Alphaprop Insights: Indirekte Immobilienanlagen zwischen Regulierung und Marktattraktivität

In der Schweiz werden derzeit auf kantonaler und kommunaler Ebene verschiedene wohnpolitische Initiativen diskutiert – etwa die Wohnschutzinitiative in Zürich. Diese Entwicklungen deuten insgesamt auf eine Stärkung des Mieterschutzes hin. Gemeinsam mit Expertinnen und Experten beleuchteten wir in unserem Webinar die möglichen Auswirkungen dieser Tendenzen auf indirekte Immobilienanlagen.

Starkes Marktumfeld, steigende Risiken: Wo der Wohnsektor heute steht

Thomas Spycher von Alphaprop zeigte zum Auftakt, dass 2025 bisher ein starkes Jahr für indirekte Immobilienanlagen ist: Hohe Kapitalzuflüsse, eine erneute Tiefzinsphase und eine hohe Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen sorgen für stabile Performance.

Immobilienfonds und Anlagestiftungen haben bereits rund 4–5 % neues Kapital aufgenommen. Dieses Kapital fliesse primär in den Wohnsektor; dort, wo Wertänderungsgewinne in den letzten zehn Jahren den grössten Teil der Renditen getragen hätten. Zentren wie Zürich, Genf und Lausanne seien die wichtigsten Treiber dieses Wachstums gewesen. Doch genau in diesen Märkten formieren sich neue Regulierungsbestrebungen, allen voran die Zürcher Wohnschutzinitiative, die 2026 vors Volk kommt. Wertsteigerungen der vergangenen Jahre hätten jedoch auf Mietpotenzialen basiert, die künftig wesentlich schwieriger realisiert werden könnten. Damit rückten politische Risiken erstmals seit langer Zeit in den Vordergrund.

Demografischer Druck, Angebotsknappheit und steigende Mieten

Nena Winkler von der Helvetia Asset Management führte in die strukturellen Treiber ein, die heute den Schweizer Wohnungsmarkt prägen. Die Schweiz wachse seit Jahren stark. Gleichzeitig bleibe der Wohnungsbau massiv hinter dem Bedarf zurück. Die Gründe seien bekannt: Hohe Baukosten, zunehmende Einsprachen, komplexere Bewilligungsverfahren, knappe Bauzonen und restriktive Ausnutzungen. Das Ergebnis sei eine schweizweite Leerstandsquote von rund 1%, in Zürich sogar nur 0.2%.

In einem solchen Umfeld stiegen die Mietpreise zwangsläufig und mit ihnen der politische Druck. Viele der gegenwärtigen oder geplanten Regulierungen, von nationalen Initiativen bis zu kantonalen Vorlagen, reagierten auf genau diese Spannungen.

Nena Winkler zeigte auch, dass institutionelle Investoren, entgegen dem häufigen Narrativ, einen erheblichen Anteil mittelpreisiger Wohnungen im Bestand haben. Am Beispiel des Helvetia Property Fund wurde deutlich: Rund die Hälfte der Wohnungen liegt bei monatlichen Nettomieten unter 1’500 CHF.

Regulierung: Ein Blick nach Genf, Basel und ins Ausland

Nena Winkler beleuchtete zudem, wie bestehende Regulierungen bereits heute wirken.

Genf: Jahrzehntelange Regulierung und ein tief regulierter Markt

• Mietpreiskontrollen seit den 1980er-Jahren
• Verringerte Renovierungstätigkeit
• «Lock-in»-Effekte: Mieter/innen bleiben lange in günstigen Wohnungen
• ineffiziente Wohnungsverteilung und sehr tiefe Umzugsraten
• Grosse Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten

Basel: Der Wohnschutz gilt seit 2022

• Baugesuche sind um 31 % zurückgegangen
• Sanierungen werden verschoben oder gar nicht mehr durchgeführt
• Energetische Sanierungen werden schwieriger und unattraktiver: Auswirkungen auf ESG-Ziele

Berlin: Mietpreisbremse seit 2015

• Mietendeckel 2020 eingeführt, danach vom Gericht aufgehoben
• Mietpreisbremse bleibt bestehen
• Trotz Regulierung steigen die Mieten weiter, der Markt bleibt angespannt

London: Keine formelle Mietregulierung, aber verschiedene Vorstösse

• extreme Angebotsschwächen, hohe Preise, restriktive Bauhöhen
• inzwischen Quoten für preisgünstigen Wohnraum bei Neubauprojekten

Regulierungsinitiativen im Kanton Zürich

Daniel Macht von JLL stellte die Sicht des Transaktions- und Bewertungsgeschäfts ins Zentrum und zeigte, wie stark politische Faktoren derzeit in die Marktmechanik eingreifen. Er stellte drei Vorlagen aus dem Kanton Zürich vor, die den Markt beeinflussen könnten.

