Von Energie zu Emissionen: Wie aus Verbrauchsdaten belastbare CO₂-Kennzahlen werden

CO₂-Emissionen sind heute eine der zentralen Kennzahlen im Nachhaltigkeitsreporting von Immobilienportfolios. Sie stehen im Fokus von Investoren, Aufsichtsorganen, Benchmarks und Regulatoren und sind zugleich die Messgrösse, an der sich der Erfolg von Dekarbonisierungsstrategien beurteilen lässt. Doch obwohl CO₂-Werte in praktisch jedem ESG-Report erscheinen, ist der Weg dorthin oft weniger eindeutig, als es die fertige Kennzahl vermuten lässt.

Wie kommt man von Energiedaten zu belastbaren Emissionskennzahlen? Welche Rolle spielen Umrechnungsfaktoren, welche Standards gibt es in der Schweiz? Warum können unterschiedliche Ansätze zu deutlich unterschiedlichen Resultaten führen? Im folgenden Artikel wird genauer untersucht, wie aus Energiedaten belastbare CO₂-Werte berechnet werden können.

CO₂-Emissionen als Kernkomponente verschiedener Reporting-Standards und Benchmarks

Ein Blick auf die heute ausgewiesenen CO₂-Intensitäten von Immobilienportfolios zeigt ein sehr heterogenes Bild. In Marktvergleichen und Reportings wird deutlich, dass die Spannweite aktuell noch gross ist: Während einzelne Portfolios bereits bei rund 5 kg CO₂-Äquivalenten pro Quadratmeter liegen, weisen andere noch Werte von 25 bis 30 kg CO₂e pro Quadratmeter auf. Gleichzeitig ist das langfristige Ziel klar: Der Gebäudepark soll schrittweise dekarbonisiert werden und sich entlang definierter Absenkpfade bis spätestens 2050 in Richtung Netto-Null entwickeln. Die CO₂-Intensität pro Quadratmeter ist dabei die zentrale Kennzahl, an der sich Fortschritte messen und Portfolios miteinander vergleichen lassen. Die CO₂-Intensität, also die Emissionen pro Quadratmeter Energiebezugsfläche, ist Kernbestandteil von Reportings und Benchmarks wie REIDA, GRESB, EPRA oder den Vorgaben von AMAS, KGAST und ASIP. Umso wichtiger ist es zu verstehen, welche Methodik und welche Daten ihr zugrunde liegen.

Die Basis: Saubere und vollständige Energiedaten

Am Anfang jeder Emissionsberechnung stehen die Energiedaten. Ohne verlässliche Verbrauchsdaten ist jede CO₂-Kennzahl bestenfalls eine Schätzung.

Im Allgemeinen existieren drei Wege zur Erfassung von Energiedaten:

1. Smart Meter: Automatisch ausgelesene Zähler, die ihre Daten direkt über eine Schnittstelle übermitteln. Technisch die modernste Lösung, aber noch nicht flächendeckend verbreitet. Zudem funktioniert die Datenübermittlung noch nicht immer zuverlässig.
2. Direktbezug von Energiewerken: Viele grössere Energieversorger stellen Portale zur Verfügung, über die Verbrauchsdaten auf Zählerebene heruntergeladen werden können. Bei der grossen Vielfalt an kleinen und kleinsten Energiewerken in der Schweiz kann so bestenfalls ein Teil des Portfolios abgedeckt werden.
3. Erfassung über Rechnungen: Der aktuell noch häufigste Weg läuft über Energieabrechnungen. Mittels KI-gestützter Verfahren können diese durch Alphaprop automatisiert ausgelesen und strukturiert werden.

Entscheidend ist dabei weniger die Quelle als die Struktur der Daten: Für eine saubere Emissionsberechnung müssen die Verbräuche auf Zählerebene vorliegen. Typischerweise sind die Daten hierarchisch organisiert – vom Portfolio über die Liegenschaft bis hin zum einzelnen Zähler. Pro Zähler werden Messperiode, Start- und Endstand sowie der daraus resultierende Verbrauch erfasst. Nur mit dieser Granularität ist es möglich, die einzelnen Energieträger korrekt zuzuordnen und später mit den passenden Emissionsfaktoren zu verrechnen.

Von Kilowattstunden zu CO₂: Das Prinzip der Umrechnung

Der eigentliche Rechenschritt von Energie zu Emissionen ist konzeptionell einfach: Der Verbrauch eines Energieträgers wird mit einem spezifischen Emissionsfaktor multipliziert. Das Resultat sind die CO₂-Emissionen dieses Energieträgers für die betrachtete Periode.

Dieser Schritt wird für alle Energieträger durchgeführt (z. B. Strom, Erdgas, Heizöl, Fernwärme), und die Summe aller Resultate ergibt die gesamten Emissionen des Gebäudes oder Portfolios.

Die «Magie» – und gleichzeitig die Komplexität – steckt also nicht in der Formel, sondern in der Wahl der Emissionsfaktoren.

