Résumé
- Les augmentations de capital, moteurs de la performance : ce ne sont ni la taille, ni l’utilisation, ni la région, mais bien l’activité sur les marchés des capitaux qui présente la plus forte corrélation avec la performance depuis le début de l’année.
- Performance modérée des indices : à la fin du mois de juillet, le SWIIT affiche toujours une légère baisse depuis le début de l’année, tandis que les actions immobilières cotées progressent de plus de 6 %. Les agios se situent à un peu plus de 32 % en dessous de leurs plus hauts niveaux atteints en février.
- Les taux d’actualisation continuent de baisser, les réévaluations restent inchangées : les taux d’actualisation réels continuent de baisser légèrement au premier trimestre 2026. Sur 15 portefeuilles (valeur de marché de 24,4 milliards de CHF), les biens résidentiels ont enregistré une plus-value de 2,2 % en glissement annuel, contre 0,6 % pour les biens commerciaux.
- Une performance opérationnelle solide et largement diversifiée : les 15 produits d’investissement, à la date de référence du 31 mars 2026, ont généré en moyenne un rendement de 4,61 %.
Les augmentations de capital pèsent sur la performance
Le marché des placements immobiliers suisses indirects affiche une évolution sans surprise durant l’été 2026 et se concentre sur la performance opérationnelle. Après un printemps mouvementé et le vote du 14 juin sur l’initiative zurichoise en faveur de la protection du logement, le climat du marché s’est à nouveau apaisé. L’indice SWIIT des fonds cotés reste légèrement négatif depuis le début de l’année (YTD) à la fin juillet, tandis que les actions immobilières cotées affichent une performance supérieure à 6 %. À la fin juin, le KGAST s’établit à 2,05 %, soit légèrement en dessous de sa moyenne à long terme. Les agios des fonds immobiliers cotés dans le SWIIT, qui s’établissent actuellement à un peu plus de 32 % (5 août 2026), sont nettement inférieurs aux sommets atteints en février. Le taux de swap en CHF à 10 ans, à 0,635 %, est toutefois également plus élevé qu’auparavant.
Comme l’année dernière, le volume des augmentations de capital est très élevé. Sur l’ensemble des fonds (cotés et non cotés), 2,8 milliards de francs suisses ont déjà été souscrits, et 1,1 milliard supplémentaire est annoncé pour le reste de l’année – une partie importante de ces montants devant encore être enregistrée au quatrième trimestre. Ces afflux se reflètent dans la performance des fonds. Les moteurs de la performance depuis le début de l’année ne sont ni la taille, ni l’utilisation, ni la région de marché, mais bien l’activité sur les marchés des capitaux – c’est elle qui présente la plus forte corrélation avec la performance depuis le début de l’année. Si l’on exclut les fonds ayant fait l’objet d’une introduction en bourse en 2026, les fonds ayant réalisé ou annoncé des augmentations de capital (22 fonds) affichent, tant en médiane qu’en moyenne, une performance depuis le début de l’année inférieure de plus de 3 points de pourcentage à celle du groupe n’ayant pas procédé à d’augmentation de capital en 2026 (25 fonds). Il existe bien sûr, dans les deux groupes, des valeurs aberrantes dans les deux sens.
Les taux d’actualisation continuent de baisser légèrement
L’analyse des rapports annuels à la fin du premier trimestre 2026 montre une poursuite de la légère baisse des taux d’actualisation réels moyens des portefeuilles. Le premier trimestre est d’ailleurs celui qui compte clairement le moins de transactions. Cette analyse porte sur 15 portefeuilles représentant un actif net de 20,6 milliards de CHF et des biens immobiliers d’une valeur de marché de 24,4 milliards de CHF. Au sein de ces portefeuilles, les biens résidentiels ont enregistré une plus-value de 2,2 % en glissement annuel, pondérée en fonction de leur valeur de marché, tandis que les biens commerciaux ont progressé de 0,6 %.
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Une performance opérationnelle solide, avec une large diversification
L’analyse des 15 produits d’investissement (fonds et fondations d’investissement) dont la date de clôture du bilan est fixée au 31 mars 2026 fait apparaître un rendement moyen de 4,61 %. La fourchette est toutefois très large, allant de -3,3 % à 10,5 %. En moyenne, 2,95 % ont été générés par les revenus nets et 1,7 % par les revenus du capital.
Méthodologie utilisée pour représenter le rendement des investissements
Le graphique montre le rendement des placements de tous les fonds immobiliers et fondations de placement axés sur l’immobilier suisse qui clôturent leur exercice à une date de clôture définie (30.09 ; y compris les produits clôturés au 31.10) et dont les données étaient publiées et disponibles au moment de l’élaboration de l’analyse.
Le rendement de l’investissement est divisé en une composante de revenu net et une composante de revenu du capital. Les parts respectives sont calculées par part sur la base de la variation en fin d’année. Les augmentations de capital, les produits de la circulation des parts et les dotations/reprises d’amortissements qui affectent l’actif net peuvent générer une valeur résiduelle que nous indiquons séparément.
Le graphique représente un instantané de l’environnement de marché actuel et ne constitue pas une recommandation d’investissement.
Un climat de marché favorable malgré les défis
L’activité sur les marchés des capitaux reste soutenue, ce qui témoigne de l’intérêt toujours vif pour les placements immobiliers indirects et pour les placements immobiliers en général. En fin de compte, l’évolution des taux d’intérêt sera déterminante. Malgré la volatilité des cours du pétrole, l’inflation en Suisse reste faible en juillet, à 0,4 %, selon l’OFS.
Le premier semestre a été marqué par une forte activité, avec des lancements de fonds et trois introductions en bourse. La fusion des trois fonds UBS LivingPlus, Hospitality et Residentia en un nouveau fonds UBS LivingPlus sera désormais juridiquement effective au 30 septembre 2026, avec effet rétroactif au 30 juin 2026. Cela devrait avoir un impact positif sur le fonds issu de la fusion, les fonds concernés ayant affiché une performance modérée depuis l’ajustement du niveau de l’agio à la suite de l’annonce de la fusion en novembre 2024.