Schlagwort: ESG

Das Rundschreiben der AMAS zu den Umweltkennzahlen, das im Mai 2022 veröffentlicht wurde, hat einen Rahmen für die standardisierte Nachhaltigkeitsberichterstattung bei indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz geschaffen. Dieser Rahmen wurde durch den REIDA-CO2-Benchmark weiter ausgebaut, mit dem Ziel, Transparenz und Vergleichbarkeit über die Portfolios hinweg zu erhöhen. Folglich ist die Berichterstattung von Umwelt-KPIs für ein Portfolio kein Alleinstellungsmerkmal mehr, sondern eine grundlegende Anforderung für alle Immobilien-Asset-Manager. Die neuen Richtlinien vom 18. Juni 2025 der Asset Management Association Switzerland (AMAS) standardisieren diesen Prozess zusätzlich, indem sie einen umfassenden Prüfungsrahmen bereitstellen.

Unsere Analyse konzentriert sich auf den aktuellen Stand der Berichterstattung, mit besonderem Fokus auf die Entwicklung der Schweizer Immobilienfonds und Anlagestiftungen. Neben den Umweltkennzahlen untersuchen wir die CO2-Absenkpfade sowie die in diesem zentralen Bereich erzielten Fortschritte.

Die Datenabdeckung ist fast komplett

Die im Rahmen der Selbstregulierung im AMAS-Rundschreiben definierten Richtlinien verlangen die Publikation von Datenpunkten in vier Kategorien: Deckungsgrad, Energiemix, Energieverbrauch und dessen Intensität sowie Treibhausgasemissionen und deren Intensität.

Die Datenverfügbarkeit hat sich deutlich verbessert: ESG-Kennzahlen werden nun mit Berichten bis September 2025 für alle 44 Produkte im SWIIT und für 43 von 48 Produkten im KGAST veröffentlicht, was 98,3 % des gewichteten Index entspricht. Diese Verbesserung stärkt die Transparenz und Vergleichbarkeit über die Portfolios hinweg – ein zentrales Ziel des AMAS-Rundschreibens.

Jedes Jahr übernehmen zunehmend mehr Portfolios standardisierte Berichterstattungsmethoden wie REIDA, was die methodische Angleichung und die Transparenz in der Branche stetig verbessert. Dieser fortlaufende Wandel zeigt klare Fortschritte hin zu einer grösseren Einheitlichkeit in den Berichterstattungspraktiken. Dennoch bleibt die methodische Transparenz ein Thema, da noch nicht alle Portfolios umgestellt haben – was eine gewisse Unsicherheit in der Vergleichbarkeit hinterlässt.

Nutzung treibt die Energieintensität

Die Energieintensität bezieht sich auf den eigentümerkontrollierten Energieverbrauch eines Gebäudes im Verhältnis zur Energiebezugsfläche, wobei auch gemeinsam genutzte Flächen innerhalb der Liegenschaft berücksichtigt werden.

Die erste Grafik zeigt, dass das Median-Portfolio sowohl im SWIIT als auch im KGAST eine Energieintensität von rund 100 kWh/m² aufweist. Nach Nutzungstyp aufgeschlüsselt weisen Wohngebäude im Durchschnitt eine höhere Energieintensität auf als kommerzielle und andere Gebäudekategorien. Dies erklärt weitgehend, weshalb die gesamte Energieintensität der SWIIT-Portfolios tendenziell höher liegt als jene der KGAST-Portfolios, da Wohngebäude einen grösseren Anteil am SWIIT-Index ausmachen.

Im Vergleich zur Vorperiode zeigen beide Indizes klare Fortschritte bei den Medianwerten: Die Energieintensität ist über alle Anlageklassen hinweg zurückgegangen, was bestätigt, dass die Portfolios ihre Energieeffizienz kontinuierlich verbessern.

Reduktion der CO₂-Intensität

Die Intensität der Treibhausgasemissionen misst die CO₂-Äquivalente pro Quadratmeter Energiebezugsfläche. Nach den umweltrelevanten Kennzahlen von AMAS wir auf Scope 1 und 2 – den eigentümerkontrollierten Teil – fokussiert.

Die folgende Grafik zeigt die Verteilung der Intensität der Treibhausgasemissionen für die beiden Indizes, aufgeschlüsselt nach ihrer Hauptnutzung. Es wird ersichtlich, dass die CO₂-Intensitäten dem gleichen Verlauf wie die Energieintensitäten folgen.

Im Vergleich zum Vorjahr haben beide Indizes eine deutliche Reduktion der CO₂-Intensität erreicht: Gewichtet nach Produkt ist der Durchschnittswert von KGAST von 14,97 auf 13,88 kg CO₂e/m² gesunken, und bei SWIIT von 16,65 auf 14,52 kg CO₂e/m². Ob diese Reduktionen in erster Linie durch Veränderungen in der Portfoliozusammensetzung oder durch Verschiebungen im Energiemix getrieben sind, bleibt noch zu untersuchen.

Wie erwartet besteht eine stabile positive Korrelation zwischen Energieintensität und Emissionsintensität, was die Bedeutung der Wahl der Energiequelle für die Bestimmung der CO₂-Performance unterstreicht.

Mehrheit des Energieträgermixes bleibt fossil

Wie im vorherigen Abschnitt hervorgehoben, sind Energieintensität und CO₂-Emissionen eng miteinander verknüpft. Zwar ist die Reduktion des Energieverbrauchs ein möglicher Weg zur Senkung der Emissionen, das Erreichen der Netto-Null-Ziele erfordert aber eine strategische Fokussierung auf den Übergang zu erneuerbaren Energiequellen. Aus diesem Grund ist die Analyse des Energiemix entscheidend. Zu verstehen, nicht nur wie viel Energie verbraucht wird, sondern auch woher sie stammt, ermöglicht es, Dekarbonisierungspotenziale zu identifizieren und die Fortschritte in Richtung Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen.

Im Vergleich zur Vorperiode zeigen beide Indizes eine leichte Verschiebung von fossilen Brennstoffen hin zu nicht-fossilen Energiequellen, insbesondere zur Fernwärme. Der Anteil fossiler Energie, der 2023/2024 noch über 60 % lag, ist nun bei beiden Indizes unter diese Schwelle gefallen.

Zudem haben die Portfolios des KGAST Immo-Index die Transparenz ihrer Berichterstattung über Energiequellen deutlich verbessert: Ein grosser Teil des zuvor unspezifisch ausgewiesenen fossilen Verbrauchs wird nun präziser als Gas oder Öl erfasst.

Andere ESG-Standards dürften an Bedeutung verlieren

Neben den von AMAS/KGAST definierten umweltrelevanten Kennzahlen, die auf der REIDA-Methodik aufbauen, machen verschiedene Gefässe auch bei anderen ESG-Benchmarks wie der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) mit. Diese Benchmarks verfolgen einen umfassenderen Ansatz, der auch die sozialen (S) und Governance-(G)-Komponenten einbezieht.

Der jüngste Entscheid der UBS, mit ihren schweizfokussierten Fonds und Anlagestiftungen nicht mehr bei GRESB teilzunehmen, wird voraussichtlich viele Schweizer Immobilien-Asset-Manager dazu veranlassen, ihr Engagement zu überdenken. GRESB ist deutlich anspruchsvoller und breiter gefasst als REIDA, da es klar über die reinen Umwelt-KPIs hinausgeht.

Derzeit sind 75 % der Marktkapitalisierung des SWIIT und 61 % derjenigen des KGAST GRESB-bewertet, hauptsächlich aufgrund der Teilnahme der grössten Produkte. Mit dem Rückzug von UBS dürfte der GRESB-bewertete Anteil des SWIIT jedoch um 46 Prozentpunkte auf ca. 29 % sinken. Dieser Rückgang wird den Anteil möglicherweise unter eine kritische Schwelle für den Markt der indirekten Schweizer Immobilienanlagen drücken.

Da Berichtsstandards nach dem Prinzip «the winner takes it all» funktionieren, erwarten wir, dass Schweizer Investoren in erster Linie auf die umweltrelevanten Kennzahlen gemäss der REIDA-Methodik setzen werden, welche auch von der ASIP empfohlen wird. Entsprechend werden die Asset Manager möglicherweise nur wenig Anreiz sehen, die «Extra-Meile» zu gehen. Dasselbe Schicksal dürfte auch andere Standards treffen, die nie einen nennenswerten Marktanteil erreichen konnten und den Investoren daher wenig Mehrwert bieten.

Anlageprodukte auf dem Absenkpfad

Ein Absenkpfad zeigt den erwarteten Verlauf der Treibhausgasemissionen über die Zeit und macht sichtbar, wie ein Anlageprodukt oder Portfolio beabsichtigt, seinen CO₂-Fussabdruck im Einklang mit den festgelegten Dekarbonisierungszielen zu verringern.

Eine wachsende Zahl von Anlageprodukten formuliert ihre Dekarbonisierungsziele explizit:

• 34 SWIIT-Fonds und 30 KGAST-Anlagegruppen haben Netto-Null bis 2050 ist klar als Ziel festgelegt.
• Zwischenziele bis 2030 werden von 36 SWIIT- sowie 28 KGAST-Produkten festgelegt.

Da Absenkpfade (noch) nicht in maschinenlesbarer Form publiziert werden, verwenden wir diese Zielvorgaben zur Erstellung eines vereinfachten Absenkpfades. Die folgenden Grafiken zeigen die aggregierten Absenkpfade von SWIIT und KGAST für jene Produkte, die einen solchen veröffentlichen – es handelt sich also um eine Teilmenge des Index.

Beide Indizes vermitteln ein ähnliches Bild: Die Emissionen sind seit dem letzten Jahr ungefähr im Einklang mit dem Absenkpfad zurückgegangen. Die Absenkpfade stimmen mit den von Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) geschätzten Zielen für einen 1.5°C-Pfad überein. Viele Portfolios planen bereits bis 2030 substanzielle Reduktionen. Im Vergleich zum Vorjahr bleiben beide Indizes im Durchschnitt auf Kurs, was das anhaltende Bekenntnis zu den angekündigten Zielen unterstreicht.

Nichtsdestotrotz bestehen weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Produkten, und nicht alle haben bisher einen Absenkpfad veröffentlicht. Für jene ohne explizite Zielsetzungen bleibt die Übereinstimmung mit den Klimazielen der Schweiz unsicher.

Positive Entwicklung, aber weiterhin Herausforderungen

Das Update 2025 weist auf weitere Fortschritte in der Datenabdeckung, methodische Verbesserungen sowie messbare Reduktionen sowohl bei der Energie- wie auch bei der Emissionsintensität hin. Für Produkte mit verfügbaren aggregierten Absenkpfaden bleibt die Übereinstimmung mit den internationalen Klimazielen grösstenteils bestehen. Besonders positiv ist, dass die beobachteten Emissionsreduktionen im Einklang mit dem festgelegten Absenkpfad liegen.

Insgesamt entwickeln sich die indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz erfreulich. Für die langfristige Einhaltung der Klimaziele werden eine fortgesetzte Harmonisierung der Methoden sowie die beschleunigte Umsetzung struktureller Massnahmen entscheidend sein.

Weiterführende Links

• AMAS Zirkular: Best Practice zu den umweltrelevanten Kennzahlen für Immobilienfonds
• REIDA Benchmarking: REIDA Methodik
• Alphaprop: ESG-Reporting
• CRREM Absenkpfade

An unserem letzten Alphaprop Insights Webinar vom 25.06. durften wir erneut eine Vielzahl an interessierten Teilnehmer und Teilnehmerinnen begrüssen. Diesmal zum Thema «ESG-Reporting bei indirekten Immobilienanlagen». Drei Fachexperten haben durch den kompletten Prozess des ESG Reportings geführt: Von der Datenerfassung und Berechnung von Kennzahlen nach AMAS, über das Reporting auf Ebene eines Immobilienportfolios, bis hin zum kompletten Reporting nach dem ASIP-Standard.

Erfassung und Berechnung von ESG Kennzahlen

Timothy Frei, Data Scientist und ESG Product Owner bei der Novalytica AG hat aufgezeigt, wie die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS berechnet werden.

Getrieben durch die steigenden Anforderungen im Bereich ESG, begegnen Immobilieneigentümer verschiedenen Herausforderungen bei der Erfassung von ESG-Daten und der Berichterstattung von umweltrelevanten Kennzahlen. Insbesondere erfordert die Berechnung von ESG-Kennzahlen häufig noch sehr viel manuelle Arbeit.

Die Erfassung des Energieverbrauchs ist ein zentraler Bestandteil der umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS. Während in Zukunft die Mehrheit der Liegenschaften mit Smart Meters ausgestattet sein wird und die Daten zum Energieverbrauch automatisiert übermittelt werden, sind heute noch immer oft Rechnungen die einzige verfügbare Datenquelle. Novalytica hat einen intelligenten KI-basierten Algorithmus entwickelt, der diese automatisiert ausliest. Neben den Energiedaten müssen zur Berechnung von AMAS-Kennzahlen auch Stamm- und Metadaten erfasst werden. Dazu gehören die Flächendaten (häufig Energiebezugsfläche EBF), die für die Berechnung der Intensitäten erforderlich sind. Ebenfalls werden die Emissionsfaktoren benötigt, um die Energiedaten in CO2-Emissionen umrechnen zu können. Um ausgehend vom Energieverbrauch die CO2-Emissionen berechnen zu können, wird pro Energieträger der Energieverbrauch mit den entsprechenden Emissionsfaktoren multipliziert. Der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen werden anschliessend durch die Energiebezugsfläche geteilt, um die jeweiligen Intensitäten zu erhalten.

Novalytica automatisiert den Prozess zur Berechnung von Kennzahlen nach verschiedenen Standards. Notwendige Daten werden erfasst, automatisiert prozessiert und auf die Qualität geprüft. Aus dieser einheitlichen, qualitativ hochwertigen Datengrundlage können schliesslich auditierbare Kennzahlen für verschiedene Standards automatisiert generiert werden.

Umweltrelevante Kennzahlen – Stand Q2-2024

Thomas Spycher, Mitgründer und Head Data bei Alphaprop, hat mit seiner Analyse gezeigt, dass die Mehrheit der Anlageprodukte inzwischen die von AMAS definierten umweltrelevanten Kennzahlen publiziert und prognostiziert als nächste grosse Herausforderung die Absenkpfade.

