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La nouvelle version 1.10 d’Alphaprop est arrivée ! Dans cette version, des valeurs issues des rapports semestriels des produits ont été intégrées. De plus, les utilisateurs obtiennent désormais un aperçu des frais des produits selon les derniers rapports annuels.
Par ailleurs, de nouveaux indicateurs de performance ont été intégrés à la demande des clients et le calcul de certains chiffres clés basés sur des données financières a été légèrement adapté.
L’année dernière, de plus en plus de clients ont souhaité pouvoir consulter les valeurs semestrielles des chiffres clés dans Alphaprop, afin d’analyser les produits de manière encore plus précise et de pouvoir identifier les tendances plus tôt. C’est pourquoi, depuis la dernière mise à jour, Alphaprop contient une nouvelle feuille intitulée « 8. Chiffres-clés semestriels ».
Pour tous les fonds de l’univers Alphaprop qui publient des rapports semestriels, les chiffres clés correspondants sont disponibles. La majorité des fonds immobiliers et environ la moitié des sociétés immobilières publient des rapports semestriels.
Tous les chiffres clés AMAS ont été intégrés de manière analogue à la feuille « Aperçu des chiffres clés ». Tous les produits ne publient toutefois pas de valeurs semestrielles pour tous les chiffres clés. Les différentes valeurs sont présentées dans une série chronologique par trimestre.
Il faut distinguer les chiffres clés relatifs au moment et ceux relatifs à la période. Les chiffres clés liés au moment se réfèrent à des valeurs qui sont collectées à une date de référence définie, par exemple le taux de financement externe. Ce type de KPI est repris tel quel des rapports publiés. Les chiffres clés liés à la période concernent des valeurs mesurées sur une période donnée, par exemple le rendement de placement. Pour ces KPI, les valeurs des rapports semestriels sont annualisées, si cela n’a pas déjà été fait par le produit lui-même. Cela permet d’assurer la comparabilité dans la série temporelle avec les valeurs annuelles.
Tous les chiffres clés sont présentés dans une série chronologique par trimestre. Dans la vue standard, les valeurs du rapport semestriel et du rapport annuel sont présentées ensemble sur une même ligne. Il est ainsi possible de comparer différents produits entre eux. Il est en outre possible de n’afficher que les valeurs des rapports annuels (voir graphique ci-dessous – chaque point correspond à un rapport annuel publié). Cela augmente la comparabilité sur une année civile, car on peut voir si deux produits ont des dates de bilan différentes.
Outre la présentation commune, il est également possible de choisir la présentation séparée pour un seul produit. Celle-ci présente le chiffre clé séparément sur deux lignes pour les rapports semestriels et annuels. Ce mode de présentation permet par exemple d’absorber les variations saisonnières.
Tous les benchmarks courants sont calculés par trimestre et par chiffre-clé, à condition que tous les produits inclus dans le benchmark affichent une valeur pour le chiffre-clé correspondant au cours du semestre. Pour le calcul du benchmark, la valeur (annualisée) par produit avec la pondération actuelle est utilisée pour le trimestre correspondant.
Par rapport aux indices annuels, les indices calculés trimestriellement présentent l’avantage de disposer plus rapidement de toutes les valeurs et donc de pouvoir identifier plus rapidement et plus tôt d’éventuelles variations. Le graphique ci-dessus montre par exemple que le rendement de l’indice SWIIT (ligne bleue) a fortement baissé entre le deuxième trimestre 2023 et le quatrième trimestre 2023, mais qu’il s’est stabilisé au moins au premier semestre 2024. Cette évolution ne peut pas encore être identifiée dans l’indice calculé chaque année (graphique ci-dessous, indice = ligne verte), car les nouvelles valeurs de référence ne pourront être calculées qu’en mai 2025 environ, lorsque tous les rapports annuels pour 2024 auront été publiés.
Dans la feuille « Données financières », où sont intégrées des informations sur les bilans et les comptes de résultats des produits de placement, il est désormais possible de consulter les différents commissions des produits qui ont été publiés en annexe des rapports annuels. Outre les taux maximums, les taux effectifs selon le dernier rapport annuel sont également indiqués (si disponibles).
