Résumé
- Le cadre réglementaire comme moteur : la loi sur la protection du climat (KIG) donne le ton – l’objectif est d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Pour le secteur du bâtiment, cela implique, dans un premier temps, une réduction des émissions de gaz à effet de serre de 82 % d’ici 2040 (par rapport à 1990).
- La trajectoire de réduction – bien plus qu’une simple ligne : une trajectoire de réduction permet de prévoir l’évolution de l’intensité des émissions jusqu’à l’objectif de zéro émission nette. À l’heure actuelle, l’accent est principalement mis sur l’approche opérationnelle (émissions de scope 1 et 2)
- De l’état des lieux à la mise en œuvre : toute stratégie de réduction repose sur une base de données fiable permettant d’évaluer la situation actuelle. Les leviers permettant d’atteindre les objectifs résident dans le remplacement des systèmes de chauffage à combustibles fossiles, la rénovation de l’enveloppe du bâtiment et l’optimisation de l’exploitation.
- Actifs immobilisés et chemins de référence : les chemins de référence (tels que CRREM, par exemple) servent de repères. Si un bien dépasse cette valeur de référence, il risque de devenir un « actif immobilisé » – un facteur déterminant pour la hiérarchisation des mesures de réhabilitation.
La transition du parc immobilier suisse vers la neutralité carbone bat son plein. Sous l’impulsion de dispositions réglementaires telles que la loi sur la protection du climat (KIG) et des exigences des investisseurs et des locataires, la stratégie de développement durable occupe désormais une place centrale dans la gestion de portefeuille.
Le contexte : la réglementation et la préservation de la valeur comme moteurs
Pourquoi les trajectoires de réduction des émissions de CO₂ font-elles actuellement l’objet d’une telle attention ? Le cadre juridique fixe des orientations claires. Depuis janvier 2025, la loi fédérale sur les objectifs en matière de protection du climat, d’innovation et de renforcement de la sécurité énergétique (KIG) est en vigueur. La Suisse s’engage ainsi à atteindre l’objectif de zéro émission nette d’ici 2050. Pour le secteur du bâtiment, l’article 4 impose une réduction de 82 % d’ici 2040 par rapport à 1990.
Outre les exigences légales, le maintien de la valeur joue un rôle important. Veiller à ce que les biens immobiliers soient valorisés dans le respect des dispositions légales fait partie intégrante de la gestion des risques et du devoir de diligence qui incombe au gestionnaire de patrimoine. Ce n’est qu’en évitant l’accumulation des travaux de rénovation que l’on peut garantir le maintien de la valeur des biens immobiliers.
Qu’est-ce qu’un « parcours de réduction » exactement ?
La trajectoire de réduction correspond à l’évolution prévue de l’intensité des émissions au fil du temps, jusqu’à l’objectif de zéro émission nette en 2050. Il est important de faire la distinction suivante :
- Exploitation vs cycle de vie : Actuellement, l’accent est généralement mis sur l’exploitation, c’est-à-dire sur les émissions des scopes 1 et 2 et, le cas échéant, du scope 3.13 (consommation d’énergie des locataires dans les surfaces louées). La prise en compte des émissions grises liées à la construction et à la déconstruction (également scope 3) reste facultative selon les standards usuels du secteur (p. ex. AMAS, CAFP).
- Bien immobilier vs portefeuille : la trajectoire de réduction du portefeuille correspond en fin de compte à l’agrégation des trajectoires de réduction de chaque bien immobilier.
Une trajectoire de réduction constitue donc une prévision et doit être distinguée des objectifs contraignants.
Alphaprop aide les propriétaires à collecter les données énergétiques et à les préparer pour la saisie de données REIDA
- Collecte de données énergétiques (par exemple, lecture automatisée des données de facturation via l’IA)
- Calcul des chiffres-clés environnementaux selon AMAS/CAFP
- Préparation des données pour la participation au benchmark CO2 REIDA (remplissage du REIDA Template)
- Calcul de la trajectoire de réduction des émissions de CO2 sur la base d’un plan de rénovation
- Préparation des données dans un tableau de bord d’analyse interactif
La voie vers la stratégie de réduction : trois étapes pour y parvenir
1. État des lieux : la situation actuelle
Tout rapport ESG repose sur une base de données fiable. La saisie précise des consommations d’énergie, la distinction entre les différentes sources d’énergie et la connaissance des surfaces de référence énergétiques sont indispensables pour établir le bilan des émissions de gaz à effet de serre (Scope 1 et 2) et définir le point de départ de la trajectoire de réduction.
2. Guide d’orientation : le chemin de référence et les « actifs bloqués »
Les trajectoires de référence servent de repères pour évaluer votre propre évolution. Elles définissent le plafond annuel de l’intensité d’émission admissible afin de ne pas compromettre un scénario climatique donné (par exemple, l’objectif de 1,5 degré). Le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) est une norme reconnue à l’échelle internationale.
Si l’intensité d’émission d’un actif dépasse la trajectoire de référence, on parle alors d’« actif échoué » (stranded asset). L’année correspondante est appelée « année d’échouage » (stranding year). Ce constat est essentiel pour hiérarchiser efficacement les mesures d’assainissement au sein du portefeuille.
3. Leviers de réduction : mesures et modélisation
Comment passer de la situation actuelle à la neutralité carbone ? Les principaux leviers sont le remplacement des systèmes de chauffage fossiles (par exemple par le chauffage urbain ou les pompes à chaleur), la rénovation énergétique de l’enveloppe des bâtiments et l’optimisation des processus d’exploitation. Comme il s’agit d’effets futurs, leur impact doit être modélisé. Pour ce faire, on peut recourir à des outils accessibles au public, tels que le calculateur PACTA CO₂ de l’OFEV ou les aides au calcul conformes à la norme SIA 391/1.
Avantages de la stratégie de réduction progressive pour la gestion de portefeuille
Une stratégie de réduction bien fondée constitue un outil précieux pour la direction. Elle permet notamment :
- Définition d’objectifs intermédiaires : en s’inspirant d’initiatives telles que les Science Based Targets (SBTi), il est possible de fixer des années de référence et des années cibles réalistes, ainsi que les taux de réduction requis.
- Évaluation du portefeuille : des cadres tels que le Net Zero Investment Framework (NZIF) de la Paris Aligned Investment Initiative (PAII) permettent de classer les actifs (par exemple « Achieving Net Zero », « Aligned », « Aligning ») et fournissent un taux de couverture : Quel pourcentage du portefeuille est déjà sur la bonne voie ?
Conclusion
La trajectoire de réduction des émissions de CO₂ n’est plus depuis longtemps un simple « atout », mais un élément de pilotage essentiel dans le secteur immobilier. Ceux qui connaissent l’état actuel de leurs biens immobiliers et planifient de manière proactive les mesures de réduction des émissions protègent leur portefeuille contre le risque de « stranding » et contribuent activement à la réalisation des objectifs climatiques. L’automatisation des processus de traitement des données, de la collecte des données énergétiques au calcul des chiffres-clés, en constitue le fondement essentiel.