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Avec la publication des rapports annuels de Swiss Prime Site et de Mobimo, les premières évaluations au 31.12.2022 sont déjà connues. Les taux d’actualisation moyens réels appliqués ont encore légèrement baissé. Mais la question de l’évaluation des portefeuilles continue de préoccuper les investisseurs, alors que les données de base concernant le taux de vacance et les revenus locatifs réalisés sont bonnes. En décembre, nous avons établi un premier aperçu basé sur 16 portefeuilles déjà publiés.
A la date de clôture du bilan fin septembre et fin octobre, 37 portefeuilles d’une valeur de marché de 50,7 milliards de CHF de fonds et de groupes de placement de fondations de placement ont été réévalués. Pour 36 produits de placement, une valeur de l’année précédente est disponible à titre de comparaison, qui a par exemple également été indiquée comme taux d’actualisation réel. 7 portefeuilles (volume de 5,7 milliards de CHF) avaient un taux d’actualisation moyen plus élevé. La variation médiane YoY était de -14 points de base. La moyenne était de -8 points de base.
L’analyse de sensibilité figurant dans le rapport annuel récemment publié par Swiss Prime Site met clairement en évidence ce qui est mathématiquement incontesté et clair pour les acteurs du marché : à un niveau de 2,69%, toute variation d’un point de base a des répercussions considérables sur l’évaluation. A titre de comparaison, le taux d’actualisation réel moyen pour SPS était encore de 3,35% en valeur réelle en 2017 et de 3,06% en valeur réelle en 2019. Si l’on devait revenir sur ces bases, le tableau montre de manière exemplaire comment l’évaluation du plus grand portefeuille coté de Suisse serait gouvernée. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il s’agit d’une considération statique » ceteris paribus » et que les rendements ne sont pas fixes dans la réalité. Les bailleurs commerciaux, comme SPS, peuvent justement répercuter l’inflation grâce à des contrats de location indexés et augmenter en conséquence les revenus locatifs.
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