d’avril, l’indice des fonds cotés SWIIT est à 1,24% YTD, les actions cotées (REAL) sont en hausse de 4,07%. En comparaison sur 10 ans, la performance des fonds cotés est inférieure à celle de l’indice CAFP Immo.
Légère baisse des taux d’actualisation réels
Les taux d’actualisation réels appliqués ont encore légèrement baissé par rapport à l’année précédente. Les prévisions d’inflation appliquées dans l’évaluation, qui se reflètent dans la différence entre le taux d’actualisation réel et le taux d’actualisation nominal, ont été augmentées dans de nombreux cas de 50 points de base par rapport à l’année précédente. Nous n’incluons donc dans l’analyse que les produits pour lesquels le taux d’actualisation réel est indiqué ou peut être déduit. 51 produits de placement sont inclus dans la valeur du T4 2022. En médiane, le taux d’actualisation réel a encore baissé de 9 points de base.
Les rendements des placements reculent
Après des années de rendements de placement très élevés en raison de gains en capital, les valeurs pour fin 2022 sont plus basses. Sur 50 fonds et fondations de placement de groupes de placement, une moyenne (non pondérée) de 4,09% de rendement des placements est obtenue. En tenant compte d’une inflation d’environ 3%, il reste en moyenne un rendement réel des placements de 1%.
Le graphique suivant montre les rendements de placement des 50 véhicules (fonds immobiliers et groupes de placement) qui ont clôturé l’exercice au 31 décembre. Conformément au compte de résultat, nous répartissons le rendement des placements en une partie provenant du revenu net et une partie provenant des gains et des pertes en capital. Au total, les véhicules comprennent des objets d’une valeur de marché de plus de 63 milliards de CHF et une fortune nette de plus de 50 milliards de CHF. Ils représentent environ 38% du marché des fonds et des fondations de placement axés sur l’immobilier en Suisse.
En moyenne, 3,22% ont été générés par le rendement net. 0,87% proviennent de gains sur investissements réalisés et non réalisés. La grande dispersion est remarquable. 50% des produits de placement se situent entre 3,6% et 5,1% de rendement de placement. Outre les petits récipients typiques du haut de la fourchette, différents produits de placement se distinguent désormais par des dévaluations et un rendement de placement négatif. Outre un fonds axé sur le Tessin, ce sont surtout les produits avec des objets commerciaux qui ont enregistré des dévaluations.
Légères revalorisations pour le résidentiel, le commercial reste constant
En comparant les changements d’évaluation selon l’utilisation des produits de placement avec des indications sur les coûts de production (principalement des fonds immobiliers), il ressort que les objets d’habitation ont été évalués à un niveau supérieur de 1,8% par rapport à l’année précédente. Les évaluations des objets commerciaux, pondérées par la valeur du marché, sont restées inchangées. Par région, il apparaît que les objets situés au Tessin, même s’ils sont peu nombreux dans les données, ont été dévalués en moyenne pour toutes les affectations. Les taux de vacance dans les portefeuilles ont diminué pour toutes les utilisations. En conséquence, les revenus locatifs ont pu être augmentés dans toutes les catégories, y compris les loyers « like-for-like ».
Au total, la majorité des produits de placement se maintiennent bien, même dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés. Il sera intéressant de suivre comment la hausse des coûts de financement influencera le rendement des placements et si et dans quelle mesure les loyers plus élevés attendus en raison de l’inflation pourront être obtenus.
Sources
- Univers de données Alphaprop
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mai 3, 2023
Taux d’actualisation des placements immobiliers indirects au T3 2022
Résumé
- Les taux d’actualisation ont continué à baisser en YoY, y compris pour les produits d’investissement dont la date de clôture est le T3 2022.
- Sur 36 produits de placement d’une valeur de marché supérieure à 50 milliards de CHF, le taux d’actualisation moyen appliqué par portefeuille a baissé de 14 points de base en médiane.
