Die steuerlichen Rahmenbedingungen von Immobilienfonds werden oft als trockenes Hintergrundthema wahrgenommen. Dabei hat die steuerlich ungleiche Behandlung von Immobilienfonds mit direktem resp. indirektem Grundbesitz einen bedeutenden Einfluss auf die Netto-Performance von Privatinvestoren. In unserem vergangenen Alphaprop Insights Webinar analysierten Experten die strukturellen Unterschiede zwischen direktem und indirektem Grundbesitz und zeigten auf, warum die Wahl des Vehikels für bestimmte Investorengruppen einen deutlichen “Rendite-Booster” bedeuten kann.
Die steuerliche Architektur
Maxim Dolder (Taxpartner AG) führte mit den verschiedenen Unterschieden von kollektiven Kapitalanlagen nach Schweizer Recht ein. Je nach Art des Immobilienfonds könne dieser selbst Steuersubjekt sein oder nicht. Die steuerliche Rechtslage hänge davon ab, ob der Fonds seine Grundstücke im direkten oder indirekten Grundbesitz halte.
Indirekter Grundbesitz
Der Fonds hält Immobilien indirekt über Aktiengesellschaften (oft über SPVs). Diese Gesellschaften versteuern ihre Gewinne und Erträge regulär, bevor Dividenden an den Fonds fliessen. Der indirekte Immobilienfonds unterliegt selbst nicht der Gewinn- oder Kapitalsteuer, sondern die Erträge werden erst wieder auf Stufe des Investors besteuert.
Direkter Grundbesitz
Hier ist die Fondsleitung selbst Eigentümerin der Grundstücke im Portfolio und somit der Fonds direkt ein Steuersubjekt. Die Erträge unterliegen auf Stufe des Immobilienfonds direkt der Besteuerung. Für Privatpersonen ist die Struktur mit direktem Grundbesitz attraktiv, da die Erträge, die bereits auf Fondsebene versteuert wurden, auf Stufe des Anlegers nicht mehr der Einkommensteuer unterliegen. Gleich verhält es sich mit der Vermögenssteuer; da der Fonds selbst bereits kapitalsteuerpflichtig ist.
Bei juristischen Personen gibt es kantonal unterschiedliche Regelungen, wie sie steuerlich behandelt werden.
Investiert ein Fonds mit direktem Grundbesitz flüssige Mittel in Aktien o.ä. und generiert daraus Erträge, wird er dafür analog zum Modell für indirekten Grundbesitz besteuert. Diese wären auch auf Stufe des Investors ganz normal einkommensteuerpflichtig, unabhängig davon, ob es eine private oder juristische Person ist.
Fazit: Welche Form schlussendlich steuerlich effizienter ist, hängt stark vom Investorentyp ab.
Marktanalyse: Wo die Steuereffizienz zur Performance wird
Thomas Spycher (Alphaprop) gab einen Überblick über die aktuelle Schweizer Fondslandschaft, die per März 2026 71 aktive Immobilienfonds umfasst. Davon halten 44 Fonds ihre Liegenschaften im direkten Grundbesitz. Mit rund CHF 41.5 Mrd. entspricht dies der Hälfte des Fondsvolumens.
Die steuerliche Theorie von Maxim Dolder wurde in einem praktischen Berechnungsbeispiel verdeutlicht.
- Aufgrund wegfallender Einkommenssteuern und reduzierter Vermögensteuer führt der direkte Grundbesitz zu einer höheren Nachsteuer-Performance für Privatpersonen.
- In Basel, wo die Steuersätze höher als in Zürich sind, kann die Performance nach Steuern dank der direkten Struktur fast das Doppelte im Vergleich zu einem indirekten Gefäss betragen.
Dennoch warnte Thomas Spycher vor vorschnellen Schlüssen: „Es geht um deutlich mehr als nur um den Grundbesitz“. Faktoren wie die Nutzungsart und die regionale Lage blieben entscheidende Treiber der Gesamtrendite.
Das Datenportal Alphaprop unterstützt bei Analyse und Vergleich von indirekten Immobilienanlagen
- Übersichtliches, intuitives Dashboard zum gesamten Universum der indirekten Immobilienanlagen Schweiz
- Genutzt von führenden Asset Managern, Pensionskassen, Beratern und Produktanbietern
- Über 170 Produkte mit über 180 Mrd. Nettovermögen
- Analysemöglichkeit bis auf Ebene Einzelliegenschaft (über 9’500 Objekte)
- Erstellen von übersichtlichen Produktvergleichen und Benchmarkreports als PDF
- Upload eines eigenen indirekten oder direkten Portfolios und assetgewichtete Darstellung
Praxisfall: Lancierung eines kotierten kommerziellen Direktfonds
Wie diese Erkenntnisse in Produkte fliessen, zeigte Fabian Linke (Swiss Life Asset Managers) am Beispiel des neuen Fonds „Diversified Commercial Switzerland“, der am 1. April 2026 direkt an die Börse geht. Er erläuterte, dass der neue Fonds durch die sofortige Aufnahme in den SXI Real Estate Index maximale Marktnähe suche und durch den Fokus auf Asset Deals die steuerlichen Privilegien des Direktbesitzes konsequent für die Anleger sichere.
Die Entscheidung für eine direkte Struktur fiel aufgrund klarer strategischer Überlegungen:
- Win-Win für alle: Sowohl steuerbefreite Pensionskassen als auch steuerpflichtige Privatanleger profitieren von der optimierten Steuerlast innerhalb des Fonds.
- Breite Investorenbasis: Durch die direkte Kotierung und die steuerliche Attraktivität spricht der Fonds aktive wie passive Investoren sowie das Wholesale-Segment (Banken, Family Offices) an.
Die Diskussion machte deutlich: Es gibt nicht die „eine“ perfekte Struktur für alle. Während Pensionskassen oft steuerbefreite Anlagestiftungen bevorzugen, ist für steuerbare Privatpersonen und viele institutionelle Anleger der direkte Grundbesitz aufgrund der tieferen Steuerlast auf Fondsebene und der Privilegien auf Anlegerebene oft überlegen. In einem Marktumfeld, in dem jedes Basispunkt Rendite zählt, wird die steuerliche Strukturierung zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil.