Zusammenfassung
- Die Datenabdeckung bleibt nahezu vollständig: Für 99,0 % des SWIIT und 98,2 % des KGAST Immo-Index (gewichtet) liegen Umweltkennzahlen vor. Nach der REIDA-Methodik rapportieren 95,4 % des SWIIT, im KGAST erst 77,2 %.
- Energie- und CO₂-Intensität sind erneut gesunken. Gewichtet liegt die CO₂-Intensität im SWIIT bei 13,44 kg CO₂e/m² (Vorjahr 14,25) und im KGAST bei 12,53 kg CO₂e/m² (13,48). Mit 55,9 % bzw. 53,9 % stammt aber weiterhin mehr als die Hälfte der Energie aus fossilen Quellen.
- 83 % der SWIIT-Fonds und 65 % der KGAST-Anlagegruppen publizieren einen Absenkpfad mit Netto-Null-Ziel 2050. Mit ihren aggregierten Zielwerten 2030 liegen sie im Bereich des CRREM-1,5°C-Pfads.
- Neu haben wir die Prospekte der kotierten Immobilienfonds ausgewertet: 37 von 47 Fonds verankern ein quantitatives Nachhaltigkeitsziel im Prospekt (87,0 % der Marktkapitalisierung). 23 Fonds (65,0 %) bezeichnen sich ausdrücklich als Produkt mit Nachhaltigkeitsbezug gemäss AMAS.
Seit der Einführung der umweltrelevanten Kennzahlen durch die Asset Management Association Switzerland (AMAS) gehört die Berichterstattung über Energie- und CO₂-Kennzahlen bei indirekten Immobilienanlagen zum Standard. Es steht daher weniger im Vordergrund, ob berichtet wird, sondern wie vergleichbar die Angaben sind, wie sich die Kennzahlen entwickeln und wie verbindlich die Anlageprodukte ihre Klimaziele festlegen.
Wir analysieren die Immobilienfonds im SWIIT und die Anlagegruppen im KGAST Immo-Index. Neben den Umweltkennzahlen und den CO₂-Absenkpfaden werten wir in diesem Jahr erstmals die Fondsprospekte der kotierten Immobilienfonds aus.
Die Datenabdeckung bleibt nahezu vollständig
Umweltkennzahlen liegen für 45 von 47 Fonds im SWIIT (99,0 % des gewichteten Index) und für 44 von 49 Anlagegruppen im KGAST Immo-Index (98,2 %) vor.
Auch innerhalb der Portfolios ist die Abdeckung hoch. Der Abdeckungsgrad – der Anteil der Portfoliofläche, der in den Kennzahlen erfasst ist – liegt im Median bei 97,5 % (SWIIT) bzw. 96,4 % (KGAST). Gewichtet liegt er mit 95,7 % bzw. 92,6 % etwas tiefer: Die grossen Produkte erfassen einen etwas kleineren Teil ihrer Fläche. Gegenüber 2023/2024 sind Produkte mit tiefem Abdeckungsgrad seltener geworden.
REIDA setzt sich durch – im KGAST mit Lücken
Die Berichterstattung nach der REIDA-Methodik setzt sich weiter durch: Im SWIIT rapportieren Produkte mit 95,4 % der Marktkapitalisierung nach REIDA (2023/2024: 85,0 %, 2024/2025: 93,1 %), im KGAST 77,2 % (2023/2024: 71,2 %, 2024/2025: 75,5 %). Damit ist der SWIIT nahezu vollständig bei REIDA. Bei Anlagestiftungen wird es nicht immer explizit rapportiert.
Nutzung treibt die Energieintensität
Die Energieintensität bezieht sich auf den eigentümerkontrollierten Energieverbrauch im Verhältnis zur Energiebezugsfläche, einschliesslich der gemeinsam genutzten Flächen.
Das Median-Portfolio weist im SWIIT eine Energieintensität von 99 kWh/m² und im KGAST von 96 kWh/m² auf. Wohnportfolios (Median SWIIT 101, KGAST 99 kWh/m²) liegen deutlich über kommerziellen Portfolios (SWIIT 66, KGAST 84 kWh/m²).
Über die letzten drei Perioden ist die Energieintensität kontinuierlich gesunken: Gewichtet über beide Indizes von 101,7 kWh/m² (2023/2024) auf 95,3 kWh/m² (2025/2026), im Median von 103,2 auf 96,8 kWh/m².
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CO₂-Intensität sinkt weiter
Die Intensität der Treibhausgasemissionen misst die CO₂-Äquivalente pro Quadratmeter Energiebezugsfläche. Gemäss den umweltrelevanten Kennzahlen der AMAS steht der eigentümerkontrollierte Teil (Scope 1 und 2) im Fokus.
Die CO₂-Intensitäten folgen dem Muster der Energieintensität: Wohnportfolios liegen im Median bei 15,6 (SWIIT) bzw. 14,9 kg CO₂e/m² (KGAST), kommerzielle Portfolios bei 6,4 bzw. 10,2 kg CO₂e/m².
