Die Marktstudie der H&B Real Estate untersucht die Auswirkungen des Wohnraumfördergesetzes auf den Transaktionsmarkt in Basel-Stadt. Alphaprop durfte seine Expertise in der Erfassung und Analyse von Daten einfliessen lassen.
Zusammen mit einer Datenanalyse von Alphaprop, hat H&B die aktuell sichtbaren Auswirkungen seit Einführung des revidierten Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG) und des Wohnraumschutzgesetzes (WRSchG) im Jahr 2022 bezüglich des Bau- und Transaktionsmarkts in Basel-Stadt analysiert. Es erfolgte eine Auswertung von statistischen Daten sowie eine Umfrage bei 27 Investoren, die signifikante Immobilieninvestitionen im Raum Basel halten. Dabei wurden Fragen zu ihrem Verhalten und zu ihren zukünftigen Absichten bezüglich Allokation ihrer Immobilienanlagen im Kanton Basel-Stadt gestellt.
Der Transaktionsmarkt im Kanton Basel-Stadt blieb von 2022 bis 2024, trotz veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen, aktiv. Die Mehrheit der in einer Umfrage befragten in Basel präsenten Immobilieneigentümer hat die Allokation in Basel über alle Nutzungsarten hinweg stabil gehalten. Allerdings haben überdurchschnittliche 36 % der Investoren ihre Wohnallokation seit Inkrafttreten des revidierten Wohnraumförderungsgesetzes reduziert. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen und börsenkotierte Immobiliengesellschaften treten zunehmend als Verkäufer und seltener als Käufer auf. Auf Käuferseite haben hingegen Stiftungen, Genossenschaften und Gesellschaften (AGs/GmbHs) ihren Anteil in den letzten zwei Jahren deutlich erhöht.
Diese Marktverschiebung könnte sowohl auf die neuen Regulierungen als auch auf die Zinswende zurückzuführen sein – eine klare Trennung der Einflussfaktoren ist jedoch schwierig. Der Rückgang der Marktaktivität bestimmter Akteure hat die Immobilienpreise bereits beeinflusst. Mehrfamilienhäuser in der Stadt Basel liegen ca. 50 bis 100 Basispunkte unter vergleichbaren Liegenschaften in anderen Städten. Diese Erkenntnis wurde in diversen getätigten Transaktionen bestätigt.
Für 2025 planen über ein Drittel der befragten Investoren eine weitere Reduktion der Wohnallokation in Basel-Stadt. Dieser Trend zeigt sich bei kommerziellen Objekten weniger stark. Nur eine kleine Minderheit der befragten Unternehmen plant, das Investitionsvolumen in Basel-Stadt zu erhöhen. Über zwei Drittel der Befragten erwarten für 2025 eine leicht (5 %) oder deutlich (10 %) tiefere Zahlungsbereitschaft für Wohnobjekte in Basel-Stadt. Auch für andere Nutzungsarten wird eine sinkende Preisbereitschaft prognostiziert, jedoch in geringerem Ausmass.
Die Umfrage unter relevanten Akteuren des Basler Immobilienmarkts zeigt, dass insbesondere im Bereich Wohnen die Stimmung, auch zwei Jahre nach der Gesetzesänderung, weiterhin getrübt bleibt und weniger Kapital in den Wohnungsmarkt Kanton Basel Stadt alloziert wird (Kauf und Bau).
Anlässlich eines Panelgesprächs an der IMMO25 wurde die Studie vorgestellt und die Ergebnisse mit Thomas Spycher (Alphaprop), Bruno Bächi (H&B Real Estate), Tom Cabane (Baloise Asset Management) Christian Braun (Helvetia Versicherungen) diskutiert.
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