Webinaire Alphaprop Insights : mise à jour du marché des placements immobiliers indirects

Le marché suisse des placements immobiliers indirects traverse actuellement une phase de dynamisme remarquable. Lors de notre dernier webinaire Alphaprop Insights, des experts du secteur ont analysé les développements actuels de la branche et ont montré comment le marché se repositionne après le tournant des taux d’intérêt.

Actualité générale du marché : la demande de biens immobiliers suisses reste forte

Kerstin Hansen (Head Investment Strategy & Research à l’UBS) a introduit la conférence par une analyse du contexte macroéconomique. L’économie suisse est fondamentalement résiliente, mais elle est confrontée à des vents contraires mondiaux.

• Rétrospective de la croissance économique: Après avoir terminé l’année 2025 avec une croissance du PIB inférieure à la moyenne mais positive de 1,4%, les chiffres provisoires pour le premier trimestre 2026 signalent une augmentation de 0,5%.
• Prévisions assombries: pour l’ensemble de l’année 2026, les prévisions de croissance ont été nettement revues à la baisse, à 0,7%, en tenant compte de la croissance du sport. Les principaux moteurs sont les tensions géopolitiques au Moyen-Orient et la fermeture du détroit d’Ormuz, qui alimentent les craintes de stagnation dans le monde.
• Evolution des matières premières et de l’inflation: les prix du pétrole (+54% depuis février) et du gaz (+65%) ont massivement augmenté. En Suisse, cela se reflète avec un certain décalage dans l’inflation, qui est passée de 0,1% en janvier/février à 0,6% en avril 2026. La Banque nationale suisse (BNS) a ajusté à la hausse sa prévision d’inflation conditionnelle en mars, mais elle continue d’évoluer confortablement dans la marge de fluctuation.
• Volatilité des taux d’intérêt et des indices: les experts s’attendent en premier lieu à une évolution latérale du taux directeur (actuellement 0,0%), même si sur les marchés à terme, une hausse des taux d’ici la fin de l’année est intégrée dans les prix en raison de la volatilité. Cette incertitude a entraîné une correction de plus de 5% de l’indice des fonds immobiliers (SWIIT) en mars 2026, l’agio moyen passant de 38,6% à près de 30%. Néanmoins, la correction du marché immobilier a été nettement moins forte que celle de l’indice des actions suisses (-8,8%), ce qui souligne la confiance des investisseurs dans la stabilité de la capacité bénéficiaire nationale.

Malgré les fluctuations, l’activité sur le marché des capitaux reste élevée : en 2026, 1,4 milliard de francs suisses ont déjà été collectés avec succès et 1,8 milliard de francs suisses supplémentaires ont été annoncés. L’écart entre le secteur résidentiel et le secteur commercial continue de se creuser, car le secteur résidentiel est toujours considéré comme le « favori des investisseurs ». Parallèlement, le risque réglementaire est élevé pour le logement. Pour les immeubles commerciaux, outre le ralentissement économique, des changements structurels restent à l’ordre du jour. La qualité de l’emplacement et de l’objet ainsi qu’une gestion active des actifs restent donc au premier plan.

Mise à jour sur les états financiers des placements indirects

Thomas Spycher (associé chez Alphaprop) a étayé le sentiment du marché avec des données provenant du portail de données d’Alphaprop. La « météo actuelle » montre un afflux de capitaux toujours important malgré les risques politiques. Rien que jusqu’en mai 2026, des afflux de capitaux représentant environ 3% du volume total (environ 165 milliards de francs) sont déjà annoncés. Parallèlement, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a augmenté de 30 points de base depuis février pour atteindre 59 points de base, tandis que l’agio SWIIT ajusté se stabilisait à 31,1% à la mi-mai.

Pour une analyse détaillée, Thomas Spycher a évalué les comptes du quatrième trimestre 2025, avec un actif net de 62 milliards de francs (valeur de marché : 76 milliards de francs) :

• Des rendements de placement extrêmement positifs: En moyenne, le rendement des placements a été de 5,10% (médiane : 5,31%) au niveau de la valeur nette d’inventaire (VNI) pour l’ensemble des véhicules étudiés.
• Facteurs de succès: Ce rendement se compose en médiane de 3,13% de revenu net généré par l’exploitation et de 1,85% de gains en capital. Pour la première fois depuis 2022, le marché a donc connu une période où les revalorisations ont été presque systématiquement positives.
• Comparaison des types d’utilisation: le rendement médian des placements dans le segment résidentiel était de 5,40%, suivi par les récipients mixtes (5,22%) et les produits commerciaux (4,98%).