Avec la publication des rapports annuels de Swiss Prime Site et de Mobimo, les premières évaluations au 31.12.2022 sont déjà connues. Les taux d’actualisation moyens réels appliqués ont encore légèrement baissé. Mais la question de l’évaluation des portefeuilles continue de préoccuper les investisseurs, alors que les données de base concernant le taux de vacance et les revenus locatifs réalisés sont bonnes. En décembre, nous avons établi un premier aperçu basé sur 16 portefeuilles déjà publiés.
Taux d’actualisation toujours en baisse
A la date de clôture du bilan fin septembre et fin octobre, 37 portefeuilles d’une valeur de marché de 50,7 milliards de CHF de fonds et de groupes de placement de fondations de placement ont été réévalués. Pour 36 produits de placement, une valeur de l’année précédente est disponible à titre de comparaison, qui a par exemple également été indiquée comme taux d’actualisation réel. 7 portefeuilles (volume de 5,7 milliards de CHF) avaient un taux d’actualisation moyen plus élevé. La variation médiane YoY était de -14 points de base. La moyenne était de -8 points de base.
Sensibilité élevée à bas niveau
L’analyse de sensibilité figurant dans le rapport annuel récemment publié par Swiss Prime Site met clairement en évidence ce qui est mathématiquement incontesté et clair pour les acteurs du marché : à un niveau de 2,69%, toute variation d’un point de base a des répercussions considérables sur l’évaluation. A titre de comparaison, le taux d’actualisation réel moyen pour SPS était encore de 3,35% en valeur réelle en 2017 et de 3,06% en valeur réelle en 2019. Si l’on devait revenir sur ces bases, le tableau montre de manière exemplaire comment l’évaluation du plus grand portefeuille coté de Suisse serait gouvernée. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il s’agit d’une considération statique » ceteris paribus » et que les rendements ne sont pas fixes dans la réalité. Les bailleurs commerciaux, comme SPS, peuvent justement répercuter l’inflation grâce à des contrats de location indexés et augmenter en conséquence les revenus locatifs.
Analyse de sensibilité (SPS Rapport annuel 2022 – Annexe p. 22)
Sources
- Univers de données Alphaprop
- Rapport de gestion SPS
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février 13, 2023
Une année 2022 mouvementée s’achève sur le marché de l’immobilier indirect
Résumé
- Avec le retour de l’inflation et les hausses de taux d’intérêt des banques centrales, les corrections des placements immobiliers cotés sont arrivées. L’indice des fonds cotés SWIIT affiche une performance YTD de -14,69%.
- Les rendements des placements ont également été positifs pour les produits dont la date de clôture est le 30 septembre (et dont les informations sont déjà publiées), avec une moyenne de 5,74%.
- Les rendements du cash-flow étaient en moyenne de 3.7%.
- Les taux d’actualisation ont baissé de 14 points de base en moyenne.
- L’évolution du marché a en partie modifié sensiblement l’accès aux capitaux pour les produits de placement. Malgré cela, les valeurs fondamentales restent attrayantes.
2022 a été une année turbulente pour les placements immobiliers indirects. Après des années de taux d’intérêt historiquement bas, l’inflation est également revenue en Suisse et, avec elle, la réaction de la BNS. Avec l’augmentation de 50 points de base du taux directeur de la BNS le 15 décembre, la BNS a augmenté le taux directeur de 175 points de base au total (de -0,75% à 1%) en 2022, ce qui représente un changement considérable.
Correction après une évaluation très élevée fin 2021
En tant que « thermomètre » du marché immobilier, la partie cotée en bourse des placements immobiliers indirects fait l’objet d’une surveillance accrue. L’indice de rendement total des fonds immobiliers cotés SWIIT a corrigé de plus de 14% en 2022 (état au 19.12.2022). Il faut toutefois tenir compte du fait que les fonds immobiliers cotés présentaient en moyenne un agio de plus de 40% à la fin de l’année 2021. Actuellement, les agios pour le SWIIT sont d’environ 14,5% (état au 19.12). Des augmentations de capital de fonds immobiliers au T3/T4 2022 ont été annulées ou reportées et différents produits sont menacés de rachat de parts.
