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ESG-Benchmarks bei kotierten Schweizer Immobilienfonds
In den letzten Jahren hat das Thema Nachhaltigkeit für Investoren stark an Bedeutung gewonnen. Sowohl Privatanleger, als auch qualifizierte Investoren lassen “Environmental, Social & Corporate Governance” (ESG) immer stärker in die Investitionsentscheidung mit einfliessen. Für alle Asset-Klassen werden messbare Variablen, wie zum Beispiel Treibhausgasemission, Energieverbrauch oder Mitarbeiterzufriedenheit erhoben, um einzelne Scores für E,S und G zu berechnen, die man anschliessend auch zu einem finalen ESG-Score verwerten kann. Dies wiederum ermöglicht es, die Nachhaltigkeit von Unternehmen oder Fonds miteinander zu vergleichen.
Ein kürzlich im Handelsblatt publizierter Artikel zu ESG bei Immobilienfonds in Deutschland weist darauf hin, dass der Trend zur Nachhaltigkeit in diesem Segment noch nicht angekommen ist. Neben den gesellschaftlichen Präferenzen für nachhaltiges Investieren, kann sich gerade bei Immobilien, welche stark von staatlichen Vorgaben bezüglich Bauen und Energie (welche sich wiederum mit den Präferenzen der Gesellschaft verändern) beeinflusst werden, fehlender Fortschritt in Bezug auf ESG als Risikofaktor entwickeln. Wie sieht die Schweizer Immobilienfonds-Landschaft in Bezug auf Nachhaltigkeit aus?
Als Referenzpunkt nehmen wir dabei den SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT), der alle SIX-kotierten Immobilienfonds der Schweiz (gewichtet nach Marktkapitalisierung) beinhaltet und sich somit als ideale Grundlage anbietet. Folgende Grafik zeigt das Gewicht der Anlageprodukte im Index, welche jährlich eine umfassende ESG-Performance Messung und Abgleich gemäss den Standards GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) und SSREI (Swiss Sustainable Real Estate Index) vornehmen gemäss Angaben im letzten Jahresbericht. Über 60% des SWIIT orientiert sich somit an einem ESG-Benchmark – dies wird jedoch primär getrieben durch die grossen Gefässe der Credit Suisse und der UBS (die 5 grössen Fonds folgen alle GRESB).
Auf Ebene Produkt zeigt sich, dass 24 der 38 (Stand 21.3.2021) kotierten Fonds (noch) nicht einem Benchmark folgen. Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass die Kosten für jährliche ESG-Ratings und das Erheben der Daten nicht zu vernachlässigen sind und somit ein fehlendes Rating nicht impliziert, dass ein Immobilienfond sich nicht nachhaltig verhält. Nichtsdestotrotz besteht ein Anreiz für besonders nachhaltige Fonds ein ESG-Rating zu erhalten, um diese Qualität auch gegenüber Investoren kommunizieren zu können.
Erste einfache Einblicke ergeben sich, wenn man die GRESB-bewerteten Fonds betrachtet. Verschiedene Gefässe weisen Daten zum Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen aus. Folgende Grafik zeigt den Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen gemäss dem letzten Bericht. Die Interpretation ist generell mit Vorsicht zu geniessen, da man sich die Daten nach Nutzung und Alter des Gebäudeparks differenzieren müsste. Generell gilt aber: Wo viel Energie einfließt ergeben sich im Trend auch hohe Emissionen.
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds sind den Gefässen in Deutschland somit um einige Längen voraus. Doch auch in der Schweiz gibt es grosse Unterschiede und viel ungenutztes Potenzial. Neben dem Erfassen und Ausweisen der Informationen, dürfte sich in den kommenden Jahren auch die Standardisierung verbessern. Die Benchmarks sind ein erster Schritt in diese Richtung. Nur so kann die Transparenz verbessert und eine, zumindest grobe, Vergleichbarkeit ermöglicht werden.