Mit der Schaffung eines Standards zur Publikation von umweltrelevanten Kennzahlen durch AMAS und der methodischen Vereinheitlichung durch REIDA konnte in den vergangenen zwei Jahren eine Vereinheitlichung und Vergleichbarkeit von ESG-Kennzahlen erreicht werden. Inzwischen publizieren alle kotierten Fonds und fast 95% des KGAST umweltrelevante Kennzahlen.

Etwa 60% der Energieträger in den Indizes SWIIT und KGAST basieren auf fossilen Energieträgern. Dies ist tiefer als der Gesamtgebäudeparks in der Schweiz, wo gemäss Bundesamt für Statistik 2022 ⅔ der Energieträger fossil waren.

Es können relativ grosse Unterschiede bei der Energieintensität zwischen den Produkten beobachtet werden. Im Median liegt der Energieverbrauch des SWIIT und KGAST bei etwas über 100 kwh/m2. Dieser Wert ist etwas höher als beim REIDA-Benchmark. Auch bei den Treibhausgasemissionen gibt es eine grosse Verteilung, wobei kommerzielle Produkte tendenziell tiefere Emissionen ausweisen. Beim Vergleich zwischen Produkten gilt es immer zu beachten, dass die Periode der Datenerfassung bei Publikation bis zu zwei Jahre zurückliegen kann.

Nur etwa die Hälfte der Produkte publiziert bereits einen Absenkpfad. Aus den bereits publizierten Daten lässt sich eine ungefähre Übereinstimmung mit dem für die Schweiz publizierten Absenkpfad von CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) für 2030 erkennen.

Wird die Höhe des CO2-Ausstosses mit der Grösse des Nettoertrags gegenübergestellt, kann eine Korrelation festgestellt werden. In Zukunft können vermehrt Analysen in den Fokus rücken, die untersuchen, welche Portfolios mit wenig CO2 einen hohen Nettoertrag erzielen.

ASIP Reportingstandard

Thomas Tscherrig ist in der Geschäftsleitung der bmpi, einem auf Finanzreporting spezialisierten Unternehmen. In seiner Präsentation hat der den freiwilligen ASIP Reporting-Standard für Pensionskassen vorgestellt.

Der ASIP Reportingstandard ist keine Pflicht, aber gibt Pensionskassen eine Orientierung. Er basiert auf der «Wahrnehmung der treuhänderischen Sorgfaltspflicht», die sich immer stärker in Richtung Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Der Prozess, um den quantitativen Teil des Reports herzustellen, ist relativ umfangreich und bedingt die Unterstützung verschiedener Teilnehmenden, um die notwendigen Daten für das Reporting zusammenfassen zu können.

Im Bereich Immobilien werden Daten zur Energieintensität, dem Verhältnis fossile vs. erneuerbare Energien, zum Energieträgermix und Wasserverbrauch verlangt. Über verschiedene Immobilienanlageklassen hinweg (Direktanlagen, Fonds und Anlagestiftungen, Fund of Funds) muss dabei jeweils die Kennzahl auf der tiefsten Ebene (Portfolio, einzelne Immobilie) erfasst und auf die Gesamtstufe «Immobilien» aggregiert werden.

Herausforderungen bei der Erstellung eines ASIP-Reportings betreffen insbesondere die Datenbeschaffung sowie die verwendete Methodik.

Mit dem AMAS-Zirkular zu umweltrelevanten Kennzahlen wurde im Mai 2022 ein Rahmen für das Reporting von Nachhaltigkeitskennzahlen für indirekte Schweizer Immobilienanlagen geschaffen. Dies, mit dem Ziel, das Reporting zu standardisieren und die Vergleichbarkeit zwischen den Portfolios zu erhöhen. Über die letzten 2 Jahre wurden die Datenbasis und die Prozesse für die Publikation von Kennzahlen aufgebaut. Vor diesem Hintergrund analysieren wir den aktuellen Stand der ESG-Berichterstattung mit besonderem Fokus auf die Datenabdeckung der Schweizer Indizes. Neben den umweltrelevanten Kennzahlen legen wir ein Augenmerk auf die CO2-Absenkpfade, die zukünftig als Soll-Ist-Abgleich der Fortschritte in den Fokus rücken werden.

Fortschritte bei der Datenabdeckung

Die im Rahmen der Selbstregulierung im AMAS-Zirkular definierten Vorgaben verlangen die Publikation von Datenpunkten in vier Kategorien: den Abdeckungsgrad, den Energiemix, den Energieverbrauch und dessen Intensität sowie die Treibhausgasemissionen und deren Intensität. Die Datenverfügbarkeit wurde mit der Publikation der Jahresberichte für das Jahr 2023 stark verbessert. Im Sommer 2023 lag die Datenabdeckung bei 89 % für den SWIIT und 75 % für den KGAST. Seit Mai 2024 sind ESG-Kennzahlen für das gesamte SWIIT-Portfolio (42 von 42 Anlageprodukten) und 94,9% des gewichteten KGAST Immo-Index (37 von 44 Anlageprodukten) verfügbar. Diese verbesserte Datenabdeckung spiegelt ausschliesslich die Verfügbarkeit von Informationen wider und ist strikt von der AMAS-Kennzahl für den «Abdeckungsgrad» zu trennen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Methoden der Datenerfassung oft nicht vollständig transparent sind. Das macht es für Investoren schwierig, echte Messungen von Modellierungen zu unterscheiden. Zudem können Produkte aufgrund methodischer Unterschiede nur teilweise verglichen werden. Gerade mit dem AMAS-Zirkular zu Best Practice Verhalten, das auf den Ausführungen von REIDA aufbaut, dürfte sich eine methodische Konvergenz einstellen. Der Scope-3-Verbrauch (mieterkontrollierte Emissionen), der im AMAS-Zirkular nicht verlangt und auch beim ASIP ESG-Reporting-Standard als fortgeschritten definiert wurde, stellt für die meisten Produkte weiterhin eine grosse Herausforderung dar.

Die Intensität der Treibhausgasemissionen nimmt ab

Die Intensität der Treibhausgasemissionen gibt Aufschluss über die Menge der ausgestossenen CO2-Äquivalente pro Quadratmeter der Energiebezugsfläche oder der vermietbaren Fläche. Gewichtet nach Produkt verzeichnet der KGAST¹ einen Ausstoss von 14.97 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Der Wert des Index der kotierten Immobilienfonds SWIIT liegt bei 16,65 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter². Diese Werte markieren eine Reduktion zum Vorjahr und nähern sich dem REIDA-Benchmark von 2023 an. Dieser wurde basierend auf 5290 Liegenschaften ermittelt und liegt bei 13,5 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter. Gerade die Veränderung über die Zeit bzw. auch der Vergleich mit REIDA ist nur begrenzt interpretierbar: Die Zeitpunkte der Messung der ausgewiesenen Werte sind je nach Anlageprodukt unterschiedlich und liegen teilweise über ein Jahr zurück. Zudem hat die Nutzung der Objekte gerade bei kommerziellen Objekten einen bedeutenden Einfluss. Wenn Objekte zu weiten Teilen mieterkontrolliert sind und ein grosser Teil der Energie vom Mieter gehandhabt wird, fallen diese Energieverbräuche in Scope 3 und sind entsprechend in den hier berechneten Treibhausgasemission nicht enthalten. Weiter dürfte es noch immer beachtliche methodische Unterschiede geben, die sich mit der methodischen Orientierung an REIDA verringern werden. Derzeit ist es auch für versierte Leser*innen bei vielen Anlageprodukten nicht klar ersichtlich, welches methodische Vorgehen gewählt wurde.

Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Verteilung der Intensität der Treibhausgasemissionen für die beiden Indizes, aufgeschlüsselt nach deren Hauptnutzung.

Die Portfolios der kotierten Fonds (SWIIT) weisen im Median im Vergleich zum KGAST einen höheren Ausstoss aus. Es ist jedoch zu beachten, dass die Datenabdeckung beim KGAST nicht vollständig ist. Es besteht die Möglichkeit, dass insbesondere die intensiveren Emittenten noch nicht vollständig erfasst sind, was das Gesamtbild verzerren könnte. Die Nutzungsart der Portfolios spielt eine entscheidende Rolle bei der Vergleichbarkeit der Intensität der Treibhausgasemissionen. Anlageprodukte, die hauptsächlich dem Wohnsektor angehören, weisen eine höhere Intensität der Treibhausgasemissionen auf. Diese Beobachtung deckt sich mit den Ergebnissen des REIDA Benchmarking.

Erste Anzeichen für vielversprechende Absenkpfade

Im Einklang mit den Klimazielen der Schweiz haben sich viele Anlageprodukte die CO2-Neutralität bis 2050 zum Ziel gesetzt. 31 Immobilienfonds des SWIIT und 24 Anlagegruppen im KGAST weisen dies im Geschäftsbericht ausdrücklich aus. Leicht verbreiteter sind CO2-Ziele für 2030. Diese wurden bei jeweils 33 und 24 Produkten definiert. Basierend auf den Zielen und weiteren Daten in den Nachhaltigkeitsberichten können erste übergreifende Abschätzungen zu Absenkpfaden gemacht werden. Diese Schätzungen ermöglichen es Investoren, die tatsächlichen Fortschritte mit geplanten Trajektorien zu vergleichen.

Wir gehen vom aktuellen Wert bzw. Startwert des Absenkpfades des Produktes aus und extrapolieren der Einfachheit halber linear vom Startwert auf den Zielwert 2030 und auf Netto-Null im Jahr 2050. Die verfügbaren Absenkpfade werden mit der jeweiligen Gewichtung im Index zu einem “Index-Absenkpfad” gebündelt. In den nächsten beiden Grafiken werden diese Pfade für die zwei Indizes visualisiert.

Die Grafik zeigt verschiedene Pfade zur Reduzierung von CO2-Emissionen, gemessen in Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter (kg CO2e/m²), über den Zeitraum von 2023 bis 2050. Jeder graue Pfad repräsentiert ein Produkt des jeweiligen Index. Grundsätzlich zeigen die Absenkpfade eine deutliche Tendenz zur Reduktion von CO2-Emissionen über den gesamten Zeitraum. Sowohl KGAST als auch SWIIT stehen im Vergleich zu den 1.5 Grad Zielpfaden von CRREM per 2023 gut da. Dennoch zeigen sich grosse Diskrepanzen zwischen einzelnen Produkten. Zudem ist anzunehmen, dass der Absenkpfad gerade für Produkte, die bis heute noch keinen Absenkpfad publizieren, eine grosse Herausforderung darstellt.

Somit geben die nun verfügbaren Daten einen guten Überblick über die Ausgangslage bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen. Das Niveau der Emissionen liegt gar leicht unter dem CRREM Referenzwert. Ob die für die geplanten Absenkpfade nötigen baulichen Massnahmen nach Plan umgesetzt werden können und ob diese Kosten in den heutigen Bewertungen bereits vollständig reflektiert sind, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.

Fussnoten

¹ Die Kennzahl ist für 39 Anlageprodukte verfügbar

² Beinhaltet den letzten veröffentlichten Wert (kann somit unterschiedliche Zeitpunkte der Messung beinhalten)

Weiterführende Links

• AMAS Zirkular: Best Practice zu den umweltrelevanten Kennzahlen für Immobilienfonds
• REIDA CO2-Report 2024
• Novalytica: ESG Data Management
• CRREM Absenkpfade: https://www.crrem.eu/tool/

Während ein Teil des Universums der indirekten Schweizer Immobilienanlagen bereits seit einigen Jahren Ratings wie GRESB folgte, war das Rapportieren von Daten rund um ESG bei vielen Produkten sehr heterogen.¹ Mit dem Ziel, die Transparenz für Investoren und Investorinnen und die Vergleichbarkeit von Anlageprodukten zu erhöhen, hat die Asset Management Association Switzerland (AMAS) im Mai 2022 ein Zirkular zur Berichterstattung von umweltrelevanten Kennzahlen bei Schweizer Immobilienfonds verfasst und somit den Weg in Richtung Vergleichbarkeit vorgegeben.² KGAST hat sich mit einer Empfehlung den Bemühungen der AMAS angeschlossen.

Obwohl die Umsetzungsfrist noch läuft, hat bereits ein grosser Teil der Immobilienfonds und Anlagestiftungen sich in der Berichterstattung an den Vorgaben orientiert. Folgend erstellen wir einen ersten Vergleich über die Produkte hinweg. Im Fokus dieser ersten Analyse stehen die kotierten Immobilienfonds des SWIIT sowie die Anlagegruppen im KGAST Immo-Index.

Die Datenabdeckung umfasst bereits 89% des SWIIT

Die von der AMAS vorgegebene Umsetzungsfrist läuft noch bis Ende Jahr. Trotzdem hat bereits eine Mehrheit der Anlageprodukte umweltrelevante Kennzahlen publiziert. Die nachfolgende Grafik zeigt auf, wie sich die Datenabdeckung nach Indizes gewichtet nach Marktkapitalisierung unterscheidet. Anlageprodukte, die die Kennzahlen «Energieintensität» und «Intensität der Treibhausgasemissionen» ausweisen, werden zu «Kennzahlen verfügbar» gezählt.

Für 89% des SWIIT (34 von 41 Anlageprodukte) und 75% des KGAST Immo-Index (29 von 42 Anlageprodukte) sind die beiden Datenpunkte vorhanden.

Die hier beschriebene Datenabdeckung entspricht rein der Verfügbarkeit der Information und ist von der AMAS-Kennzahl «Abdeckungsgrad» klar zu unterscheiden. Der Abdeckungsgrad gibt auf Portfolio-Ebene Auskunft über den Anteil der Fläche der Liegenschaften, für den Verbrauchsdaten erhoben werden.³ Gewichtet nach Marktkapitalisierung beläuft sich der durchschnittliche Abdeckungsgrad des SWIIT auf 87.3% und derjenige des KGAST Immo-Index auf 77.5%. Insgesamt verfügt der SWIIT somit sowohl über mehr Produkte mit verfügbarer Information zur Nachhaltigkeit, als auch über eine ausführlichere Datengrundlage innerhalb dieser ausgewiesenen Kennzahlen. Es gilt zu beachten, dass die methodische Erfassung noch nicht in allen Fällen transparent ausgewiesen wird. Somit ist es für Investoren und Investorinnen nicht immer klar, ob es sich um gemessene Werte oder reine Modellierungen und Ableitungen aus Benchmarks handelt. Wir gehen davon aus, dass der Trend in Richtung Datenerfassung und Messung geht, damit die Erfolge der Massnahmen auch effektiv erfasst werden können.

