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Stehen Bewertungen im aktuellen Umfeld unter Druck? Dieser Frage sind wir im Rahmen unseres ersten “Alphaprop Insights”-Webinar nachgegangen.
Das Webinar fand am Donnerstag, 19.10.2023 statt mit Referaten von Thomas Spycher (Alphaprop), Wieland Schwarz & Daniel Macht (JLL) sowie Sven Schaltegger (Credit Suisse Asset Management Schweiz AG).
Thomas Spycher von Alphaprop hat datengetrieben aufgezeigt, dass bisher nur eine leichte Bewertungskorrektur in den Portfolios stattfand und die Diskontierungssätze der Portfoliobewertungen nur langsam adjustieren.
Daniel Macht und Wieland Schwarz von JLL haben beschrieben, dass eine deutlich reduzierte Liquidität bei Bieterverfahren zu beobachten ist und dies die Bewertung entsprechend erschwert. Der Effekt der gestiegenen Diskontierungssätze ist zu beobachten, jedoch ist die totale Wertveränderung sehr objektspezifisch, da auch Mieterträge gesteigert werden konnten.
Sven Schaltegger von der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG hat erläutert, dass sich die aktuelle Situation trotz den teilweise starken Bewertungskorrekturen vom Einbruch der Finanzkrise klar unterscheidet. Im inflationären Umfeld konnten in vielen Teilmärkten die Mieten über die letzten Quartale gesteigert werden, während die Bewertungen aufgrund der höheren Diskont- und Kapitalisierungssätzen gesunken sind.
Was im Ausland in entwickelten Märkten rund um die Welt beobachtet wird, ist nicht gänzlich anders zu dem, was in der Schweiz beobachtet wird, jedoch viel ausgeprägter. Die Zinsanpassungen der Nationalbanken führten sowohl in der Schweiz als auch weltweit zu einem rückläufigen Transaktionsvolumen.
In allen Präsentationen wurde betont, wie die jüngsten Zinsänderungen den Immobilienmarkt beeinflusst haben.
Die Datenanalyse von Alphaprop zeigte auf, dass neben dem Druck auf die Bewertungen, Kapitalerträge von indirekten Immobilienanlagen durch mit den Zinsentwicklungen steigenden Finanzierungskosten belastet werden. In der Präsentation von JLL zum Bewertungsumfeld in der Schweiz wurde zusätzlich das Zinsveränderungsrisiko hervorgehoben, das den Sektor der Projektentwicklung dem stärksten Liquiditätsrückgang unterworfen hat.
Die Bedeutung einer diversifizierten Anlagestrategie, die ein breites Spektrum an Sektoren und geografischen Standorten umfasst, wurde durch die Präsentationen bestätigt. In der Präsentation von JLL wurde aufgezeigt, wie sich verschiedene Immobiliensektoren in der Schweiz unterschiedlich entwickelt haben, während die Präsentation der Credit Suisse die Performance von Immobilieninvestitionen in verschiedenen Weltregionen in unterschiedlichen Marktsegmenten hervorhob.
Sektoren, die sich in der Schweiz weiterhin einer hohen Beliebtheit erfreuen, sind Wohnliegenschaften an Top-Lagen. Diese verzeichnen zwar wie andere Sektoren einen Rückgang der Kaufangebote, gleichzeitig bleibt die Nachfrage jedoch auf stabilem Niveau. Dies widerspiegelt sich auch in den Daten von indirekten Immobilienanlagen, wenn das adjustierte Agio als Indikator für die aktuelle Lage verwendet wird: Wohnfonds weisen adjustierte Agios mit einem historischen Tiefpunkt aus, der allerdings immer noch positiv ist. Hingegen weisen kommerzielle Fonds deutlich negative Werte auf.
Weltweit hat sich insbesondere der Logistiksektor aufgrund des starken Booms von E-Commerce in allen Märkten über alle Zeitperioden gut entwickelt. Weniger gut ist es den Büromarkt ergangen, der insbesondere in den USA durch veränderte Arbeitsgewohnheiten zusätzlich unter Druck gekommen ist.
