Portfolios von Immobilienfonds und die Leerwohnungsziffer

14.09.2021 | Dr. Thomas Spycher, Maria Stoelben

Zusammenfassung

  • Die neu publizierten Daten der Leerwohnungsstatistik des BFS zeigen leicht sinkende Leerstände.
  • Immobilienfonds mit Fokus Wohn- und Mischnutzung sind im Schnitt in Gemeinden mit unterdurchschnittlichem Leerstand investiert.
  • Anlageprodukte sind nur vereinzelt stark in Gemeinden mit deutlich steigenden Leerständen und gleichzeitig bereits hohen Leerstandsniveau exponiert.
  • Mietzinsausfälle korrelieren mit der Leerwohungsziffer in Standortgemeinden.

Die neu publizierten Daten zu Leerwohnungen des Bundesamtes für Statistik zeigen zum ersten mal seit 2010 eine sinkende Leerwohnungsziffer. Die Anzahl leerstehender Wohnungen in der Schweiz per Anfang Juni sank im Zeitraum von 12 Monaten von 78’832 auf 71’365 Wohnungen. Dies entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1.54% im Juni 2021 bei einem Rückgang von 0.18 Prozentpunkten. Regional waren die Rückgänge in den Kantonen Aargau, Bern und Zürich besonders ausgeprägt, während das Tessin den stärksten Zuwachs verzeichnete.

 

Das Leerstandsrisiko ist eine zentrale Risikokomponente bei indirekten Immobilienanlagen. Gemäss den Geschäftsberichten 2020 lag der Leerstand der kotierten Immobilienfonds (SXI Real Estate Broad Funds) gewichtet nach Marktkapitalisierung bei 5.5% (alle Nutzungen eingeschlossen).

Verbindung der BFS-Leerstandsziffer mit Immobilienfonds-Portfolios

Wie haben sich die Leerstände in den Gemeinden verändert, in welchen die Immobilienfonds investiert sind?
Folgende Grafik zeigt die aktuelle BFS-Leerstandsziffer für jeden Immobilienfonds. Für jeden Fonds wurden anhand des Portfolios im letzten verfügbaren Jahresbericht die nach Marktwert gewichteten Werte bestimmt. Jedem Objekt wurde somit der Wert der Gemeinde zugewiesen. In einem zweiten Schritt wurden die Werte je Produkt nach Marktwert gewichtet aggregiert. Die Analyse beschränkt sich rein auf einen Vergleich der Gemeindedaten. Es wurden nur Fonds einbezogen, welche mit über 50% des Marktwertes der Liegenschaften in MFH und gemischt genutzten Immobilien investiert sind. Der Marktwert-gewichtete Mittelwert über alle berücksichtigten Anlageprodukte in 2021 lag mit 1.23% unter dem Schweizweiten BFS-Wert von 1.54%. Dies signalisiert, dass viele Anlageprodukte immer noch zu grossen Teilen in Kernstädten investiert sind, welche sehr tiefe Leerstände aufweisen.

Fonds im Schnitt in Gemeinden mit tiefem Leerstand investiert

In einem zweiten Schritt ziehen wir die Leerstandsentwicklung in die Analyse mit ein. Punkte oben rechts signalisieren Anlageprodukte mit Objekten in Gemeinden mit vergleichsweise hohem Leerstand, welcher über die letzten fünf Jahre zudem gestiegen ist. In Summe ist die Mehrzahl der Immobilienfonds in Gemeinden investiert, welche eine vergleichsweise tiefe Leerwohnungsziffer aufweisen. Nur einzelne Gefässe weichen stark vom Mittelwert ab. Ein Fonds mit Fokus Region Tessin fällt dabei besonders auf, da dieser primär in einer Region mit steigenden Leerständen exponiert ist.

BFS-Leerstand korreliert mit Mietzinsausfall

Die Leerwohnungsstatistik des BFS ist eine zeitnah publizierte, öffentlich verfügbare Datenquelle. Doch reflektieren sich die Entwicklungen der Leerwohnungsziffer in den Portfolios der Fonds oder sind es eher objektspezifische Eigenschaften, welche die Entwicklung treiben? Die folgende Grafik zeigt die Korrelation zwischen der BFS-Leerwohnungsziffer 2021 und dem Mietzinsausfall im letzten Jahresbericht. Die Trendlinie verdeutlicht die Korrelation. Für Fonds mit einem Portfolio in Standortgemeinden, welche im Schnitt bei unter 1.5% Leerstand liegen, sind die beiden Datenpunkte unkorreliert, d.h. eine höhere Leerwohnungsziffer in der Standortgemeinde geht im Schnitt nicht mit mit höheren Mietzinsausfällen einher. Wenn Fonds jedoch verstärkt in Regionen mit höheren Leerständen investiert sind, wirkt sich das Marktumfeld auch auf die Leerstände im Portfolio aus: die Mietzinsausfälle steigen.

Die Auswertungen zeigen, dass die Leerwohnungsstatistik des BFS einen zeitnahen, qualitativ hochwertigen und öffentlich verfügbaren Indikator zum Immobilienmarkt darstellt, welcher auch für die Analyse von indirekten Immobilienanlagen beigezogen werden kann.

 

Alle Daten zu indirekten Schweizer Immobilienanlagen finden Sie bei Alphaprop.

Weiterführende Links:

BFS Leerwohungsstatistik