Sur la base du compte de résultat, Alphaprop a jusqu’à présent calculé le ratio « rendement net sur constructions terminées » (rendement net / tous les immeubles construits). Cela entraînait des confusions avec le chiffre clé AMAS « Rendement net des constructions terminées », qui n’est toutefois indiqué que par une minorité de produits. C’est pourquoi nous avons décidé de faire correspondre ce chiffre clé à la définition de l’AMAS dans Alphaprop. Comme il n’est pas possible de procéder à une correction des transactions, le chiffre clé calculé dans Alphaprop continue de s’écarter du chiffre clé AMAS, mais s’en rapproche fortement. Pour suivre cette logique, le chiffre clé « Rendement total des constructions achevées » a également été adapté de manière similaire.
Les deux ratios se trouvent dans la feuille « 3. données financières & commissions ». Les anciens ratios peuvent toujours être calculés dans la présentation des ratios spécifique à l’utilisateur.
Jusqu’à présent, le rendement de placement était divisé en une composante nette et une composante de rendement du capital. Désormais, d’autres variations de la NAV sont également saisies, qui influencent le rendement de placement, mais qui ne sont pas directement liées au résultat global. Le poste « Autres variations de la VNI » ne contient généralement que de très petites valeurs et est présenté séparément dans les rapports PDF (par ex. en raison de variations des provisions ou lors d’augmentations/de rachats de capital).
Dans la feuille « 4. prix & performance », certains chiffres clés relatifs à la performance ont été complétés. En particulier, le volume de transactions quotidien moyen peut désormais être consulté sur 180 jours (jusqu’à présent seulement sur 30 jours). En outre, le rapport cours/bénéfice (P/E ratio) et le rapport cours/cash-flow (P/CF ratio) ont été complétés. En plus du coefficient d’endettement déjà disponible, le quote-part du passif exigible a été ajouté.
Les analyses de performance ont été complétées par une comparaison avec un indice de référence. Si l’on sélectionne exactement un produit et un indice de référence, il est possible de choisir la vue produit vs indice de référence dans l’évolution indexée de la performance.
Le reporting ESG est encore en pleine évolution et Alphaprop veille constamment à s’y adapter et à suivre les nouveaux développements. Aujourd’hui, de plus en plus de produits d’investissement font état d’une trajectoire de réduction des émissions de CO2 dans leurs rapports annuels (voir aussi notre analyse de mai 2024). En raison de la disponibilité des données, il n’est pas encore possible de comparer des trajectoires de réduction complètes entre les produits. Toutefois, il est désormais possible de voir si une trajectoire de réduction a été indiquée ou non dans le rapport. L’univers des produits peut donc être filtré en conséquence.
Dans les rapports comparatifs, le score GRESB global du produit est désormais indiqué ou calculé en tant que moyenne pondérée pour les benchmarks et les portefeuilles téléchargés. Les évaluations GRESB sont actuellement disponibles (état octobre 2024) pour 45% de la CAFP Immo et 70% de la SWIIT.
Une autre adaptation concerne la valeur des énergies fossiles. Alors qu’auparavant, celle-ci était toujours calculée à partir du mix de sources d’énergie (somme du gaz, du mazout et des énergies fossiles non spécifiées), c’est désormais la valeur déclarée par les produits dans les rapports annuels qui est prise en compte, si elle est disponible. Cette valeur peut légèrement différer du calcul effectué par Alphaprop, car le chauffage à distance et l’« électricité surface commune » sont classés comme non fossiles dans le mix de sources d’énergie d’Alphaprop, alors qu’ils peuvent contenir une partie fossile (p. ex. chauffage à distance ou électricité provenant d’une centrale à charbon).
Depuis peu, il est possible d’enrichir les différents immeubles des investisseurs institutionnels avec des informations supplémentaires provenant du registre public des bâtiments et des logements (RegBL). Nous avons attribué à tous les immeubles d’Alphaprop un ou plusieurs numéros EGRID (numéro fédéral d’identification des immeubles). Il est ainsi possible de relier les immeubles aux données du RegBL afin de connaître, par exemple, la période de construction de l’immeuble, d’obtenir des informations sur le nombre de logements ou le type de chauffage.
Le défi est qu’un immeuble dans le portefeuille d’un produit d’investissement peut comprendre plusieurs bâtiments selon la RCB. Ainsi, un immeuble peut par exemple présenter plusieurs années de construction. Néanmoins, cette nouveauté offre de nouvelles possibilités pour des analyses plus détaillées au niveau des immeubles de placement.
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