Alphaprop Insights Webinar: Marktupdate indirekte Immobilienanlagen

Der Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen durchläuft derzeit eine Phase bemerkenswerter Dynamik. In unserem vergangenen Alphaprop Insights Webinar analysierten Branchenexperten und -expertinnen die aktuellen Entwicklungen der Branche und zeigten, wie sich der Markt nach der Zinswende neu aufstellt.

Allgemeines Marktupdate: Schweizer Immobilien weiter stark nachgefragt

Kerstin Hansen (Head Investment Strategy & Research bei der UBS) führte mit einer Analyse des gesamtwirtschaftlichen Rahmens ein. Die Schweizer Wirtschaft präsentiert sich im Kern widerstandsfähig, sieht sich jedoch mit spürbarem globalem Gegenwind konfrontiert.

• Wirtschaftswachstum im Rückblick: Nachdem die Schweizer Wirtschaft das Jahr 2025 mit einem unterdurchschnittlichen, aber positiven BIP-Wachstum von 1.4% abschloss, signalisieren die vorläufigen Zahlen für das erste Quartal 2026 ein Plus von 0.5%.
• Eingetrübte Prognosen: Für das Gesamtjahr 2026 wurden die Wachstumsprognosen sporteventbereinigt deutlich nach unten auf 0.7% korrigiert. Haupttreiber sind die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten und die Schliessung der Strasse von Hormus, was die weltweiten Stagflationsängste anheizt.
• Rohstoff- und Inflationsentwicklung: Die Preise für Öl (seit Februar +54%) und Gas (+65%) sind massiv gestiegen. In der Schweiz schlägt sich dies zeitverzögert in der Inflation nieder, die von 0.1% im Januar/Februar auf 0.6% im April 2026 anzog. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) passte ihre bedingte Inflationsprognose im März nach oben an, bewegt sich aber weiterhin komfortabel innerhalb des Zielbands.
• Zins- und Indexvolatilität: Die Experten erwarten primär eine Seitwärtsbewegung beim Leitzins (aktuell 0.0%), wenngleich an den Terminmärkten aufgrund der Volatilität eine Zinserhöhung bis Jahresende eingepreist wird. Diese Unsicherheit führte im März 2026 zu einer Korrektur des Immobilienfonds-Index (SWIIT) um über 5%, wobei das durchschnittliche Agio von 38.6% auf knapp 30% sank. Dennoch korrigierte der Immobilienmarkt deutlich milder als der Schweizer Aktienindex (-8.8%), was das Vertrauen der Investoren in die stabile inländische Ertragskraft unterstreicht.

Trotz der Schwankungen bleibt die Aktivität am Kapitalmarkt hoch: Im laufenden Jahr 2026 wurden bereits 1.4 Milliarden Schweizer Franken erfolgreich eingesammelt und weitere 1.8 Milliarden Franken angekündigt. Dabei klafft die Schere zwischen Wohn- und kommerziellen Gefässen weiter auseinander, da Wohnen unverändert als „Investor’s Darling“ gilt. Gleichzeitig ist das Regulierungsrisiko bei Wohnen hoch. Bei kommerziellen Liegenschaften bleiben, neben der Konjunkturdelle, strukturelle Verschiebungen auf der Agenda. Die Qualität der Lage und des Objekts sowie aktives Asset Management bleiben daher weiter im Vordergrund.

Update zu Abschlüssen bei indirekten Anlagen

Thomas Spycher (Partner bei Alphaprop) untermauerte die Marktstimmung mit Daten aus dem Alphaprop-Datenportal. Die „aktuelle Wetterlage“ zeigt trotz politischer Risiken einen anhaltend starken Kapitalzufluss. Allein bis Mai 2026 sind bereits Kapitalzuflüsse von rund 3% des Gesamtvolumens (ca. 165 Milliarden Franken) angekündigt. Gleichzeitig stieg die Rendite der 10-jährigen Eidgenossen seit Februar um 30 Basispunkte auf 59 Basispunkte, während sich das bereinigte SWIIT-Agio per Mitte Mai bei 31.1% einpendelte.

Für eine detaillierte Analyse wertete Thomas Spycher die Abschlüsse des vierten Quartals 2025 mit einem Nettovermögen von 62 Milliarden Franken (Marktwert 76 Milliarden Franken) aus:

• Äusserst positive Anlagerenditen: Im Durchschnitt wurde über alle untersuchten Gefässe hinweg eine Anlagerendite von 5.10% (Median 5.31%) auf Stufe Nettoinventarwert (NAV) erzielt.
• Erfolgsfaktoren: Diese Rendite setzt sich im Median zu 3.13% aus dem operativ erwirtschafteten Nettoertrag und zu 1.85% aus Kapitalgewinnen zusammen. Damit erlebte der Markt erstmals seit 2022 wieder eine Phase, in der Aufwertungen fast durchs Band positiv ausfielen.
• Nutzungsarten im Vergleich: Die Median-Anlagerendite im Wohnsegment lag bei 5.40%, gefolgt von gemischten Gefässen (5.22%) und kommerziellen Produkten (4.98%).

