De l'énergie aux émissions : comment transformer les données de consommation en indicateurs fiables de CO₂

Les émissions de CO₂ constituent aujourd’hui l’un des indicateurs clés dans les rapports sur la durabilité des portefeuilles immobiliers. Elles sont au centre de l’attention des investisseurs, des organes de surveillance, des indices de référence et des régulateurs, et constituent également la mesure permettant d’évaluer le succès des stratégies de décarbonisation. Mais bien que les valeurs de CO₂ apparaissent dans pratiquement tous les rapports ESG, le chemin pour y parvenir est souvent moins évident que ne le laisse supposer l’indicateur final.

Comment passer des données énergétiques à des indicateurs d’émissions fiables ? Quel est le rôle des facteurs de conversion, quelles sont les normes en vigueur en Suisse ? Pourquoi des approches différentes peuvent-elles conduire à des résultats très différents ? L’article suivant examine de plus près comment calculer des valeurs de CO₂ fiables à partir de données énergétiques.

Les émissions de CO₂ comme élément central de différentes normes de reporting et références

Un coup d’œil sur les intensités de CO₂ des portefeuilles immobiliers publiées aujourd’hui révèle une image très hétérogène. Les comparaisons de marché et les rapports montrent clairement que l’écart est encore important à l’heure actuelle : alors que certains portefeuilles affichent déjà environ 5 kg d’équivalent CO₂ par mètre carré, d’autres affichent encore des valeurs comprises entre 25 et 30 kg d’équivalent CO₂ par mètre carré. Dans le même temps, l’objectif à long terme est clair : le parc immobilier doit être progressivement décarboné et évoluer vers le zéro net d’ici 2050 au plus tard, selon des trajectoires de réduction définies. L’intensité carbone par mètre carré est l’indicateur clé qui permet de mesurer les progrès et de comparer les portefeuilles entre eux. L’intensité en CO₂, c’est-à-dire les émissions par mètre carré de surface de référence énergétique, est un élément central des rapports et des benchmarks tels que REIDA, GRESB, EPRA ou les spécifications de l’AMAS, de la KGAST et de l’ASIP. Il est donc d’autant plus important de comprendre la méthodologie et les données sur lesquelles ils sont basés.

La base : des données énergétiques propres et complètes

Tout calcul des émissions commence par les données énergétiques. Sans données fiables sur la consommation, tout indice de CO₂ n’est au mieux qu’une estimation.

Il existe généralement trois façons de collecter les données énergétiques :

1. Smart Meter : compteurs à lecture automatique qui transmettent leurs données directement via une interface. Il s’agit de la solution la plus moderne sur le plan technique, mais elle n’est pas encore répandue à grande échelle. De plus, la transmission des données n’est pas encore toujours fiable.
2. Reprise directe des données des entreprises énergétiques : de nombreux grands fournisseurs d’énergie mettent à disposition des portails permettant de télécharger les données de consommation au niveau des compteurs. Compte tenu de la grande diversité des petites et très petites entreprises énergétiques en Suisse, cela ne permet de couvrir qu’une partie du portefeuille dans le meilleur des cas.
3. Saisie via les factures : la méthode actuellement la plus courante passe par les factures d’énergie. Grâce à des processus basés sur l’IA, celles-ci peuvent être lues et structurées automatiquement par Alphaprop. Il existe trois méthodes pour saisir les données énergétiques :

Ce n’est pas tant la source que la structure des données qui est déterminante : pour obtenir un calcul précis des émissions, les consommations doivent être disponibles au niveau des compteurs. En règle générale, les données sont organisées de manière hiérarchique, du portefeuille à l’immeuble, jusqu’au compteur individuel. Pour chaque compteur, la période de mesure, les valeurs de départ et d’arrivée ainsi que la consommation qui en résulte sont enregistrées. Seule cette granularité permet d’attribuer correctement les différentes sources d’énergie et de les calculer ultérieurement avec les facteurs d’émission appropriés.

Des kilowattheures au CO₂ : le principe de conversion

Le processus de calcul entre l’énergie et les émissions est simple sur le plan conceptuel : la consommation d’une source d’énergie est multipliée par un facteur d’émission spécifique. Le résultat correspond aux émissions de CO₂ de cette source d’énergie pour la période considérée.

Cette étape est effectuée pour toutes les sources d’énergie (par exemple, électricité, gaz naturel, mazout, chauffage urbain) et la somme de tous les résultats donne les émissions totales du bâtiment ou du portefeuille.

La « magie » – et en même temps la complexité – ne réside donc pas dans la formule, mais dans le choix des facteurs d’émission.

