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Vendredi dernier pourrait bien entrer dans l’histoire des fonds immobiliers suisses cotés comme l’une des journées de négoce les plus intéressantes. Alors que l’indice global SWIIT a reculé de 0,35 %, des mouvements importants ont eu lieu entre les fonds. Dans le sillage du rachat du Credit Suisse par l’UBS, on s’attendait à un regroupement des fonds immobiliers. La réaction du marché montre toutefois qu’il y a bien eu des surprises. Dans cet article, nous donnons un bref aperçu de la situation actuelle. Les calculs se basent sur les derniers rapports annuels et semestriels.1
Depuis la reprise de Credit Suisse, UBS gère 14 fonds immobiliers. Ce nombre devrait être réduit à 9.
Regroupement de fonds UBS : un petit séisme dans le milieu. Les grands fonds mixtes SIMA et SIAT avec propriété foncière indirecte, le fonds d’habitation UBS Anfos avec propriété foncière indirecte, le fonds d’habitation UBS Foncipars avec focalisation sur la Suisse romande (propriété foncière indirecte), le fonds CS1a Immo PK négocié à la VNI pour les investisseurs exonérés d’impôts et le fonds commercial CS LogisticsPlus avec propriété foncière indirecte restent inchangés. Le fonds CS LogisticsPlus, qui ne pourra sans doute pas être fusionné facilement avec les fonds commerciaux Interswiss et Swissreal en raison de la propriété foncière directe, est le seul fonds dont la fortune nette n’est pas nettement supérieure à un milliard de francs.
Dans un premier temps, les quatre fonds immobiliers résidentiels suisses cotés en bourse avec propriété foncière directe seront fusionnés. L’année suivante, les deux fonds immobiliers suisses à usage mixte cotés en bourse et à propriété foncière directe seront fusionnés, et enfin les deux fonds commerciaux cotés en bourse et à propriété foncière indirecte.
Quatre fonds avec propriété foncière directe et axés sur le logement sont fusionnés. Les fonds LivingPlus (61 % de la fortune nette) et Direct Residential (18 %) sont des fonds d’habitation avec un portefeuille largement diversifié dans toute la Suisse. Le fonds CS Hospitality a traversé des périodes de turbulences dans les années avant et pendant la pandémie, mais il a pu se stabiliser au cours des deux dernières années. Outre le segment de l’hôtellerie qui lui a donné son nom, il génère également des revenus locatifs provenant d’autres utilisations commerciales ainsi que d’utilisations résidentielles (30 %). Residentia a été racheté par l’UBS en 2021 et se concentre sur le Tessin.
Residentia et CS Hospitality ont obtenu ces dernières années, à l’exception de Hospitality en 2022, des rendements de placement clairement inférieurs à ceux des deux fonds de logement. Les deux fonds se situaient en dessous du seuil critique d’un milliard de francs d’actifs nets et auraient sans doute eu du mal à attirer de nouveaux capitaux avec leur profil. Les agios à la date de référence du 7 novembre 2024 montrent clairement la différence d’appréciation des portefeuilles par le marché. L’évolution actuelle ne devrait pas être très réjouissante, en particulier pour les investisseurs qui ont récemment participé à l’augmentation de capital d’UBS Direct Residential à hauteur de plus de 70 millions de francs.
Les deux fonds mixtes avec propriété foncière directe se distinguent fortement par leur taille, mais détiennent tous deux un portefeuille mixte – Green Property se concentre, outre l’immobilier résidentiel, surtout sur les surfaces de bureaux, tandis que Direct Urban a, en plus des surfaces résidentielles, une forte concentration sur les surfaces de commerce de détail. Les deux fonds présentent par ailleurs une surpondération géographique dans la région de Zurich (plus de 40 % du portefeuille). En ce qui concerne les rendements des placements, les fonds se sont également montrés comparables, Green Property ayant typiquement obtenu un rendement des placements supérieur d’environ 1 point de pourcentage au cours des cinq années précédant 2023. L’année 2023 a toutefois été difficile pour les deux produits.
Jusqu’à vendredi dernier, il existait une nette différence de valorisation : alors que Green Property se négociait généralement près de la valeur nette d’inventaire (VNI) après des années de croissance à partir de 2022, Direct Urban se négociait avec une nette prime.
La fusion des deux fonds commerciaux est sans doute la nouvelle la moins surprenante. Les deux fonds présentent une orientation similaire en termes d’utilisation et sont actifs dans toute la Suisse. En ce qui concerne le rendement des placements, l’évolution des deux fonds a également été relativement parallèle.
Les fusions de fonds cotés se produisent occasionnellement. Ainsi, Realstone a fusionné deux fonds cotés en 2021, et Procimmo a également fusionné deux fonds l’année dernière. A notre connaissance, l’échange de parts lors de fusions se fait généralement à la valeur nette d’inventaire (VNI)2. Le marché a réagi en conséquence vendredi : en supposant que les valorisations ne changent pas de manière significative d’ici la fusion, les agios devraient s’égaliser dans un marché efficace.
Le graphique suivant montre les agios après la clôture du négoce le jeudi 7 novembre et le vendredi 8 novembre. La ligne grise indique la prime pondérée en fonction de l’actif net du fonds fusionné le jeudi (voir les tableaux ci-dessus). Le graphique montre qu’un net rapprochement a déjà eu lieu, mais qu’il n’est probablement pas encore totalement achevé.
En conséquence, la performance quotidienne a été très différente selon la taille du fonds et son évaluation. Alors que l’indice n’a globalement reculé que de 0,35 %, les différents agios ont entraîné des décalages importants. Tous les fonds dont les agios sont supérieurs à l’agio moyen pondéré ont enregistré une performance négative, tandis que les fonds dont la valorisation est inférieure ont pu se rattraper. Residentia se distingue particulièrement, avec une performance quotidienne record de près de 27 %. Cela s’explique par le fait que le fonds n’a qu’un faible poids dans le futur fonds de logement, mais qu’il a présenté un écart important au niveau de l’agio.
Cette brève analyse résume les événements de la fin de la semaine. La suite des événements chez UBS Asset Management et la réaction du marché restent intéressantes.
1 Tous les calculs de cet article sont approximatifs et se basent sur les données disponibles dans les rapports annuels et semestriels. Il est possible que des transactions aient eu lieu depuis la publication et que les chiffres aient été adaptés en conséquence.
2 Voir par exemple le communiqué de presse de Procimmo sur la fusion.
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