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Mit der Publikation der Jahresberichte von Swiss Prime Site und Mobimo sind bereits die ersten Bewertungen per 31.12.2022 bekannt. Die durchschnittlichen angewandten realen Diskontierungssätze sind weiter leicht gesunken. Doch treibt die Frage zur Bewertung der Portfolios die Investoren weiter um, während die Grunddaten bezüglich Leerstand und erzielten Mieterträgen gut sind. Wir haben im Dezember eine eine erste Übersicht basierend auf 16 bereits publizierten Portfolios erstellt.
Mit Bilanzstichtag Ende September und Ende Oktober wurden 37 Portfolios mit einem Marktwert von CHF 50.7 Mrd. von Fonds und Anlagegruppen von Anlagestiftungen neu bewertet. Für 36 Anlageprodukte liegt ein Vorjahreswert zum Vergleich vor, welcher beispielsweise auch als realer Diskontierungssatz ausgewiesen wurde. 7 Portfolios (CHF 5.7 Mrd. Volumen) hatten einen höheren durchschnittlichen Diskontierungssatz. Die Median YoY Veränderung lag bei -14 Basispunkten. Der Durchschnitt lag bei -8 Basispunkten.
Die Sensitivitätsanalyse im neu publizierten Jahresbericht von Swiss Prime Site führt deutlich vor Augen, was mathematisch unbestritten und Marktakteuren klar ist: Bei einem Niveau von 2.69% hat jede Veränderung um einen Basispunkt beachtliche Auswirkungen auf die Bewertung. Als Vergleich: Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz für SPS lag noch in 2017 bei real 3.35% und 2019 bei real 3.06%. Sollte man in diese Gefilde zurückkehren, zeigt die Tabelle exemplarisch auf, wie die Bewertung des grössten kotierten Portfolios der Schweiz regieren würde. Jedoch gilt es zu bedenken, dass es sich um eine statische “ceteris paribus” Betrachtung handelt und die Erträge in der Realität nicht fix sind. Gerade kommerzielle Vermieter, wie die SPS, können dank indexierter Mietverträgen die Inflation weitergeben und entsprechend die Mieterträge steigern.
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