La performance YTD de l’indice KGAST Immo, qui réunit 42 groupes de placement négociés à la VNI, était de 4,42% à la fin novembre 2022. Cela montre clairement qu’il s’agit pour l’instant surtout d’une correction d’un marché auparavant en surchauffe, comme en témoigne la fonte des agios. Les produits de placement négociés en VNI ont été un placement stable au cours d’une année turbulente. Il existe toutefois une incertitude quant à l’évolution du tournant des taux d’intérêt et, par conséquent, aux valorisations des portefeuilles qui ont augmenté au fil des années. Cette situation s’accompagne d’une incertitude accrue quant à la demande future de surfaces commerciales. En conséquence, 13 des 41 fonds immobiliers cotés sont actuellement négociés avec un disagio. 9 d’entre eux sont majoritairement des produits à orientation commerciale.
YTD (19.12.2022) Depuis jan 2020 (3y) Depuis jan 2018 (5y)
SWIIT -14.69% 1.45% 15.91%
KGAST Immo Index* 4.42% 15.98% 27.95%
*Performance du KGAST Immo Index Performance jusqu’à fin novembre 2022
Les fondamentaux restent solides
Les données fondamentales des produits de placement continuent d’évoluer de manière satisfaisante. Près de 60% des produits de placement avec date de clôture du bilan au 30.09 ont déjà publié un rapport annuel contrôlé. Le graphique suivant montre le rendement des placements réparti entre le rendement des gains/pertes sur investissements et le rendement des activités opérationnelles (rendement du cash-flow) par produit de placement. En moyenne, le rendement des placements était de 5,74% avec une dispersion entre 3,07% et 12,62%. Le rendement du cash flow des activités opérationnelles était de 3,7%.
Les informations montrent que les fondamentaux restent solides et que l’activité opérationnelle génère des revenus locatifs stables. L’indexation sur l’inflation d’une grande partie des baux commerciaux devrait aider à répercuter l’inflation et à générer des loyers nominaux plus élevés. La même chose, bien que moins prononcée, devrait suivre pour le logement : L’adaptation du taux d’intérêt de référence hypothécaire suivra très probablement l’année prochaine, ce qui augmentera les revenus locatifs nominaux d’environ 3% pour la partie des contrats de location conclus selon le taux d’intérêt de référence actuel.
Évaluations inchangées, voire en hausse
Le point d’interrogation reste derrière les valorisations. Les évaluations de portefeuille à la fin de l’exercice donnent un aperçu trimestriel de l’évolution, mais avec 3 à 4 mois de retard. Même pour les produits de placement dont la date de clôture est le T3 2022 (et dont le rapport est publié), le taux d’actualisation moyen appliqué a été abaissé de 14 points de base en médiane. Il est important de noter qu’il ne s’agit pas d’une observation « like-for-like » et que des transactions peuvent également entraîner la modification de la moyenne. Les indices publiés par la BNS pour les immeubles collectifs indiquent une stagnation ou un léger recul des prix depuis le deuxième trimestre 2022. Mais les produits de placement plus anciens en particulier devraient encore contenir une réserve d’évaluation considérable après des années de hausse des prix. Le rendement net moyen obtenu sur le portefeuille existant (rendement net / valeurs de marché du portefeuille existant) est de 2,71% pour les 16 produits de placement avec informations à la date de clôture du bilan fin septembre 2022, avec une dispersion de 1,62% – 4,02%. Cela indique en partie des différences considérables.
Le manque de liquidités comme risque
La situation sur le marché des capitaux est devenue nettement plus exigeante avec le changement de taux d’intérêt. Les augmentations de capital prévues ont été annulées ou reportées. Alors que pendant des années, les augmentations de capital étaient en majorité entièrement souscrites, depuis l’automne 2022, les volumes visés ne sont souvent plus atteints. Les produits avec un disagio ne sont plus en mesure de réaliser des augmentations de capital ou sont même concernés par des rachats. Si, dans le même temps, le financement externe est déjà épuisé, la marge de manœuvre des produits de placement se réduit considérablement. Cela signifie que les opportunités qui se présentent sur le marché ne peuvent pas être exploitées. S’il existe de grands projets de développement avec des contrats d’entreprises totales signés et des obligations (de liquidités) correspondantes, la situation peut même devenir inconfortable.