In verschiedenen Sektoren und Segmenten des Schweizer Immobilienmarktes wurde ein massiver Rückgang der Kaufangebote in Bieterverfahren beobachtet. Schätzungsexperten wurden dadurch vor die Herausforderung gestellt, mit mangelhafter Transaktionsevidenz umzugehen. Im Gegensatz zum Ausland ist man sich dies in der Schweiz grundsätzlich gewohnt, dennoch war es ein besonderer Zeitraum, da in Frage gestellt werden musste, wie weit die bislang vorliegenden Transaktionen überhaupt noch repräsentativ für das aktuelle Marktgeschehen sind. Auch weltweit sind Transaktionswerte und somit Vergleichswerte für Bewertungen im historischen Vergleich limitiert.
JLL hat beschrieben, wie vor der Zinswende ein Konsens zwischen Marktakteuren über den Marktpreis von Liegenschaften herrschte. Neben der rückläufigen Anzahl Investoren, die nun Angebote abgeben, unterscheiden sich die abgegebenen Angebote stark, was die Ermittlung des Marktwertes erschwert.
In der Präsentation von Sven Schaltegger wurden exemplarisch Bewertungshöchststände für Ende 2021/Anfang 2022 für Büro und Logistik und deren geschätzte Auswirkung auf den Kapitalwert verglichen. Deren Einfluss hängt stark von spezifischen Liegenschaftsfaktoren ab. Im Vergleich zur Schweiz können aber deutlich ausgeprägtere Abwertungen festgestellt werden.
Die Datenanalyse von Alphaprop untersuchte den Einfluss des Kaufzeitpunkts auf die Bewertungen. Es zeigte sich, dass Produkte, die jünger als 10 Jahre sind und die Mehrheit ihrer Objekte im Boom gekauft haben, stärkere Abwertungen zu verkraften haben, während ältere Produkte gar weiterhin leichte Aufwertungen aufweisen.
Derzeit existiert ein starker Druck vonseiten des Marktes, der sich überwiegend in der Diskontierung niederschlägt. Im inflationären Umfeld konnten sowohl in der Schweiz als auch weltweit die Mieten über die letzten Quartale gesteigert werden, während die Bewertungen aufgrund der höheren Diskont- und Kapitalisierungssätzen gesunken sind. Die negativen Kräfte der Wertveränderung überwiegen derzeit noch, so dass die Mieten weiter gesteigert werden müssen, um die gestiegenen Diskontierungssätze zu kompensieren.
Portfoliobewertungen von indirekten Immobilienanlagen adjustieren nur langsam. Über 10 Jahre sanken die in den Jahresberichten publizierten Werte massiv. Zum ersten Mal steigen nun die Werte im 2.Quartal 2023, wenn auch nur sehr leicht. Dies scheint erst ein Anfang zu sein; bisher gab es wenige Abwertungen und die, die es gab, betrafen vor allem jüngere Produkte, wie die Datenbasis von Alphaprop zeigt.
In der Schweiz werden steigende Renditen für Wohnen prognostiziert. Zu diesem Ergebnis fürht die Annahme, dass sich die Renditen parallel zur Bundesobligation entwickeln und dabei immer die gleiche durchschnittliche Differenz haben.
Die Attraktivität kotierter Immobilienfonds kann mittels dem Auslaufzeitpunkt langfristiger Hypotheken analysiert werden. Es zeigt sich, dass ein Grossteil der zu refinanzierenden Hypotheken mit höheren Finanzierungskosten aufgenommen werden muss und somit einen weiteren Teil des Nettoertrags absorbieren wird.
Weltweit bleiben Immobilien-Investments trotz der aktuellen Umstände attraktiv. Der wesentliche Unterschied zu früheren Krisen besteht darin, dass die fundamentale Nachfrage nach Immobilienflächen vorhanden ist und das Angebot an neuen Flächen begrenzt ist. Zudem ist weniger Fremdkapital in diesen Märkten vorhanden und die Nachfrage bleibt stabil, insbesondere bei Wohnen und Logistik. Das Risiko einer “Asset Price Deflationary Spiral” ist somit deutlich verringert.
Das nächste Alphaprop Insights Webinar wird am 29.02.2023 stattfinden. Wir informieren zu gegebener Zeit über unseren Newsletter und auf unserem Linkedin-Kanal.
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