Zusammenfassung
- Regulatorischer Rahmen als Treiber: Das Klimaschutzgesetz (KIG) gibt den Takt vor – das Ziel lautet Netto-Null bis 2050. Für den Gebäudesektor bedeutet dies im ersten Schritt eine Reduktion der Treibhausgasemissionen um 82 % bis 2040 (im Vergleich zu 1990).
- Der Absenkpfad – mehr als nur eine Linie: Ein Absenkpfad prognostiziert die Entwicklung der Emissionsintensität hin zum Netto-Null-Ziel. Im Fokus steht aktuell primär die operative Betrachtung (Scope 1 und 2 Emissionen)
- Von der Standortbestimmung zur Umsetzung: Basis jedes Absenkpfads ist eine belastbare Datengrundlage zur Ermittlung des IST-Zustands. Die Hebel zur Zielerreichung liegen im Ersatz fossiler Heizungen, Sanierungen der Gebäudehülle und betrieblichen Optimierungen.
- Stranded Assets und Referenzpfade: Als Orientierungshilfe dienen Referenzpfade (wie z.B CRREM). Überschreitet ein Objekt diesen Referenzwert, droht es zum „Stranded Asset“ zu werden – ein entscheidender Faktor für die Priorisierung von Sanierungsmassnahmen.
Die Transformation des Schweizer Immobilienparks hin zu Netto-Null ist in vollem Gange. Getrieben durch regulatorische Vorgaben wie das Klimaschutzgesetz (KIG) und die Anforderungen von Investoren und Mietern, rückt die Nachhaltigkeitsstrategie ins Zentrum des Portfoliomanagements.
Die Ausgangslage: Regulatorik und Werterhaltung als Treiber
Warum stehen CO2-Absenkpfade aktuell so stark im Fokus? Der gesetzliche Rahmen gibt klare Vorgaben. Seit Januar 2025 gilt das Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit (KIG). Die Schweiz verpflichtet sich damit zum Netto-Null-Ziel bis 2050. Für den Gebäudesektor schreibt Artikel 4 eine Reduktion um 82 Prozent bis 2040 im Vergleich zu 1990 vor.
Neben den gesetzlichen Vorgaben spielt der Werterhalt eine wichtige Rolle. Die Sicherstellung der Entwicklung der Liegenschaften im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben ist Teil des Risikomanagements und der Sorgfaltspflicht als Vermögensverwalter. Nur wenn ein Sanierungsstau verhindert werden kann, wird der Werterhalt der Liegenschaften sichergestellt.
Was genau ist ein Absenkpfad?
Der Absenkpfad ist die prognostizierte Entwicklung der Emissionsintensität über die Zeit hin zum Netto-Null-Ziel 2050. Wichtig ist die Differenzierung:
- Operativ vs. Lebenszyklus: Aktuell liegt der Fokus meist auf der operativen Betrachtung, also auf Scope-1- und Scope-2-Emissionen und potenziell Scope 3.13 (Energieverbrauch der Mieter auf vermieteten Flächen). Die Einbeziehung grauer Emissionen aus Erstellung und Rückbau (ebenfalls Scope 3) ist gemäss den gängigen Branchenstandards (z. B. AMAS, KGAST) noch freiwillig.
- Objekt vs. Portfolio: Der Portfolio-Absenkpfad ist letztlich die Aggregation der einzelnen Objekt-Absenkpfade.
Ein Absenkpfad stellt somit eine Prognose dar und ist abzugrenzen von verpflichtenden Zielwerten.
Alphaprop unterstützt Eigentümer bei der Energiedatenerfassung und der Aufbereitung für die REIDA Dateneingabe
- Erfassung von Energiedaten (z.B. automatisiertes Auslesen von Rechnungsdaten mittels KI)
- Berechnung der umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS/KGAST
- Aufbereiten der Daten für die Teilnahme beim REIDA CO2-Benchmark (Abfüllen des REIDA Templates)
- Berechnen des CO2-Absenkpfades auf Basis einer Sanierungsplanung
- Aufbereiten der Daten in einem interaktiven Analyse-Dashboard
Der Weg zum Absenkpfad: In drei Schritten zur Strategie
1. Die Standortbestimmung: Der IST-Zustand
Jedes ESG-Reporting beginnt mit einer belastbaren Datengrundlage. Die saubere Erfassung von Energieverbräuchen, die Differenzierung der Energieträger und die Kenntnis der Energiebezugsflächen sind unerlässlich, um die Treibhausgasemissionen (Scope 1 und 2) zu bilanzieren und den Startpunkt des Absenkpfads festzulegen.
2. Orientierungshilfe: Der Referenzpfad und „Stranded Assets“
Um die eigene Entwicklung einordnen zu können, dienen Referenzpfade als Benchmark. Sie definieren die jährliche Obergrenze der zulässigen Emissionsintensität, um ein bestimmtes Klimaszenario (z. B. das 1,5-Grad-Ziel) nicht zu gefährden. Ein international etablierter Standard ist der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM).
Überschreitet die Emissionsintensität eines Objekts den Referenzpfad, spricht man von einem „Stranded Asset“. Das entsprechende Jahr ist das „Stranding Year“. Diese Erkenntnis ist zentral, um Sanierungsmassnahmen im Portfolio effektiv zu priorisieren.
3. Hebel zur Reduktion: Massnahmen und Modellierung
Wie gelangt man nun von der Ist-Situation zu Netto-Null? Die grössten Hebel sind der Ersatz fossiler Heizungen (z. B. durch Fernwärme oder Wärmepumpen), energetische Sanierungen der Gebäudehülle und betriebliche Optimierungen. Da es sich um zukünftige Effekte handelt, muss deren Auswirkung modelliert werden. Hierfür bieten sich öffentlich zugängliche Tools wie der PACTA CO2-Rechner des BAFU oder Berechnungshilfen nach SIA 391/1 an.
Nutzen des Absenkpfads für das Portfoliomanagement
Ein fundierter Absenkpfad ist ein wertvolles Instrument für das Management. Er unterstützt bei:
- Definition von Zwischenzielen: Angelehnt an Initiativen wie die Science Based Targets (SBTi) lassen sich realistische Basis- und Zieljahre sowie die benötigten Reduktionsraten festlegen.
- Portfolio-Einschätzung: Frameworks wie das Net Zero Investment Framework (NZIF) der Paris Aligned Investment Initiative (PAII) ermöglichen die Kategorisierung der Objekte (z. B. „Achieving Net Zero“, „Aligned“, „Aligning“) und liefern eine Abdeckungsquote: Wie viel Prozent des Portfolios befinden sich bereits auf dem richtigen Weg?
Fazit
Der CO2-Absenkpfad ist längst kein „Nice-to-have“ mehr, sondern ein zentrales Steuerungselement in der Immobilienwirtschaft. Wer den Ist-Zustand seiner Objekte kennt und die Massnahmen zur Emissionsreduktion vorausschauend plant, schützt sein Portfolio vor dem Stranding-Risiko und trägt aktiv zur Erreichung der Klimaziele bei. Die Automatisierung der Datenprozesse, von der Energiedatenerfassung bis zur Berechnung der Kennzahlen, bildet dabei das entscheidende Fundament.