Dividendenrenditen von Schweizer Immobilienfonds

Mit der Veränderung des Zinsumfelds und der Erhöhung des Leitzinses der SNB um 50 Basispunkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsenkotierten Immobilienfonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilienaktien verzeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungssätze und damit steigender Immobilienbewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vordergrund.

Erträge und Aufwände bei Immobilienfonds im Detail

Schweizer Immobilienfonds generieren jährlich Erträge von CHF 3.4 Mrd. 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge bleiben nach dem Begleichen aller Aufwände als Nettoertrag übrig. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf. Knapp 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte. Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwandsposition aus (wobei teilweise die Vergütung der Depotbank mitenthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwandposten.

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen: Update​

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform und repräsentiert somit das “investierbare Kapital” (Agios und Free Float einfachheitshalber nicht berücksichtigt) im Jahr 2021.

Die Zinswende und indirekte Immobilienanlagen

Die Zinswende steht auch in der Schweiz vor der Tür – je nach Ansichtspunkt ist sie gar schon eingetreten. Über Jahre hat sich die expansive Geldpolitik primär in Asset-Preise niedergeschlagen. Nun zeigt sich in den USA und im EU-Raum eine hohe Inflation, was Massnahmen der Zentralbanken nach sich zieht. Während die kurzfristigen Zinsen – direkt beeinflusst durch den SNB-Leitzins von unveränderten -0.75% – unverändert tief sind, wurde die Zinskurve deutlich steiler.

Wachstum bei indirekten Immobilienanlagen: Aufwertung vs. Neuinvestitionen

Das Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz ist über die letzten Jahre stark gewachsen. Derzeit gibt es über 130 Anlageprodukte aufgeteilt auf Immobilienfonds, Anlagestiftungen und kotierte Immobiliengesellschaften mit einem Liegenschaftsportfolio von insgesamt über CHF 170 Mrd. Das Wachstum kann dabei aus zwei Hauptquellen stammen

Portfolios von Immobilienfonds und die Leerwohnungsziffer

Über Kapitalerhöhungen sammeln verschiedenste Anlageprodukte im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweizer Immobilien derzeit Kapital ein. Das Interesse der Investoren ist beachtlich: Gemäss Pressemitteilungen ist die Mehrzahl der Kapitalerhöhungen gar überzeichnet und Aufgrund der hohen Agios der kotierten Produkte werden auch die bestehenden Investoren über Bezugsrechte mit extra-Performance belohnt.