L’environnement fiscal des fonds immobiliers est souvent perçu comme un sujet aride. Pourtant, la différence de traitement fiscal entre les fonds immobiliers avec propriété foncière directe et indirecte a un impact important sur la performance nette des investisseurs privés. Dans notre dernier webinaire Alphaprop Insights, des experts ont analysé les différences structurelles entre la propriété foncière directe et indirecte et ont montré pourquoi le choix du véhicule peut représenter un « booster de rendement » significatif pour certains groupes d’investisseurs.
L’architecture fiscale
Maxim Dolder (Taxpartner AG) a introduit les différentes différences entre les placements collectifs de capitaux selon le droit suisse. Selon le type de fonds immobilier, celui-ci peut être lui-même un sujet fiscal ou non. La situation juridique fiscale dépend du fait que le fonds détient ses immeubles en propriété directe ou indirecte.
Détention indirecte de biens immobiliers
Le fonds détient des biens immobiliers indirectement par le biais de sociétés anonymes (souvent des SPV). Ces sociétés sont régulièrement imposées sur leurs bénéfices et revenus avant que les dividendes ne soient versés au fonds. Le fonds immobilier indirect n’est pas lui-même soumis à l’impôt sur les bénéfices ou le capital, mais les revenus ne sont à nouveau imposés qu’au niveau de l’investisseur.
Propriété foncière directe
Dans ce cas, la direction du fonds est elle-même propriétaire des biens immobiliers du portefeuille et le fonds est donc directement un sujet fiscal. Les revenus sont directement soumis à l’impôt au niveau du fonds immobilier. Pour les particuliers, la structure avec propriété foncière directe est attrayante, car les revenus qui ont déjà été imposés au niveau du fonds ne sont plus soumis à l’impôt sur le revenu au niveau de l’investisseur. Il en va de même pour l’impôt sur la fortune, puisque le fonds lui-même est déjà soumis à l’impôt sur le capital.
Les personnes juridiques sont soumises à des règles différentes selon les cantons en ce qui concerne leur traitement fiscal.
Si un fonds avec propriété foncière directe investit des liquidités dans des actions ou autres et génère des revenus, il est imposé pour cela de manière analogue au modèle pour la propriété foncière indirecte. Ces revenus seraient également soumis à l’impôt sur le revenu au niveau de l’investisseur, qu’il s’agisse d’une personne privée ou morale.
Conclusion : la forme finalement la plus efficace sur le plan fiscal dépend fortement du type d’investisseur.
Analyse du marché : où l’efficacité fiscale devient une performance
Thomas Spycher (Alphaprop) a donné un aperçu du paysage actuel des fonds suisses, qui comptait 71 fonds immobiliers actifs en mars 2026. Parmi eux, 44 fonds détiennent leurs immeubles en propriété foncière directe. Avec environ 41,5 milliards de CHF, cela correspond à la moitié du volume des fonds.
La théorie fiscale de Maxim Dolder a été illustrée par un exemple de calcul pratique.
- En raison de la suppression de l’impôt sur le revenu et de la réduction de l’impôt sur la fortune, la propriété foncière directe entraîne une performance après impôt plus élevée pour les particuliers.
- A Bâle, où les taux d’imposition sont plus élevés qu’à Zurich, la performance après impôts peut être presque deux fois supérieure à celle d’une structure indirecte, grâce à la structure directe.
Thomas Spycher a toutefois mis en garde contre toute conclusion hâtive : « Il s’agit de bien plus que de la propriété foncière ». Des facteurs tels que le type d’utilisation et la situation régionale restent des moteurs décisifs du rendement global.
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Cas pratique : Lancement d’un fonds direct commercial coté
Fabian Linke (Swiss Life Asset Managers) a montré l’exemple du nouveau fonds « Diversified Commercial Switzerland », qui sera directement introduit en bourse le 1er avril 2026. Il a expliqué que le nouveau fonds recherchait une proximité maximale avec le marché en étant immédiatement intégré dans l’indice SXI Real Estate et qu’en se concentrant sur les asset deals, il garantissait systématiquement aux investisseurs les privilèges fiscaux de la propriété directe.
Le choix d’une structure directe a été motivé par des considérations stratégiques claires :
- Gagnant-gagnant pour tous : les caisses de pension exonérées d’impôt et les investisseurs privés imposables profitent de la charge fiscale optimisée au sein du fonds.
- Large base d’investisseurs : grâce à sa cotation directe et à son attractivité fiscale, le fonds attire des investisseurs actifs et passifs ainsi que le segment wholesale (banques, family offices).
La discussion a clairement montré qu’il n’existe pas « une » structure parfaite pour tous. Alors que les caisses de pension préfèrent souvent les fondations d’investissement exonérées d’impôt, les particuliers imposables et de nombreux investisseurs institutionnels préfèrent souvent la propriété foncière directe en raison de la charge fiscale plus faible au niveau du fonds et des privilèges au niveau de l’investisseur. Dans un environnement de marché où chaque point de base de rendement compte, la structuration fiscale devient un avantage concurrentiel décisif.