Ainsi, même si les valeurs fondamentales restent solides, il convient de garder un œil sur les produits de placement et de les analyser sur la base de données.
Sources
- Univers de données Alphaprop
- Portail de données de la BNS
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décembre 20, 2022
Evaluations des portefeuilles de placements immobiliers indirects
Résumé
- Les taux d’escompte ont continué à baisser YOY, y compris pour les produits de placement dont la date de clôture est le 30 juin.
- Le rendement moyen de ces 16 produits de placement était de 5.9%, avec une large répartition.
- La moitié du rendement des placements a été réalisée par le biais d’une revalorisation (gains sur investissements). Les objets résidentiels en particulier ont été réévalués de 4.4% en moyenne. Sur la base des résulstats nets, le rendement du résultat opérationnel était de 2.96%.
- Bien que l’incertitude concernant l’inflation et les taux d’intérêt continue de régner en ce qui concerne l’évaluation des objets, qui caractérise actuellement fortement le marché des fonds cotés, les données fondamentales concernant les revenus locatifs restent attrayantes malgré l’incertitude économique accrue.
Le marché des placements immobiliers indirects fait l’objet d’une observation plus attentive ces jours-ci en tant que « thermomètre » du marché immobilier. Après des années de boom et d’afflux de capitaux, la situation s’est inversée. Des augmentations de capital de fonds immobiliers au T3/T4 2022 ont été annulées et différents produits sont menacés de rachat de parts. Parfois, les agios ont complètement fondu, l’indice des fonds immobiliers cotés SWIIT a corrigé de près de 18% en 2022.
Quand les taux d’actualisation se déplacent-ils vers le haut ?
Outre l’évaluation parfois volatile des parts en bourse, les investisseurs orientés vers le long terme et les investisseurs de véhicules négociés selon la valeur nette des actifs (VNI) s’intéressent justement à l’évaluation des objets qui constituent la VNI. L’indice établi par Wüest Partner pour les immeubles de rendement résidentiels a légèrement reculé de 1.3% au deuxième trimestre 2010. Sur l’année, la variation est toutefois toujours de +0.9%. Les évaluations de portefeuille à la fin de I’ année d’ activité donnent chaque trimestre un aperçu de l’ évolution, toutefois avec 3-4 mois de retard. Le graphique suivant montre la variation médiane des taux d’actualisation en glissement annuel. Comme les véhicules de placement ont des dates de bilan différentes, le graphique peut être présenté trimestriellement. Il faut tenir compte du fait que la composition des produits évolue.
Le graphique montre que, malgré le revirement des taux d’intérêt, un taux d’escompte moyen inférieur de 15 points de base à celui de fin T2-2021 a également été appliqué au portefeuille médian à la fin du T2-2022.
La valorisation pour le logement reste élevée
Le graphique suivant montre le rendement des placements pour la période 2021/2022 pour les fonds et les groupes de placement des fondations de placement qui ont clôturé leurs comptes à la fin juin. Les produits affichent un rendement moyen des placements de 5.9% pour cette année fiscale, avec une dispersion considérable (3.4% – 12.2%). Nous utilisons la part du résultat net et des gains sur investissements réalisés/non réalisés dans le résultat total pour répartir le rendement des placements entre une partie qui a été générée de manière opérationnelle par les revenus locatifs et une partie qui repose sur des gains sur investissements (et potentiellement des pertes). En moyenne, le rendement des placements issus de l’activité opérationnelle était de 2.94%.
Pour les fonds immobiliers, on ne connaît pas seulement les valeurs de marché, mais aussi les coûts de production des objets. En tenant compte de la variation des coûts de production, les évaluations des objets résidentiels (573 objets, évalués à 7,8 milliards de CHF) ont augmenté de 4,4%. Les immeubles commerciaux (92 objets, évalués à 1,9 milliard de CHF) ont vu leur valeur augmenter de 1%. Comme le montre le graphique du rendement des placements, l’utilisation ne peut expliquer qu’une partie des différences. Les portefeuilles plus anciens, en particulier, contiennent souvent des réserves d’évaluation.