La composition de ces rendements est intéressante si l’on distingue les types d’utilisation : Alors que les immeubles commerciaux tirent pleinement leur force de leur rentabilité opérationnelle (rendement opérationnel supérieur à 4%, logement inférieur à 3%), les portefeuilles résidentiels vivent principalement des gains en capital (plus de 2%, commercial presque nul). Du côté de la valorisation, cette situation est alimentée par les taux d’actualisation réels qui, après un bref pic en 2023, sont de nouveau en légère baisse. Du côté des loyers, la croissance du parc résidentiel s’estompe progressivement après les ajustements prononcés des taux de référence, tandis que les contrats commerciaux ont connu une croissance robuste des revenus grâce à l’indexation sur l’inflation.

Le marché des transactions : recherche sélective de partenaires et nuages d’orage réglementaires

Ramona Lindenmann (CEO de smeyers) a déplacé l’accent sur le marché direct des transactions. En tant que PME familiale indépendante employant 18 personnes sur trois sites, smeyers gère un volume annuel de transactions d’environ 250 millions de francs suisses.

Contrairement à la phase de « speed dating » de 2021, la gestion des transactions s’apparente aujourd’hui à une « recherche de partenaire après 40 ans » : Les investisseurs sont beaucoup plus averses au risque, examinent les portefeuilles de manière extrêmement sélective et évitent les risques d’amortissement potentiels. Pour 2026, on s’attend à un volume de transactions de 6 à 7 milliards de francs, tandis que les rendements nets initiaux avant capex se sont stabilisés à 3,2%, au niveau pré-Covid.

Parallèlement, plusieurs mesures réglementaires devraient fortement influencer l’activité du marché au cours des six prochains mois :

• Renforcement de la Lex Koller: le projet actuellement en consultation prévoit d’interdire aux acteurs étrangers l’acquisition d’immeubles commerciaux à des fins de pur investissement. En outre, les parts de fonds et de sociétés immobilières cotées seraient soumises au régime de l’autorisation.
• Initiative pour la protection du logement à Zurich: le vote sur le plafonnement des loyers sur le modèle bâlois risque d’entraîner un recul de la rénovation et de la construction neuve ainsi qu’une pénurie de l’offre de logements.
• Loi révisée sur le blanchiment d’argent (LBA): A partir de l’automne 2026 probablement, les conseillers et agents immobiliers seront également soumis aux strictes obligations de diligence de la LBA pour les transactions supérieures à 5 millions de francs et devront s’affilier à un organisme d’autorégulation.
• Initiative pour le développement durable (« La Suisse à 10 millions »): Une limitation de l’immigration n’aurait certes pas de conséquences à court terme, mais pourrait entraîner à long terme une augmentation du nombre de logements vacants dans les zones périphériques.

Ce durcissement de l’environnement se traduit par une polarisation marquée du marché. Alors que les bureaux modernes et conformes aux normes ESG situés dans les nœuds de transport public centraux sont clairement gagnants, les immeubles plus anciens et nécessitant des travaux de rénovation situés en périphérie sont pénalisés de manière disproportionnée, car les acheteurs intègrent immédiatement les investissements ESG à venir dans le prix d’achat.

Conclusion

En résumé, la mise à jour du marché montre que le paysage immobilier suisse reste une valeur refuge extrêmement attractive, malgré les risques d’inflation du côté de l’offre et les ralentissements macroéconomiques. Alors que le segment résidentiel est soutenu par un excédent de demande fondamental et une solide croissance des loyers, les objets commerciaux core reviennent de plus en plus dans le collimateur des gestionnaires d’actifs prévoyants. Pour se positionner avec succès dans l’environnement actuel, il faut anticiper avec précision les évolutions réglementaires et exploiter les options stratégiques.