Über drei Perioden sank die gewichtete CO₂-Intensität beider Indizes von 14,8 auf 13,0 kg CO₂e/m². Die REIDA-Benchmark 2024 liegt bei 11,7 kg CO₂e/m²; SWIIT und KGAST liegen damit im gewichteten Mittel in allen Nutzungsarten noch leicht darüber.
Mehrheit des Energieträgermixes bleibt fossil
Für das Erreichen der Netto-Null-Ziele ist neben der Energieeffizienz vor allem der Ersatz fossiler Energieträger entscheidend.
Gegenüber der Vorperiode zeigen beide Indizes eine weitere Verschiebung hin zu nicht-fossilen Energiequellen. Der fossile Anteil sank im SWIIT von 57,7 % auf 55,9 % und im KGAST von 58,4 % auf 53,9 %. Wichtigster Treiber ist die Fernwärme, deren Anteil im KGAST von 19,2 % auf 22,9 % gestiegen ist.
Anlageprodukte auf dem Absenkpfad
Ein Absenkpfad zeigt, wie ein Anlageprodukt seine CO₂-Intensität bis 2050 senken will. Immer mehr Produkte legen ihre Ziele explizit fest:
- 39 SWIIT-Fonds und 36 KGAST-Anlagegruppen haben Netto-Null bis 2050 als Ziel festgelegt.
- Zwischenziele bis 2030 legen 39 SWIIT- und 34 KGAST-Produkte fest.
Da Absenkpfade nicht in maschinenlesbarer Form publiziert werden, bilden wir sie vereinfacht ab: linear vom berichteten Ausgangswert zum Ziel 2030 und weiter zu Netto-Null 2050. Die gewichteten Pfadwerte sind damit modelliert und nicht direkt mit den ausgewiesenen CO₂-Intensitäten vergleichbar.
Beide Indizes zeigen ein ähnliches Bild: Der gewichtete Pfadwert der 39 SWIIT-Fonds mit Absenkpfad ist von 15,07 (Analyse 2024) über 13,86 (Analyse 2025) auf 12,94 kg CO₂e/m² gesunken, jener der 32 KGAST-Anlagegruppen von 12,65 über 11,33 auf 11,15 kg CO₂e/m². Beim KGAST beruhen die Vorjahreswerte auf deutlich weniger Anlagegruppen (20 bzw. 21), da viele Absenkpfade erst neu publiziert wurden. Bis 2030 streben die Produkte im Durchschnitt 8,0 (SWIIT) bzw. 6,7 kg CO₂e/m² (KGAST) an. Der SWIIT liegt damit zwischen, der KGAST unter den CRREM-1,5°C-Werten für Wohnen und Büro (7,8 bzw. 9,1 kg CO₂e/m²). Der CRREM-Wert ist jedoch nur bedingt vergleichbar, da auch mieterkontrollierte Energie inkludiert wird.
Nachhaltigkeit im Fondsprospekt
Neu haben wir die Fondsprospekte (inklusive Fondsvertrag bzw. Anlagereglement) aller 47 kotierten Immobilienfonds im SWIIT ausgewertet. Massgebend ist jeweils der aktuellste Prospekt: 44 der 47 Prospekte datieren aus 2026, die übrigen aus 2024 und 2025. Die Anlagegruppen des KGAST sind in dieser Auswertung nicht enthalten. Gewichtet wird nach Marktkapitalisierung (Stand 06.11.2026).
Nachhaltigkeitsbezug gemäss AMAS
Knapp die Hälfte der Fonds (23 von 47) bezeichnet sich im Prospekt ausdrücklich als Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug gemäss der AMAS-Selbstregulierung; nach Marktkapitalisierung sind es 65,0 %. Weitere 15 Fonds (22,8 %) verfolgen erkennbar ein Nachhaltigkeitsziel, ohne die AMAS-Einstufung zu nennen. 9 Fonds (12,2 %) positionieren sich nicht als nachhaltig – einzelne grenzen sich ausdrücklich davon ab, obwohl sie Umweltkennzahlen publizieren.
Quantitative Ziele im Prospekt
37 von 47 Fonds (78,7 %) verankern ein quantitatives Nachhaltigkeitsziel – etwa eine CO₂-Reduktion bis 2030 oder Netto-Null bis 2050 – ausdrücklich im Prospekt; nach Marktkapitalisierung sind es 87,0 %.
Positive Entwicklung, aber weiterhin Herausforderungen
Das Update 2026 bestätigt den Trend der Vorjahre: Die Datenabdeckung ist nahezu vollständig, die Berichterstattung nach REIDA setzt sich durch, und Energie- wie CO₂-Intensität sind erneut gesunken. Mehr Produkte als im Vorjahr haben ein Netto-Null-Ziel formuliert, und die grosse Mehrheit der kotierten Fonds verankert ihre Ziele inzwischen auch im Prospekt.
Mit über 50 % fossilen Energieträgern bleibt der Handlungsbedarf jedoch klar vorhanden. Ob die Absenkpfade eingehalten werden, hängt davon ab, ob der Ersatz fossiler Heizungen in den kommenden Jahren im geplanten Tempo gelingt.