Placements immobiliers indirects suisses en février 2026 : consolidation à un niveau élevé

Après une année 2025 record pour les placements immobiliers suisses, l’année 2026 démarre dans un contexte marqué par la stabilité, mais aussi par de nouvelles incertitudes. Le taux directeur de la BNS reste à 0 % depuis juin 2025, et l’évaluation de la situation en décembre a confirmé cette position. L’inflation en Suisse est proche de zéro – elle n’était que de 0.1% en décembre. Au niveau international, les conditions générales restent difficiles, comme chacun sait. Les placements immobiliers suisses profitent donc du contexte des taux d’intérêt et de leur statut de valeur refuge.

Avec un agio du SWIIT de 36 % (13 février 2026), le niveau n’est que légèrement inférieur au pic atteint en 2021. Dans le même temps, le contexte favorable est mis à profit. Plusieurs nouveaux fonds sont lancés et la première introduction en bourse est prévue en 2026 avec MobiFonds. Les premiers rapports annuels des sociétés immobilières cotées à la fin de 2025 sont également positifs.

Taux d’actualisation : les valeurs baissent modérément

L’analyse des dernières transactions conclues montre que la variation médiane des taux d’actualisation moyens (réels) reste légèrement négative. Après les ajustements légèrement positifs enregistrés au cours de certains trimestres de 2023 et 2024, les valeurs baissent à nouveau légèrement.

Il est possible que cette évolution plutôt lente indique que les taux d’actualisation ont déjà atteint un niveau approprié après les ajustements modérés des années précédentes. La question de savoir si la légère tendance à la baisse se renforcera au cours des prochains trimestres dépendra en grande partie de la manière dont la BNS fixera ses taux d’intérêt directeurs.

Rendements des placements : reprise généralisée avec des leaders

Les rendements des placements des dernières transactions confirment la tendance positive qui s’était déjà dessinée au cours des trimestres précédents. En moyenne, les fonds et groupes de placement clôturés au troisième trimestre 2025 ont généré un rendement de 5.19 %, avec une dispersion comprise entre 3.88% et 8.79%.

En moyenne, 3.2% ont été générés par les revenus nets d’exploitation et 2% par les gains en capital. La forte performance des produits à forte composante résidentielle, qui continuent de bénéficier de la hausse des valeurs de marché, est particulièrement remarquable (résidentiel +3% au 30 septembre ; immeubles commerciaux +0.9%).

Perspectives : positives, mais sélectives

Les fondamentaux des placements immobiliers suisses restent intacts. Dans le même temps, les valorisations sont ambitieuses. Les fonds immobiliers résidentiels se négocient en moyenne avec des agios supérieurs à 40%, certains produits dépassant même les 50%. Avec des rendements actuels des obligations fédérales à 10 ans d’environ 0.31% et un rendement pondéré du SWIIT d’environ 2.27%, l’écart reste toutefois attractif. La période de forte hausse pourrait céder la place à une phase de différenciation, axée sur la qualité et la solidité opérationnelle.