Wohnungsinitiative
Forderung nach einer kantonalen Wohnbaugesellschaft mit 500 Mio. CHF Startkapital. Sie würde aktiv im Markt auftreten und private Investoren potenziell verdrängen. Regierung und Kantonsrat lehnen die Vorlage ab.

Vorkaufsrechtsinitiative
Gemeinden sollen Liegenschaften zu Marktkonditionen zuerst erwerben können. Erfahrungen aus dem Kanton Waadt zeigen: Transaktionen werden komplexer, dauern länger, und die Marktliquidität nimmt ab. Auch diese Initiative lehnen Regierung und Parlament ab.

Wohnschutzinitiative
Die wirkungsstärkste Vorlage. Sie begrenzt Mietzinserhöhungen nach Sanierungen und schafft Obergrenzen für Neubauten. Da 92% der Zürcher Gemeinden als „Wohnungsmangel-Gemeinden“ gelten, wäre ein Grossteil der institutionellen Wohnbestände betroffen. Basler Erfahrungen zeigen, dass solche Regelungen zu deutlich weniger Sanierungen, tieferer Bautätigkeit und geringerer wirtschaftlicher Attraktivität führen.

Marktverschiebungen und Auswirkungen auf Bewertungen

Neben den politischen Vorlagen zeigte Daniel Macht auch die marktwirtschaftlichen Konsequenzen, die sich bereits heute aus regulatorischen Eingriffen ergeben. Er machte deutlich, dass Investoren vermehrt in weniger regulierte Lagen ausweichen. In vielen Agglomerationsgemeinden habe dies zu einer spürbaren Renditekompression geführt. Dies zeige, dass Kapital verstärkt dort investiert werde, wo regulatorische Risiken geringer eingeschätzt werden.

Als Präzedenzfall nannte er den Kanton Basel-Stadt: Seit der Einführung des Wohnschutzes im Jahr 2022 seien nicht nur Baugesuche und Sanierungen zurückgegangen, sondern auch die Wertänderungsrenditen im Wohnsegment deutlich gesunken. Während Märkte wie Genf oder Lausanne teilweise überdurchschnittliche Bewertungsgewinne erzielt hätten, liege Basel seit Einführung der Regulierung klar tiefer. Die Basler Entwicklung zeige damit, wie stark politische Eingriffe unmittelbar auf Bewertungen, Transaktionsattraktivität und Investorenverhalten wirken.

Verschärfung der Lex Koller

Daniel Macht ging zudem auf die Diskussion zur Ausweitung der Lex Koller ein. Dies würde eine mögliche Einschränkungen für ausländische Investoren im kommerziellen Bereich bedeuten und eventuell auch Anwendung auf kotierte Immobilienvehikel finden. Ausländisches Kapital spiele im Schweizer Wohnungsmarkt spiele heute kaum eine Rolle. Eine Verschärfung der Lex Koller würde dem Wohnungsmarkt somit nicht helfen, könnte aber die Liquidität im kommerziellen Bereich massiv beeinträchtigen.

Die Diskussion zeigte deutlich, dass der Schweizer Wohnimmobilienmarkt trotz starker Performance zunehmend durch politische Eingriffe geprägt wird. Regulierungen zu verstärktem Mieterschutz verändern die Rahmenbedingungen für Investitionen spürbar. Die Beispiele aus Genf, Basel und dem Ausland verdeutlichen, wie stark Mieterschutzmassnahmen Bautätigkeit, Sanierungen und Bewertungen beeinflussen können. Für institutionelle Anleger wird es daher wichtiger denn je, regionale Unterschiede und politische Entwicklungen sorgfältig in ihre Strategien einzubeziehen.