Neben der Datenverfügbarkeit unterscheidet sich auch der Detailgrad der ausgewiesenen Kennzahlen. Gerade bei den Intensitäten weisen Anlageprodukte teilweise eine Aufschlüsselung hinsichtlich Scope 3 Emissionen bzw. Mieter-kontrolliertem Energieverbrauch aus. Zur besseren Vergleichbarkeit basieren die nachfolgenden Grafiken und Analysen auf Intensitäten, von denen Scope 3 Emissionen und Mieter-kontrollierter Energieverbrauch abgezogen wurde.

Grosser Anteil von fossilen Energieträgern am Energieträgermix

Der Energieträgermix ermöglicht eine Aufschlüsselung nach den unterschiedlichen Arten von Energieträgern und zeigt auf, wie gross der Anteil an fossilen Brennstoffen am gesamten Energieverbrauch des Portfolios ist. Um über alle Produkte vergleichbare Werte zu nutzen, fokussieren wir auf Scope 1 und 2.

Die nachfolgende Grafik beschreibt die gewichteten Anteile der Energieträger gemäss den Indizes und erlaubt durch die Farbkodierung eine Unterteilung in fossile und nicht-fossile Energieträger.

Die Grafik zeigt auf, dass beide Indizes eine ähnliche Verteilung der Energieträger aufweisen. In beiden Fällen belaufen sich die fossilen Energieträger auf mehr als 60% des gesamten Energieträgermix und die Hauptquelle von fossilen Brennstoffen ist jeweils Gas. Zum Vergleich: Der Wert fossil beheizter Gebäude für den gesamten Gebäudepark der Schweiz lag gemäss dem BFS im Jahr 2021 bei knapp 60%. Die rapportierten Daten gehen jedoch über die Heizung hinaus.

Gerade im Hinblick auf zukünftige Dekarbonisierung deutet dieser Anteil von 60% auf viel Handlungspotential hin. Elektrizität und Fernwärme können einen fossilen Anteil in der Primärenergie beinhalten. Einzelne Anlageprodukte weisen diesen Anteil im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichte bereits aus.

Die Werte der Indizes sind nach Marktkapitalisierung gewichtet. Mit einer Investition in den SWIIT sind somit heute 60% der Energiequellen der Investition fossil.

Energieintensität und Intensität der Treibhausgasemissionen

Die Berechnung von Intensitäten, also die Division von Kennzahlen wie der totalen Menge an Treibhausgasemissionen durch die Energiebezugsfläche, ermöglicht einen portfolioübergreifenden Vergleich der Nachhaltigkeitskennzahlen.

Die Energieintensität beschreibt, wie gross der Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Energiebezugsfläche oder vermietbarer Fläche ist. Die Intensität der Treibhausgasemissionen gibt Auskunft über die Menge an ausgestossenen CO2-Äquivalenten in Kilogramm pro Quadratmeter Energiebezugsfläche oder vermietbarer Fläche. Die Hauptnutzung der Portfolios ist ein wichtiger Aspekt der Vergleiche, da unterschiedliche Nutzungen unterschiedlich energieintensiv sind. Gerade bei kommerzieller Nutzung wird oft ein grosser Teil der Energie vom Mieter (Scope 3) verwaltet.

In der nachfolgenden Grafik ist die Verteilung der ausgewiesenen Intensitäten nach Hauptnutzung und Indizes anhand von Boxplots ersichtlich. Die Aufteilung nach Hauptnutzungsarten in der Grafik basiert bei Anlageprodukten des SWIIT auf dem Anteil der Mieterträgen aus Wohnen und auf den KGAST Sub-Indizes.

Anlageprodukte mit Hauptnutzung Wohnen weisen im Durchschnitt höhere Intensitäten auf als Produkte mit kommerzieller Nutzung. Diese Unterscheidung ist bei der Energieintensität darauf zurückzuführen, dass bei kommerziellen Liegenschaften wie Büro, Verkaufsflächen oder industriellen Liegenschaften in der Regel die Mieter*innen mehr Kontrolle über den anfallenden Energieverbrauch haben als bei Wohnliegenschaften und somit in Scope 3 abgedeckt sind.

Die Anlageprodukte mit den tiefesten Energieintensitäten haben entweder einen Fokus auf Lagerplatz-Vermietung – eine Branche, die insgesamt weniger energieintensiv ist – oder auf den Bereich Logistik und Hospitalität, wo grosse Teile des Energieverbrauchs auf Mieter-kontrollierten Verbrauch entfallen.

Um die ausgewiesenen Intensitäten in Bezug zu vergangenen Datenerfassungen zu setzen, lohnt sich ein Vergleich mit dem REIDA-Benchmarking-Portfolio von 2022.⁴ Das von REIDA untersuchte Portfolio umfasst 36 Immobilienportfolios mit insgesamt 3984 Bestandesliegenschaften. REIDA rapportiert eine durchschnittliche Energieintensität von 97.4 kWh/m², die leicht tiefer ist als die Medianwerte des SWIIT (102.8 kWh/m²) und des KGAST Immo Index (99.9 kWh/m²). Die durchschnittliche Intensität der Treibhausgasemissionen des REIDA-Portfolios beträgt 13.1 kg CO2eq/m² und ist somit ebenfalls niedriger als die Medianwerte aus der obigen Grafik (SWIIT 19.7 kg CO2eq/m², KGAST Immo Index 16.5 kg CO2eq/m²).

Es ist wichtig anzumerken, dass die Berechnung der oben ausgewiesenen Energieintensitäten derzeit auf der operativen Betriebsenergie der Immobilien basiert. Also die Energie, die für Raumwärme, Raumkühlung, Warmwasser und Allgemeinstrom gebraucht wird. Ein beachtlicher Teil des anfallenden Energieverbrauchs einer Immobilie ist jedoch auf die sogenannte «graue Energie» zurückzuführen, die im Bauprozess oder in Renovationen entsteht. Diese graue Energie beinhaltet nicht-erneuerbare Primärenergie, die für die Erstellung einer Liegenschaft benötigt wird.⁵ Im Sinne einer ganzheitlichen Beurteilung und Vergleichbarkeit der Klimafreundlichkeit eines Portfolios, wäre eine zusätzliche Ausweisung dieser grauen Energie wünschenswert. Ansonsten können Anlageprodukte mit Neubauprojekten ihre operativen Intensitäten senken, ohne die damit verbundene graue Energie zu deklarieren.

Anteil fossiler Energiequellen und CO2-Intensität sind korreliert

Die folgende Grafik zeigt die Korrelation der beiden Intensitäten auf. Nicht überraschend besteht eine deutliche positive Korrelation. Zudem ist die Aufteilung nach Nutzung klar ersichtlich.

Viele Portfolios haben im Rahmen ihrer Dekarbonisierungsstrategie einen Absenkpfad kommuniziert. Dies erlaubt zukünftig den Abgleich der Entwicklung mit den geplanten Werten.

Im Rahmen ihrer Dekarbonisierungsstrategie haben sich viele Anlageprodukte zum Ziel gesetzt, den Anteil fossiler Energieträger im Energieträgermix sukzessive zu reduzieren. Um besser zu verstehen, welchen Einfluss fossile Energieträger auf die umweltrelevanten Intensitätskennzahlen hat, zeigen die folgenden Grafiken rein deskriptiv die Korrelation auf.

