Bewertungen der Portfolios indirekter Immobilienanlagen halten sich auf hohem Niveau

02.11.2022 | Thomas Spycher

Zusammenfassung

  • Die Diskontsätze sind YoY auch für Anlageprodukte mit Bilanzstichtag 30.06.weiter gesunken.
  • Über diese 16 Anlageprodukte lag die durchschnittliche Anlagerendite bei 5.9%, wobei die Verteilung breit ausfiel.
  • Die Hälfte der Anlagerendite wurde über Aufwertung (Kapitalgewinne) erzielt. Gerade Wohnobjekte wurden im Schnitt mit 4.4% höher bewertet. Basierend auf den Nettoerträgen lag die Rendite aus dem operativen Ergebnis bei 2.96%.
  • Während in Bezug auf Inflation und Zinsen weiterhin Unsicherheit in Bezug auf die Bewertung der Objekte herrscht, welche den Markt für kotierte Fonds derzeit stark prägt, bleiben die Fundamentaldaten zu den Mieterträgen trotz erhöhter wirtschaftlicher Unsicherheit ansprechend.
Der Markt der indirekten Immobilien­anlagen steht die Tage als „Fieber­messer“ des Immobilien­marktes unter erhöhter Beobachtung. Nach Jahren des Booms und der Kapital­zuflüsse hat sich das Blatt gewendet. Kapital­erhöhungen von Immobilien­fonds im Q3/Q4 2022 wurden ab­gesagt und ver­schiedenen Produkten droht die Rück­gabe von Anteilen. Teil­weise sind die Agios komplett zusammen­geschmolzen, der Index der kotierten Immobilien­fonds SWIIT hat im Jahr 2022 um fast 18% korrigiert.

Wann bewegen sich Diskontsätze nach oben?

Neben der teilweise volatilen Bewertung der Anteile an der Börse interessieren sich gerade lang­fristig orientierte Investoren und Investoren von NAV-gehandelten Gefässen für die Bewertung der Objekte, welche den Net Asset Value bilden. Der von Wüest Partner erstellte Index für Wohn­rendite­liegen­schaften ging im Q2-2022 mit -1.3% leicht zurück. Über das Jahr liegt die Veränderung aber immer noch bei +0.9%. Die Port­folio­bewertungen per Ende des Geschäfts­jahres geben quartals­weise, jedoch mit 3-4 Monaten Verspätung, Einblicke in die Ent­wicklung. Die folgende Grafik zeigt die Median-Veränderung der Diskont­sätze YoY. Da die Anlage­gefässe unter­schiedliche Bilanz­stichtage haben, lässt sich die Grafik quartals­weise darstellen. Es gilt zu berück­sichtigen, dass sich die Zusammen­setzung der Produkte verändert. Die Grafik zeigt, dass trotz Zins­wende auch für Ende Q2-2022 für das Median Port­folio ein um 15 Basispunkte tieferer durch­schnitt­licher Diskont­satz als Ende Q2-2021 angewendet wurde.

Aufwertung für Wohnen bleibt hoch

Die folgende Grafik zeigt die Anlage­rendite für das Geschäfts­jahr 2021/2022 für Fonds und Anlage­gruppen von Anlage­stiftungen, welche per Ende Juni ab­geschlossen haben. Die Produkte weisen eine durch­schnittliche Anlage­rendite von 5.9% für das Geschäfts­jahr auf, wobei eine beacht­liche Streuung besteht (3.4% – 12.2%). Wir nutzen den Anteil des Netto­ertrags und der realisierten/nicht realisierten Kapital­gewinne am Gesamt­ergebnis, um die Anlage­rendite aufzuteilen in einen Teil, welcher operativ über Miet­erträge er­wirt­schaftet wurde und in einen Teil, welchem Kapital­gewinne (und potenziell Verluste) zu Grunde liegen. Im Durch­schnitt lag die Anlage­rendite aus der operativen Tätig­keit bei 2.94%.
image_anlagerendite
Bei Immobilien­fonds sind nicht nur die Markt­werte, sondern auch die Gestehungs­kosten der Objekte bekannt. Unter Berück­sichtigung der Veränderung der Gestehungs­kosten stiegen die Bewertungen von Wohn­objekten (573 Objekte, mit CHF 7.8 Mrd. bewertet) um 4.4%. Geschäfts­liegen­schaften (92 Objekte, mit CHF 1.9 Mrd bewertet) nahmen um 1% an Wert zu. Wie die Grafik der Anlage­rendite ver­deutlicht, kann die Nutzung nur einen Teil der Unter­schiede erklären. Gerade ältere Port­folios enthalten oft Bewertungs­reserven.

Fudamentaldaten bleiben ansprechend

Abgesehen von den gestiegenen Kosten für Fremd­kapital bleiben die Fundamental­daten gerade im Bereich Wohnen gut. Die vom Bundesamt für Statistik im September publizierten Leer­stands­zahlen (per Ende Juni 2022) sind mit 1.31% sehr niedrig. In und um die Zentren, wo die Anlage­gefässe primär investiert sind, liegen die Werte bei teil­weise unter 1%. Die vom SEM publizierten Informationen zur Netto­zuwanderung zeigen, dass diese hoch bleibt oder gar ansteigt. Wüest Partner, der mit Abstand wichtigste Bewerter für Port­folios von indirekten Immobilien, weist in neuen Analysen bereits auf einen zukünftigen Wohnungs­mangel hin. Eine Erhöhung des Referenz­zins­satzes dürfte in absehbarer Zeit folgen. Die zukünftigen Cash Flows von Wohn­liegen­schaften sind somit nicht in Frage gestellt und dürften teil­weise gar steigen. Es bleibt jedoch die Frage der an­gemessenen Diskontierung. Auch der Markt für kommerzielle Immobilien hält sich trotz einer Abschwächung der Weltwirtschaft, abgesehen von spezifischen Teilmärkten, gut. Mieten sind in vielen Fällen inflationsindexiert und daher in einem inflationären Umfeld einfacher zu erhöhen. Die “Yield compression” oder der allgemeine Boom gerade von Vorsorge-Institutionen in Immobilien war im kommerziellen Segment in den letzten Jahren weniger ausgeprägt, was die Sensitivität auf die Zinsveränderung reduziert.

In Bezug auf Mieterträge und somit die Dividendenausschüttungen sieht es, trotz rauer werdendem Wirtschaftsklima, weiterhin ansprechend aus. Das Fragezeichen bleibt hinter den Bewertungen.

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