Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen: Update

09.06.2022 | Dr. Thomas Spycher, Iryna Levytska

Zusammenfassung

  • Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2021 bei CHF 137.9 Mrd. Das Universum setzt sich aus 130 Anlageprodukten zusammen.

  • Mehr als die Hälfte (51%) entfällt dabei auf die grössten 20 Anlageprodukte.

  • Das Wachstum lag im Vergleich zu 2020 bei CHF 14.5 Mrd. oder +11.8%. Über CHF 2 Mrd. entfallen dabei auf 7 neue Anlageprodukte mit ersten Jahresberichten im 2021.

  • Das grösste Wachstum wurde mit + CHF 7.2 Mrd. bei Immobilienfonds verzeichnet.

Nettovermögen von knapp CHF 138 Mrd.

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform und repräsentiert somit das “investierbare Kapital” (Agios und Free Float einfachheitshalber nicht berücksichtigt) im Jahr 2021. Das Nettovermögen von 130 Anlageprodukten im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz erreichte 2021 fast 138 Mrd., mit einem Wachstum von 14,5 Mrd. gegenüber den Werten von 2020. Der Markt wird weiterhin dominiert vom Volumen weniger Produkte. Die 20 grössten Anlageprodukte haben ein Nettovermögen von 70,3 Mrd. CHF, was mehr als 51% des Gesamtwerts ausmacht. Dies erklärt die Lücke zwischen dem Durchschnitts- und dem Medianwert des Nettovermögens, der bei 1,061 Mrd. bzw. 0,675 Mrd. liegt.

Fonds weisen das grösste Wachstum auf

Neben der Gesamtentwicklung ist insbesondere die Entwicklung nach Rechtsform und von einzelnen Anlageprodukten spannend. Das folgende Baumdiagramm verdeutlicht die Zusammensetzung des Wachstums des Nettovermögens von 2020 auf 2021 um CHF 14.5 Mrd. auf die einzelnen Produkte. Drei Anlageprodukte wiesen ein minimal negatives Wachstum des Nettovermögens auf. Diese wurden in der Grafik einfachheitshalber ausgeschlossen.1

Mit einem Plus von über CHF 7.2 Mrd. war das Wachstum im Bereich der vertraglichen Immobilienfonds klar am grössten. Das Nettovermögen von Anlagegruppen von Anlagestiftungen hat um CHF 5.5 Mrd. zugenommen. Das Eigenkapital von börsenkotierten Immobiliengesellschaften nahm um CHF 1.8 Mrd zu.

Das Wachstum des Nettovermögens kann durch nicht realisierte Kapitalgewinne (Aufwertung der Objekte), durch nicht ausgeschüttete, thesaurierte realisierte Erträge, oder durch Kapitalerhöhungen ausgelöst werden. Nicht überraschend handelt es sich bei den grössten Anstiegen um Kapitalerhöhungen. Auffallend ist das Wachstum bei Fonds, die nur für steuerbefreite Investoren investierbar sind, nach dem NAV gehandelt werden und somit “Anlagestiftungs-ähnliche” Eigenschaften aufweisen. So wurde der AXA Vorsorge Fonds Immobilien Schweiz mit einem Portfolio des Versicherers neu lanciert und auch der Akara Swiss Diversity Property Fund PK wies beachtliches Wachstum auf.

Grosse Gefässe, wie beispielsweise der Fonds UBS SIMA, konnten gar ohne Veränderung der Anzahl Anteile durch nicht realisierte Kapitalgewinne bei einem Marktwert der Objekte von über CHF 10 Mrd. im Jahr 2020 das Nettovermögen um beachtliche CHF 351 Mio. steigern.

Zusammenfassend war 2021 für Asset Manager im Bereich der Immobilienanlagen ein erfolgreiches Jahr. Neben beachtlichen Anlagerenditen (indexgewichtet per Ende 2021, SWIIT: 6.3%, KGAST Immo: 5.5%), die zu einem beachtlichen Teil durch nicht realisierte Kapitalgewinne der Objekte erzielt wurden und somit das Nettovermögen ansteigen liessen, flossen durch Kapitalerhöhungen den Anlageprodukten neues Kapital zu.

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Fussnoten:

1 In Summe lag das negative Wachstum der 3 Anlageprodukte bei CHF -4.3 Mio., was somit die Aussage der Grafik nicht beeinflusst.

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