Après une performance très positive des placements immobiliers cotés en 2024, les fonds avec des agios élevés ont commencé l’année de manière plutôt modérée. En revanche, les actions continuent de profiter du sentiment positif du marché.
Les taux d’actualisation des portefeuilles dont les opérations ont été clôturées au troisième trimestre 2024 sont restés quasiment inchangés.
Les rendements des placements sont à nouveau dans la zone positive : tous les produits de placement avec clôture des exercices en automne ont obtenu un rendement positif. En moyenne, le rendement des placements était supérieur à 4,1 %.
Le marché reste dynamique : des augmentations de capital d’un montant de 1,8 milliard de CHF ont déjà été annoncées.
Avec la publication du rapport annuel de Swiss Prime Site, un premier résultat au 31.12.2024 est déjà disponible. Parallèlement, les chiffres sont disponibles pour tous les produits de placement qui ont terminé leur exercice en automne 2024. Nous présentons un résumé des résultats et de l’évolution des fonds immobiliers et des fondations de placement.
Après une année exceptionnelle pour les placements immobiliers cotés, les fonds cotés se sont stabilisés ou ont connu une évolution légèrement négative en janvier. L’agio pondéré à la valeur du marché de plus de 30 % pour les fonds cotés rend l’air plus léger malgré les taux d’intérêt bas. Les actions immobilières ont continué à afficher une forte performance au cours des douze derniers mois – peut-être (en partie) sous l’effet de l’évolution généralement positive du marché suisse des actions depuis le début de l’année.
Sur l’exercice 2024 (1er octobre – 30 septembre 2024), la BNS a abaissé le taux directeur à plusieurs reprises, tandis que le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a baissé de 68 points de base pour atteindre 0,41 %.
Le taux d’actualisation médian (réel) de tous les portefeuilles clôturés au troisième trimestre 2024 a légèrement augmenté de 1,8 point de base durant cette période. Après la fin des taux d’intérêt négatifs et la nette augmentation des taux d’intérêt en 2022, les taux d’actualisation n’ont été que modérément adaptés depuis lors. En conséquence, la marge de manœuvre pour les baisses et les réévaluations qui en découlent reste probablement limitée.
Après la nette baisse des rendements des placements en 2023, les rendements des placements évoluent à nouveau clairement dans la zone positive grâce à la baisse des taux d’intérêt. Les fonds et les fondations de placement clôturés au 30 septembre ou au 31 octobre ont obtenu en moyenne un rendement de 4,05 %, avec une fourchette allant de 2,04 % à un remarquable 8,87 %.
Les fondations de placement ont affiché en moyenne un rendement de placement légèrement supérieur à celui des fonds immobiliers. Cette différence s’explique toutefois en premier lieu par la forte performance de la HIG Anlagestiftung, qui surclasse depuis des années le marché ou les fondations de placement de la CAFP.
Nous répartissons le rendement des placements selon le compte de résultat par part en trois composantes : le résultat opérationnel ( résultat net), les gains/pertes sur investissements ainsi que d’autres variations résultant par exemple du négoce de parts.
En moyenne, le rendement des activités opérationnelles s’élève à 3,24% et les gains en capital à 0,81%. Les véhicules de placement commerciaux en particulier affichent parfois des rendements opérationnels nettement supérieurs à 4%.
Il convient de noter que le rendement des placements est calculé sur la fortune nette et profite donc de l’effet de levier. Grâce à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, ce sont surtout les produits avec un taux de financement externe plus élevé qui ont pu en profiter.
A la date de clôture du bilan en automne, des objets d’une valeur vénale de près de 50 milliards de CHF ont été évalués. Des données sur les prix de revient sont disponibles pour 45 milliards de CHF, ce qui permet d’estimer grossièrement les variations d’évaluation.
Les immeubles résidentiels ont été réévalués de 1,6 % en valeur pondérée par les actifs, tandis que les immeubles commerciaux ont perdu 0,5 % de leur valeur pondérée par les actifs. L’évolution positive est particulièrement frappante dans la grande région de Zurich, où les immeubles résidentiels ont été revalorisés de 2,6 % et les objets commerciaux de 0,2 %.
Le rapport annuel de Swiss Prime Site souligne l’ambiance positive du marché et montre qu’une gestion ciblée permet de réaliser des gains en capital même sans modification du taux d’actualisation. En 2025 également, le dynamisme positif sera utilisé pour des augmentations de capital : Actuellement, les fonds et les fondations de placement visent un total de 1,8 milliard de CHF, dont 175 millions de CHF ont déjà été souscrits.
Avec des agios de plus de 30 %, les fonds immobiliers de SWIIT sont déjà évalués de manière ambitieuse. En fin de compte, c’est le développement des attentes en matière de taux d’intérêt qui déterminera si ce niveau restera durable. Dans ses prévisions de décembre 2024, la BNS ne prévoit pas d’inflation importante en Suisse pour les trois prochaines années. Reste à savoir si, dans un monde marqué par des droits de douane supplémentaires et une incertitude considérable, l’inflation ne repartira pas à la hausse, du moins aux États-Unis et dans l’espace européen.
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