Les fondamentaux restent intéressants
Hormis la hausse des coûts des capitaux étrangers, les fondamentaux restent bons, notamment dans le domaine du logement. Les chiffres de vacance publiés par l’Office fédéral de la statistique en septembre (à la fin juin 2022) sont très bas, à 1,31%. Dans et autour des centres, où les véhicules de placement sont investis en premier lieu, les valeurs sont parfois inférieures à 1%. Les informations publiées par le SEM sur l’immigration nette montrent que celle-ci reste élevée, ou même augmente. Wüest Partner, de loin le plus important évaluateur de portefeuilles d’immobilier indirect, indique déjà dans de nouvelles analyses qu’il y aura à l’avenir une pénurie de logements. Une augmentation du taux d’intérêt de référence devrait suivre dans un avenir proche. Les futurs cash-flows des immeubles d’habitation ne sont donc pas remis en question et devraient même en partie augmenter. Il reste toutefois la question de l’actualisation appropriée. Le marché de l’immobilier commercial se maintient également malgré un ralentissement de l’économie mondiale, à l’exception de certains marchés partiels spécifiques. Les loyers sont dans de nombreux cas indexés sur l’inflation et donc plus faciles à augmenter dans un environnement inflationniste. La « Yield compression » ou le boom généralisé, précisément des institutions de prévoyance dans l’immobilier, a été moins prononcé dans le segment commercial ces dernières années, ce qui réduit la sensibilité à la variation des taux d’intérêt.
En ce qui concerne les revenus locatifs et donc les dividendes versés, la situation reste intéressante malgré un climat économique de plus en plus difficile. Le point d’interrogation reste derrière les valorisations.
Liens supplémentaires
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Il est également possible d’obtenir toutes les données de l’univers via une interface API.
novembre 2, 2022
Alphaprop 1.7 – pour encore plus de simplicité et de transparence
La nouvelle version 1.7 d’Alphaprop est déployée – voici les nouvelles fonctionnalités :
Données financières en détail
Désormais, tous les postes des comptes de résultats et des bilans des différents fonds peuvent être comparés en détail. Où se situent les rendements nets et les coûts moyens des capitaux empruntés ? Souhaitez-vous comparer les produits en fonction de leur efficacité ? Toutes les données sont disponibles de manière standardisée et permettent des analyses en quelques clics.
Chiffres-clés précalculés :
Rendement net
Rendement réalisé
Coût de la dette
Rendement net moins coût de la dette
En outre, il est possible de sélectionner ses propres indicateurs (par ex. les postes de charges faisant partie des revenus locatifs ou du parc immobilier) en définissant le numérateur et le dénominateur, de les représenter graphiquement et de les comparer dans le temps. Comme tous les graphiques et données d’Alphaprop, ceux-ci peuvent également être exportés.
Rapport d’analyse comparative de produits de placement
Le rapport de benchmarking permet de comparer en un coup d’œil un produit de placement avec son indice de référence. Les détails sur les biens immobiliers, la performance et les finances issus de l’univers de données d’Alphaprop sont préparés, présentés de manière claire et mis à disposition sous forme de document PDF. Le rapport peut ainsi être imprimé ou envoyé par e-mail aux personnes concernées.
Le rapport contient les valeurs comparatives suivantes :
Structure du portefeuille immobilier
Performance et chiffres-clés
Données financières
Beispielreport
Aperçu quotidien des produits cotés
Outre les indicateurs de performance généraux, la nouvelle version permet d’afficher les chiffres clés changeants des produits cotés. La présentation claire sous forme de tableau permet des analyses et des comparaisons rapides des produits cotés.
Pour encore plus de simplicité, il est possible d’effectuer des recherches et des filtres sur le tableau de manière interactive et d’exporter les données au format Excel.
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Il est également possible d’obtenir toutes les données de l’univers via une interface API.
août 8, 2022