Zusammenfassung
- Die Kurse der kotierten Schweizer Immobilienfonds haben in den ersten 6 Monaten des Jahres 2022 deutlich nachgegeben.
- Die Dividendenrendite stiegen im Durchschnitt um 38 Basispunkte oder 15,2%.
- Die Verschiebung verlief über alle Fonds und alle Nutzungen.
- Die Dividendenrenditen haben im Durchschnitt ein ähnliches oder sogar höheres Niveau erreicht, als die Dividendenrendite von ausschüttenden Anlagestiftungen innerhalb des KGAST Immo-Index der gleichen Nutzung.
Mit der Veränderung des Zinsumfelds und der Erhöhung des Leitzinses der SNB um 50 Basispunkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsenkotierten Immobilienfonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilienaktien verzeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungssätze und damit steigender Immobilienbewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vordergrund.
Starker Anstieg der Dividendenrenditen
Da sich die Dividendenrendite (bei gleichbleibender nominaler Ausschüttung) umgekehrt proportional zum Aktienkurs verhält, hat diese Kursveränderung zu einem Anstieg der Dividendenrendite geführt. Die nominale Dividenden haben sich, abgesehen von einer Ausnahme, nur leicht negativ oder positiv verändert.
Die nachstehende Grafik zeigt die Dividendenrendite für jeden kotierten Fonds mit Werten vom Jahresanfang und vom letzten Montag (11.07.2022). Die durchschnittliche Dividendenrendite stieg um 38 Basispunkte von 2,5% auf 2,88%. Die Grafik zeigt, dass die Renditen bei 39 von 40 Fonds gestiegen sind und sich das Niveau fast durchgängig verändert hat.
Anstieg der Rendite über alle Objektarten
Die Ausschüttungsrenditen unterscheiden sich deutlich nach Nutzungsart. Gewerbeimmobilien weisen dabei höhere Renditen auf, die in der Regel mit einem höheren Risiko verbunden sind. Wir ordnen die Fonds nach dem Anteil der Gewerbeimmobilien im Fondsportfolio ein. «Wohnen», «Geschäft» und «Gemischt». Die Dividendenrenditen von Wohnimmobilienfonds stiegen im Durchschnitt um 28 Basispunkte, gemischte Fonds um 28 Basispunkte und gewerbliche Fonds um 50 Basispunkte. Für jede Nutzung lag der relative Anstieg der Dividendenrendite im Bereich von 13-18%.
Niveau der Dividendenrendite nun ähnlich wie KGAST Immo-Index
Anlagestiftungen sind für viele Pensionskassen das bevorzugte Instrument für indirekte Immobilienanlagen. Der Kurs von Anlagestiftungen ist in der Regel weniger volatil, da sie zum NAV gehandelt werden und somit keine Agios/Disagios aufbauen. Die Dividendenrendite von Anlagestiftungen (nur ausschüttende Anlagegruppen) bietet einen groben Vergleich des aktuellen Niveaus der Dividendenrenditen. Im Allgemeinen liegen die Dividendenrenditen der Fonds inzwischen auf dem Niveau der Dividendenrenditen der Anlagestiftungen oder sogar darüber. Eine Aussage über die Qualität der zugrundeliegenden Anlagen und damit über das Risiko ist nicht möglich. Der Vergleich gibt aber einen groben Anhaltspunkt über das aktuelle Renditeniveau.
| Durchschnittliche Dividendenrendite 01.01.2022 | Durchschnittliche Dividendenrendite 08.07.2022 | Veränderung in Basispunkten (in %) | Ausschüttungsrenditen KGAST Sub-Indices 2021 | |
| Commercial | 3.48% | 3.99% | 51bps (+15%) | 2.82% |
| Mixed | 2.09% | 2.47% | 38bps (+18%) | 2.31% |
| Residential | 2.08% | 2.36% | 28bps (+ 13%) | 2.33% |
Anmerkung: Fondsdaten per 11.07.2022. KGAST Ausschüttungsrenditen 2021 verwenden nur ausschüttende Anlagegruppen und sind mit dem jeweiligen KGAST-Index gewichtet. Da viele Anlagestiftungen thesaurierend sind, bietet der Wert nur einen groben Vergleich.
Über Alphaprop
Alphaprop verschafft neue Perspektiven bei Research und Analyse von indirekten Immobilienanlagen. Das Datenportal bündelt sämtliche relevanten Facts und Figures von indirekten Immobilienanlagen. Es weist sie smart aufbereitet und aussagekräftig aus.
Möchten Sie die Anlageprodukte im Detail vergleichen, standardisierte Reports beziehen oder Ihr Portfolio benchmarken?
Sie erreichen Marina Schürmann unter:
marina.schuermann@alphaprop.ch
+41 76 499 72 45