Les évaluations des portefeuilles de placements immobiliers indirects se maintiennent à un niveau élevé

02.11.2022 | Thomas Spycher

Résumé

  • Les taux d’escompte ont continué à baisser YOY, y compris pour les produits de placement dont la date de clôture est le 30 juin.
  • Le rendement moyen de ces 16 produits de placement était de 5.9%, avec une large répartition.
  • La moitié du rendement des placements a été réalisée par le biais d’une revalorisation (gains sur investissements). Les objets résidentiels en particulier ont été réévalués de 4.4% en moyenne. Sur la base des résulstats nets, le rendement du résultat opérationnel était de 2.96%.
  • Bien que l’incertitude concernant l’inflation et les taux d’intérêt continue de régner en ce qui concerne l’évaluation des objets, qui caractérise actuellement fortement le marché des fonds cotés, les données fondamentales concernant les revenus locatifs restent attrayantes malgré l’incertitude économique accrue.
Le marché des placements immobiliers indirects fait l’objet d’une observation plus attentive ces jours-ci en tant que « thermomètre » du marché immobilier. Après des années de boom et d’afflux de capitaux, la situation s’est inversée. Des augmentations de capital de fonds immobiliers au T3/T4 2022 ont été annulées et différents produits sont menacés de rachat de parts. Parfois, les agios ont complètement fondu, l’indice des fonds immobiliers cotés SWIIT a corrigé de près de 18% en 2022.

Quand les taux d'actualisation se déplacent-ils vers le haut ?

Outre l’évaluation parfois volatile des parts en bourse, les investisseurs orientés vers le long terme et les investisseurs de véhicules négociés selon la valeur nette des actifs (VNI) s’intéressent justement à l’évaluation des objets qui constituent la VNI. L’indice établi par Wüest Partner pour les immeubles de rendement résidentiels a légèrement reculé de 1.3% au deuxième trimestre 2010. Sur l’année, la variation est toutefois toujours de +0.9%. Les évaluations de portefeuille à la fin de I’ année d’ activité donnent chaque trimestre un aperçu de l’ évolution, toutefois avec 3-4 mois de retard. Le graphique suivant montre la variation médiane des taux d’actualisation en glissement annuel. Comme les véhicules de placement ont des dates de bilan différentes, le graphique peut être présenté trimestriellement. Il faut tenir compte du fait que la composition des produits évolue.
Le graphique montre que, malgré le revirement des taux d’intérêt, un taux d’escompte moyen inférieur de 15 points de base à celui de fin T2-2021 a également été appliqué au portefeuille médian à la fin du T2-2022.

La valorisation pour le logement reste élevée

Le graphique suivant montre le rendement des placements pour la période 2021/2022 pour les fonds et les groupes de placement des fondations de placement qui ont clôturé leurs comptes à la fin juin. Les produits affichent un rendement moyen des placements de 5.9% pour cette année fiscale, avec une dispersion considérable (3.4% – 12.2%). Nous utilisons la part du résultat net et des gains sur investissements réalisés/non réalisés dans le résultat total pour répartir le rendement des placements entre une partie qui a été générée de manière opérationnelle par les revenus locatifs et une partie qui repose sur des gains sur investissements (et potentiellement des pertes). En moyenne, le rendement des placements issus de l’activité opérationnelle était de 2.94%.

Pour les fonds immobiliers, on ne connaît pas seulement les valeurs de marché, mais aussi les coûts de production des objets. En tenant compte de la variation des coûts de production, les évaluations des objets résidentiels (573 objets, évalués à 7,8 milliards de CHF) ont augmenté de 4,4%. Les immeubles commerciaux (92 objets, évalués à 1,9 milliard de CHF) ont vu leur valeur augmenter de 1%. Comme le montre le graphique du rendement des placements, l’utilisation ne peut expliquer qu’une partie des différences. Les portefeuilles plus anciens, en particulier, contiennent souvent des réserves d’évaluation.

Les fondamentaux restent intéressants

Hormis la hausse des coûts des capitaux étrangers, les fondamentaux restent bons, notamment dans le domaine du logement. Les chiffres de vacance publiés par l’Office fédéral de la statistique en septembre (à la fin juin 2022) sont très bas, à 1,31%. Dans et autour des centres, où les véhicules de placement sont investis en premier lieu, les valeurs sont parfois inférieures à 1%. Les informations publiées par le SEM sur l’immigration nette montrent que celle-ci reste élevée, ou même augmente. Wüest Partner, de loin le plus important évaluateur de portefeuilles d’immobilier indirect, indique déjà dans de nouvelles analyses qu’il y aura à l’avenir une pénurie de logements. Une augmentation du taux d’intérêt de référence devrait suivre dans un avenir proche. Les futurs cash-flows des immeubles d’habitation ne sont donc pas remis en question et devraient même en partie augmenter. Il reste toutefois la question de l’actualisation appropriée. Le marché de l’immobilier commercial se maintient également malgré un ralentissement de l’économie mondiale, à l’exception de certains marchés partiels spécifiques. Les loyers sont dans de nombreux cas indexés sur l’inflation et donc plus faciles à augmenter dans un environnement inflationniste. La « Yield compression » ou le boom généralisé, précisément des institutions de prévoyance dans l’immobilier, a été moins prononcé dans le segment commercial ces dernières années, ce qui réduit la sensibilité à la variation des taux d’intérêt.

En ce qui concerne les revenus locatifs et donc les dividendes versés, la situation reste intéressante malgré un climat économique de plus en plus difficile. Le point d’interrogation reste derrière les valorisations.

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