Zusammenfassung
- Schweizer Immobilienanlagen blicken auf ein ausserordentliches Jahr 2025 zurück – der SWIIT legte über 10% zu, der SREAL gar über 23%. Rund 9 Mrd. CHF flossen in Immobiliengefässe, ein neuer Rekord.
- Die deutlichen Aufwertungen sind zurück. Die Anlageprodukte erzielten per 30.09. klar positive Anlagerenditen. Der operative Ertrag bleibt solide, während einzelne Produkte von deutlichen Kapitalgewinnen profitieren.
Nach einem Rekordjahr 2025 für Schweizer Immobilienanlagen startet das Jahr 2026 in einem Umfeld, das von Stabilität, aber auch von neuen Unsicherheiten geprägt ist. Der SNB-Leitzins verharrt seit Juni 2025 bei 0%, und die Dezember-Lagebeurteilung hat diese Haltung bestätigt. Die Inflation in der Schweiz bewegt sich nahe der Nulllinie – im Dezember lag sie bei lediglich 0.1%. International bleiben die Rahmenbedingungen bekanntlich anspruchsvoll. Entsprechend profitieren Schweizer Immobilienanlagen vom Zinsumfeld und vom sicheren Hafen.
Mit einem Agio des SWIIT von 36% (13.02.2026) liegt das Niveau nur noch leicht unter dem Hochpunkt im Jahr 2021 zurück. Gleichzeitig wird das gute Umfeld genutzt. Verschiedene neue Fonds werden lanciert und mit dem MobiFonds steht die erste IPO in 2026 an. Auch die ersten Jahresberichte der kotierten Immobiliengesellschaften per Ende 2025 sind positiv.
Diskontierungssätze: Werte sinken moderat
Die Analyse der jüngsten Geschäftsabschlüsse zeigt, dass die mediane Veränderung der durchschnittlichen (realen) Diskontierungssätze weiter leicht negativ verläuft. Nach den leicht positiven Anpassungen in einzelnen Quartalen 2023 und 2024, sinken die Werte wieder leicht.
Möglicherweise ist die eher langsame Bewegung ein Zeichen dafür, dass die Diskontierungssätze nach der moderaten Anpassung der vergangenen Jahre bereits ein angemessenes Niveau erreicht haben. Ob sich der leichte Trend zu Senkungen in den kommenden Quartalen verstärkt, wird massgeblich davon abhängen, wie die SNB die Leitzinsen setzt.
Anlagerenditen: Breite Erholung mit Spitzenreitern
Die Anlagerenditen der jüngsten Geschäftsabschlüsse bestätigen den positiven Trend, der sich bereits in den Vorquartalen abgezeichnet hat. Im Schnitt erzielten die Fonds und Anlagegruppen mit Abschluss per Q3-2025 eine Anlagerendite von 5.19% bei einer Streuung von 3.88% bis 8.79%.
Im Schnitt wurden 3.2% über den Nettoertrag operativ erwirtschaftet und 2% durch Kapitalgewinne. Auffällig ist die starke Performance von Produkten mit hohem Wohnanteil, die weiterhin von steigenden Marktwerten profitieren (Wohnen über alle per 30.09. +3%; Kommerzielle Objekte +0.9%).
Ausblick: Positiv, aber selektiv
Die Fundamentaldaten für Schweizer Immobilienanlagen bleiben intakt. Gleichzeitig sind die Bewertungen ambitioniert. Wohnfonds werden im Durchschnitt mit Agios von über 40 % gehandelt, einzelne Produkte liegen gar bei über 50 %. Bei den aktuellen Renditen der 10-jährigen Eidgenossen von rund 0,31 % und einer gewichteten Ausschüttungsrendite des SWIIT von etwa 2,27 % bleibt der Spread jedoch attraktiv. Die Zeit der breiten Aufwärtsbewegung könnte einer Phase der Differenzierung weichen – mit Fokus auf Qualität und operative Stärke.
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