Différents facteurs de conversion modifient les émissions d’un portefeuille

En Suisse, deux normes relatives aux facteurs d’émission se sont imposées :

• REIDA (Real Estate Investment Data Association), dont le concept comptable s’appuie sur le Greenhouse Gas Protocol
• KBOB, en tant qu’autorité fédérale, avec les « données d’écobilan dans le domaine de la construction »

Les deux fournissent des facteurs d’émission, mais aboutissent parfois à des valeurs différentes et donc à des émissions totales différentes pour un même portefeuille.

Une différence essentielle réside dans la systématique des émissions :

• REIDA fait la distinction entre
  • émissions directes (par exemple lors de la combustion de gaz dans le bâtiment) et
  • Émissions upstream (émissions générées en amont par l’extraction, le traitement et le transport du combustible)
• La KBOB regroupe généralement ces composantes en un facteur combiné

Si l’on additionne les émissions directes et upstream dans le cadre du REIDA, on obtient pour de nombreuses sources d’énergie un ordre de grandeur similaire à celui du KBOB, mais la transparence quant à l’origine des émissions n’est pas garantie.

De plus, les sources d’énergie mixtes telles que l’électricité ou le chauffage urbain génèrent un autre type d’émissions : les émissions anagènes. Il s’agit des émissions issues de la combustion de déchets fossiles. Elles sont comptabilisées conformément au Greenhouse Gas Protocol, mais ne sont pas prises en compte dans les facteurs KBOB. Cela peut également entraîner des écarts.

REIDA est aujourd’hui la norme recommandée par l’AMAS, la KGAST et l’ASIP pour la communication des indicateurs environnementaux dans le secteur immobilier.

Électricité et chauffage à distance : la différence entre « location-based » et « market-based »

La situation est particulièrement complexe dans le cas des sources d’énergie mixtes telles que l’électricité ou le chauffage à distance. La question qui se pose alors est la suivante : quelle combinaison est déterminante pour le calcul ?

Il existe deux approches :

• Location-based: on utilise un mix moyen (p. ex. mix électrique suisse). Cela améliore la comparabilité entre les portefeuilles.
• Market-based: on utilise le mix effectif de la centrale locale, c’est-à-dire le produit concrètement acheté. Cela améliore la précision et reflète mieux les décisions d’approvisionnement.

Dans le cadre de l’approche « market-based », il existe deux logiques de calcul :

1. Calcul basé sur la composition en pourcentage du mix énergétique (par exemple 80 % d’énergie hydraulique, 15 % d’énergie nucléaire, 5 % d’énergie solaire) et les facteurs correspondants.
2. L’approche spécifique à REIDA, dans laquelle le facteur d’émission est déterminé à partir de la part des énergies renouvelables au moyen d’une interpolation linéaire entre le « mix moyen » et « 100 % renouvelable ».

Les deux variantes peuvent conduire à des résultats très différents, bien qu’elles se réfèrent au même courant. Cela explique pourquoi deux rapports apparemment similaires peuvent présenter des intensités de CO₂ différentes.

La méthode adéquate dépend de l’objectif visé.

• S’il s’agit avant tout de comparer les portefeuilles et les acteurs du marché, l’approche « location-based » avec des facteurs standardisés présente de nombreux avantages.
• Lorsqu’il s’agit de refléter la réalité et l’impact des décisions concrètes en matière d’approvisionnement et d’investissement, l’approche « market-based » est souvent plus pertinente.

Dans la pratique, il n’est pas rare d’indiquer les deux valeurs et d’expliquer clairement comment elles ont été calculées.

L’automatisation comme élément clé

Dès que les données énergétiques sont disponibles de manière structurée au niveau des compteurs et qu’un facteur d’émission est attribué à chaque source d’énergie, l’ensemble du processus peut être largement automatisé :

1. Agrégation des consommations par période,
2. multiplication automatique par les facteurs corrects,
3. évaluation au niveau des biens immobiliers et du portefeuille.

Ainsi, un processus manuel et sujet aux erreurs se transforme en un flux de données transparent, de haute qualité et rapide. Cela constitue une condition essentielle, en particulier au regard des nouvelles exigences de l’AMAS en matière d’audit.

Conclusion

Le calcul des émissions de CO₂ suit une logique simple. Cependant, la qualité et la pertinence des résultats dépendent essentiellement :

• la qualité et la granularité des données énergétiques,
• le choix de la norme (REIDA / Greenhouse Gas Protocol vs KBOB),
• le traitement du mix électrique et du chauffage à distance (location-based vs market-based) et
• la transparence des hypothèses retenues.

En traitant ces points de manière rigoureuse, il est non seulement possible d’obtenir des indicateurs corrects, mais aussi de créer une base solide pour le pilotage, la comparaison et les stratégies de décarbonisation du portefeuille immobilier. En effet, seules les mesures effectuées de manière méthodique et rigoureuse permettent de réduire les émissions de manière ciblée.