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Über Kapitalerhöhungen sammeln verschiedenste Anlageprodukte im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweizer Immobilien derzeit Kapital ein. Das Interesse der Investoren ist beachtlich: Gemäss Pressemitteilungen ist die Mehrzahl der Kapitalerhöhungen gar überzeichnet und Aufgrund der hohen Agios der kotierten Produkte werden auch die bestehenden Investoren über Bezugsrechte mit extra-Performance belohnt.
Mit der hohen Nachfrage geraten die Bedingungen der Kapitalerhöhungen teilweise in den Hintergrund. Es lohnt sich jedoch, einen detaillierteren Blick darauf zu werfen: Welche Gebühren fallen bei einer Kapitalerhöhung für den Investor an?
Ausgehend vom NAV je Anteil wird der Ausgabepreis um einen Prozentsatz erhöht. Dieser setzt sich in der Regel aus zwei Komponenten zusammen. Die Ausgabekommission an die Fondsleitung und Depotbank deckt die Kosten der Vertriebsaktivitäten. Eine Nebenkostenpauschale entschädigt die bestehenden Investoren für die “Kosten des Wachstums” (z.B. Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren etc.) und fliesst in das Produkt zurück.
Alphaprop erfasst seit 2020 die Entwicklung der Kommissionen soweit als möglich und erhebt die Informationen direkt bei Produktanbietern, falls diese nicht bereits im Emissionsprospekt oder der Ankündigung ersichtlich sind.
Für den Zeitraum Q1 2020 – Q2 2021 wurden für Immobilienfonds und SICAV mit Fokus Schweizer Immobilien 43 Kapitalerhöhungen mit einem gezeichneten Volumen von über CHF 4 Mrd. erfasst (ohne Neulancierungen). Für 31 Kapitalerhöhungen konnten die Aufschläge auf den NAV klar bestimmt werden. Die folgende Grafik zeigt die Verteilung des Prozentsätze, um welchen der NAV erhöht wird. Im Median lag der Wert bei 2%. Insgesamt variieren die Werte jedoch von 0.15% bis zu 4% Aufschlag auf den NAV.
Während die Streuung beachtlich ist, gilt es zu bedenken, wie der Aufschlag verwendet wird: Der Aufschlag dient zur Deckung der Vertriebskosten für die Fondsleitung und die Depotbank sowie auch als Nebenkostenpauschale für bestehende Investoren. Im Falle der Nebenkostenpauschale fliesst der Aufpreis somit direkt in das Produkt. Die genaue Aufschlüsselung ist in rund 55% der Fälle möglich. Bei den Anlageprodukten mit verfügbaren Informationen entfallen im Schnitt 3/4 des Aufschlags auf den Bereich Fondsleitung und Depotbank. 1/4 fliesst als Nebenkostenpauschale zurück in das Produkt. Gut die Hälfte der Produkte erhebt keine Nebenkostenpauschale.
Börsenkotierte Fonds erheben im Vergleich zu nicht kotierten Fonds im Median einen um 38 Basispunkte höheren Aufpreise auf den NAV. Dies widerspiegelt die derzeitige Nachfrage. Im Falle eines Agios über dem Aufpreis auf den NAV wird die Kapitalerhöhung in jedem Fall vollgezeichnet. Investoren können einen Anteil zum Preis des NAV + Aufpreis kaufen und zum gehandelten Preis (NAV + Agio) verkaufen. Somit besteht unter diesen Voraussetzungen immer ein Anreiz zur Vollzeichnung. Abgesehen von einer Kapitalerhöhung eines Fonds mit Fokus kommerzielle Liegenschaften zu Beginn der Covid-Pandemie, waren im beobachteten Zeitraum alle Kapitalerhöhungen von kotierten Produkten voll gezeichnet.
Die Analyse der Ausgabekommission zeigt, dass grosse Unterschiede beim Aufschlag auf den NAV zwischen Anlageprodukten bestehen. Solange Agios auf Rekordniveaus liegen, dürften die Kommissionen jedoch nur wenig Beachtung erfahren.
Alle Daten zu indirekten Schweizer Immobilienanlagen finden Sie bei Alphaprop.