Unterschiedliche Umrechnungsfaktoren verändern die Emissionen eines Portfolios

In der Schweiz haben sich zwei Standards für Emissionsfaktoren etabliert:

• REIDA (Real Estate Investment Data Association), deren Bilanzierungskonzept sich am Greenhouse Gas Protocol orientiert
• KBOB als Bundesbehörde mit den «Ökobilanzdaten im Baubereich»

Beide liefern Emissionsfaktoren, kommen aber teilweise zu unterschiedlichen Werten und damit auch zu unterschiedlichen Gesamtemissionen für dasselbe Portfolio.

Ein zentraler Unterschied liegt in der Systematik der Emissionen:

• REIDA trennt zwischen
  • direkten Emissionen (z. B. bei der Verbrennung von Gas im Gebäude) und
  • Upstream-Emissionen (vorgelagerte Emissionen aus Förderung, Verarbeitung und Transport des Energieträgers)
• KBOB fasst diese Komponenten in der Regel in einem kombinierten Faktor zusammen.

Rechnet man bei REIDA direkte und Upstream-Emissionen zusammen, kommt man für viele Energieträger in eine ähnliche Grössenordnung wie bei KBOB, aber die Transparenz über die Herkunft der Emissionen ist nicht gegeben.

Zusätzlich gibt es bei gemischten Energieträgern wie Strom oder Fernwärme noch eine weitere Emissionsart: anagene Emissionen. Das sind Emissionen aus der Verbrennung von fossilem Abfall. Diese werden gemäss Greenhouse Gas Protocol bilanziert, sind aber in den KBOB-Faktoren nicht enthalten. Auch das kann zu Abweichungen führen.

REIDA ist heute der von AMAS, KGAST und ASIP empfohlene Standard für das Reporting umweltrelevanter Kennzahlen im Immobilienbereich.

Strom und Fernwärme: Der Unterschied zwischen «location-based» und «market-based»

Besonders herausfordernd ist die Situation bei gemischten Energieträgern wie Strom oder Fernwärme. Hier stellt sich die Frage: Welcher Mix ist für die Berechnung massgebend?

Grundsätzlich gibt es zwei Ansätze:

• Location-based: Es wird mit einem Durchschnittsmix gerechnet (z. B. Schweizer Strommix). Das erhöht die Vergleichbarkeit zwischen Portfolios.
• Market-based: Es wird der effektive Mix des lokalen Energiewerks verwendet, also das konkret eingekaufte Produkt. Das erhöht die Präzision und bildet Beschaffungsentscheide besser ab.

Beim market-based Ansatz gibt es wiederum zwei Berechnungslogiken:

1. Berechnung anhand der prozentualen Zusammensetzung des Energiemixes (z. B. 80% Wasserkraft, 15% Kernenergie, 5% Solar) und der jeweiligen Faktoren.
2. Der REIDA-spezifische Ansatz, bei dem der Emissionsfaktor aus dem Anteil erneuerbarer Energien mittels einer linearen Interpolation zwischen «Durchschnittsmix» und «100% erneuerbar» bestimmt wird.

Beide Varianten können zu deutlich unterschiedlichen Resultaten führen, obwohl sie sich auf denselben Strom beziehen. Das erklärt, warum zwei scheinbar ähnliche Reportings unterschiedliche CO₂-Intensitäten ausweisen können.

Welche Methode nun die «Richtige» ist, kommt auf den Zweck an.

• Geht es primär um Vergleichbarkeit zwischen Portfolios und Marktteilnehmenden, spricht vieles für den location-based Ansatz mit standardisierten Faktoren.
• Geht es um die Abbildung der Realität und um die Wirkung konkreter Beschaffungs- und Investitionsentscheide, ist der market-based Ansatz oft sinnvoller.

In der Praxis ist es nicht unüblich, beide Werte auszuweisen und transparent zu machen, wie sie zustande kommen.

Automatisierung als Schlüssel

Sobald Energiedaten strukturiert auf Zählerebene vorliegen und jedem Energieträger ein Emissionsfaktor zugeordnet ist, lässt sich der gesamte Prozess weitgehend automatisieren:

1. Aggregation der Verbräuche pro Periode,
2. Automatische Multiplikation mit den korrekten Faktoren,
3. Auswertung auf Liegenschafts- und Portfolioebene.

Damit wird aus einem manuellen, fehleranfälligen Prozess ein transparenter, qualitativ hochwertiger und zeitsparender Datenfluss. Insbesondere mit den neuen Voraussetzungen der AMAS in Bezug auf die Auditierung ist dies eine zentrale Voraussetzung.

Fazit

Die Berechnung von CO₂-Emissionen folgt einer einfachen Logik. Doch die Qualität und Aussagekraft der Resultate hängt entscheidend ab von:

• der Qualität und Granularität der Energiedaten,
• der Wahl des Standards (REIDA / Greenhouse Gas Protocol vs. KBOB),
• der Behandlung von Strom- und Fernwärmemix (location-based vs. market-based) und
• der Transparenz der getroffenen Annahmen.

Wer diese Punkte sauber adressiert, schafft nicht nur korrekte Kennzahlen, sondern auch eine belastbare Grundlage für Steuerung, Vergleich und Dekarbonisierungsstrategien im Immobilienportfolio. Denn nur was methodisch sauber gemessen wird, kann auch gezielt reduziert werden.