Interessant ist die Zusammensetzung dieser Renditen, wenn man die Nutzungsarten unterscheidet: Während kommerzielle Gefässe ihre Stärke voll aus der operativen Ertragskraft schöpfen (operative Rendite über 4%, Wohnen unter 3%), leben Wohnportfolios primär von den Kapitalgewinnen (über 2%, kommerziell fast null). Getrieben wird dies auf der Bewertungsseite durch die realen Diskontierungssätze, die nach einem kurzen Peak im Jahr 2023 wieder leicht rückläufig sind. Auf der Mietseite flacht das Wachstum im Wohnbestand nach den ausgeprägten Referenzzinsanpassungen allmählich ab, während kommerzielle Verträge dank Teuerungsindexierung das Einkommen robust steigern konnten.

Der Transaktionsmarkt: Selektive Partnersuche und regulatorische Gewitterwolken

Ramona Lindenmann (CEO von smeyers) verlagerte den Fokus auf den direkten Transaktionsmarkt. Als unabhängiges Familien-KMU mit 18 Mitarbeitenden an drei Standorten bewegt smeyers ein jährliches Transaktionsvolumen von rund 250 Millionen Franken.

Im Gegensatz zur heissen „Speed-Dating-Phase“ des Jahres 2021 gleicht das Transaction Management heute eher einer „Partnersuche über 40“: Investoren agieren deutlich risikoaverser, prüfen Portfolios äusserst selektiv und meiden potenzielle Abschreibungsrisiken. Für das Jahr 2026 wird ein Transaktionsvolumen von 6 bis 7 Milliarden Franken erwartet, während sich die Nettoanfangsrenditen vor Capex bei stabilen 3.2% auf vor-Covid-Niveau eingependelt haben.

Gleichzeitig dürften verschiedene regulatorische Massnahmen das Marktgeschehen in den kommenden sechs Monaten stark beeinflussen:

• Lex-Koller-Verschärfung: Die in der Vernehmlassung befindliche Vorlage sieht vor, den Erwerb von Geschäftsimmobilien zu reinen Anlagezwecken für ausländische Akteure zu verbieten. Zudem sollen Anteile an kotierten Immobilienfonds und -gesellschaften dem Bewilligungsregime unterstellt werden.
• Wohnschutz-Initiative Zürich: Die Abstimmung über eine Deckelung von Mietzinsen nach Basler Vorbild birgt die Gefahr einer rückläufigen Sanierungs- und Neubautätigkeit sowie einer Verknappung des Wohnungsangebots.
• Revidiertes Geldwäschereigesetz (GwG): Ab voraussichtlich Herbst 2026 unterstehen auch Immobilienberater und -makler bei Transaktionen ab 5 Millionen Franken den strengen GwG-Sorgfaltspflichten und müssen sich einer Selbstregulierungsorganisation anschliessen.
• Nachhaltigkeits-Initiative („10-Millionen-Schweiz“): Eine Begrenzung der Zuwanderung hätte zwar kurzfristig keine Folgen, könnte langfristig jedoch zu erhöhten Leerständen in peripheren Lagen führen.

Diese verschärften Rahmenbedingungen spiegeln sich in einer ausgeprägten Polarisierung des Marktes wider. Während moderne, ESG-konforme Büroflächen an zentralen ÖV-Knotenpunkten zu den klaren Gewinnern zählen, werden ältere, sanierungsbedürftige Objekte in der Peripherie überproportional abgestraft, da Käufer anstehende ESG-Investitionen sofort im Kaufpreis einpreisen.

Fazit

Zusammenfassend zeigt das Marktupdate: Die Schweizer Immobilienlandschaft bleibt trotz angebotsseitiger Inflationsrisiken und makroökonomischer Dämpfer ein äusserst attraktiver, sicherer Hafen. Während das Wohnsegment von einem fundamentalen Nachfrageüberhang und solidem Mietwachstum getragen wird, rücken kommerzielle Core-Objekte wieder verstärkt in den Fokus vorausschauender Asset Manager. Wer sich im aktuellen Umfeld erfolgreich positionieren will, muss regulatorische Entwicklungen präzise antizipieren und strategische Optionen nutzen.