Es ist ersichtlich, dass der Anteil fossiler Energieträger positiv mit beiden Intensitäten korreliert. Gleichzeitig zeigen die Korrelationskoeffizienten auf, dass der Zusammenhang zwischen der Intensität der Treibhausgasemissionen und den fossilen Energieträgern stärker ist.

Umweltrelevante Kennzahlen von AMAS nur ein erster Schritt

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Einführung der AMAS-Richtlinien zu den umweltrelevanten Kennzahlen für Immobilienfonds die Vergleichbarkeit zentraler Nachhaltigkeitskennzahlen deutlich verbessert hat. In den kommenden Jahren werden diese hoffentlich weiter vereinheitlicht. Es gibt weiterhin Aspekte, die dazu führen, dass es Unterschiede im methodischen Vorgehen gibt (Mehr dazu hier). Geschätzte und modellierte Werte, die bei manchen Produkten noch die Mehrheit ausmachen, dürften verschwinden. Jede*r Produktanbieter*in steht in der Pflicht, ein Datenmanagement aufzubauen, das die effiziente Messung der Fortschritte erlaubt.

Mit Blick auf umfassendere Standards wie GRESB dürfte sich der Teil Social (S) weiterentwickeln, der in den umweltrelevanten Kennzahlen (noch) nicht abgedeckt wird.

Die umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS fokussieren auf den Energieverbrauch der Gebäude im Betrieb. Gemäss BFE fällt jedoch bis zu einem Viertel des Energiebedarfs in der Erstellung von Gebäuden an. Verschiedene Forschungspapiere (z.B. Priore et. al 2022) weisen zudem darauf hin, dass auch insbesondere im Bereich der grauen Energie Verbesserungen nötig sind, um die Klimaziele zu erreichen. Entsprechend erwarten wir, dass sich die Vorgaben anpassen und weiterentwickeln werden.

Weiterführende Links

• Novalytica: ESG Datenmanagement
• Energie Schweiz: Graue Energie von Neubauten
• REIDA Portfolio Benchmark 2022
• Miriam Kittinger: ESG-Ratings: Den Durchblick bewahren
• Priore et al.: Exploring long-term building stock strategies in Switzerland in line with IPCC carbon budgets

Fussnoten

¹ Unsere Analyse für Fonds von 2022 und Anlagestiftungen von 2021

² AMAS: Umweltrelevante Kennzahlen für Immobilienfonds

³ Zirkular AMAS (04/2022), Seite 4 [PDF, 479 KB]

⁴ REIDA: Medienmitteilung 28.02.2023

⁵ Energie Schweiz: Graue Energie von Neubauten (06.2017) [PDF, 1 MB]

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ESG-Benchmarks nehmen zu

Mit zunehmender Nachfrage von Seiten der Investoren nach Standardisierung und Messbarkeit wurden verschiedene ESG-Ratings und -Benchmarks lanciert. Der 2009 lancierte und sehr umfangreiche Global Benchmark for Real Assets (GRESB) hat sich als international anerkannter Benchmark etabliert. GRESB ist sehr umfangreich und mit beachtlichem Aufwand in Bezug auf die Datenerfassung verbunden. Daneben existieren mindestens 10 weitere Ansätze für ESG-Ratings (oder Teilbereiche von ESG) für Schweizer Immobilien. Während ein Teil der Anlageprodukte bereits seit Jahren im Rahmen des GRESB-Ratings ein standardisiertes Reporting aufgebaut hat, hatte in einer ersten Analyse Anfang 2021 die Mehrzahl der Schweizer Immobilienfonds noch keinen klaren Benchmark und publizierte keine vergleichbaren Werte im Bereich der Energieeffizienz. Dies hat sich in den letzten 18 Monaten rasant verändert. Heute folgt die Mehrheit der 41 kotierten Immobilienfonds einem Standard-Benchmark oder hat den baldigen Beitritt kommuniziert. 16 Gefässe sind Teil der GRESB Initiative, 3 weitere haben den Beitritt zu GRESB kommuniziert, 3 Gefässe nutzen den Schweizer Ansatz SSREI.  Die Darstellung nach Marktkapitalisierung zeigt den Trend noch deutlicher auf. Die grossen Fonds sind überdurchschnittlich oft Teil von GRESB. Über drei Viertel der Marktkapitalisierung des SWIIT, der alle kotierten Immobilienfonds gewichtet nach Marktkapitalisierung umfasst, folgt einem Benchmark. Der Trend in Richtung standardisiertes ESG-Reporting hat sich in den letzten 18 Monaten akzentuiert.

Umweltrelevante Kennzahlen schaffen Vergleichbarkeit

Die Erweiterung der von der Asset Management Association Switzerland (AMAS) publizierten Kennzahlen um den Teil “umweltrelevante Kennzahlen”, schafft für Investoren und Asset Manager die Möglichkeit, den Energieverbrauch und den CO2-Ausstoss der Portfolios einfacher zu vergleichen. Die umweltrelevanten Kennzahlen verstehen sich als Best Practice Empfehlung, sind jedoch für die Verbandsmitglieder verpflichtend. Nach einer Umsetzungsfrist von 18 Monaten wird erwartet, dass ab Ende 2023 alle Immobilienfonds die umweltrelevanten Kennzahlen in einem standardisierten Format publizieren. Während ESG-Benchmarks verschiedene Bereiche der Nachhaltigkeit abdecken, fokussieren die umweltrelevanten Kennzahlen nur auf den Teil “Environment”. Die Definition der Kennzahlen ist ein wichtiger Schritt in Richtung Vergleichbarkeit. Die pragmatische Definition lässt jedoch zugunsten der Umsetzbarkeit verschiedene Freiheitsgrade offen.  

35 Immobilienfonds haben bereits im Rahmen des letzten Geschäfts- oder ESG-Berichts Durchschnittswerte der CO2-Emissionen und des Energieverbrauchs ausgewiesen. Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der Werte für die CO2-Emissionen. Kommerzielle Portfolios weisen im Median je Quadratmeter tiefere CO2-Emissionen auf. Die Grafik macht auch deutlich, dass es beachtliche Unterschiede zwischen den Produkten innerhalb einer Nutzungsart gibt. Für Wohnportfolios liegen die CO2-Emissionen zwischen 13.7 und 33.8 CO2 kg je m2. Jedoch sind nicht in jedem Fall aus der Publikation nachvollziehbar, ob Werte gemessen oder geschätzt werden und in welcher Tiefe die Daten erhoben wurden (Scope 1: Emissionen der Liegenschaft, Scope 2: Vorgelagerte Emissionen, Scope 3: Nachgelagerte Emissionen z.B. von Mieter). Die tiefsten Werte liegen für Portfolios ohne ESG-Benchmark vor. Die AMAS-Kennzahlen füllen diese Lücke und werden die Vergleichbarkeit zukünftig vereinfachen.

