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Mit dem AMAS-Zirkular zu umweltrelevanten Kennzahlen wurde im Mai 2022 ein Rahmen für das Reporting von Nachhaltigkeitskennzahlen für indirekte Schweizer Immobilienanlagen geschaffen. Dies, mit dem Ziel, das Reporting zu standardisieren und die Vergleichbarkeit zwischen den Portfolios zu erhöhen. Über die letzten 2 Jahre wurden die Datenbasis und die Prozesse für die Publikation von Kennzahlen aufgebaut. Vor diesem Hintergrund analysieren wir den aktuellen Stand der ESG-Berichterstattung mit besonderem Fokus auf die Datenabdeckung der Schweizer Indizes. Neben den umweltrelevanten Kennzahlen legen wir ein Augenmerk auf die CO2-Absenkpfade, die zukünftig als Soll-Ist-Abgleich der Fortschritte in den Fokus rücken werden.
Die im Rahmen der Selbstregulierung im AMAS-Zirkular definierten Vorgaben verlangen die Publikation von Datenpunkten in vier Kategorien: den Abdeckungsgrad, den Energiemix, den Energieverbrauch und dessen Intensität sowie die Treibhausgasemissionen und deren Intensität. Die Datenverfügbarkeit wurde mit der Publikation der Jahresberichte für das Jahr 2023 stark verbessert. Im Sommer 2023 lag die Datenabdeckung bei 89 % für den SWIIT und 75 % für den KGAST. Seit Mai 2024 sind ESG-Kennzahlen für das gesamte SWIIT-Portfolio (42 von 42 Anlageprodukten) und 94,9% des gewichteten KGAST Immo-Index (37 von 44 Anlageprodukten) verfügbar. Diese verbesserte Datenabdeckung spiegelt ausschliesslich die Verfügbarkeit von Informationen wider und ist strikt von der AMAS-Kennzahl für den «Abdeckungsgrad» zu trennen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Methoden der Datenerfassung oft nicht vollständig transparent sind. Das macht es für Investoren schwierig, echte Messungen von Modellierungen zu unterscheiden. Zudem können Produkte aufgrund methodischer Unterschiede nur teilweise verglichen werden. Gerade mit dem AMAS-Zirkular zu Best Practice Verhalten, das auf den Ausführungen von REIDA aufbaut, dürfte sich eine methodische Konvergenz einstellen. Der Scope-3-Verbrauch (mieterkontrollierte Emissionen), der im AMAS-Zirkular nicht verlangt und auch beim ASIP ESG-Reporting-Standard als fortgeschritten definiert wurde, stellt für die meisten Produkte weiterhin eine grosse Herausforderung dar.
Die Intensität der Treibhausgasemissionen gibt Aufschluss über die Menge der ausgestossenen CO2-Äquivalente pro Quadratmeter der Energiebezugsfläche oder der vermietbaren Fläche. Gewichtet nach Produkt verzeichnet der KGAST1 einen Ausstoss von 14.97 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Der Wert des Index der kotierten Immobilienfonds SWIIT liegt bei 16,65 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter2. Diese Werte markieren eine Reduktion zum Vorjahr und nähern sich dem REIDA-Benchmark von 2023 an. Dieser wurde basierend auf 5290 Liegenschaften ermittelt und liegt bei 13,5 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Gerade die Veränderung über die Zeit bzw. auch der Vergleich mit REIDA ist nur begrenzt interpretierbar: Die Zeitpunkte der Messung der ausgewiesenen Werte sind je nach Anlageprodukt unterschiedlich und liegen teilweise über ein Jahr zurück. Zudem hat die Nutzung der Objekte gerade bei kommerziellen Objekten einen bedeutenden Einfluss. Wenn Objekte zu weiten Teilen mieterkontrolliert sind und ein grosser Teil der Energie vom Mieter gehandhabt wird, fallen diese Energieverbräuche in Scope 3 und sind entsprechend in den hier berechneten Treibhausgasemission nicht enthalten. Weiter dürfte es noch immer beachtliche methodische Unterschiede geben, die sich mit der methodischen Orientierung an REIDA verringern werden. Derzeit ist es auch für versierte Leser*innen bei vielen Anlageprodukten nicht klar ersichtlich, welches methodische Vorgehen gewählt wurde.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Verteilung der Intensität der Treibhausgasemissionen für die beiden Indizes, aufgeschlüsselt nach deren Hauptnutzung.
Die Portfolios der kotierten Fonds (SWIIT) weisen im Median im Vergleich zum KGAST einen höheren Ausstoss aus. Es ist jedoch zu beachten, dass die Datenabdeckung beim KGAST nicht vollständig ist. Es besteht die Möglichkeit, dass insbesondere die intensiveren Emittenten noch nicht vollständig erfasst sind, was das Gesamtbild verzerren könnte. Die Nutzungsart der Portfolios spielt eine entscheidende Rolle bei der Vergleichbarkeit der Intensität der Treibhausgasemissionen. Anlageprodukte, die hauptsächlich dem Wohnsektor angehören, weisen eine höhere Intensität der Treibhausgasemissionen auf. Diese Beobachtung deckt sich mit den Ergebnissen des REIDA Benchmarking.
Im Einklang mit den Klimazielen der Schweiz haben sich viele Anlageprodukte die CO2-Neutralität bis 2050 zum Ziel gesetzt. 31 Immobilienfonds des SWIIT und 24 Anlagegruppen im KGAST weisen dies im Geschäftsbericht ausdrücklich aus. Leicht verbreiteter sind CO2-Ziele für 2030. Diese wurden bei jeweils 33 und 24 Produkten definiert. Basierend auf den Zielen und weiteren Daten in den Nachhaltigkeitsberichten können erste übergreifende Abschätzungen zu Absenkpfaden gemacht werden. Diese Schätzungen ermöglichen es Investoren, die tatsächlichen Fortschritte mit geplanten Trajektorien zu vergleichen.
Die Grafik zeigt verschiedene Pfade zur Reduzierung von CO2-Emissionen, gemessen in Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter (kg CO2e/m²), über den Zeitraum von 2023 bis 2050. Jeder graue Pfad repräsentiert ein Produkt des jeweiligen Index. Grundsätzlich zeigen die Absenkpfade eine deutliche Tendenz zur Reduktion von CO2-Emissionen über den gesamten Zeitraum. Sowohl KGAST als auch SWIIT stehen im Vergleich zu den 1.5 Grad Zielpfaden von CRREM per 2023 gut da. Dennoch zeigen sich grosse Diskrepanzen zwischen einzelnen Produkten. Zudem ist anzunehmen, dass der Absenkpfad gerade für Produkte, die bis heute noch keinen Absenkpfad publizieren, eine grosse Herausforderung darstellt.
Somit geben die nun verfügbaren Daten einen guten Überblick über die Ausgangslage bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen. Das Niveau der Emissionen liegt gar leicht unter dem CRREM Referenzwert. Ob die für die geplanten Absenkpfade nötigen baulichen Massnahmen nach Plan umgesetzt werden können und ob diese Kosten in den heutigen Bewertungen bereits vollständig reflektiert sind, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
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