Après une année 2024 exceptionnelle, les placements immobiliers cotés se maintiennent à un niveau positif en 2025 – voire exceptionnel dans le cas des actions immobilières cotées. En ces temps d’incertitudes géopolitiques accrues et d’obstacles commerciaux renforcés, les valeurs réelles stables se maintiennent bien : outre l’or et le franc suisse, cela vaut également pour les placements immobiliers suisses. Les actions immobilières, qui peuvent également être investies sans restrictions par des investisseurs étrangers, ont même connu un véritable essor.
Les fonds cotés du SWIIT sont en hausse de 4% sur l’année (26.05.2025). La VNI de la CAFP a enregistré une performance de 1,26% à la fin du mois d’avril. Les actions cotées dans le REAL ont connu une envolée de 17,7% en YTD.
Sur l’exercice 2024 (1er janvier – 31 décembre 2024), la Banque nationale suisse (BNS) a baissé son taux directeur de 1,75 % à 0,5 %. Sur la même période, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a baissé de 65 points de base à 31,7 points de base. Cela montre que l’environnement des taux d’intérêt s’est à nouveau nettement détendu en 2024 – après la hausse marquée de 2022.
En conséquence, l’environnement s’est également amélioré pour l’immobilier. Le taux d’actualisation réel médian de tous les portefeuilles clôturés au quatrième trimestre 2024 est resté inchangé par rapport au trimestre précédent. Auparavant, les changements médians dans les clôtures des trimestres précédents avaient montré des tendances légèrement positives. Dans l’ensemble, l’ajustement des taux d’actualisation a toutefois été très modéré après la phase de taux négatifs et la forte hausse des taux en 2022.
Il sera intéressant d’observer si les taux d’actualisation baissent à nouveau à l’avenir – même si la marge de manœuvre pour les baisses et les revalorisations qui en découlent devrait être limitée dans de nombreux portefeuilles.
Après la nette baisse des rendements des placements en 2023, les rendements en 2024 se situent à nouveau clairement dans la zone positive grâce à la baisse des taux d’intérêt pour la majorité des produits de placement dont la clôture a eu lieu fin 2024. Les fonds et fondations de placement avec date de clôture du bilan au 31 décembre ont réalisé en moyenne un rendement de placement de 3,24 %. La fourchette est large, avec des valeurs allant de -18,9 % à un remarquable +8,1 %.
Nous répartissons le rendement des placements selon le compte de résultat par part en trois composantes : le résultat opérationnel ( résultat net ), les gains/pertes en capital ainsi que d’autres modifications résultant par exemple du négoce de parts. Seuls quelques cas isolés ont encore donné lieu à des corrections d’évaluation significatives. En médiane, le rendement des placements issus des revenus du capital était de 1,06 %, tandis que le rendement moyen des opérations était d’environ 3 %.
Au niveau des immeubles, il apparaît que les objets résidentiels des portefeuilles dont la date de clôture est fin 2024 – compte tenu des prix de revient – ont été réévalués de 1,8 % en 2024, pondérés par la valeur de marché. Les objets commerciaux ont en revanche enregistré un léger recul de -0,2 %. Il est frappant de constater la forte évolution des objets résidentiels dans la grande région de Zurich, qui ont connu une revalorisation de 3 %.
Les revenus locatifs ont également pu être clairement augmentés Like-for-Like – c’est-à-dire en comparant un objet à l’année précédente sans modification importante des prix de revient -, ce qui correspond au positionnement de l’immobilier en tant que « Real Asset ». En ce qui concerne les immeubles résidentiels, la variation médiane pour les objets des portefeuilles clôturés fin 2024 a été supérieure à 2,5 %. Cela s’explique par les adaptations des taux d’intérêt de référence ainsi que par les taux de vacance très bas dans les centres, où de nombreux véhicules de placement sont actifs.
Avec des agios de plus de 36 %, les fonds immobiliers de SWIIT sont déjà évalués de manière ambitieuse. Avec un taux swap en CHF à 10 ans de 0,39 % (situation au 26.05.2025), cela correspond à une moyenne à long terme tendanciellement élevée. En fin de compte, c’est l’évolution des attentes en matière de taux d’intérêt ou la poursuite de la politique de la BNS en la matière qui décidera si ce niveau reste durable. Malgré les obstacles commerciaux supplémentaires dans le monde, la Suisse reste largement épargnée par l’inflation.
Par conséquent, la demande d’investissements immobiliers – directs et indirects par le biais de véhicules de placement – reste élevée. Plus de 2 milliards de CHF ont déjà été souscrits auprès de fonds et de fondations de placement, et d’autres milliards sont recherchés. L’élan positif se poursuit.
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