Vom Status Quo zum Absenkpfad

Die Messung der Emissionen und des Energieverbrauchs ermöglichen die Bestimmung des Status Quo. Je nach Nutzung und Portfoliozusammensetzung sind Vergleiche nur beschränkt möglich. Um die Klimaziele zu erreichen, bedarf es einer markanten Senkung über die nächsten drei Jahrzehnte. Die Publikation eines Ziel-Absenkpfades zeigt auf, dass eine klare Strategie verfolgt wird und ermöglicht die datengetriebene Überprüfung der Zielerreichung in den kommenden Jahren. Neben dem Wert dürfte es Investoren zukünftig stark interessieren, welche Fortschritte erzielt wurden. 25 Fonds und 73% der Marktkapitalisierung des SWIIT weisen öffentlich einen klar definierten Ziel-Absenkpfad aus. Unter Berücksichtigung der Vereinheitlichung der Angaben in Bezug auf die Zeitdauer und das Basisjahr sind für die Portfolios bis 2030 im Vergleich zu 2020 Absenkungen der CO2-Emissionen im Bereich von -30% bis -45% vorgesehen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sich das ESG-Reporting von Schweizer Immobilienfonds in nur 2 Jahren sehr dynamisch entwickelt hat. Die umweltrelevanten Kennzahlen von AMAS, die auch von KGAST übernommen wurden, werden zukünftig Richtlinien bieten und eine bessere Vergleichbarkeit der indirekten Immobilienanlagen in Bezug auf “Environment” ermöglichen. Neben dem Niveauvergleich dürfte zukünftig auch die Erreichung der Absenkziele von Interesse sein.

1 BFE 2020, Gebäudeprogramm Jahresbericht 2020

Weiterführende Informationen: 

AMAS Umweltrelevante Kennzahlen

«ESG-Ratings: Den Durchblick bewahren», Folien der Präsentation von Miriam Kittinger am Reida Anlass 2022

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Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Die kürzlich publizierte Swiss Sustainable Investment Market Study 2021 zeigt, dass in 2020 bereits 52% des Schweizer Fondsmarktes Nachhaltigkeit im Investitionsprozess berücksichtigen. Gemäss dem Bundesamt für Energie sind Gebäude für rund 40% des Energieverbrauchs und rund einen Drittel der CO2-Emissionen in der Schweiz verantwortlich. Daher erstaunt es nicht, dass gerade Anlageprodukte im Segment Immobilien bei Anlageentscheidungen zum Thema ESG (Environmental, Social, Governance) zunehmend unter die Lupe genommen werden.

Obwohl Bestrebungen von verschiedenen Seiten bestehen, bleibt der Vergleich der Gefässe in Bezug auf ESG herausfordernd. Noch immer fehlt ein einheitliches, strukturiertes Vorgehen, welcher es erlaubt, die drei Teilbereiche von ESG zwischen Anlageprodukten zu vergleichen. Im Rahmen dieser Analyse vergleichen wir die Anlageprodukte des KGAST Immo-Index in Bezug auf die Teilbereiche von ESG.

Methodik

In dieser Analyse wurden die 37 Anlagegruppen des KGAST Immo-Index im Hinblick auf die verfügbaren Informationen zu ESG untersucht. Governance unter der ESG-Leitidee wurde als das Vorhandensein sowie die transparente Kommunikation bezüglich der Bemühungen in Richtung einer ökologisch und sozial nachhaltigen Immobilien-Anlagestiftung definiert. Darunter versteht sich beispielsweise die Veröffentlichung von ESG-Informationen, die Unterzeichnung der Principles for Responsible Investment, die Teilnahme an ESG-Benchmarks und die Transparenz hinsichtlich der ESG-Strategie. Letzteres wurde mittels zwei strategischer und zwei operativer Aspekte analysiert. Die strategische Ebene umfasst, ob die Anlagegruppe eine Strategie hat sowie über diese berichtet wird und ob dazu datenbasierte Ziele veröffentlicht werden. Ein Beispiel hierfür ist die Definition eines CO2-Absenkungspfades oder die Erhebung der Mieterzufriedenheit durch KPIs. Die operative Ebene untersucht, ob die Anlagestiftung über Fortschritte zu Bemühungen bezüglich Nachhaltigkeit berichtet und ob jährlich ein datenbasiertes Reporting veröffentlicht wird. Beispielsweise kann dies die Publikation von CO2-Emissionen, das datenbasierte Aufzeigen der Fortschritte in Bezug auf den CO2-Absenkungspfad oder die transparente Ausweisung der Energieträger für die Heizungen des Portfolios umfassen.

ESG Reporting – Kanäle und Medien

Die Governance-Ebene umfasst organisatorische wie auch normative Elemente und bildet die Basis für die Festlegung und Steuerung der ESG Strategie. So stellt auch die Entwicklung sowie Veröffentlichung von Informationen zur Nachhaltigkeit der Anlagestiftung einen integralen Bestandteil auf Stufe Governance dar. Ca. 96% der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index stellen Informationen zur Nachhaltigkeit in verschiedenen Kommunikationskanälen zur Verfügung. Das meistgebrauchte Medium ist der Jahresbericht, in welchem 15 Anlagegruppen des KGAST Immo-Index explizit ESG beleuchten. Die Gewichtung nach Marktkapitalisierung zeigt jedoch, dass vor allem grössere Anlagestiftungen auf zusätzliche Dokumente zurückgreifen, wie beispielsweise den Data Report oder den Immobilienbericht, um über Nachhaltigkeit zu berichten. Dies hängt auch damit zusammen, dass Anlagestiftungen mit Anlagegruppen in unterschiedlichen Assetklassen den Jahresbericht generell halten um die Übersichtlichkeit zu gewährleisten. Folgende Grafik zeigt die Übersicht des Reportings nach Anzahl Anlagegruppen und nach der Gewichtung im KGAST Immo-Index.

Principles for Responsible Investment (PRI)

Die UN „Principles for Responsible Investment“ (PRI) bieten ein Rahmenwerk, um über die ESG-Governance und Aktivitäten zu berichten. Durch die Unterzeichnung der PRI verpflichtet sich ein Asset Manager, dass ESG-Themen in Entscheidungsprozesse miteinfliessen und aktiv verfolgt werden, die Transparenz zu ESG-Themen gefördert wird, die Umsetzung der Prinzipien aktiv unterstützt wird und Fortschritte und Aktivitäten offengelegt werden. Im KGAST Immo-Index, welcher nach Marktkapitalisierung gewichtet wird, werden ca. 72% der Vermögen von PRI-Unterzeichnern investiert. Dies umfasst 23 von 37 Anlagegruppen. Somit verpflichtet sich eine Mehrheit der Anlagegruppen einer nachhaltigen Unternehmensführung und Anlagepolitik. Primär grössere Asset Manager, welche auch andere Assetklassen abdecken, sind Unterzeichner der PRI.

ESG-Benchmarks: GRESB & SSREI

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ist einer der führenden Marktstandards für die Nachhaltigkeitsbewertung (ESG) von Immobilienwerten und -finanzprodukten. Es handelt sich hierbei um einen standardisierten Benchmark, wobei zahlreiche Kriterien – messbar sowie nicht-messbar – berücksichtigt werden, um anschliessend ein Rating zu verteilen. Ca. 38% des KGAST (vertreten durch 11 Anlagestiftungen) nehmen am GRESB-Assessment teil und erhalten ein entsprechendes Rating. GRESB verlangt genaue Daten und was beachtliche interne Aufwände in der Datenaufbereitung erfordert. SSREI ist eine Schweizer Alternative, welche sich zum Ziel setzt eine Beurteilung der Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienbestands zu ermöglichen. Bisher haben 2 Anlagegruppen angekündigt, den SSREI-Benchmark zu nutzen.
Anlagestiftungen mit einem vergleichsweise überschaubaren Kreis von Pensionskassen als Anleger können das Thema ESG möglicherweise im direkten Austausch mit den Anlegern diskutieren und Fortschritte kommunizieren, ohne dass zwingend nach einem internationalen Standard rapportiert wird. Dennoch steigt auch hier das Bedürfnis nach Vergleichbarkeit und datengetriebenem Reporting.