März 29, 2021
Fremdfinanzierung bei indirekten Immobilienanlagen
Der optimale Mix zwischen Fremd- und Eigenkapital füllt in der Finanzliteratur ganze Lehrbücher. Bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen unterscheidet sich die Landschaft bereits aufgrund der unterschiedlichen Vorgaben des Regulators. Für Immobilienfonds und Anlagestiftungen bestehen Obergrenzen bezüglich der durchschnittlichen Fremdverschuldung als Anteil der Verkehrswerte der Liegenschaften. Folgende Grafik zeigt die Verteilung der durchschnittlichen Fremdfinanzierung über die letzten 5 Jahre. Da verschiedene Immobiliengesellschaften Geschäftsbereiche haben, welche deutlich über das reine Investieren in Liegenschaften hinausgehen, nutzen wir bei diesen die Fremdkapitalquote. Neben deutlich höheren Werten für Immobiliengesellschaften, gibt es auch innerhalb der gleichen Rechtsform beachtliche Unterschiede, wobei vor allem Aktiengesellschaften tendenziell mit mehr Fremdkapital arbeiten, was unter anderem mit den weniger restriktiven regulatorischen Anforderungen erklärt werden kann.
Bedeutet mehr Risiko auch mehr Return?
Die Fremdfinanzierung wird generell genutzt, um die Rendite des Eigenkapitals zu steigern. Ein positiver Leverage-Effekt tritt ein, solange die Rendite auf das Gesamtkapital über den Fremdfinanzierungskosten liegt. Gemäss der Angaben in Geschäftsberichten belaufen sich die Fremdfinanzierungskosten von Immobilienfonds im Schnitt auf unter 0.9 Prozent. Die Werte werden primär durch die Laufzeit der Fremdfinanzierung beeinflusst – und reflektieren somit die Zinserwartung des Managements. Gleichzeitig beeinflussen auch die Qualität und die Struktur des Portfolios die Fremdfinanzierungskosten. Obwohl auf dem Transaktionsmarkt Anfangsrenditen über die letzten Jahre massiv geschrumpft sind, sollte weiterhin ein positiver Leverage-Effekt gegeben sein.
Folgende Grafik stellt die durchschnittliche Eigenkapitalrendite der letzten 5 Jahre im Vergleich zur Fremdfinanzierungsquote (Fremdkapitalquote für AGs) für 122 Anlageprodukte dar. Die Grösse der Punkte zeigt das durchschnittliche Nettovermögen. Nicht überraschend, gibt es eine positive Korrelation: Gefässe mit mehr Fremdfinanzierung wiesen höhere Eigenkapitalrenditen auf.
Interessanterweise trifft dies primär auf den Vergleich zwischen Immobiliengesellschaften und Anlagegruppen von Anlagestiftungen zu. Lässt man die kotierten Gesellschaften weg, verschwindet die Korrelation zwischen Fremdfinanzierung und Eigenkapitalrendite fast vollständig. Insbesondere grössere Anlagegruppen konnten in den letzten Jahren eine hohe Eigenkapitalrendite erzielen, obwohl mit vergleichsweise wenig Fremdkapital gearbeitet wurde.
Rein exemplarisch: Die Median-Anlagestiftung hatte in den letzten 5 Jahren im Durchschnitt eine Fremdfinanzierungsquote von 8.8% während der Median-Fonds eine Fremdfinanzierungsquote von 20.7% aufwies. Der Median-RoE lag bei Immobilien-Anlagegruppen bei 5.1%. Wenn die Median-Anlagestiftung die Fremdfinanzierungsquote um knapp 12 Prozentpunkte steigern würde, würde bei angenommenen Fremdkapitalkosten von 1.5% der Return on Equity – ceteris paribus – um 54 Basispunkte steigen. Der Median-Fonds lag mit einem RoE von knapp 4.5% aber klar tiefer.
Diese Kurzauswertung zeigt interessante Korrelationen – wirft aber auch etliche Fragen auf: Bleiben die Muster bestehen, wenn man beispielsweise für die Nutzung und Region kontrolliert? Müsste man nicht einen ganzen Konjunktur – oder gar Marktzyklus anschauen? Mit Alphaprop stehen Ihnen alle Daten zur Analyse zur Verfügung.
März 23, 2021
Wo ist der SWIIT investiert?
Der SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) umfasst alle 38 SIX kotierten Immobilienfonds und ist einer der meistverwendeten Benchmarks. Haben Sie bereits analysiert, wo sich die über CHF 55. Mrd. Marktwert in über 3‘000 Objekten genau befinden?
Hier ein erster kurzer Ausschnitt mit Fokus auf die Zentren:
- Gut 1/3 des Marktwertes im SWIIT ist in den grössten 5 Schweizer Städten investiert
- Es gibt beachtliche Unterschiede nach Nutzung: Lausanne vorwiegend mit MFH während in Bern mehr als die Hälft Kommerziell ist.
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März 15, 2021