Zusammenfassung
- Kapitalerhöhungen als Performance-Treiber: Nicht Grösse, Nutzung oder Region, sondern die Kapitalmarktaktivität korreliert am stärksten mit der YTD-Performance.
- Verhaltene Indexperformance: Der SWIIT bleibt YTD per Ende Juli leicht negativ, während kotierte Immobilienaktien über 6% zulegen. Die Agios liegen mit gut 32% unter den Februar-Höchstständen.
- Diskontierungssätze weiter sinkend, Aufwertungen intakt: Die realen Diskontierungssätze sinken per Q1 2026 leicht weiter. Über 15 Portfolios (CHF 24.4 Mrd. Marktwert) werteten Wohnobjekte YoY um 2.2% auf, Gewerbe um 0.6%.
- Solide, breit gestreute operative Performance: Die 15 Anlageprodukte per Stichtag 31. März 2026 erzielten im Schnitt eine Anlagerendite von 4.61%.
Kapitalerhöhungen dämpfen die Performance
Der Markt für indirekte Schweizer Immobilienanlagen verhält sich im Sommer 2026 unspektakulär und fokussiert auf die operative Performance. Nach dem bewegten Frühjahr und der Abstimmung über die Zürcher Wohnschutzinitiative vom 14. Juni hat sich die Marktstimmung wieder beruhigt. Der SWIIT-Index der kotierten Fonds bleibt YTD per Ende Juli leicht negativ, während kotierte Immobilienaktien eine Performance von über 6% aufweisen. Der KGAST liegt per Ende Juni mit 2.05% leicht unter dem langjährigen Schnitt. Die Agios der kotierten Immobilienfonds bewegen sich im SWIIT mit gut 32% (5.8.2026) derzeit deutlich unter den Höchstwerten vom Februar. Die 10-jährige CHF-Swap-Rate liegt mit 0.635% jedoch ebenfalls höher als auch schon.
Wie im Vorjahr ist das Volumen der Kapitalerhöhungen sehr hoch. Über alle Fonds (kotiert und nicht kotiert) wurden bereits CHF 2.8 Mrd. gezeichnet, weitere CHF 1.1 Mrd. sind für den Rest des Jahres angekündigt – wobei in Q4 noch einiges folgen dürfte. Diese Zuflüsse spiegeln sich in der Performance der Fonds wider. Treiber der YTD-Performance sind nicht Grösse, Nutzung oder Marktregion, sondern die Kapitalmarktaktivität – sie weist die grösste Korrelation mit der YTD-Performance auf. Schliesst man Fonds mit einem Börsengang in 2026 aus, so weisen Fonds mit abgeschlossenen oder angekündigten Kapitalerhöhungen (22 Fonds) sowohl im Median als auch im Durchschnitt eine um über 3 Prozentpunkte tiefere YTD-Performance aus als die Gruppe ohne Kapitalerhöhung in 2026 (25 Fonds). Selbstverständlich gibt es in beiden Gruppen Ausreisser in beide Richtungen.
Diskontierungssätze weiter leicht sinkend
Die Auswertung der Geschäftsberichte per Ende Q1 2026 zeigt eine Fortsetzung der leicht sinkenden durchschnittlichen realen Diskontierungssätze der Portfolios. Q1 ist dabei das Quartal mit den klar wenigsten Abschlüssen. Die Auswertung umfasst 15 Portfolios mit einem Nettovermögen von CHF 20.6 Mrd. und Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 24.4 Mrd. In diesen Portfolios haben Wohnobjekte marktwertgewichtet YoY um 2.2% aufgewertet, Gewerbeobjekte um 0.6%.
Das Datenportal Alphaprop unterstützt bei Analyse und Vergleich von indirekten Immobilienanlagen
- Übersichtliches, intuitives Dashboard zum gesamten Universum der indirekten Immobilienanlagen Schweiz
- Genutzt von führenden Asset Managern, Pensionskassen, Beratern und Produktanbietern
- Über 170 Produkte mit über 180 Mrd. Nettovermögen
- Analysemöglichkeit bis auf Ebene Einzelliegenschaft (über 9’500 Objekte)
- Erstellen von übersichtlichen Produktvergleichen und Benchmarkreports als PDF
- Upload eines eigenen indirekten oder direkten Portfolios und assetgewichtete Darstellung
Solide operative Performance mit breiter Streuung
Die Analyse der 15 Anlageprodukte (Fonds und Anlagestiftungen) mit Bilanzstichtag per 31. März 2026 zeigt im Durchschnitt eine Anlagerendite von 4.61%. Die Streuung ist mit -3.3% bis 10.5% jedoch sehr breit. Im Schnitt wurden 2.95% aus dem Nettoertrag generiert und 1.7% über Kapitalerträge.
Verwendete Methodik zur Darstellung der Anlagerendite
Die Grafik zeigt die Anlagerendite sämtlicher Immobilienfonds und Anlagestiftungen mit Fokus auf Schweizer Immobilien, die ihr Geschäftsjahr zu einem definierten Bilanzstichtag abschliessen (30.09; inkl. Produkte mit Abschluss per 31.10) und deren Daten zum Zeitpunkt der Erstellung der Analyse publiziert und verfügbar waren.
Die Anlagerendite wird in eine Komponente aus dem Nettoertrag und eine Komponente aus dem Kapitalertrag aufgeteilt. Die jeweiligen Anteile werden pro Anteil auf Basis der Veränderung per Jahresende berechnet. Bei Kapitalerhöhungen, Erträgen aus dem Verkehr von Anteilen sowie bei Zuweisungen/Entnahmen von Abschreibungen, welche das Nettovermögen beeinflussen, kann ein Residualwert entstehen, den wir separat ausweisen.
Die Grafik stellt eine Momentaufnahme des aktuellen Marktumfelds dar und stellt keine Anlageempfehlung dar.
Positive Marktstimmung trotz Herausforderungen
Die Kapitalmarktaktivität bleibt hoch und zeigt das grundsätzlich weiterhin bestehende Interesse an indirekten Immobilienanlagen und an Immobilienanlagen im Allgemeinen. Entscheidend wird letztlich die Zinsentwicklung sein. Trotz volatilen Ölpreise bleibt die Inflation in der Schweiz gemäss BFS auch im Juli mit 0.4% tief.
Das erste Halbjahr hatte mit Fondslancierungen und drei Börsengängen viel Aktivität. Nun folgt per 30. September 2026 der rechtliche Vollzug der Fusion der drei UBS-Fonds LivingPlus, Hospitality und Residentia zum neuen UBS LivingPlus – rückwirkend auf den 30. Juni 2026. Für den fusionierten Fonds dürfte dies positiv sein, nachdem die betroffenen Fonds seit der Agio-Niveauanpassung im Nachgang zur Fusionsankündigung im November 2024 eine verhaltene Performance gezeigt haben.