ESG Governance und Transparenz

Ein erster Blick in die Veröffentlichung von ESG Informationen hat gezeigt, dass die meisten Anlagestiftungen im KGAST Immo-Index zu ihrer Nachhaltigkeit berichten. Doch welche Informationen werden genau zur Verfügung gestellt? Sofern Informationen veröffentlicht werden, haben diese einen starken Fokus auf Umweltthemen. Keine der Anlagestiftungen veröffentlicht Informationen zu sozialer Nachhaltigkeit in den vier Ebenen, wenn nicht auch Umweltaspekte genannt werden. Des Weiteren werden soziale Aspekte hauptsächlich qualitativ in der Strategie oder mit der Kommunikation von Aktivitäten behandlet. Datenbasierte Ziele oder ein datenbasiertes jährliches Reporting wird lediglich zu Umweltthemen mit Fokus auf CO2-Emissionen über alle Anlagestiftungen hinweg veröffentlicht. Insbesondere hervorzuheben ist, dass lediglich ca. 33% der Anlagestiftungen datenbasierte Ziele veröffentlichen. Dies macht einen quantitativen Vergleich der Ambitionen der Anlagestiftungen bezüglich Nachhaltigkeit für Stakeholder sehr schwierig.

Konzeptionelle Richtlinien ermöglichen Vergleiche

Der zunehmende Augenmerk auf den Nachhaltigkeitsgedanken zeigt sich somit auch bei indirekten Immobilienanlagen. Aus einer Analyseperspektive fehlt jedoch weiterhin ein definierter Datenstandart, welcher eine Vergleichbarkeit ermöglicht. Die einfache Analyse des KGAST Immo-Index verdeutlicht, dass Raum für Verbesserung besteht. Derzeit wird primär auf den Teil “Environment” fokussiert. Bei Immobilien liegt ein starkes Gewicht auf die Emissionen auf der Hand, dennoch enthält eine umfassende ESG-Strategie neben Governance gerade auch soziale Aspekte.

Weiterführende Links:

Principles of responsible Investment (PRI)

GRESB 

SSREI

Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Die kürzlich publizierte Swiss Sustainable Investment Market Study 2021 zeigt, dass in 2020 bereits 52% des Schweizer Fondsmarktes Nachhaltigkeit im Investitionsprozess berücksichtigen. Gemäss dem Bundesamt für Energie sind Gebäude für rund 40% des Energieverbrauchs und rund einen Drittel der CO2-Emissionen in der Schweiz verantwortlich. Daher erstaunt es nicht, dass gerade Anlageprodukte im Segment Immobilien bei Anlageentscheidungen zum Thema ESG zunehmend unter die Lupe genommen werden.

Obwohl Bestrebungen von verschiedenen Seiten bestehen, bleibt der Vergleich der Gefässe in Bezug auf ESG herausfordernd. Kein Anlageprodukt kann sich dem Thema entziehen und Nachhaltigkeitsstrategien oder zumindest Gedanken dazu sind Teil jedes Geschäftsberichtes. Was jedoch fehlt, ist ein einheitliches, strukturiertes Vorgehen, welcher es erlaubt die drei Teilbereiche von ESG zwischen Anlageprodukten zu vergleichen. Im Rahmen dieses Kurbeitrags vergleichen wir das Universum der Anlagegruppen im KGAST Immo-Index in Bezug auf die Teilnahme an ESG Reporting-Standards. 

Principles for Responsible Investment (PRI) 

Die UN «Principles for Responsible Investment» (PRI) bieten einen ersten, einfachen Vergleich ohne eine Einordnung vorzunehmen. Durch die Unterzeichnung der PRI bestätigt ein Asset Manager, dass ESG-Themen in Entscheidungsprozesse miteinfliessen und aktiv verfolgt werden, die Transparenz zu ESG-Themen gefördert wird, die Umsetzung der Prinzipien aktiv unterstützt wird und Fortschritte und Aktivitäten offengelegt werden. Es handelt sich somit um einen Leitfaden für eine nachhaltige Unternehmensführung und nicht um einen standardisierten und quantifizierbaren ESG-Benchmark. Trotzdem gibt die Analyse zur Unterzeichnung erste Einblicke. 

Im KGAST Immo-Index, welcher nach Marktkapitalisierung gewichtet wird, werden ca. 70% der Vermögen von PRI-Unterzeichnern investiert. Dies umfasst 23 von 37 Anlagegruppen. Somit verpflichtet sich eine Mehrheit der Anlagegruppen einer nachhaltigen Unternehmensführung. Primär grössere Asset Manager, welche auch andere Assetklassen abdecken, sind Unterzeichner der PRI.

ESG-Benchmarks: GRESB

GRESB ist einer der führenden Marktstandards für die Nachhaltigkeitsbewertung (ESG) von Immobilien-Anlagegruppen. Es handelt sich hierbei um einen standardisierten Benchmark, wobei viele verschiedene messbare Faktoren berücksichtigt werden um anschliessend ein Rating zu formen. Ca. 27% des KGAST (vertreten durch 7 Anlagestiftungen) folgen dem GRESB Modell und erhalten ein entsprechendes Rating. Dies ist verglichen mit den knapp 60% der Marktkapitalisierung im SWIIT tief. Es ist jedoch wichtig zu bemerken, dass der Wert des SWIIT primär durch die grossen Fonds von Credit Suisse und UBS getrieben wird, welche GRESB als Benchmark nutzen.

Trotzdem ist auch der Anteil mit 19% der Gefässe (SWIIT 37%) deutlich tiefer. Anlagestiftungen mit einem vergleichsweise überschaubar(er)en Kreis von Pensionskassen als Anleger können das Theme ESG möglicherweise im direkten Austausch mit den Anlegern diskutieren, ohne dass zwingend nach einem internationalen Standard rapportiert wird. Kotierte Fonds profitieren stärker von der Reputation eines Ratings. Dies als grobe Hypothese – ob der Trend nicht doch zu mehr standardisierten Reporting geht, wird sich in den nächsten Jahren zeigen. 

Konzeptionelle Richtlinien ermöglichen Vergleiche

Der zunehmende Augenmerk auf den Nachhaltigkeitsgedanken zeigt sich somit auch bei indirekten Immobilienanlagen. Aus einer Analyseperspektive fehlt jedoch weiterhin ein definierter Datenstandart, welcher eine Vergleichbarkeit ermöglicht. Die einfache Analyse des KGAST Immo-Index verdeutlicht, dass Raum für Verbesserung besteht. Für einen Ausbau dürfte zentral sein, dass sich der Erhebungsaufwand in Grenzen hält, damit gerade auch kleinere und Immobilien-spezialisierte Anbieter von Anlageprodukten teilnehmen werden und so Analysen über alle Produkte möglich machen.